看板 Stock作者 rmp41102 (小明)標題 [請益] 股息現金流負擔房貸時間 Sun Feb 11 15:06:12 2024
轉自我在房版
[請益] 股息現金流負擔房貸
https://nextptt.app/boards/home-sale/post/M.1707622878.A.ADB
各位大大好
最近想買房
家裡說可以幫忙出頭期款
去年工作年薪大概73萬
另外還有一份賺外快的收入，一個月大約1～2萬
我打算是用股息建立現金流Cover房貸
股票市值約500萬（大多都是高股息）
抓殖利率6%，一個月股息約2.5萬
市值其中有
信貸80萬（利率1.8x%，月還款1萬初）
質押110萬（利率2.15%，維持率抓220～250%，利息一個月約2千）
現金流：
工作月薪水6萬+外快1萬+股息2.5萬
=9萬5
緊急預備金：
大概15萬，之後買房會再增加
每月開銷：
預計每個月再投入2～4萬股票
（希望每年股票資產增加1成）
信貸還款1萬多
質押利息2千
電信600
伙食費1.5～2萬
現在房租1萬1
醫療保險4千
工作雜費3千
=6萬6
每個月餘2.9萬
目前看上總價1600的房子
明年底交屋
還有兩年的時間可以累積資產（裝潢、家具、電器）
自備20%：320萬（家人能幫忙）
貸款40年：1280萬
打算寬限期5年，月還款2萬2左右
打算利用這段時間投入股票，累積現金流
五年後月還款4萬2
我自己算 每年資產增加1成的情況下
大概可以打造一個月4萬5的股息（現金流）
但是想像總是美好
覺得可以負擔，但是又很害怕，因為我工作算是半個業務，收入實好時壞。
想詢問大家 有什麼地方我沒有想到的嗎？
或者有什麼我沒想到的風險？
補充：
我的身分比較特殊
我是健身房員工
但公司要我們成立公司行號
所以我有營登記 繳營業稅 薪水進公司戶
我們的行業別 入公司帳的13%左右會認列個人所得
所以我報稅 70萬年收，認列所得才9萬，所以加上股利還可以退稅。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.29.206 (臺灣)
※ 作者: rmp41102 2024-02-11 15:06:12
※ 文章代碼(AID): #1bo77chR (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1707635174.A.ADB.html
推 pyh888: 不好意思，說話比較直 妳最大的風險就是有天家人不在拿錢出來幫忙4F 02/11 15:16
推 YDSK: 緊急預備金有點少，而且整體抓起來蠻緊的，不太有生病或是突然沒工作的空間6F 02/11 15:16
→ YDSK: 我自己是會反過來操作，把買房的錢做為固定現金流操作，只要不亂搞本金增加的速度蠻穩定的
不過買不買房就看個人，至少整篇看下來不是沒有想法9F 02/11 15:17
→ bndan: 太緊但能用每月增存的當緩衝 大體上運作問屜不大
但增值那變預估太樂觀12F 02/11 15:24
推 MRFROG: 再來一次2021那種疫情情形 沒收入可以撐兩年嗎14F 02/11 15:28
推 playerd: 買便宜一點的end15F 02/11 15:32
推 clausewitz: 不要用信貸和質押來擴大槓桿。尤其質押，一次大回檔就被斷頭了。那會同時失去資產和現金流。16F 02/11 15:32
→ rmp41102: 信貸1.8x是我老弟貸的，確實如果再來一次疫情，不太保證有沒有辦法扛得住18F 02/11 15:33
推 a82412: 信貸1.8多交出來哪間20F 02/11 15:33
推 ppc: 家人幫忙的程度是多少21F 02/11 15:41
→ rmp41102: 我質押維持率大概抓220～250%大概能承受80%的下跌25F 02/11 15:46
推 olaftofu: 銀行大多不會開放寬限到5年通常都兩三年而已 你想的太美好 五年的要穩定報稅薪資達80萬甚至百萬以上，負債比低的26F 02/11 15:48
推 komorin: 多頭年應該沒問題，你要考慮的是大爆A的空頭年你撐不撐的住
尤其你預計40年房貸一定會遇到好幾次空頭29F 02/11 15:57
推 rebel: 你有確定銀行一定給五年寬限嗎？這很看你的收入的32F 02/11 16:04
推 clausewitz: 質押率130%就斷頭了，哪能讓你撐過跌80%？跌不到50%銀行就要狂call叫你補保證金了。33F 02/11 16:04
→ npc776: 你要怎麼確定你的股息每年都會穩定發穩定數字35F 02/11 16:10
→ rmp41102: 抱歉算錯了下跌40% 接近腰斬36F 02/11 16:11
推 TruMadDeeply: 再來個疫情直接看你原地爆炸
健身房就疫情最大受害者不是嗎？
1600的房子不如先降到買1000
天有不測風雲會不會有類似疫情的事件，影響你工作才是你要考慮的吧！你的現金流就工作佔比最高…38F 02/11 16:20
推 peggysue: 健身房的收入穩定嗎？我看教練跟會務一直在換誒。前面問的很實在，再來一次2020還扛得住嗎？43F 02/11 16:24
→ avmm9898: 股票年報酬固定10%沒問題，沒有什麼空頭年這種事45F 02/11 16:28
→ rmp41102: 健身房收入算半個業務，我是比較屬於耍廢型，一個月上100堂課大概6萬多。如真的買房，就要認真工作了46F 02/11 16:30
推 maymayya: 結婚生子生病怎麼辦？這些都要擴大現金流的51F 02/11 16:34
→ pppopp: 500有190開槓桿，應該不會說自己有500市值52F 02/11 16:37
推 lengcycat: 前面十年 ，可能沒事，第十一年全球股災，無法預料53F 02/11 16:37
→ Yelich: 到時你被抬出場跟我說 我要買你的房
我們互相交易 少了仲介費54F 02/11 16:37
推 Auoer: 找股災也能發股息的公司啊 誰說股災就不會有股息56F 02/11 16:38
推 rebel: 你的收入跟職業 銀行不見得願意貸你地版價40年 不要抓太樂觀58F 02/11 16:39
→ paimin: 看核貸的條件吧 假設這麼多拿不到也沒用60F 02/11 16:57
推 Derp: 想看你怎麼面對金融海嘯67F 02/11 17:02
→ spike1215: 你能負擔的房貸只有677萬，距離1280萬有夠遠XD
而且320萬跟家人借的也要同時成立才行
上面試算是所得30%投入房貸的結果，如果拉高到60%就剛好能負擔的起了68F 02/11 17:03
推 anyu0805: 看起來剛好，但問題就是太剛好，不能有意外73F 02/11 17:22
推 spike1215: 所以以你的情況，要達成下列條件就能負擔1600萬的房子：1.家人贊助320萬，2.所得60%投入房貸至少要能撐個10年？
其他就看你股票操作能賺多少了。每月股票股息穩定收入2萬5這麼簡單嗎….還不用本金…
全部靠質押信貸…75F 02/11 17:22
推 abs5252: 家人能贊助 想都不用想 記得寬限期拉滿 就好81F 02/11 17:26
推 abs5252: 當你認真想要買房 消費模式就會改變 工作也會更積極 衝吧83F 02/11 17:30
推 surferblue: 還可以吧 反正你有500萬股票 咖不過來賣股不就行了87F 02/11 17:38
→ ganninian: 你工作穩定嗎 不然只靠股息度日就像走在鋼索上88F 02/11 17:47
推 lemonz: 可以試試吧，股版風氣不是信貸、房貸、質押開滿嗎89F 02/11 17:49
推 harry8123: 兩邊都問就是想要啦 大家何必當好人90F 02/11 17:50
推 boy1031: 從你的文筆來看，一年資產預估成長10%，我感覺是困難了點，改成6%差不多91F 02/11 17:57
推 smart80615: 一年成長10%並不代表每年10%耶...實際上可能是有幾年是+10%以上/+不到10%/-不到10%/-10%以上 時間多長是未知的 那個10%只是原PO預估的平均
不過看你兩邊都問 應該心裡早有決定 只是想找認同啦93F 02/11 18:06
推 CaTkinGG: 現金流主要還是靠本業阿 風險主要也會來自這裡 股票只會是最後一根稻草97F 02/11 18:18
推 bobgod: 可以 付不出來家裡會再幫 沒差101F 02/11 18:42
推 peggysue: 如果軟著陸的話，這種操作很有機率賺淨值又賺股息，運氣好還能提早還清，現在看起來機率很大啊。
如果貸款條件跟現金流都符合預設也不算不可行。102F 02/11 18:53
推 Puff0963: 笑死 很難嗎？？你不做大家都在做
再來靠腰槓桿太大 反正本來就一無所有是在怕什麼
好像開槓桿 穩死的
然後再來這邊一股清流 好棒棒
尤其是上面那個提早還完的 更蠢105F 02/11 19:07
推 IanLi: 都樂觀估以為股票只漲不跌，最好讓家裡願意若有缺口可以緩衝兩三百萬。110F 02/11 19:21
推 Puff0963: 缺口是要跌爛10年逆 笑死
別想太多啦 買就對了
人生中只有一回 步步驚心
搞不好後天就出事了 我是指初四112F 02/11 19:24
推 ezoboy: 抓太緊了116F 02/11 19:27
推 JKjohnwick: 靠家人好啊，不然你以為每個台北人都白手起家嗎117F 02/11 19:28
→ Kobe5210: 有多少能力做多少事。
開槓桿是一樣的道理118F 02/11 19:28
推 manygod: 1600的房子太貴
家人能幫忙多少是重點 信貸1.8%蠻低的120F 02/11 19:37
推 abs5252: 買房銀行願意借你1280萬 銀行都不怕 你是怕屁啊
買房就是一股作氣 五年後你會感謝現在的自己123F 02/11 19:51
→ Justisaac …
→ Justisaac: 銀行當然不怕 房子抵押在上面怕啥啦XD125F 02/11 19:59
噓 fastevil: 現在的人真的猛，買個都買到緊繃127F 02/11 20:03
推 kj66: 信貸利率1.8x%?好低啊128F 02/11 20:26
→ a9564208: 你這個操作方式比較適合公務員跟國營129F 02/11 20:26
噓 tenghui: 信貸利率根本豪洨130F 02/11 20:32
推 minikai: 預售屋普遍不是都自備款25%嗎？131F 02/11 20:44
推 object: 都沒遇過空頭就是信貸開好開滿134F 02/11 20:53
推 dearrain: 不一定會給寬限期吧 行員說申請看看 結果沒有137F 02/11 21:09
噓 aq2272353712: 股災，原本穩定配息，也會降低或是不配好嗎，才多久而已就忘記殼牌減計配息，英國銀行股也帶頭降低配息139F 02/11 21:48
推 atelier: 你自營公司繳營業稅 是風險最高的中小企業主 不太可能拿到五年的寬限期 你自己也知道這點 所以信貸才請家人當人頭吧
收入穩定度也是個問題 附近開新的健身房就會影響到你 而且還有疫情之類的潛在風險
更何況現金流依靠高質押和信貸支撐的股息 若發生股災 景氣下行 你的工作收入也會受影響 很可能一次全爆141F 02/11 22:00
→ invidia: 1600“現在”下訂了ㄇ 這個才是最大的風險149F 02/11 22:59
推 Treant: 可以的啦 家人都能幫頭期320萬了 真嘎不過來一定也可以靠家人再幫300的 小case 家中有後盾當然衝了
賭贏算你的 賭輸有好家人罩！這還不衝幹嘛152F 02/11 23:15
推 thevirus: 一次黑天鵝應該就被抬出去了155F 02/11 23:43
推 avtime: 你都不怕股票跌的時候 真勇
股票大跌的時候 連股息都發不出來156F 02/12 00:09
噓 dream1124: 你最大的風險就是不知道啥是風險，沒有把風險當回事不過我也覺得你是求附和而非問意見的，因此就把勸退的推文全部無視吧，衝了，賭贏的機會不是零158F 02/12 00:14
推 jack529: 有家人幫頭期就買了阿 股票資產還一堆…161F 02/12 00:31
推 kurogame: 寬限期是給自己當遇到疫情時候還有一條退路用的，而不是能開就先開，一推人觀念很有問題。
槓桿是好事，但總是要想好退路。164F 02/12 01:41
推 PBfire: 槓桿太高，股票穩賺只配息？質押如果跌了承受得住？167F 02/12 02:08
推 jerrylin: 你要不要查清楚質押利率多少 應該沒那麼低
開槓桿不是不行 但你能承受多少風險
反正大不了把房子賣掉 >>> 急售價格通常不漂亮
銀行幫你賣就是八折開始法拍168F 02/12 03:20
推 Callus: 問題在於，如果受傷了；另外最近健身房受黑道影響~~172F 02/12 03:26
噓 smallkop: 隨便啦，到時候爆掉再回去爸爸媽媽救我就好173F 02/12 06:05
推 CORYCHAN: 預備金或可使用額度加到ㄧ輪質押還款的金額比較好，不然跌破質押部位沒得選擇時會痛苦。
股票部位本身已內含質借跟信貸2個槓桿，目前點位高捨不得賣可以理解，轉房產槓桿再加上去風險會增加，比例自己再評估看要不要降一些。
決心要嘎兩邊就是捏著用寬限期+薪資外快金流嘎過去，但空頭時這些都會帶來極大的心理壓力，祝順利。看到職業
最好再仔細想清楚蛤174F 02/12 06:27
推 bray: 絕對可以，台灣房子不會跌，最壞情形五年後賣房，需要站內我換line,跟你分享
另外，我是質押操作專家，你真有心我可以給你更多建議183F 02/12 06:43
推 aken59420: 買房付頭期，工作還房貸。耐心等股災再開槓桿（用房屋借貸）投入股市187F 02/12 07:42
→ phoenixh: 你最多就是寬限期後繳不出房貸賣掉房子 到時你也會感謝你自己189F 02/12 08:12
→ casa163: 不能把股市收作為穩定收入來源,即使是配息也是192F 02/12 08:32
噓 Sana: NG 不大可能年年都+6%193F 02/12 09:09
推 leoptt10: 可以啦
一堆個股蛙整天在那酸海嘯來的時候怎麼辦
自己以為眼光讀到整天上沖下洗
賠光光還在那酸葡萄
看了就賭爛196F 02/12 09:53
推 bobgod: 很有腦袋又會健身 是個頭腦跟肌肉都發達的完美情人 樓下櫃哥201F 02/12 10:41
推 d0922030: 衝就對了 現在不做以後什麼時候做203F 02/12 10:42
推 aqeghkmb: 照這樣規劃只買1600太可惜了可以上2500204F 02/12 11:05
推 f73718: 開槓桿做穩健投資，很多人都這樣幹，買配息股票買房都不會真的爆倉還是怎樣，唯一就認知槓桿是預支未來，理論上現在買會贏，但也有極小機會你現在買在山頂，預支未來十年一場空205F 02/12 14:05
推 yoshian886: 質押也算進去，你最大的問題就是算的太剛好，5%年化看不起是6%算起來更漂亮ni209F 02/12 14:09
推 Latte7: 你可以買一些債券分散現金流來源211F 02/12 15:08
噓 REITs: 1.8x%的信貸，感覺唬爛!!？？212F 02/12 15:17
推 kanehhh: 2020那盤再來一次就倒了213F 02/12 15:34
推 Puff0963: 1.8的信貸 你有沒有想過只有你不能？？
我是指樓上上
不要你不懂你沒有就全世界都沒有
世界很大 加油啦215F 02/12 22:56
推 octopuso1c: 單純看緊急預備金有點少，然後看1600的房子覺得有點緊，如果一個意外，要確定有人能夠頂替你的現金流219F 02/12 23:32
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