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作者 Wiha5566 (鹼民一號)
標題 [閒聊] 房子會越住越折舊跌價嗎？
時間 Thu Aug 26 21:07:10 2021

其實聽很多人說房子會折舊，是真的嗎？

原本想說新透天較貴，所以朝開始看老透天，

https://buy.housefun.com.tw/society/detail/price/2929
綠園世界-新竹縣實價登錄 2021行情趨勢｜綠園世界好房網社區情報
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但越看越怪，屋齡29年農田旁連棟老社區，
怎麼8年前每坪10萬，
3年前變每坪15萬，
現在可能更高……

附近一公里左右的新透天建案才不到每坪20萬

所以透天產品基本上沒有折舊問題對嗎？


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→ kairi5217: 土地增值1F 08/26 21:08
推 z520314: 本來就會折舊了，但土地增值>折舊大家才沒感覺2F 08/26 21:10
推 dryadl35052: 重點是土地3F 08/26 21:11
推 ceca: 老屋不折舊,新屋才折舊的兇.
基本觀念了.
另外,保值的是居住空間,而不是土地.
你可以從老地上權房子價格上漲看的出來.
如果是土地價值,那老地上權房子應該不會漲.
但他們漲幅一點都不輸一般的房子..XD
那請問是甚麼東西漲?
(當然上面講的是無期限地上權,而不是有期限的)
漲的東西叫做"空間"而不是"土地".
有沒有土地都會漲...4F 08/26 21:18
推 teddyisgood: 我也覺得很神奇 老屋售價都快追上新屋了14F 08/26 22:34
→ ceca: 因為保值的東西叫做空間..
建物折舊則是奢侈品屬性下降,
降到某一個程度就不降了.
這就是老屋不折舊的概念.
價值是"那個地點的那個居住空間"決定的.
房子太爛則是利用可使用空間價值,扣除,翻修成本.
所以爛屋只看他翻修成本,而不是算折舊.15F 08/26 22:35
推 Ethical: 新竹好像新屋也感受不到折舊耶？22F 08/26 22:36
→ ceca: 他100萬可以翻起來,就不會貶值200萬.
新屋折舊,但是整體在漲,你會看到漲.
但你拿不折舊的老屋當基準,新屋漲幅就會比較慢.
差額就是折舊吃掉.23F 08/26 22:36
推 eddisontw: 不會 你看帝寶都幾年了 越賣越貴27F 08/26 22:37
→ ceca: 當然這要以中長期來看.
短期會有炒作效應,炒做是盲目的,那個要等盤整後再看.28F 08/26 22:37
推 teddyisgood: 老頭天感覺最近很兇？30F 08/26 22:41
推 ceca: 老透天應該很低調,漲幅普通,敏銳度普通,甚麼都普通.31F 08/26 22:43
推 Ethical: c大覺得竹北有要吃回檔了嗎？32F 08/26 22:43
→ ceca: 低調就是既不是漲最慢的也不是漲最快的.躲在人群中.XD
回檔還早勒...在漲幾年再說.
另外這次房地合一2.0把大量不安定籌碼都洗掉.
回檔現象會更不明顯.
回檔一般都是不安定籌碼產生的.
賺太多便宜一點賣,或是神經緊張亂賣這種.
才會產生價格衝上2000,結果有人在那邊賣1800.
價格衝太快會產生的現象.
但是如果籌碼是安定的,那漲上2000,就不太有人降價1900賣.33F 08/26 22:43
推 Ethical: 我看有些地方二手屋很多物件已經掛高價賣，買盤沒全吃光賣單
就一堆人掛4x ,買盤還在3x42F 08/26 22:46
→ ceca: 買盤永遠都是被逼上去的...XD
買盤很難主導市場.
下跌也都是賣家自己的問題.
例如你覺得出租投報率太低,所以出脫房子轉去其他投資項目.例如稅金太重你受不了,所以降價賣.
因此,主導市場的一直都是賣家.
賣家又喜歡往上賣.
所以不動產有僵固性,漲上去就會停在那邊不降下來.
其他投資產品很少這種現象.
而買家.永遠都是當價格上去後,被逼著認命加價買.
所以不考慮買家狀態.
時間到了,它們就會加價了.45F 08/26 22:49
推 Ethical: 瞭解了，感謝指教57F 08/26 22:52
→ yesyesyesyes: 土地是無法被創造的58F 08/26 23:12
推 k52377: C大請教 頭份中央路有機會起來嗎？59F 08/26 23:16
推 siriuswinds: 請問C大，如果目前有一間美術館3房平車跟一間楠梓2房（均自住）未來想在美術館換4房雙平車，在保留其中一間房的前提下，合理的操作是賣房還是增貸呢？60F 08/26 23:17
→ karachi: 土地土地土地，不然台北老公寓早就跌爆了63F 08/26 23:17
→ ceca: 楠梓有台積電的賭博性在,所以我無法評論.
如果你今天不是在楠梓,你在鳳山或是大寮好了.
你如果有強烈需求,建議你先把鳳山的賣掉換來美術館.
先留兩間美術館..
等過幾年,美術館大漲到漲不動,你在把美術館的三房平車
賣掉喚回鳳山,可能就可以直接買車庫別墅..XD
這有漲價先後時間差的關係,所以你可以抓時間差去套利.
但目前有台積電的狀態,因此北高都無法判斷.
台積電要是來五輕,到時候楠梓炒到翻掉.
你賣掉的話你鐵定罵我..XD
但如果台積電不來,那你就措施賺到這個時間差效應的利潤.
因此這扯到賭博性的不確定性,所以不給建議.
這一波大漲是大家都會漲,先後順序的問題.
頭份中央路,你是說發展走向,要問在地投資客比較準.
但你只是問漲不漲,那都會漲.64F 08/26 23:19
推 siriuswinds: 感謝C大的分析，如果現在用增貸的方式再佈局一間美術館，是不是屬於進可攻退可守的策略？79F 08/26 23:23
→ ceca: 只是強勢度,這要看都市重心轉移現象.
畢竟竹南大浦重劃區會是一個新區域,會吸引大量炒作和資金
帥過頭當年炒到烙賽是因為台積電延後設廠.
但最終還是設廠了.
所以時候到還是會炒做.
這樣你中央路的漲幅是否可以比的上重劃區,就要在地人判斷.美術館是正在大漲,所以切入的效應很好.
你不需要等待甚麼,價格就繼續往上跑.
但要知道,先漲的地方會先停止.
所以美術館先漲他會先停止.
他停止例如在三年或是四年後.
那時候你就可以換屋,不需要死留住.
因此現在下美術館是時間效應的關係.
外加高雄美術館和二線區本來價差太低,所以他有拉開的利潤.現在則是已經有一些拉開的利潤,所以今天還ok.
明年有機率美術館和其他二線三線區的價差擴大到一個數字.
到時候進美術館的意義可能就不大,不如去二線布局.
當然這個也要明年看市場反應再判斷.
而至於如果你要自住.
美術館這個正在大反應的地方必然是要快點進場.
他先漲,所以你去投資任何地方,都只是未來花更多錢買而已.
其他地方的漲價時間都是晚於美術館(這次新彎區比較低調)
當然如果台積電真的在五輕,那橋頭楠梓和高鐵.
有機率漲幅大於美術館.
但這是賭博性的事件...要不要賭要自己決定.81F 08/26 23:23
推 siriuswinds: 非常謝謝C大的回覆，聽君一席言，勝讀十年書啊106F 08/26 23:30
推 arsene333: 參見高雄王，感謝高雄王開示107F 08/26 23:31
→ Wiha5566: 謝謝C大108F 08/26 23:50
推 s5517821: 透天是土地109F 08/26 23:55
→ jerrylin: 廢話  難道越住越值錢嗎
會漲價的叫做地皮  不是地上建物
那個老社區就算是一片廢墟土地照樣值那個錢110F 08/27 00:27
推 bboywhite: 不會 你看北市50年公寓哪一間折舊跌價了113F 08/27 04:02
推 PPSEED: 原因就台灣房子太好炒，政府又不管一起炒，折舊什麼的就不存在了，你有看過中華電信折舊嗎，當他成為正式的投資商品就沒有折舊的問題，只有投資風險，台灣的房子風險是零，除非地震114F 08/27 07:09
推 audio02: C大台中要回檔了嗎118F 08/27 07:43
推 hfi780: 台中應該還沒到高峰吧119F 08/27 08:09
噓 LoveMentori: 上次看你推文一片空聲，原來是想買房但嫌貴啊......120F 08/27 08:41
推 lifeisshine: C大，若以台中地區來說，關於新屋中長期折舊，屋齡超過幾年開始會是最大斜率折舊121F 08/27 09:11
→ horb: 土地變貴
土地成本現在已經遠遠高於房子建造成本了
當然啦。這是炒房客的說法123F 08/27 10:14
推 NITERRO: 不愧是c大，空間概念超認同126F 08/27 10:43

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