看板 home-sale作者 Freighter (貨輪)標題 [閒聊] 投資角度看，買3間1500萬，或1間4500萬?時間 Sun Oct 10 11:47:41 2021
以投資角度看，在台北市，
A.買一間4500萬元蛋黃區中古電梯大樓，自住，等增值。
B.或買三間1500萬元老公寓，一間自住，兩間出租，等危老和增值。
哪個最終獲利期望值最高？
再，
甲、在台北買三間1500萬元老公寓，一間自住，兩間出租，等危老和增值。
乙、或台北買一間1500萬元老公寓自住，等危老和增值。台中、高雄
各買一間1500萬重劃區電梯大樓，收租和增值。
哪個最終獲利期望值最高？
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※ 編輯: Freighter (101.12.100.254 臺灣), 10/10/2021 11:49:06
推 z520314: B呀，低總價的漲比較快1F 10/10 11:49
→ supa64: B.甲(結案2F 10/10 11:50
推 F93935: c 4500找透天 隔套 等督更6F 10/10 11:53
推 F93935: 現在貸款三戶以上限縮嚴重 你還不如衝一件大的等9F 10/10 11:55
→ misuta27: 現在年輕人有能力拿4500萬出來為什麼要買中古華廈...10F 10/10 11:55
→ sagarain: 單押一注還是賭三把 我不知道
如果你確定增值 危老 當然是費用低的
問題的答案還是 我不知道12F 10/10 11:59
推 abel0201: 投資面向看一定是b啊 最好出脫是2000萬以下的物件，4500的物件砍價都是砍幾百還要賣很久16F 10/10 12:04
→ ultradev: 都更要看運氣，等不到就是018F 10/10 12:16
推 buji: 有可能為了學區19F 10/10 12:22
推 tumusi: 給你参考，我台北靠捷運公寓賣掉一間，換新竹跟台中各一一間換兩間，至少房租變多一倍，20F 10/10 12:24
→ abyssa1: 當然B期望值高 但是A住起來比較爽啊22F 10/10 12:26
推 physicsdk: B乙，要出租高投報不要選台北就對了，台北房價太貴受薪的薪資跟不上；另新房貸款成數高於老公寓也須列入
考量，全買舊公寓首付要比較多23F 10/10 12:28
→ abyssa1: 所以最佳解其實是AB都要 A自住 B三間都出租 房客繳房貸29F 10/10 12:37
→ eeewwweeewww: 台中高雄未來一定下跌 看看30年前高雄和現在
房價差多少? 幾乎沒差
而且政府要開始克屯房稅了 買多就是死
不如留一間有用的在身上還比較實在30F 10/10 12:37
推 Cnote: 跟租客住同等級也蠻心酸的 至少自住3000萬 投資租1500萬吧34F 10/10 12:39
推 physicsdk: 如果是錢多到4500萬幾乎不用貸款當然自住買豪宅；不
然還是投資多賺點錢比較爽36F 10/10 12:40
噓 eeewwweeewww: 買三間等著被克屯房睡 樓上準備幫po付錢
一堆人以為政府打防打假的 結果真的出手再來哭
歷史永遠在重演38F 10/10 12:40
→ IBIZA: 投資選B, 不過如果4500萬對你而言沒甚麼, 選爽自住也ok
3ew, 公寓沒多少房屋稅, 不懂閉嘴41F 10/10 12:45
推 kuanun: B，但去買另外兩間竹北青埔XD46F 10/10 13:03
→ checkman: 3000萬大樓自住 2000萬公寓投資 不用謝47F 10/10 13:03
推 jecko: 當然秒選B48F 10/10 13:12
→ eeewwweeewww: 公寓沒多少房屋稅? 當政府吃素的
明年選舉準備實價課稅 一堆投資客都在拋售了
網路真的害人不淺49F 10/10 13:19
→ colorfulplay: 1500老公寓在台北不能都更的，增值和投報都很差
台北都更機會高的，現在1500也買不到54F 10/10 13:21
→ supa64: 1500不能都更合建改建危老?大同北投士林等區正在做的表示:56F 10/10 13:23
→ colorfulplay: 目前如果我錢夠會拼台北4500w預售，賭7000w天險開不是啊，現在去找確定能更的，人家不會1500賣給你已經在談都更危老，通常就是有釘，才會願意市價賣57F 10/10 13:24
→ abyssa1: 大同北投士林目前都更主力其實是透天… 公寓不多
主要還是戶數多跟一樓分配難
看看都更案公開資料更新前樓層跟戶數大概可以知道
高總價的透天或大坪數公寓都更機會比較大，一個是戶數少意見分歧也比較少，再來說大坪數比較不符合市場需求，
都更後可以分多戶回來。
1500萬的公寓 不是小就是遠 小的話，要達到適當規模，
需要的戶數太多太難談 遠的話價格不漂亮建商意願也低60F 10/10 13:29
→ F93935: 有吧 大同區商三寓68F 10/10 13:37
→ IBIZA: 台北老公寓收房租就夠了, 能不能都更只是附加的70F 10/10 13:39
→ abyssa1: 大同商三公寓1500萬在哪？我也要買71F 10/10 13:40
→ F93935: 年初賣掉一間重慶北路一段 1200賣掉72F 10/10 13:41
→ supa64: F大不要說出來啊~~~~~(笑73F 10/10 13:41
推 colorfulplay: 之前應該是能不能都更才是重點，租金都是附加的
地價稅下去投報蠻爛的，近期租金暴漲才開始不同74F 10/10 13:42
→ IBIZA: 不會啊 投報4趴多怎麼會爛 繳完房貸還多好幾萬XD76F 10/10 13:43
→ IBIZA: 台北市公寓就是買了放著讓他自己養自己 有都更算賺到
沒都更就等他自己慢慢把80%還完
我買的公寓 30年IRR超過9% 很爛嗎?XD
六年就原價賣掉的話 IRR甚至有15%
我算IRR都是不含漲幅的78F 10/10 13:43
推 F93935: 能不能督更靠命，又不是每個人都能走到權利變換，我三年前買松江路破公寓1500，上個月丟出來試試水溫有人出到2300，我一個月收七萬誰能幫算投報率83F 10/10 13:47
→ IBIZA: https://imgur.com/a/K9oOi8f
12.9%86F 10/10 13:50
推 colorfulplay: 管線重拉整個整理浴室重做也有4%嗎？現在裝修超貴沒電梯很多工班直接不做的，記得I大是收師大附近
而且時間點非常漂亮，是在去年的疫情期間88F 10/10 13:52
→ IBIZA: 我有算進去 我現在再算一次
本金450萬 裝潢200萬, 每月收12.5萬, 預期每年空租率1/12租金成長率0.5%, 貸款利率1.5%
30年IRR=8.7%
6年是12.5%
我現在這間的房租就每個月付自己房貸後多4萬 2萬放這間自己的房貸戶頭 當預備金, 2萬我接請租客匯我另一間房貸戶頭91F 10/10 13:54
→ abyssa1: 都更有成功的話 一次的增值比30年租金還多98F 10/10 14:04
→ IBIZA: 是沒錯啦 但沒都更前就自己養自己 也不錯
這間我猜是有機會都更 但就等整合
其實我猜房價大概也已經賺了一成了 只是沒拿出去賣也不知道一成好像有點保守 兩成好了..XD 我買價還蠻低的99F 10/10 14:05
推 ppnow: B啊，那麼簡單的選擇
現在低總價就是王道103F 10/10 14:09
推 colorfulplay: 前面的650萬現金+挑到4%投報物件，是實力碾壓了吧本篇4500台北房假設是預售，第一筆也才拿450出來105F 10/10 14:11
→ abyssa1: 裝潢200萬可以收到12萬？ 12萬看起來是頂加…
頂加裝潢200萬做的起來？107F 10/10 14:13
推 kyova: B110F 10/10 14:14
→ colorfulplay: 我也覺得200台北做不起來，打牆隔套管線重拉+廁所基礎工程最少一坪要10w，加裝修13w/坪很極致
算室內20坪隔含廁所要租到12萬真不可思議111F 10/10 14:17
噓 godofmoon: 三間1500萬元老公寓？怎麼買？115F 10/10 14:25
→ IBIZA: 頂加原本就有 也不用動 我是把五樓重新裝潢而已
隔套一般就一間抓30萬, 哪有可能搞到一坪13萬116F 10/10 14:54
→ abyssa1: 只裝潢一層就合理了118F 10/10 15:02
推 abaranger: B，然後三戶都找人頭掛，不然明年會先逼死自己119F 10/10 15:14
推 nenpow: 自住爽三倍還想賺更多錢會不會太貪心120F 10/10 15:59
推 kusomanfcu: 來幫我算看看當年 2000 買 現在出租12萬
裝潢三百萬 透天
自住 自用透天 搬出去變透店出租
16年前買的123F 10/10 18:00
推 cucugo: 隔套現在消防法規會過嗎127F 10/10 18:13
→ abyssa1: 樓上 照法規用防火建材消防會過啊，比較貴而已128F 10/10 19:04
→ qqq0103 …
噓 qqq0103: 部會都買喔= = 學西卡跟3E愛現一樣阿，全都買129F 10/10 20:37
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