看板 home-sale作者 kitten123 ( )標題 Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?時間 Sat Apr 10 02:18:18 2021
222萬成本...
拿去買ETD 9％ 報酬就有16650/月
更何況有10％的ETD (G開頭哪一檔自己查囉XD
資金還不會被鎖死在房地產裡面可以自由活用
也不用去勞心勞力要管理、收房租、修繕
不過有自有房還是爽啦，宣揚投資就別害人了
租不出去你要負責嗎？看租屋網滿滿待租的名單，
裡面如果有還沒付完貸款的壓力一定不小
未來社會新鮮人雪崩式減少，租屋人數一定會有影響。
啊我忘記這裡是買房好棒棒棒棒板 XD
大家還是乖乖買房背40年房貸當房奴吧~
※ 引述《s26492755 (BBX)》之銘言：
: 我分享一下房東的成本
: 其實我以前提過多次
: 只是通常會被質疑說假的 怎麼可能
: 是不是很早時期買的 還是違法改套
: 我這次逐一細項打
: 攤開我的成本
: 為什麼我會強調 無敵包租公 房東不敗
: 也是我在做不管是居家裝潢或是辦公室家具所看到的
: 拿我在2019年12月簽約的一間套房為例
: （後面做過債務整合 小的只剩這間掛貸款）
: 買價510萬 貸款300萬 租金17000（14.57坪）
: 頭期210萬
: 仲介費5萬1
: 規費18743
: 代書費17000
: 共86743
: 買了 40吋電視 4600
: IKEA 電視櫃 429
: IKEA 茶几 895
: 沙發 3200
: 掀床 3500
: 乳膠床墊 4000
: 雙門小冰箱 5888
: 洗衣機 6999
: 共29511
: 油漆跟清潔劑是拿家裡的去用
: 這部分就比較難估計了
: 所以為了接近公平跟方便直接進位
: 總共拿222萬出來
: 資金成本 （每月貸款本利和 14476）
: 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸）
: 利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆）
: 一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息）
: 持有成本（每年）
: 地價稅 1036
: 房屋稅 2311
: 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬）
: 修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊）
: 空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌）
: 一年共28247
: 資金+持有攤提到每個月 是6173
: 我只要租到7000必定打平成本還有剩
: 然後我租17000 淨利10000
: 當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週）
: 後續房客管理 blabla
: 以這個房客為例 租了快10個月 只有第一天找我換個蓮蓬頭（角度不合） 後面都是房租
: 已匯
: 我類似這樣租期且沒找過我半次的模範房客有三組
: 前任房客有換個毛巾架2xx元的樣子
: 租四個月的正妹跟開賓士男跑了
: 直接解約給一個月17000
: 然後我打掃一天 隔天租給現任 後天算起租
: 有人嘴過我房客是白癡 這種價格比貸款高的也租
: 事實上 我五個物件都差不多這樣比例的投報
: 所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能讓我虧錢
: 大概只剩房價崩跌比較快
: 我買一坪35萬
: 然後這個社區差不多的物件今年一個38.32 一個43.4 目前沒實登 但這個房仲跟我成交
: 過也知道我會看實價 騙我沒有道理
: 市場才是最真的
: Ps： 我選房子就是圖穩定加熟悉 就算是我的十幾次交易經驗都賺錢算倖存者偏差 但房
: 市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特
: 幣等等 但追求穩定臭了嗎
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推 dieinvisible: 回樓上，林鳳營真的很好賣阿，靠賣飲料我又可以多買一部跑車囉，你們繼續滅吧祝你們好運唷！對了，我的分店很多你一定看過XD09/17 13:08
推 dieinvisible: 回樓上你真的吃飽太閒，我也不想跟你計較，如果這樣會讓你心情好點我也算是日行一善。09/17 15:09
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-10 02:18 kitten123.
推 lagadidi: 好奇為什麼覺得房東沒有投資其他東西？1F 04/10 02:23
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 04/10/2021 02:29:39
推 lagadidi: 把貸款當成奴役，你的起手觀念就很怪了。利率低為什麼不貸款？找的到利率更低的方式嗎？2F 04/10 02:32
推 ceca: 其實,我剛用170萬,6個月賺了40萬..XD
確實拿到錢扣稅後.
不過如果你ETD給他開10倍槓桿,那我就追不到你車尾燈了.
你看Bill Hwang的操作,他的槓桿算起來幾乎50倍up.
所以我一直認為,炒房怎麼可能賺得贏炒股呢..XD4F 04/10 02:32
推 lagadidi: 我算一算股票三多月，也差不多30%...但通常雞蛋會分開放9F 04/10 02:37
→ ceca: 之前放空防疫股也差不多一個月10%.11F 04/10 02:39
推 lagadidi: 當然很多真股神一個月收益千萬，但如果將股民平均獲利拉下去算會變...（？）12F 04/10 02:39
→ ceca: 不過上個月靠高股利嘎空一波,快速虧了7%斷尾快跑.
嚇死寶寶.14F 04/10 02:40
推 lagadidi: 每個投資項目都有高手新手，有賺有賠。單看推薦投資項目，用投資人平均報酬率來看，這樣看會不會比較公道（？）16F 04/10 02:42
推 s26492755: 其實說到勞心勞力 真的沒你說的那麼難 租不出去選擇問題 同時成本也不同 提到沒人要出租這件事 真的鳥 另外要算加上增值我平均是13% 有小贏你一點點喔
不過你提到資金被鎖死 就代表了你不懂如何用房地產去生錢
這跟少年股神一樣 你們不懂 所以說好難 不會所以說不行 跟處男說做愛不爽很類似19F 04/10 03:07
推 lagadidi: 拿不同投資項目個案比個案...總覺得哪裡怪26F 04/10 03:10
→ s26492755: 在來談談勝率 平均勝率房產高跟穩 這是我選擇的重點收租直接等匯款 難在哪 你要說收不到怎不說其他投資也有可能收不到錢的風險 這樣舉例舉不完
不過你似乎很痛很房東 也不是第一次找我抬槓了
另外在房版分享房市投資不是很正常嗎27F 04/10 03:10
推 lagadidi: 看項目的投資者平均收益的話，其他項目有高於房產？32F 04/10 03:15
推 s26492755: 其實我相信風險跟利潤成正比 所以為什麼要一直比利潤而忽視房產的穩定呢33F 04/10 03:16
推 lagadidi: 房屋挑的好，一年多轉貸下去拿本金，含當初頭期還能拿超過勒35F 04/10 03:18
→ maypcc: 他這槓房子增值是以510萬去算 槓桿不夠高才2.3倍 是因為物件是套房 若五倍槓桿可操作千萬 每年漲3% 你222萬ETD每年光
增值就要追30萬，能贏嗎?37F 04/10 03:22
推 s26492755: 我其實回過 我拿這間貸款六成 20年 1.5% 就是不想被說條件難達到 我也有貸款30年 8成 1.45% 還有1.35%的 這樣數字更好看了
但我主要想表達的是包租公的穩定41F 04/10 03:24
推 lagadidi: 好奇ETD投資者平均收益有多少，包含被倒的...45F 04/10 03:25
推 s26492755: 我也可以拿我最強的出來舉例 但我沒有 其實我最後都是五間一起看平均再去做調整 負債比跟現金流46F 04/10 03:26
推 maypcc: 配合建商貸5%槓桿可拉高到20倍 總投報2% 現金投報40% 當然這也只有前三/五年建商貸才有的報酬48F 04/10 03:28
→ ceca: 一般不動產簡單投資還是.
平均增值2.5%,出租投報2.5%=5%(抓的很保守拉)
然後開5倍槓桿,利息1.5%
這應該是很容易辦到的中長期投資規劃.
當然還有交易成本就是了...所以拉的久成本就均攤掉更多.
因此中期惠要求更高的增值,不會接受2.5%一年的微薄增值.
而短期,短期是直接買便宜+加工提高利潤,然後不算租金.
不過短期是製造業...這非被動收入,是主動收入.
因此短期的投報率傲視其他投資法是必然..
而以上,好處是很容易達成...風險極低.
缺點就是,你要看到錢要很慢很久之外.
2.5%的出租投報並不足以支付本利和房貸(大約5%資金壓力)
所你還要每個月額外補錢進去.
以及,如果放超過七八年,你的槓桿會剩不到三倍.
因此你需要額外作轉增貸去把槓桿拉大.50F 04/10 03:56
哈～上面留言s,l,m,ceca都房東，
買房好棒棒棒棒棒棒棒棒板不意外啦
果然只有房東有錢有閒能半夜不睡覺哈哈，上班族白天都累死了晚上當然睡死
一句話啦，當房東那麼好賺，幹麻跟不認識的人講啦，
還不自己貸好貸滿悶聲發大財，
啊不就像股市老師一樣報名牌希望大家上車， （司機～還有人沒上車啊～～）
一堆韭菜跟風順便推升房價，樓上房東們自己也受益
房東們不用說什麼「大家都只租不買我就不缺租客也開心」
少在那裡黃鼠狼與雞拜年啦！
老話一句，自住就捏一下，買得起就買啦，
宣揚投資別再害人啦！租不出去你要負責嗎？
啊～我又忘記這裡是買房好棒棒棒棒棒棒棒棒棒棒棒棒板 XD
大家還是乖乖買房背40年房貸當房奴吧~
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 04/10/2021 04:18:32
→ ceca: 當房東賺不贏炒股的阿..XD
炒股不是都幾億上下再跑?
動不動就200億梭哈..XD65F 04/10 04:19
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 04/10/2021 04:21:23
→ ceca: 另外,好不好賺??..阿你每個月不都要貼錢進去.
阿就一堆人不喜歡阿...太慢了.
所以...說出來你也不會去做啊..XD
因為你怕錢被卡住,你可以開10倍槓桿玩ETD
那當然瞧不起房東不是很正常.
10倍槓桿下去,100%一年耶,.
至於房東我估,增值2.5%,收租2.5%..
這樣有沒有脫離現實,有沒有很過分的高估..XD
歡迎你到處去比較or看版友或是丟去其他地方問.
你想,350萬的公寓,一年增值不到9萬,收租不到9萬.
是高估還是低估阿..XD
而350萬市區公寓三房,你租金一個月8000塊租不掉?
你確定你是買在台灣,還是買到越南去了..XD
其實你應該知道,很多版友都說我抓價格抓投資都抓得很保守.沒錯啊,我很討厭講神話,因為神話不可複製.
我應該講的都是很容易做到的投資才對.
因為講神話會害死人.68F 04/10 04:20
推 s26492755: 其實我熟的朋友有人跟著對房東喔 有的是沒頭期 或懶得找叫我報 我自己買都不夠了 還報給你勒
而且誰跟你報明牌 真的都自己貸好貸滿去買
那種什麼買房講座才多的是詐騙
我如果要坑人 大可以拿另一間 買價560萬租18000 還貸款7成多 頭期168萬的出來嘴 而且兩年多已增值150萬 不算租金頭期已接近翻倍 但我覺得增值不是能完全掌握的 才改那中庸一點的例子
你這種因為你是房東 所以說話就帶有偏見才不可取85F 04/10 04:31
→ ceca: 其實,之前林園入手的公寓...XD
兩間一起打包買,70萬,翻修各40萬.
等同一間成本75萬.
一間租7000一間租7500...謝謝合作.
兩年後一間賣10x,一間賣11x..
不過現在已經沒這種機會了...
另外出租特化喔.94F 04/10 04:39
推 s26492755: 早知道是要比賽不是分享作法的話 我應該派強一點的選手101F 04/10 04:40
→ ceca: 之前地上權套房,下斡旋30仲介不收.結果他同事成交35
他怨嘆要死..
那時候,那邊出租行情,5000..
現在那邊大概要成交6x....(40年地上權套房)
不過因為是套房,流動性高和租客素質不敢恭維.
所以6x就沒興趣了.
如果可以買在4x..我會買了然後找包租代管的讓他租斷.
5000打八折也有4000...無腦跟包租代管業者收租.
無期限地上權,號稱無敵釘子戶..跟新的有期限地上權不一樣.這都不是神話喔..XD103F 04/10 04:40
推 s26492755: 我推廣的租金當收益 增值當禮物 因為租金穩 我知道又有人嘴空租 會弄到沒人租的物件有 不想整理 二手舊家具 整間醜死 我一天就租出去的物件對面就有一間 到底誰的問題113F 04/10 04:43
→ ceca: 神話應該是,某間大樓,買了三年,總價翻倍...
我指賣掉後的成交價..並且那時候沒有房地合一.
但是神話不可複製.117F 04/10 04:43
→ s26492755: 低價的出租件喔 我還看過同行遇到 通緝犯 吸毒 連夜失蹤滿屋垃圾的都有
所以我很堅持用租金去篩選房客120F 04/10 04:44
→ ceca: 套房收租房客毛很多,所以都不敢碰..XD
但是高租金的兩房,房客很容易兩三年後自己買房子..XD
後來發現,2x年的三房,房客最穩定.123F 04/10 04:44
→ s26492755: 我媽以前松山小套房 沒房地合一有買賣金身的也是神話級收益啊 但這種都很難複製 時空背景不同126F 04/10 04:45
→ ceca: 一租就是可能目標十年以上.128F 04/10 04:45
→ s26492755: 我最高租金的物件已經兩組房客去買房 哈哈129F 04/10 04:46
→ ceca: 所以養中長期規劃,我會懶得去裝潢拉高租金.
基本弄乾淨整齊就好,普通租金租..租客穩定性高.
蛋黃區兩房,房客超愛跑去買房子..XD130F 04/10 04:46
→ s26492755: 不過北高兩地的租金有落差 放在台北會少大概一房 我以前搞2-3房的時候 2房反而好租 3房租金蠻貴的133F 04/10 04:47
→ ceca: 台北和中南部比較不一樣的市場型態.135F 04/10 04:48
推 s26492755: 以前朋友都以為我裝潢本業 都裝潢的超屌才能租好租金 其實我整理房子花的預算都只抓五萬 乾淨 東西用新的 就很好租了 當然一開始不能挑什麼要花大錢的物件 我進房一律先看廁所 廁所不用花錢 廚具正常 冷氣給我留下 真的不太花錢136F 04/10 04:49
→ ceca: 廁所看磁磚,磁磚ok換設備還好...XD
但是廁所爛的通常價格也低.
殺一殺,殺得夠低,就直接做短期翻了立刻轉賣..
廚具倒是還好,洗特例一字櫃三機,不用兩萬搞定.141F 04/10 04:50
推 s26492755: 我遇過兩次 租兩房租到想直接買 結果嫌貴 後面我賣房很少超過一個月就賣掉 因為有賺就好了 幹嘛耗時間 不過有一次被一個惡質房仲專約卡了兩個月145F 04/10 04:52
→ ceca: 剛賣掉一間短期,我只換窗戶,做一個電視牆,換廚具"檯面".
然後找裝潢後細清,洗一次就拿去賣..148F 04/10 04:52
→ s26492755: 真的要花多點錢整理的物件我也是直接從原本要出的總價扣150F 04/10 04:53
→ ceca: 目前翻修,最大麻煩是40年老大樓..
那個...恩...建築是大腦裝大便..馬的.152F 04/10 04:53
→ s26492755: 你做到重點了 窗戶 廚具用用 感覺就不舊 做個電視牆馬上變中等裝潢物件 現在人其實很好滿足154F 04/10 04:54
→ ceca: 管線亂跑,他以為是血管喔,公管給我跑樓地板是甚麼鬼.
結果公管堵塞,管委會又不修..變成我要挖地板接水管出去.156F 04/10 04:54
→ s26492755: 你遇到廁所亂改管亂封管的才會想罵人158F 04/10 04:54
→ ceca: 做明管排掉..159F 04/10 04:55
→ s26492755: 然後要改回來要去別人家改 別人不給你進去
這樣明管很醜但沒辦法160F 04/10 04:55
→ ceca: 封管的之前遇過,舊管封久了裂開,要從新打出去接一根到公管162F 04/10 04:56
推 s26492755: 所以經歷過這些 你跟我說 刷刷油漆換換窗簾 買個新的家具家電整理出租件 有多勞心勞力....163F 04/10 04:57
→ ceca: 其實更多玩2x年屋的,無腦買,買了叫同一個仲介去出租.165F 04/10 04:58
→ s26492755: 收租多半都睏霸數錢 賺少點很正常
這我不行 我太78 我都要面試房客166F 04/10 04:58
→ ceca: 有的人都在國外,或是台北人或台中人.
根本完全丟給仲介去處理.
我剛買一間,屋主現在還在澳洲回不來無法簽約.
他就是無腦丟給仲介代租,直到最近漲一波,就急著賣.168F 04/10 04:59
→ ceca: 剛好他的房客也退租.
那個仲介幫那個屋主處理那間房子好多年了.173F 04/10 05:00
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