看板 home-sale作者 freekid (世界真是小)標題 [請益] 這樣的購屋想法是可行的嗎？時間 Thu Jul 1 04:24:28 2021
如題，我們家不動產大概兩千五，現金六七百，父母退休，靠被動收入年收大概三四十
，我跟我姐加起來穩定年收大概一百五，符合青年首購。
我們打算作三間的中短期投資，買一間新成屋跟兩間預售屋，每間抓一千三~一千五左右
。新成屋作寬限期三年，時間到出掉，如果看好續漲則轉增貸; 預售屋交屋前一年找時
間出掉，做好交屋的最壞準備。
這樣操作主要是看好特定區域未來兩~三年的漲幅，其中一間也有考慮轉成長期自住。想
請問
1.依我們的資產，三間的操作對我們壓力太重嗎？
還是各一間比較保險一點?
2.這樣的操作有可行性嗎？是否風險太大呢？
----
Sent from
BePTT on my Samsung SM-A205GN
--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.21.193 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1WtDB-qZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1625084670.A.D23.html
推 luckysmallsu: 要投資的話舊房增值潛力比較大吧！預售屋一堆根本先漲起來賣了套利空間不大1F 07/01 04:36
推 ceca: 槓桿開超過你的負荷能力.
要是你預售屋轉不掉,你就冏了..
你很缺錢嗎?你很急著翻身嗎?3F 07/01 04:41
→ freekid: 我沒那麼強，中古屋看不懂~再加上看好特定區域的未來漲幅(應該還有三~五萬)，所以才想這樣操作。預售屋高風險我了解，但現金流很難新成2預售1，所以想說新成1預售2，或者各一，預售也有做好交屋的準備~7F 07/01 04:43
→ ceca: 建議最少縮一間起來,或是把兩間一千三換成兩間七百.
記得.少賺不會痛,炸到你就哭..11F 07/01 04:43
→ ceca: 不要讓自己有炸掉的任何可能性.14F 07/01 04:44
→ freekid: c大，我心態的確有點急，可能是覺得未來房市也是緩漲，又自大的覺得看到某段的趨勢，就想盡可能丟錢在裡面16F 07/01 04:48
→ ceca: 你很急,多賺300萬500萬,其實又怎樣.
你的生活並沒有大幅躍進.18F 07/01 04:52
→ freekid: 感謝c大建議，我在雙北，自己不懂中古屋，所以基本上都要一千三進場~ 那我們會調成兩間20F 07/01 04:52
→ ceca: 但是如果你炸掉,那虧下去就很痛.
這個痛必然影響你的生活.
所以不要讓自己身在風險中.
穩賺才是投資的王道,穩賺之下才去尋找更大利潤.
日子又不是很苦,爽爽過爽爽賺,生活開心放心安心也很重要.
另外,壓力和很急.會讓你做出錯誤的決策.
你今天把這個月吃飯錢拿去壓股票.
你明明判斷他要漲,但當你看到她跌一下你就嚇死.
所以漲你抱不住,跌你恐慌殺出.
到頭來沒壓力你可以賺30%,你實際可能才賺15%,甚至倒陪3%22F 07/01 04:52
→ ceca: 為啥??因為你輸不起,輸了對你影響太大你無法承擔.
因此,不要把自己放在風險中,你會做錯事.
穩賺,這樣你才看得更清楚,操作才會更精準.33F 07/01 04:55
推 tswen: 會爆炸36F 07/01 04:56
推 ian0805: 你和你姐年收加起來150萬，玩二間1300萬槓桿開太大了啦看到了，原來居然是三間38F 07/01 06:37
推 syu72: C大真的佛，一般人容易投資失敗的心態都點出來了41F 07/01 06:52
推 dodoru: 以你們都收入來說，連要玩兩間都太緊繃了
三千更是炸掉
三間更是炸掉
而且依你敘述太過生嫩新手，這之中可能難免會要交學費，42F 07/01 06:57
推 maypcc: 你和你姐兩人150 想搞三間1300 是不是想太多46F 07/01 07:08
推 uevol123: 寬限期三年結束 本金都還沒繳 根本沒辦法增貸47F 07/01 07:21
推 maypcc: 你們的收入加父母的被動好了200 玩三間700差不多就頂了
姐弟各背一間中古套房收租 再搞一間預售 輕鬆多了 只是雙北700上下的預售應該沒有吧 要留意套房不一定貸得到八成 若買1300 一定是姐弟其一當保人 你們後面兩間預售應該是貸不到...49F 07/01 07:23
推 j401f2: Ceca是晚睡55F 07/01 07:39
推 trestan: 如果要交屋，貸款核定是大問題56F 07/01 07:54
→ r1t1r: 你們這收入銀行貸不出第二間 交屋你就炸了58F 07/01 08:01
噓 killerbbt: 你要這樣玩 還不如ALL IN 鋼鐵航運
你是跟你姊150耶 不是兩個都是150耶 槓桿開太大了吧63F 07/01 08:21
→ brian90191: 父母年收三四十當作生活費等於不用考量
兩個年收150買一間1500我看就差不多了65F 07/01 08:30
推 Anyotw: 未來不知道，3年內房地產沒有賺快錢的機會。政府加大佬把雜牌投客全部洗出去了67F 07/01 08:31
推 Surrounder: 你們薪水太低了開這麼大的槓桿根本再壓身家不要鬧了70F 07/01 08:33
→ aloness: 原po你的現金流完全撐不住3間的貸款吧…
直接買中鋼就好了，看你的現金流能借多少錢，就盡量借拉大負債71F 07/01 08:34
→ brian90191: 中古屋趨勢看不懂就不要以為你看到的趨勢是對的74F 07/01 08:36
→ aloness: 而且這種歐硬投資最忌諱合夥，在沒有持續性的現金收入能維持信心，保證天天吵著怎麼處份就搞的你心煩意亂75F 07/01 08:39
推 missher: 算一下金流就知道自己可以負擔多少了，其實我覺得原po買1間算是投資，硬要拼到2間就是賭博了。何不買一間就好，剩下的丟股市配息賺5%穩的呢，心情也會輕鬆很多，因為生活不會有風險壓力77F 07/01 08:39
推 MrFJ: 推C大良心建議啊81F 07/01 08:43
推 ich2: 在雙北你還是乖乖買一間就好82F 07/01 08:45
推 george1343: 有算過三間貸下去 一個月要繳多少房貸嗎 金額很高
萬一賣不掉就必須繳83F 07/01 08:47
推 askachage: 減少成2間就好，而且都長期持有終身不賣
已經是人生勝利組了，收成比較重要
守成85F 07/01 08:50
→ zaza5566: 連中古屋都看不懂 你確定你能看懂新成屋嗎?
兩人加起來年收150算很低了 3間共要抓到4000萬 穩爆
買中古屋可賣可收租 投報率算起來才高88F 07/01 08:52
推 morrishh: 跟你說 你頂多兩間就會開始覺得壓力出來了 不用想三間91F 07/01 09:01
推 flamer: 貪心會害死你92F 07/01 09:08
推 DoughtyArIAn: 看好特定區域兩三年內的漲幅這句很抖，有行無市也是有可能，你這種心態比較適合有閒錢的做法。
三間真的太多了
折中方案買一間常期持有有好價格再出受最適合
C大說的比較多，但分析到很多一般人會碰到的現況
我個人都走保守路線，資金壓力是很痛苦的!!93F 07/01 09:31
推 jaricho: 哈哈 房市熱到不行 大家瘋搶房想賺價差 槓桿開無限大99F 07/01 09:36
→ jaricho: 2個人年收150是不用生活花費嗎？ 有沒有算過實際閒錢是多少？但看得出來你很想賭翻身 衝吧！101F 07/01 09:39
→ freekid: 感謝各位建議，自己的確是太生疏，但其實是打算預售交屋前一年賣(預售都是交屋才貸款)，遇到狀況就脫手新成屋，除非本來的新成屋半年~一年內賣不掉，不然不會同時存在貸款兩間的狀態。等於是抓時間差，一間投資兼自住的概念103F 07/01 09:39
→ freekid: 是房子，一間投資的概念是商品(預售屋)。無論如何只會有一間貸款
所以可能要看成，年薪一百五，有現金流六七百的人，有沒有資格買一千三的房子，以及作兩百左右的投資，請問我這樣的理解是對的嗎？108F 07/01 09:39
→ DoughtyArIAn: 如果你只考慮你姊跟你賺的，一間當自住找機會賣出我覺得是最好113F 07/01 09:39
推 jaricho: 目前房市熱到 大家瘋搶預售屋 搶到了交屋前加價賣 就賺百萬以上順利出場 衝了啦！115F 07/01 09:42
→ aloness: 錯誤，你的規劃完全沒考慮到風險承擔問題，請假設交屋後你的金流要怎麼辦？ 寬限期？
賣房子不是賣股票，看好五檔價賣出，2天後錢就進來了118F 07/01 09:44
→ DoughtyArIAn: 我也覺得原PO把房子當股票@@
而且你說的轉手過程，價格、過程都順利嗎?
陪售八折你接受嗎類似的你可能要考慮進去
因為人只要一急很容易落入圈套。
別把事情想的太美好，因為想的跟做的通常差很多121F 07/01 09:45
→ aloness: 對現金流的理解也錯誤，現金流是指固定期間收入，請排除負債，負債不是"現金"126F 07/01 09:48
推 DoughtyArIAn: 建議先考慮賣不掉、賠售，算出最大的風險可能，再討論獲利可能。128F 07/01 09:52
推 eddie0729: 如果交屋前 房價跌了一成 我覺得你不會賣 因為對你來說這是你承受不起的 買房請靠自己爸媽退休了別動他們腦筋那可能是他們未來20-30年的依靠 因為你們的薪水大概130F 07/01 09:54
→ eddie0729: 也只能養活自己 爸媽想靠你們是很難了134F 07/01 09:57
→ DoughtyArIAn: 以磨練眼光跟了解市場。
不然就是買一戶高總價自住找機會轉賣吧。135F 07/01 09:57
推 jaricho: 估計現金6.7百其中大部分也是父母累積下來的 看你很想拼快速翻身 把父母拼下來的起家厝和退休老本 一起壓進去了137F 07/01 10:01
推 Ensidia: 發什麼瘋....買一間不就好了
什麼都想ALLIN就不要被抬走
是不是股票看太多了 看太多人賺錢翻身羨慕到忍不住了
被抬走的有出來發文告訴你嗎?139F 07/01 10:02
→ aloness: 賠的不見得發文，但會上新聞 (某萬海違約交割的富二代)143F 07/01 10:05
→ Ensidia: 我自己也是看好房市 但房貸抓25%月收而已
買完房還有個幾百可以玩玩股票 投資這麼拼命做什麼...
就像C大說的 多賺這幾百你因此階層翻身了嗎?
沒有嘛...那夠用妥善配置就好了啊
依你的支付能力 買一間就夠了 如果賠了成家後自住144F 07/01 10:11
→ Ensidia: 這樣就是立於不敗之地 買三間?風險低不等於沒風險150F 07/01 10:13
推 sunsand: 推C大，專業的房版良心151F 07/01 10:21
推 jc10755: 是你父母也想all in六七百，還是是你覺得這個錢可以全部動用？152F 07/01 10:35
→ freekid: 感謝各位，房地2.0有仔細研究過，預售是高風險產品，「半年內預售賣完，且漲10%只是能出手的基本條件，遇到狀況平轉都未必能脫手」的這個想法大概了解。很抱歉我金流的字眼弄錯，這樣算的話，一年穩定金流(可配置的錢)大概是90，貸款一間一個月大概是34000，新成屋頭期用存款出，預售十趴也用存款出。新成屋持有兩~三年後用半年~一年的時間賣，並同時賣預售，做好認賠一~二成的心理準備。身上只會有一間貸款，但其實也先找熟悉的銀行評估過，能同時貸兩間，兩間加起來一年80，還在控制範圍內，所以持有兩間新成屋慢慢賣其中一間的最差狀況也有想到
其實自己也知道單純弄一間，自住混投資目的是最輕鬆的作法，但我們不考慮股市，所以才打算把現金存款想辦法放到房市裡~ 不過2.0把很多短期投資客洗出場這點，的確讓我猶豫不決，政府在打短期交易，尤其是針對預售屋，推文內j大那種嘲諷式的文字，並非毫無理由~
j大，我父母跟我都蠻積極，哈哈~
啊，我推文回的兩個j大是不同人154F 07/01 10:35
推 zeroyaking: 推c大 有多少投資失敗~真的都是在風險壓力中誤判
錢坑越來越大 還硬說服自己不會啦....171F 07/01 10:48
→ sagarain: 妳有賠過錢嗎 八成你真的肯認嗎
有做股票的應該都很清楚那個心理 再凹一下就要噴了
房地產的凹一下是用年計算的
妳看好市場不代表妳活得下來 最近身邊已經有做公家案的朋友現金流斷了要賣房173F 07/01 10:51
推 jaricho: 如果父母同意也很積極 那就衝啦 而且回文看起來其他人目前無法影響你的想法 XD178F 07/01 10:55
推 foxs9: 連雙北的中古都看不懂還是洗洗睡比較快180F 07/01 10:57
噓 killerbbt: 你如果這樣 真的去ALL IN傳產股 比你買預售賺得快= =而且 預售工程款都吃現今的 你確定吃得下來
假設你沒賣掉 你知道你不可能貸款三間嗎 = =181F 07/01 11:07
→ r1t1r: 你的金流 銀行肯貸你兩間都難184F 07/01 11:22
→ jerrylin: 你不動產都已經兩千五了 不考慮買股票嗎
看好房地產會漲 何不讓營建公司幫你賺錢?185F 07/01 11:24
--