看板 Stock作者 octantis (@.@)標題 Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣時間 Sat Jun 29 19:41:48 2024
我一直覺得拿房子的5倍槓桿來比正2的2倍槓桿是一件很奇怪的事
假設1000萬的房子貸八成，也就是200萬開了5倍槓桿變1000萬
台灣房地產平均報酬率約5%
第一年：(1000 * 1.05 - 1000) / 200 * 100% = 25%
第二年：(1000 * 1.05^2 - 1000) / 200 = 51.25%
第三年：(1000 * 1.05^3 - 1000) / 200 = 78.8125%
…
第十年：(1000 * 1.05^10 - 1000) / 200 / 10 = 314.45%
假設200萬直接正2
台股年化平均報酬的兩倍槓桿為25%
第一年：(200* 1.25 - 200) / 200 = 25%
第二年：(200* 1.25^2 - 200) / 200 = 56.25%
第三年：(200* 1.25^3 - 200) / 200 = 95.31%
…
第十年：(200 * 1.25^10 - 200) / 200 = 831.32%
也就是十年後如果
房市報酬固定5%，最後得到的是當初200萬的314.45%
正2報酬固定25%，最後得到的是當初200萬的831.32%
為何會造成如此差距？
因為房子的5倍槓桿只有最一開始的5倍，也就是1000萬，之後都是1000萬的5%在成長
而正二的槓桿每年是你的(本金+獲利)的25%在成長
當然股市的波動比房市大很多就是另一回事了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.133.79 (臺灣)
※ 作者: octantis 2024-06-29 19:41:48
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※ 同主題文章:
Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
06-29 19:41 octantis.
※ 編輯: octantis (42.73.133.79 臺灣), 06/29/2024 19:42:35
推 vanjoey: 以前房子可以轉增貸，出來再買第二間1F 06/29 19:48
推 HiHiCano: 房子增貸 再買股 永遠維持5倍槓桿 銀行不給貸 就全額買房再增貸 房蟲怎麼輸
說錯 增貸買房 再增貸買房2F 06/29 19:48
推 onekoni: 1000萬的房子5%10年1629
200萬正二25%10年1836
差距不大
而1000萬的房起始就是200萬5F 06/29 19:49
→ nthomas: 這麼輕鬆怎麼還會覺得房子貴 應該都輕鬆買了吧9F 06/29 19:51
→ octantis: 差距可大了，房子的1628要扣掉你當初借的啊10F 06/29 19:53
推 onekoni: 啊對不起我是指成長的力道去反推
不是指真的報酬相當11F 06/29 19:55
推 ck326: 直接比本來就超怪，正二是真正的台股全市場報酬，房子可沒有這有商品
你運氣不好買到10年沒啥漲的地區也很有可能13F 06/29 19:58
→ duriel3313: 用指數化投資加上槓桿 確實不會輸買房 現在第二戶六成又很難貸利率差 已經幾乎沒有投資價值 除非你選房之神. 但指數投資的"執行"難度遠比看起來的難16F 06/29 20:03
推 onekoni: 確實 第一房之後效率驟降19F 06/29 20:05
→ w901741: 房子還要計入隱含成本，裝潢、家電、稅金、公共管理費等等20F 06/29 20:09
推 typhoonghi: 你的正2報酬算法 不像本金加獲利的25%成長……一樣是定額200萬22F 06/29 20:10
→ aegis43210: 房屋拿來當保本比較好，要高額獲利需要很懂地區發展性
不然買營建股就好了25F 06/29 20:11
→ octantis: 請教t大正2算法哪裡算錯了？30F 06/29 20:12
→ BlueBird5566: 能 看看201X年以前就在幾千點~萬二之間徘徊
疫情之後台股才有明顯的大突破 就講得好像正二年年32F 06/29 20:13
→ meowyih: 房價也是，你看房價指數就知道了。34F 06/29 20:13
※ 編輯: octantis (42.73.133.79 臺灣), 06/29/2024 20:14:25
→ meowyih: 房價就是跟股價有正相關，討論盤跌是沒意義的36F 06/29 20:14
→ w901741: 房價也是最近才有較大的漲幅37F 06/29 20:14
推 typhoonghi: 啊…講反了 是說房子的報酬率算法看起來是本金加獲利 持續5%成長，但實際上很難如此38F 06/29 20:14
→ w901741: 是沒看過啊，希望讓我體驗看看長期盤整41F 06/29 20:15
→ octantis: 房子的也是年化，當然也要算本金加獲利，不然就不叫年化5%了42F 06/29 20:16
→ BlueBird5566: 想體驗自己去拉K線圖看以前歷史曲線就知道了
不然看2022年正二的績效也知道不可能年年成長44F 06/29 20:17
噓 GDs: 為啥正二用再投入概念 房貸也可以啊46F 06/29 20:18
→ w901741: 熊市就是要加碼啊，哪一次不會漲回來48F 06/29 20:19
→ w901741: 過去五年經歷過2次熊市，正二年化報酬率如何？50F 06/29 20:20
→ BlueBird5566: 回到長期盤整盤 這就是跟美股的差別 美國是輪流當市值第一的 台股最強就GG51F 06/29 20:20
推 zerro7: 2015年初-2018年底 加權指數+5% 正2+55%53F 06/29 20:20
→ BlueBird5566: 美股買ETF才真的可以持續買進+ALL IN 長期會贏
台股就GG一支獨秀 它不行的時候 ETF就會套在高點54F 06/29 20:21
推 onekoni: 台股60年均報酬就是13.5
未來不知道 推論只能建立在歷史上
要看報酬指數
加權沒含息56F 06/29 20:24
推 zzz50126: 沒算房租 然後現在寬限期前5年都是維持5倍 部分預售屋是10倍到15倍維持3年 第一間還是建議早點買 第二間後面就都可以60F 06/29 20:30
→ junior020486: 只是我在想要不要配置一部分00713，空頭時吃筍不會吃這麼多
不過SP500,2000-2008那個盤整也是慘65F 06/29 20:35
推 SDCREW: 正2長期報酬就是優呀！只有抱不抱得住的問題而已！68F 06/29 20:40
→ w901741: 股票賭輸了變空氣，你買的房子遇到大地震變？69F 06/29 20:40
→ rooberte: 房子買來租人 遇到澳房客時:?70F 06/29 20:43
推 TIPPK: 我家買過一些房子在霧峰，後來大地震跌成狗屎…72F 06/29 20:45
推 CorkiN: 房子就是至少買一間保本用的 投資股市報酬率流動性摩擦成本都好很多73F 06/29 20:46
→ TIPPK: 現在正2最大的問題就是不能質押吧75F 06/29 20:47
→ a0989876: 所以你現在住在正2裡面嗎?76F 06/29 20:52
→ CorkiN: 買一間保本很大成分是 給你自己的心理的安定感 住自己的家跟租房子那種回家的心情是差很多的 用投資的角度來看除非你真的現金很多很厚 能到處買不然沒那麼好玩77F 06/29 20:52
推 chysh: 房子遇到奧房客，或是玩股票大賠的房客...81F 06/29 20:54
推 onekoni: 大家設想越來越複雜了XD
房子遇到股票大賺的房客出高價收購82F 06/29 21:01
推 on32: 正常開始有200W又加上有成家需求 通常先買房
理論算起來正2勝過房子 但實際就是買房居多
房子可以住 又有成家需求
正2股東數2萬多人 房子每年新增一堆
假如精華地段3-4年可能就翻倍 普通地方10年多翻倍85F 06/29 21:03
推 zerro7: 正2上市10年漲了12倍 用年化報酬算確實25%左右
25%是單筆投入 如果定期定額投入年化約20%90F 06/29 21:06
推 onekoni: 台股60年加權報酬13.5/有正二的話應該稍高92F 06/29 21:07
推 on32: 所以理論跟實際會有點不同 都持有當然更好93F 06/29 21:08
推 bustinjieber: 股票波動很大，看一時的IRR根本沒意義，
不然等回檔再來算屆時的IRR如何？
不然時間拉回到2022也算一下如何？
房市就不同了，你看到的IRR基本上是實的，
波動低、價格又有彊固性，要回檔很難。
兩個資產都各有好處，兩者都持有是最好的。
資產比例的多寡就因人而異，
這會跟投資者在該領域的專業度、
抗風險能力、現金流……很有關係94F 06/29 21:10
推 luten: 房價應該沒有長達60年報酬數據吧？104F 06/29 21:25
推 ChikanDesu: 而且房產也看區域 1.05是怎麼推斷出來的 我只知道台北市隨便買一間30年來看年化都10%以上吧 加上房租更不只105F 06/29 21:25
推 onekoni: 房價請看內政部 有全國平均108F 06/29 21:27
噓 mangostar: 這個數學跟這個結論….請你回去重念國中拜託111F 06/29 21:30
→ ChikanDesu: 拿平均來類比很奇怪吧 大盤看股市平均是因為跟報酬連動 阿房市你看平均 但投資者根本不會去丟錢到那種落後地方
目前又沒有一個商品是全台平均房地產指數
房地產比較像是一個幾乎不斷頭的個股
所以數據派跟真的有在漲幅高的地方買房的人理論現實就會很脫節阿 全台北市持有30年房產的人可以說一點也不比大盤差 你要說這樣挑區域很偏頗嗎 也沒比股市挑個股偏吧112F 06/29 21:30
噓 Xyla: 本板數學越差的越愛算數學,只有你看得懂你在說啥吧121F 06/29 21:46
→ KrisNYC: 看這系列文很有趣 大家都在自組一籃子ETF122F 06/29 22:08
推 aria0520: 房貸要跟期貨槓桿類比 正二和TQQQ這類是單日槓桿
兩者本來性質就不同 有些噓文看來也沒懂123F 06/29 22:15
推 huk40199: 五倍就自慰用而已不然誰想繳房貸125F 06/29 22:35
推 huk40199: 台股崩完漲更多不要把秘密說出來
更不用說流動性差這麼多127F 06/29 22:37
噓 bms: 你正二經過空頭之後最好還有每年25%129F 06/29 23:46
推 fishyki: 辛苦下一代 我這個5年級 謝謝你們130F 06/30 00:05
推 tsaigi: 有人看不懂哦131F 06/30 00:09
推 meowyih: 房地產當然有崩過，認為沒崩過是怎麼回事我不懂。如果沒崩過，我現在住的這棟當年怎麼一坪19萬買到啊？:p132F 06/30 00:53
推 AirLee: 房地產的平均漲幅我猜想應該是通膨加上GDP兩者相加的平均值近似。137F 06/30 08:15
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