看板 Stock作者 SunMoonLake (日月潭)標題 Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?時間 Sun Jul 3 21:03:56 2022
※ 引述《fgf (今年不太冷)》之銘言：
: 最近買房，在想一個問題
: 簡單說，買房自備款只要20%，買下去就是all in了，沒有什麼攤平的選項
: 簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念
: 回到股市大盤
: 基本上股市大盤和房市，型態曲線基本上是正相關的
: 牛市創高通常房價也創高
: 熊市基本上房價也是凍漲和回落
: 0050這種ETF，假如開5被槓桿all in
: 似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了
: 要是被套
: ETF就是領配息
: 房子就是租人
: 但相比起來，被套的話，買房子風險還高了一點
: 差異在配息是一定有，但出租可能沒人租，以後少子化可能更少人租
: 請問這樣的理解有問題嗎?
: 謝謝
信義房價指數 表示六都中古屋成交價格 2001年100
現在377
表示20年來六都的中古屋成交價格漲了2.77倍
2001年一棟中古屋 1000萬
2022年一棟中古屋要3770萬
成交價格每年上漲6%左右
台灣50報酬指數
2002年大約3500 如今22410
上漲5.4倍
2002年投資100萬 會變成640萬
每年上漲約10趴
假設2002年有兩百萬的錢 貸款8成 買1000萬的房子
利息1.5% 20年 每年要還46萬
2002股票200萬 照0050指數買（0050ETF 2003年才有）之後每年投資45萬 每年10趴來算就好
2022年 買類似的房子需要3770萬元
股票上漲至3900萬
而且這是成交價格 如果2001就買 如今已經變成老房子了 屋齡多了20年 實際不會漲這麼多
如果信貸或是開槓桿買股票 可以賺更多
時間夠久 股票一定賺贏房子 畢竟股票漲幅比較高 而房子的槓桿會慢慢降低
不過大部分人都會買房子 不可能一輩子住家裡 或是用租的
買0050分散個股風險 買房沒有
朋友住七期房子漲5倍
但我家住鄉下 房價跌到不用繳房屋稅
有錯請指正
-----
Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 8 Pro.
--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.163.101 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YmPE-SZ (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1656853438.A.723.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
07-03 21:03 SunMoonLake.
→ patrol: 房子是依附在股票背後的產業底下的啦 產業滅了
房子會好根本就是天才想法 漲幅本來就會輸1F 07/03 21:05
推 F93935: 不懂房子為什麼槓桿降低？可以無限轉貸大法啊3F 07/03 21:07
先不考慮這種情況 因為股票也可以槓桿
→ patrol: 就問 大蕭條大裁員 竹科房子誰買和租4F 07/03 21:07
推 on32: 房子還能拿去增貸 再去買房或是投資都可5F 07/03 21:07
→ F93935: 房子漲三百不能多貸出來再買嗎6F 07/03 21:07
→ patrol: 別說腰斬 跌20%x5倍槓桿你就虧了100%7F 07/03 21:08
→ F93935: 還有無限寬限期大法啊 五年換一間繼續寬8F 07/03 21:08
※ 編輯: SunMoonLake (111.83.163.101 臺灣), 07/03/2022 21:11:53
→ bnn: 你要那樣比 股票也質押貸款出來啊 放同樣模型比啦9F 07/03 21:17
推 F93935: 股票質押利率就更複雜10F 07/03 21:17
推 tsgd: 學正二王買50正二 既然都是槓桿 50正2差距拉更大11F 07/03 21:19
推 on32: 槓桿拉越大 泡沫化就GG了12F 07/03 21:23
→ s70160: 房子無限轉貸 月付金越來越低 價值還有機會越來越高13F 07/03 21:27
推 on32: 房子也有跌價 轉貸金額就變少了14F 07/03 21:28
推 teasy: 那買股票的可以考慮20年的居住成本進去嗎?
還是真的要紙箱+公園，居住成本忽略不計17F 07/03 21:40
推 YJM1106: 房屋稅是老房子本來就會降19F 07/03 21:44
噓 gwboy: 理論跟實務差太多，人性抱得住房子，但抱不住股票20F 07/03 21:50
推 leotompp: 房子20年還要重新拉線 還是你家沒裝潢@@?26F 07/03 22:20
推 asolitary: 住公園外加融資槓桿allin股票最划算27F 07/03 22:25
推 iamala: 自住無價。股票能吃嗎29F 07/03 22:38
推 gm3252: 股票一定賺贏房子就不會這麼多人抱怨房價了30F 07/03 22:41
推 on32: 20年未必要拉線吧 老家住40幾年沒拉線過
頂多以前冷氣沒線路就拉明線 其他電源線根本沒重拉31F 07/03 22:45
→ newycc: 七期漲五倍 哪個建案？33F 07/03 22:50
推 YAYA6655: 結論正確，實務面比較難實施。34F 07/03 23:03
推 japan428: 股贏房前提是你用正確的選股邏輯還有長期持有；房由於交易手續多，不可能像股殺進殺出，所以等於被動長期持有，而且房有國家土地財政這個大計畫下支撐他的帳面價格，持有成本低，幾乎無需判斷也難賠35F 07/03 23:13
推 piliwu: 回測就是笑話你實際能做到再來談39F 07/03 23:23
推 ChikanDesu: 你沒算房租收入捏 你股票200萬平均每次股利多少？3趴？ 所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來但當初買1000萬房 房租不管自住或租人 少說一年補貼個15 20萬吧 這不是能忽略不計的報酬捏
喔不對 報酬指數代表你已經算除息了 所以你連股利都不能扣 要每年紮實拿出46萬才算 房子可以幫你分擔20萬現金流 但20年後報酬居然差不多？你想想看吧50F 07/04 00:10
→ ChikanDesu: 所以數字沒算對就會感覺很好 但現實是骨感的 事實上房子反而比股票低門檻
缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已
但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧58F 07/04 00:16
→ fitnessboyz: 房市若真崩也是遇到戰爭了吧，到時誰會接手
再來就是房子越老舊越難賣，股票沒這些問題
再來後面房市政策對投資客不利，目前都首購跟換屋的市場為重，但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買方觀望期拉長，投資客會想這時進場是頭腦撞到吧
股市往往都是先反應了跌幅，當然還是先投入股市，後續房市也一定會有修正的，沒有不會跌的交易市場啦。62F 07/04 00:18
--