看板 home-sale作者 fytnship (<(￣︶￣)>)標題 [新聞] 陸客爆買也爆賣，引發日本房產大崩盤時間 Sat Sep 2 13:25:24 2017
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內文：
劉黎兒專欄：陸客爆買也爆賣，引發日本房產大崩盤
陸客爆買至今支撐塔層大廈市場，如今要爆賣撤資，恐引爆房產大崩盤。劉黎兒攝影
2017年08月31日00:10
劉黎兒／旅日作家到2020奧運還有3年，但是從去年秋天起，就已經傳出前幾年爆買日本
房產的陸客等已經開始在脫手東京灣岸地區的房產了，最新一期的《週刊現代》更是以封
面故事踢破最近表面化的陸客爆賣房產狀況，並指出已開始引爆日本房產的大崩盤，加上
從一些華人投資客或日本房產業者確認到狀況，的確如此，陸客大舉拋售自己幾年前搶訂
的塔層大廈，甚至賠點訂金也不在乎，因為他們認為日本房產無利可圖了。
陸客開始爆買日本房產主要在2012年安倍經濟學大吹泡沫開始急遽上升，2015年達到尖峰
，原本預期2020東京奧運的暴漲，2016年其實就已經開始收手了，在2017年的現在就忍不
住，甚至不顧一切就只想脫手了，許多條件非常好的塔層大廈，如果屋主是陸客居多的「
中國大廈」那就已經變成「爆賣大廈」了，一棟大廈有幾十戶都要拋售，就會更難賣出，
一個月要成交一戶也不容易。
陸客或台灣有錢人都想拋售手頭擁有的塔層大廈，在日本業界引起震撼，《週刊現代》報
導指出業界認為這是今年「夏天的怪談」，令人毛骨悚然；我遇過幾位華人投資房產的人
，真的是從去年年底就開始說想脫手，主要原因是日本房產投資不如傳說中的高獲利，而
且日圓跟當初採購時，跌了二成，匯兌上的風險也吃夠了。
為何陸客或其他港台等投資者會爆賣呢？尤其最為迫切的是陸客，理由很多；像是許多陸
客原本都只付訂金押了數十戶等，現在這些在二、三年前押的塔層大廈都相繼完工交屋了
，因此陸客想趕在剛交屋、房子還算鮮美時趕快脫手，因此也有大廈即將交屋，就湧出上
百戶要脫手，也出現因為無法馬上脫手，陸客屋主就連訂金也放棄而解約的；這種情形在
東京灣岸如豐洲等跟奧運景氣相關的地區最為嚴重。
陸客跟我幾位台灣朋友一樣，發現日本房產的利潤並未如業者宣傳的那樣好，主要是日本
租賃市場是飽和的，沒有需要，空屋千萬戶，無法期待房租上漲，結果買再好的地區的大
廈，出租時也不斷降價，加上維持費如管理費、修繕基金以及稅金昂貴，每次換房客就又
要重新裝潢等，花費驚人，折舊又高，過沒兩三年，要脫手時，只能當中古物件賤賣，得
不償失。
許多陸客原本是打算買灣岸地區塔層大廈，拿來當所謂「民泊」的民宿用，但民泊引發治
安或衛生秩序管理問題，許多塔層大廈的居民管理組合（委員會）都訂定了禁止民泊的規
則，因此想要當高級民宿營利的夢想落空，也想趁日本塔層大廈行情還沒崩盤前脫手，但
是大家想法都一樣，同時一起爆賣時，後果就不堪設想了。
尤其房地產價格是很敏感的，一旦開始跌，大崩盤總比想像的要來的快多了；另外一個爆
賣加速的危機是日本對於房產若在買入的5年內脫手的話，就會對獲利課以39%重稅，超過
5年就變成20%，因此就算當初買價不高的陸客也想在滿５年就脫手，因此今年起也正好是
滿5年脫手危機年，爆賣熱潮現在才要開始。
《週刊現代》分析指出，因為日本現在支撐房地產行情的是塔層大廈的投資物件，而支撐
塔層大廈的是以陸客為主的外資，這是人口不斷減少而欠缺實績的日本房產市場唯一的熱
錢，如果消失的話，可以想像市場將從腳底崩盤；像是今年6月中古住宅大廈的賣價已開
始崩跌，是最近4年來首次出現比去年同月低的，想要賣的人都判斷現在不能不脫手了，
市場風向已經變了，連REIT（不動產投資信託）雖然有日本銀行投入900億日圓，但從年
初開始也下跌了。
最近對日本房產不利的不僅是日本經濟沒起色，讓陸客看衰日本房市潛力而爆賣撤退；其
它讓外資不安的也還有北韓飛彈不斷飛過日本上空，也讓人覺得日本風險本身很大；陸客
或外資集中的灣岸或是青山、赤坂、麻布等所謂三Ａ（地名發音Ａ開頭）地區也將跟著暴
跌，甚至至今陸客也爆買的其他城市如京都、大阪、名古屋等也將遭波及，首當其衝的則
是許多投資於出租專用木樓、公寓的人，房租收入將會大減、房產價值也大跌，會出現不
少破產者；房產大崩盤．未必全是壞事，我親耳聽到日本有良心的房地產業者對想買房自
己住的人表示「不出一年，房產就會崩盤，想買的話，那以後再買吧！」
陸客爆買也爆賣最多的東京灣岸地區房產。劉黎兒攝影
東京灣岸地區房產不斷開工。接近完工的也很多，陸客大舉想脫手手裡押的房。劉黎兒攝
影
http://0rz.tw/ccXz3
最新一期的《週刊現代》以封面故事報導了陸客爆賣塔層大廈的恐怖現象。劉黎兒攝影
心得：
水能載舟 亦能覆舟
還是日本故意坑陸客呢?
大起大落的狀況 的確加速大賺/跳樓的機會
但 捫心自問 你的眼光有辦法抓準嗎?
是會卡死在相對高點 還是精準進到最低點
自住需求絕大多數無法進場的狀況下
投資客的大批進出風險極高
沒有最終的鋼需撐盤
只順著潮流跟著進出 你要如何確定自己不是最後一手?
而
現在緩跌的趨勢確立
手上還有物件難賣、拼命唱多的
事實上就是套在相對高點
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推 vaughn: 賣出日本，錢進台灣，北穩南噴！2F 09/02 13:29
推 F0r: 終究是回到供需層面3F 09/02 13:29
推 vaughn: 如果台灣也回到供需，會怎麼演變呢？還是現在供需是平衡的？6F 09/02 13:31
推 liao18: 劉黎兒守備範圍真廣8F 09/02 13:32
推 vaughn: 也不要因人廢言啦，文章哪裡講不對，就提出更正就好吧9F 09/02 13:34
推 Silvster: 台灣如果要看供需，就看勞動人口最準，賺錢的人才會買房。10F 09/02 13:36
→ u7451519: 台灣要走到日本這一步，再怎麼樣也超過十年後吧12F 09/02 13:38
推 vaughn: 同意樓上，用一般民眾的薪水也能推估剛需買房的真正能力在哪13F 09/02 13:38
→ vaughn: 那請問樓上z大，台北穩，那新北桃園該修正多少？16F 09/02 13:39
→ rriver: 看到劉黎兒就可以end17F 09/02 13:39
推 wei5566: 她不是蘋果日報的性愛專家嗎 也懂房地產喔18F 09/02 13:46
推 roc1110: 台灣多多：啊，你們不懂啦，屋主(或稱投資客)，不會讓自己賠啦~19F 09/02 13:46
推 vaughn: 還有一個問題想討論，像青埔，副都心，到林口這些，三五年內的新建案，大家覺得有多少比例在投資客手中？21F 09/02 13:48
推 watameki: 兩性 性愛 核能 房產專家23F 09/02 13:49
→ vaughn: 不管口袋深淺喔，就是買來沒有要住準備賣的都算，比例覺得是多少呢？24F 09/02 13:49
推 l79cm: 台灣陸客不來日本陸客也走人了28F 09/02 14:01
推 vaughn: 他們人民銀行頭子都出來放話房地產很危險了
還是我們彭北北好，是大家的好朋友29F 09/02 14:03
推 amiah: 聽說不少銀行降息及提高額度，投客們可以喘口氣了，口袋深的，可考量加碼攤平，和魯蛇們比氣長32F 09/02 14:07
推 Petrovsky: 有日本通 出來評論一下好嗎? 呵呵
琉璃而 講話都很誇張35F 09/02 14:09
→ athena0610: 少子化的爆彈也在倒數了，台灣投機客不如陸客口袋豐槓桿原理玩久了，房子完工就等著挫屎37F 09/02 14:10
→ Petrovsky: 之前說 人類發明性愛機器人 以後要滅亡了 哈哈
因為發明性愛機器人 造成房價崩潰嗎? XDD39F 09/02 14:10
推 nelley: 劉就是把日本報導翻成中文而已。。。。43F 09/02 14:27
推 qwert1122: 直奔一折XDDDDD
日本以租代售 市中心只漲不跌 招術通通用不到
習大大又在關水龍頭 隊長這個月預期縮表 全世界房地慘GG44F 09/02 14:30
→ pds1: 看到劉黎兒 不忍卒睹48F 09/02 14:36
推 leoth: 北穩南噴中熱日崩49F 09/02 14:44
推 vaughn: 所以陸資到底有沒有退出日本房地產？50F 09/02 15:03
推 archer1991: 其實看房版的熱門度就知道了......不斷下降 越來越少51F 09/02 15:04
推 asuscp123: 日本持有成本太高
台灣租金太便宜惹
劉黎兒XD52F 09/02 15:28
推 kusomanfcu: 板橋 rc大樓 10齡內屋3/2/2 的支稱只有 1600-2000萬這帶位55F 09/02 15:36
推 l79cm: 難道日本收租報酬率也守不住了嗎57F 09/02 15:37
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