看板 home-sale作者 s8752134 (AndyChen)標題 Re: [請益] 三峽比青埔好在哪？時間 Tue Feb 7 15:37:48 2017
關於你的問題，小弟我剛好前陣子做足功課去看過青埔 (可查我先前青埔文)。
上周六又和老婆 & 朋友一起去看了北大特區，我的心得你參考看看。
我先說一下青埔和三峽都對外號稱要吸引雙北的人過去進駐，在這個前提下我們來看看
這兩個地方身為台北人的我會怎麼看。 PS. 我目前住台北市，工作也台北市。
青埔我的一句心得就是『機能還沒起來價格先到位的重劃區』。
版上有人講過青埔野狗比人多，這點老實說是太誇張。但是目前的生活機能相較於北大
特區來說，真的還需要好幾年的發展才能跟上。舉個例子來說：
我一樣都是選擇平常的例假日去看青埔和三峽，但青埔的『人氣』明顯比北大特區少很
多，青埔路上的行人 & 三峽路上的行人流動比大約是 1:10，會很明顯的感覺到三峽的
人比青埔多很多。但這也是很正常的，畢竟北大特區早發展了 10 年。
另一點就是晚上點燈率明顯有差，雖然北大特區也是有不少房子在賣，但至少我看屋到
晚上的時候，眼睛一掃各大建案的點燈狀況，青埔真的是慘不忍睹的低... (之前版上
有人分享照片，實際上真的是那樣)，而北大特區點燈狀況大約比青埔高 2~3 倍左右。
另外青埔和北大特區因為都屬於重劃區，所以道路的規劃都很不錯，視野棟距是台北市
這種擠死人的地方沒法比的。而且因為腹地大以及容積獎勵政策，因此兩地的綠地覆蓋
是真的好很多。
綜合考量目前的狀況與價格，我 100% 會選擇在北大特區，幾個條列分析提供參考：
1. 北大特區的生活機能完全成熟，而青埔才剛開始要發展，但是房價北大特區卻跟青
埔一樣，甚至比青埔還便宜。對！你沒看錯，比青埔便宜。顯示青埔明顯被投客炒
作。
2. 交通路線兩邊都有對外交流道到台北。青埔走五楊高架；北大上樹林交流道接國3到
台北。會不會塞車這點版上有經驗的大大也分享會各自塞在哪了，就不贅述了。
3. 有人提青埔贏在高鐵和機捷的部分，我個人是完全無感。就算三峽三鶯線通了，對
我也沒差。因為我如果選擇住青埔或是北大，都會是自己開車。我相信大多考慮住
這兩個地方的人，交通的選擇都跟我一樣。高鐵捷運只是被投客拿來炒作的議題而
已。
4. 青埔的建案，有很多連管委會都可能開不起來...(投資客太多)，我對於日後社區的
管理修繕，有一定程度以上的擔憂。(我之前青埔文列的建案，幾乎都交屋許久但管
委會因戶數不足尚未成立。)
5. 新北市門牌 > 桃園門牌。這點見仁見智勿戰。
上面說了那麼多，似乎把青埔講得一無是處...抱歉，為了平衡一下...青埔也有好的：
『住青埔住的是新房子，北大特區大多都中古屋』！ 以上臨時打的文章，其他有想到
再補充吧！感謝各位收看，我們下次見。
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 三峽比青埔好在哪？
02-07 15:37 s8752134.
推 klwei: 推 同意
青埔最大的問題 就是他不值那個價1F 02/07 15:45
→ pds1: 青埔與北大人口比大概1比2-3，而北大扣掉大學面積又比青埔小上不少
北大已經超過都市計畫人口 從結果看是成功的重劃區4F 02/07 15:56
推 visa9527: 北大都曾經出現過"愛北大"這種群體意識了，青埔??????7F 02/07 15:57
推 Creeping: 中肯，但是這兩地我都不會買單8F 02/07 15:57
推 sibom: 推 家中有房在北大9F 02/07 15:58
推 wsx1983: 中肯文。不信的自己花一點時間去求證就好，當郊遊也不錯10F 02/07 15:58
推 vaughn: 如果把這文裏面的北大，都改成林口，會有違和嗎？12F 02/07 16:01
大致上一樣吧？但是我有住林口的朋友說梅雨季真得是最潮濕那種...這是另一個不同
的點？不過我是還沒去林口看過，還無法評論。如果未來有機會去看看的話，再跟大家
分享。
※ 編輯: s8752134 (61.219.33.214), 02/07/2017 16:06:04
推 good5755: 林口又比北大好一點吧 有大醫院和捷運加持 青埔吃屎吧13F 02/07 16:08
推 vaughn: 那台北人評估青埔，還真的太容易被攔截了14F 02/07 16:08
推 hihier: 我住青埔 開車20分內 台茂 家樂福 全聯 頂好
都有 你們要的生活機能是家裡走路1分鐘 百貨公司嗎?
像是住新竹巨城旁邊嗎??? 我不懂欸....15F 02/07 16:11
→ hihier: 青埔簡單來說跟南崁是同生活圈19F 02/07 16:12
推 Creeping: 青埔就是最爛的選擇，樓上的自己住的喜歡就好，我看應該不會再有人被洗腦去買20F 02/07 16:13
→ HarryHTC: 青埔離南坎的距離是同一生活圈?22F 02/07 16:14
推 klwei: 青埔就是奧梨假蘋果阿....23F 02/07 16:14
推 drmfs01: =.= 台北人希望能走路5分內到啦 1分太扯了25F 02/07 16:16
推 wsx1983: 南桃園跟北桃園綁在一起，台北要不要也綁再一起比較好說26F 02/07 16:18
→ wsx1983: 桃園高鐵離台茂10公里真近28F 02/07 16:18
推 hihier: 不可能有人走路5分鐘滿足一切機能
最少都要騎車 那騎車跟開車有什麼差? 開車還更舒適
10公里確實很近阿 住南崁一堆還不是離台茂3-5公里29F 02/07 16:20
推 castalchen: 三峽當初發展的時候 也有過開了一家火鍋店就整個社群一片歡騰走告的日子
明明當初三峽被酸到根本不像是人住的地方32F 02/07 16:20
其實我也非常同意青埔是塊好地方，如我上面說的優點。
但是您知道嗎？ 10 年前的北大(現在的青埔)，當時建案普遍 1 字頭~2初頭就有了。
現在的青埔呢？ 2X ~ 3X，甚至還有家開到 4X 的...我認同新市鎮都需要時間發展，
但相對的價格請回歸到一開始發展新市鎮該有的價格。不然競爭力在哪？
這點非常顯而易見也淺而易懂，只是身在局中的建商和投客被綁住回不去了。
推 vaughn: 有人可以走告，表示已經住進去了，因為那時北大便宜35F 02/07 16:21
→ hihier: 假設住南崁中悅新天鵝堡 開車到台茂10分36F 02/07 16:22
→ castalchen: 現在人多了 價漲了 機能進步了 就當作沒這回事好了37F 02/07 16:22
※ 編輯: s8752134 (61.219.33.214), 02/07/2017 16:25:32
→ hihier: 青埔17分 請問差別在哪? 難不成你住南崁會走路去台茂?
除非你住台茂旁君悅38F 02/07 16:22
哈哈，沒有都輸拉，價格比副都心友善不少!! XD
推 wsx1983: 要自助不就選機能或價格，兩個擇一吧!但你們有看過，價格41F 02/07 16:25
推 hihier: 人就是這樣啊 當初三峽剛開始時板橋有那麼貴?42F 02/07 16:25
→ pds1: 三峽林口當年被酸的程度就跟現在的青埔一樣43F 02/07 16:25
→ hihier: 那時三峽被嫌鬼城 那現在板橋貴翻了 三峽機能好了
但現在的房價又更高了 現在跟10幾年前怎比?
現在青埔自然就這個價了 等青埔有機能了 會變多少?44F 02/07 16:26
其實這樣回歸到為什麼雙北的人願意到三峽或青埔了，說穿了不就是雙北太貴被洗出去，
在這個前提之下，選擇台北近郊生活的雙北人口，對於『價格』一定是非常在乎的。
我們客觀的看這 10 多年的薪資結構是不增反減，在這情況下還剩什麼實質可撐住"郊區
房價"的利多呢？ 在台北市中心尚可說工作 / 生活需求都在，所以市中心可能未來越來
越偏富人居住。但少子化後的郊區呢？如果薪資不增且有更多郊區選擇時，價格不友善的
青埔相較於其他郊區又剩什麼競爭力呢？
我想表達的是，薪資沒有提升的狀況下，過去三峽一開始發展是每坪 1x ~ 20 萬，青埔
如果循同類合理價格，我相信仍有吸引到人進駐的可能，但偏偏現在價格已經炒到更上
面了，會有那麼多盤子進駐青埔，使其發展起來嗎？ 除了降價，我看不到它的未來。
所以你的假設『如果未來發展起來』，我同意當然青埔就值這個價，但是現況，這個如
果...該如何讓它發生？
推 vaughn: 現在跟十年前不能比，所以發展也不能比，人家十年能長成47F 02/07 16:27
推 wsx1983: 貴又沒機能的地方。48F 02/07 16:27
→ vaughn: 你青埔十年後不見得能走一樣的路，憑什麼價格不能比，發展卻要一起比？？49F 02/07 16:27
→ hihier: 我家以前住大馬路旁 走路5分鐘醫院 火鍋店 飲料店 超商
小型超市都有 那種住宅和商家混和=沒居住品質51F 02/07 16:28
→ wsx1983: 中壢市區跟中壢青埔比! 青埔真的不一樣的貴53F 02/07 16:28
→ hihier: 我承認青埔現在真的是貴 還比中壢市區貴
但青埔這種完美的道路規劃 機能好起來 你覺得會值多少?54F 02/07 16:29
※ 編輯: s8752134 (61.219.33.214), 02/07/2017 16:40:31
→ hihier: 青埔的快車道慢車道規劃 根本北台灣少見 路大條好開
把機車汽車分開 爽~56F 02/07 16:30
推 vaughn: 青埔這完全的規劃，機能好起來，就值現在這個價啊
可是它偏要還沒好起來，就想賣成熟價58F 02/07 16:30
→ hihier: 重點是A17那邊 轉角一間全家 到底怎樣機能差?
高鐵有兩間速食店 華泰有美食街 之後要蓋到四期
生活機能到底哪裡有問題? 感冒要看診所去南崁 開車15-20分60F 02/07 16:31
推 quiet93: 青埔的缺點是要找個會開車又不是三寶的太太63F 02/07 16:35
噓 heuristics: 青埔就是爛，捷運高鐵我又不搭，到處都公園綠地是要怎麼聚集人潮？Outlet、美術館是能吃逆？亞洲矽谷我當笑話，青埔就是爛64F 02/07 16:37
→ mooto: 其實青埔旁邊有大江 ....68F 02/07 16:44
推 Creeping: 如果hi大沒有要賣房就開心住下去，別再推薦青埔了，目前大部分機能都沒到位也不成熟；等成熟機能到位的那一天，就可以換你笑別人買不起青埔69F 02/07 16:53
推 HarryHTC: 這就是奇妙的點~說環境很好不希望人多來破壞但卻一直宣傳青埔的好~想的跟說的做的~有矛盾72F 02/07 16:57
推 Mars973062: 總結 太貴 而且明顯是炒的 不爽近場救炒房客 未發展先漲74F 02/07 17:16
→ liangyou: 我發覺只要說到青埔不好,hi大大就會出來反擊76F 02/07 17:22
推 wing95035: 阿就買在高點被套 當然很激動呀XDDD78F 02/07 17:45
→ ppc: 這篇滿對的阿 價格先漲到定位 反而無發吸引人來繼續發展80F 02/07 18:08
推 guk: 說房市好某些大大也會跑出來81F 02/07 18:14
→ mooto: 青埔就是吃太快弄破碗 想跟竹北看齊卻只有價格一步到位82F 02/07 18:15
推 black205: 青埔機能起來.. 2X吧 咦？ 現在就超過了?? 那現在買的是北七??
一直喊青埔機能起來更貴 靠 現在就是機能起來的價了好嗎83F 02/07 18:21
→ staffordan: 如果這一世代的剛需都沒買，那只能期待港客了。過5年想翻身也沒那人口需求翻。87F 02/07 18:29
推 piliwu: 我好朋友住三峽時機能跟現在青埔差不多但15萬以下
青埔現在這鳥價不大跌再十年也沒人89F 02/07 18:30
推 silentocean: 原PO要看有沒有快速公車，超方便的交通系統
我住北大，週邊5分鐘步行範圍有四個超市
開車20分鐘才有的機能我不會考慮91F 02/07 18:31
→ staffordan: 過20年很繁榮又如何?賣給誰？自住等了20年才有機能也夠久94F 02/07 18:32
→ guk: 當初北大可是被酸點燈率，高速公路都看的到。怎麼現在比青埔點燈率就不一樣了96F 02/07 18:41
推 piliwu: 當初北大正旁邊只要12 13萬所以才有人買
現在沒機能的要賣發展完成價能比嗎99F 02/07 18:52
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