看板 Stock作者 ERP2 (伊阿屁吐)標題 [新聞] 五大建商看房市 量縮價難跌時間 Sun Jan 29 03:18:58 2023
原文標題：五大建商看房市 量縮價難跌
原文連結：
https://money.udn.com/money/story/5621/6934253
發布時間：2023/01/29 00:21:35
記者署名：經濟日報 記者陳美玲
原文內容：
《平均地權條例》修法通過後，國泰（2501）、華固、長虹、潤泰新、興富發等五大指標
開發商均認為，今年將是房市震盪的一年，交易量一定萎縮；而因為營建成本高昂，房價
沒理由跌。
對於房價是否鬆動，五大建商均表示，在土地、營造成本高昂，財務健全的品牌開發商旗
下所推建案沒有理由降價，只有高財務槓桿操作的建商才有可能降價。
《平均地權條例》修法草案日前三讀修法通過，包含嚴懲炒作、預售屋禁止換約轉售、解
約申報登錄、私法人購屋採許可制、建立檢舉獎金制度等法案，待子法訂定完成，最快上
半年上路，且新法基於法律信賴保護原則、採「不溯及既往」。
國泰建設副總暨發言人林清樑表示，在新法即將上路下，目前房市觀望氛圍明顯，雖然市
場期待降價，但建商土地成本高昂，營造成本又因工料雙漲、居高不下，且產業缺工問題
未獲解決，坦言「成本能降得不多」。
林清良指出，近二、三年因通膨推升大宗原物料上漲，建案營造成本大漲，加上高科技電
子業先前積極擴廠，在營建業已有缺工問題下，又遇到電子廠搶工且新冠疫情讓移工無法
進入台灣，工料雙漲問題雪上加霜。
華固建設總經理洪嘉昇指出，2023年全球經濟展望不佳，國內房市又面臨政府打炒房政策
壓抑，整體氛圍不好下，市場交易量一定萎縮；價格方面，財務健全的開發商若是在近二
、三年取得土地、發包的營造工程，都面臨高營建成本的壓力，「實在不可能賠錢做生意
」。
洪嘉昇強調，只有高財務槓桿操作的業者才有可能因財務壓力而降價，或是土地取得成本
相對較低的建商才有讓利空間，今年房市就是「個案表現」。
潤泰創新董事長簡滄圳認為，《平均地權條例》修法通過後，接下來房市就是回到剛性需
求的基本面，至於價格部分，因新建案面臨高成本因素、不太可能降價，新建案價格就是
合乎市場行情銷售。
長虹建設表示，《平均地權條例》修法通過後，市場買氣偏冷，少數出現財務壓力建商才
有降價可能性；整體來看，買氣會縮到什麼程度，要看後續子法嚴格程度，至於價格因建
商成本居高水位，房價不至於會跌。
興富發建設指出，新法通過後對房市將有一定程度的影響，市場成交量一定萎縮；至於房
價變化，就是「個案表現」。財務狀況不理想、靠高銀行融資借貸經營的建商壓力會比較
大，不排除降價可能性。
心得/評論：
平均地權條例通過後，對於房市的打擊無非是重重一擊，
然而，國內指標性火車頭們卻自信表示要他們賠錢做生意非常難。
也大多表示房價不可能降價，頂多只是量縮。
至於我個人的看法，住宅方面是否剛性需求大於投資客不好說，
我認為佈局營收有大量廠辦比例的大型建商，
搭配2019~2021預售方面完銷程度高的建商為較安全的選擇。(華固/長虹/遠雄/興富發)
至於新美齊/潤隆/新潤/達麗/名軒，我就看他們漲他們的就好。
至於此五大建商在2023年的規劃，請見下一則新聞：
「推案總規模 挑戰2,000億」
https://money.udn.com/money/story/5621/6934257
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※ 作者: ERP2 2023-01-29 03:18:58
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※ 編輯: ERP2 (114.45.164.230 臺灣), 01/29/2023 03:20:36
推 brabra: 建商的潛台詞：我知道你還有錢3F 01/29 03:33
→ brabra: 現在建商口袋都很深，槓桿拉滿的建商大概只有一兩家而且現在小建商幾乎被大建商壓迫到幾乎消失
未來只要大建商沒有資金壓力，建案價格就很難跌5F 01/29 03:34
推 ceca: 感謝政府在2021年把小建商都趕出蛋黃蛋白蛋白...XD限制貸款強迫開發等等,直接把風險高的小建商都請出小建商同時被,借不到錢,營造成本漲太兇,缺工.
以及地價暴漲...四方夾殺.
如果你從"不動產市場風險"來看,政府做得很好喔.
現在又把預售屋那種超高槓桿的極短期預售屋投資客給打光光.
基本上把傳統最容易引起回檔的因子都打掉了.
啥...你們都不知道這兩年政府在打甚麼?
政府在打風險阿....難道你以為他在打價格?
政府在保價格,打風險...
另外,辦公室市場還是一個謎.
你看我們投資客還是沒啥想進辦公室.
所以股價我不知道,但如果你要說市場.
一個加碼投資辦公室的建商,無法保證是好事.
建商吹了很多次辦公室,但是辦公室一直都低迷
你說"既然低迷又不會更糟,不就谷底布局"
恩...如果他投入之後繼續低迷,房子都賣很久很久.
你覺得這叫谷底布局還是叫被套牢...XD
我手上有兩間微型辦公室,但是是中古屋+兩間70萬取得那是零錢...看到有人賣兩間70萬,手癢買下來的.
但買那個類似收藏品,並不代表我看好辦公室.
而且一間才35萬...XD..他是能怎樣?跌到30萬?
我這個才叫谷底無腦亂撿,因為我又沒銷售壓力.
但建商不一樣,辦公室這種東西折舊又更兇.
所以銷售不好的辦公室,會讓建商很頭痛.
這可不如住宅,凹久了還是會完銷,價格還可以上拉很多辦公室凹久了,價格就算上拉,也會因為折舊很變很低所以沒看到辦公室有起風的現象,不要跳進去阿.
如果是店面或是工廠這種還比較好.
低迷的話建商會拿去出租,折舊又很低,比住宅更低.
三發在美術館還有一棟三角窗店面.
租了多少年沒租掉....這牽扯到...恩...人的問題.XD但不管,反正店面的價值對折舊抗性極高.
當然最近店面也是都很低迷.
不過低迷未來某一天可能會報復性補漲.
凹到那天就會回收這段時間錯失的利益了..
and...有些建商,跑去蓋辦公室...
有兩個原因或說目的.
1.地方政府叫他蓋的....你沒聽錯,是地方政府要他蓋.2.他掌握大量的土地,所以蓋辦公室來縮減住宅推案.也就是讓這邊新住宅更稀有化...他其他土地住宅更好哄抬...進而拉抬更多土地的地價.
這是長期布局策略....區域大地主型建商才會這樣幹.因此,建商在吹辦公室的東西通常你聽聽就好.
你沒看到我們投資客都跑去買.
你就不用對他有多大期望.
對市場了解度,僅次於建商的人,就是投資客.
然後投資客規模小,策略比較直接,甚麼好賺買甚麼.
不像建商那麼複雜,還要顧慮政府指引他方向要交代.而投資客不買的東西...通常都有問題..
你就要對這一區塊有戒心,也對投資這一區塊的企業.持保留和懷疑態度..!!
世界上沒那麼多先知...大多自認先知的,都死在沙灘上8F 01/29 03:45
推 Lowpapa: 笑死 成本超低好嗎62F 01/29 04:18
推 ceca: 成本真的超低,我就鳩團當建商了..XD
大建商賣50,我在旁邊賣40,你看我幾天完銷.
成本低在夢裡喔..顆顆.
任何人只要湊個兩三億現金,都可以是建商.
這又不是甚麼高科技產業還有甚麼專利還是技術.
成本低,小建商是怎樣被掃出門的?63F 01/29 04:33
推 ceca: 當大建商套牢的時候.
我指"它們買入的土地"被套牢的時候.
這我在房版有講過.
例如住四好了,400坪為基準的土地.
例如現在建商行情都在買100萬.
當行情跌到70萬的時候,我就糾金主來衝建商.
這時候就是踩著大建商的屍體吃它們的肉.
因為他住四的土地100萬,他推案必須成交50.
我70萬,同樣利潤例如30%,我只要40就可以.
而地價會崩盤也代表市場上土地滯銷
之前的建商無論大小都沒辦法再買土地.
這時候你跳進來,你就靠成本吃所有以前建商的豆腐.然後大建商一定會很急的要把行情拉回50.
不然他就要賠本,這樣算上資金成本他會炸掉.
那我不就爽爽的快速完銷又快速購地,搭順風車.
so...當建商一定不是"行情看好"跳進去.
你就算順了一兩個案,到前中期,你就會被大吃小壓死.因為人家屯地的成本比你低,規模比你大,資金比你多.就像2020年無限QE,你看到跳進去當建商.
以為抓對時機....那我會笑你找死..
結果政府壓制房價,第一個就把你踢走,因為你弱.
更不用說大建商聯手搶土地和搶工人.
壓制當下買土地的利潤(一度壓制到20%)
但是因為他們有屯地,所以屯的地增值暴賺.
用那些屯的地賺得來反過來壓利潤拉地價鬥爭小建商.等你們小建商都出局後,再慢慢把利潤拉回30%.
所以看到順風跳進去叫找死,以前演過,現在又演一次.而像2000年那一次大崩盤,倒了一大堆建商.
那時候才是起家的時候.
今天你看到很多建商,都是那時候壯大的.
甚麼京城阿,聯上阿...
甚至興富發真正起飛,都是那個時候.
踩著前人的屍體往上跳..董媽.
崩盤...才是當建商的時機...而不是大漲.71F 01/29 06:24
噓 skyringcha: 廢話都賺飽了，高額囤房囤地税打下去才會血流成河啦 剩下都在打假球105F 01/29 06:41
→ FatFatQQ: 像問下北市都更還有搞頭嗎 一般建商而言107F 01/29 06:52
推 cleanx: 建尚當然說價格不會跌！
說價會跌，建商賺什麼108F 01/29 07:42
推 tist: 房貸補貼表示：一片樂觀110F 01/29 07:50
推 abiggun: 誰會唱衰自己的事業 反正噴就對了111F 01/29 07:51
→ laechan: 中國是建商狂買地＋蓋了太多房子，台灣不確定
我覺得還是看是否有借債，今年應該會有現金流問題112F 01/29 08:02
→ samm3320: 成本高就不能跌是啥邏輯
中古屋沒成本問題真要跌他們鳥你營建成本嗎119F 01/29 08:08
→ sbshiu: 政府,央行,銀行都是自己人是要怎麼輸xDD121F 01/29 08:21
推 oven99: 我以為走錯版122F 01/29 08:21
噓 choujim: 打房只能靠中共了124F 01/29 08:28
→ Parsons25: 我台積每天掛600賣不掉也可以說價沒跌嗎？炒房仔被套牢裝沒看見而已，笑死127F 01/29 08:45
推 clecer: 沒了投資客，還以為預售屋真的那麼好賣喔，預售賣不動要不要降價129F 01/29 08:53
噓 PTTVERTWO: 營業額掉一半還不用擔心，這不就表示目前售價下，建商是賣一間賺N間?131F 01/29 08:56
推 Dean997: 沒有囤房稅之前誰不知道政府就是演演戲，建商在配合出來哭給你看133F 01/29 08:59
→ s3z15a3z15a: 現在不是還沒上路...還沒上路就量縮了...另外是不是有人不知道現在有屯房稅??135F 01/29 09:00
推 kkchen: 台灣空屋率未達50%前.房價要下跌真的很難...137F 01/29 09:03
噓 wakaura: 不降就等倒閉啊，每天燒錢看能撐多久138F 01/29 09:09
噓 alloc: 坐等泡沫化的一天140F 01/29 09:11
推 splendidpoem: 價格下降的前提，不只成交量要下滑，更重要的是賣方有立即賣出的急迫性，才會引發市場整體的降價求售。
只要政府維持利率不劇升，平均地權等法案也給現有的人解套，那麼持有者就沒有立即的壓力需要趕快脫手。賣方寧可現在多付一點成本，也要等到下一波多頭循環再高價賣出。
價格下降必須要供過於求，但原物料成本和平均地權法案已減少建商的供給，那麼剩下的方法就是進一步增加持有者的壓力，逼迫他們賣出，增加市場上的供給。否則成交量下滑只代表買賣雙方都在觀望而已，並不會帶動房價下跌。141F 01/29 09:20
推 lowgflejd: 之前房搶太兇 現在終於可以好好看房 等待下一波起漲154F 01/29 09:23
→ auction88: 蓋好幾十年間房子也會因為隔壁新房子建築成本漲價跟著漲156F 01/29 09:27
→ zzahoward: 我不認同ceca的手段啦 可是他說的其實算是真的吧
事實就是精華區小建商被政府洗光光 大建商就慢慢賣掛價三成回本 五成大賺 怎麼輸?
小建商這一波是被政府打死的 結果得利都是那些大的158F 01/29 09:28
推 pigu66: 一堆鍵盤專家講的好像會跌一樣拉回測過去30年不就給你看了房價只會越墊越高162F 01/29 09:32
推 SkyShih: 翻譯翻譯：反正就是不會跌啦164F 01/29 09:34
噓 tttt0204: 在房板取暖完又有自信出來給噴了嗎？165F 01/29 09:37
推 ter2788: 建商一直講成本 房價有在看成本嗎？166F 01/29 09:40
噓 whk1895: 房版每次都挑假日帶風向，很聰明喔167F 01/29 09:41
→ zzahoward: 台灣市場小阿 幾家就可以喊價喊爽爽
當然要崩是那些大家看不上眼的鄉下或外圍崩168F 01/29 09:43
推 siopp: 房子沒有人在賠錢賣的啦170F 01/29 09:48
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