看板 home-sale作者 futureroad99 (hello)標題 [請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?時間 Sat Oct 23 08:13:06 2021
朋友介紹要我投資一個案子
前段私校的學生收租套房屋齡28年(1層隔很多間，整棟收租32間)
地點在學校周邊走路3分鐘+滿租
目前了解的狀況是
總價4200萬收租230萬一年(一個月實收19萬)
自備款約1000萬
跟銀行貸3200萬40年利率估1.5%(一個月還9萬)
等於每個月可以賺10萬的被動收入
每年收入120萬之後還可以在錢滾錢其他投資~實際約7年就可以拿回本金
我思考了一下好像沒有什麼BUG~
朋友說很多炒房團都是這樣玩~這是真的嗎?
是不是我朋友要害我家破人亡?那麼好康的事情幹嘛跟我說?
貸款有詢問過~可以貸8成~貸款方面沒問題
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[請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?
10-23 08:13 futureroad99.
10-24 18:02 FlyinDance56.
推 a96932000: 這類套房要有時間和力氣管理，少子化對於私校的影響還是大一點，另外如果是灰色地帶的隔套，得考慮到萬一出事怎麼辦……5F 10/23 08:30
推 alan3399: 幾個方向供您思考：1.實收19萬怎麼得來的？出租主力是學生的話，通常6～8月是退租期，建議先別抓滿租的實收。再來是否自己管理？若託人管理要多扣10%的管理費。2.
屋況如何？28年已經面臨一波房子的衰敗期，到時需要整修是否會影響投報？ 3.若真是好物件屋主的賣屋理由？9F 10/23 08:34
推 chungkwan: 除了前幾樓說的之外 貸得到40年嗎16F 10/23 08:37
→ chrisstar: 誰負責管理庶務呢？成本列入了嗎？那麼多租客包準煩死人20F 10/23 08:43
推 kyova: 不清楚貸款成數和年數是不是真的能開滿... 隔套...22F 10/23 08:43
→ kyova: 哪間私校直接說會不會比較好討論哪...
地段跟少子化的衝擊才好評估阿。賣家真正的理由又是啥...好康的事情跟你說看是要合資還是賺介紹費吧...這金額也不小謹慎些是對的。感覺計算過度樂觀。24F 10/23 08:44
推 taoist9999: 你怎不花一點小錢，向專業人士諮詢。
記得以親友名義詢問。28F 10/23 08:49
→ benny3579: 最好是那麼好貸啦 如果確定一定能貸到我一定貸款全開啊30F 10/23 08:51
推 chen338: 好賺的話幹嘛要轉手這是重點32F 10/23 08:51
※ 編輯: futureroad99 (118.167.92.127 臺灣), 10/23/2021 08:54:49
推 ownwei: 運營太累不如套現33F 10/23 08:53
推 tswen: 少子化 私校說倒就倒34F 10/23 08:55
推 ship1228: 現在學生很難搞的，以前都乖乖的35F 10/23 08:58
推 demolish: 你自己都說了 那麼好康幹嘛跟你說36F 10/23 08:58
→ kyova: 增值性不怎樣的話那我看玩股票似乎好一些...37F 10/23 09:01
→ IBIZA: 雙北以外的私校，這報酬率不算高
至於說有沒有bug ，就能不能滿租的問題
再來就是40間差不多一般人業與管理能力的繼續，出發你引進自動化管理工具，不然40間你可能要專制，或是請管理員
還有你貸款用40年算想太美，學生套房銀行貸款意願比一定物件低很多
一定物件
一直大錯，一般物件38F 10/23 09:04
→ IBIZA: 靠北，手機打字錯誤一堆
管理能力極限，除非引進自動化設備48F 10/23 09:13
推 zard1983: 這種套房自備要2000...1000沒銀行貸款給你的51F 10/23 09:18
→ valkytie: 我就問一句話 真的這麼好賺賣家幹麻賣？52F 10/23 09:21
→ IBIZA: 是，地點不好東西最少要準備四成53F 10/23 09:21
推 sbob: 房東為什麼要賣？好賺為什麼不繼續賺54F 10/23 09:24
→ IBIZA: 非雙北私校有6%再做56F 10/23 09:26
→ qqq0103 …
噓 qqq0103: 你最好不要像城中城那樣，一火災你會陪好幾億57F 10/23 09:26
→ HAHAUCCUQQ: 出生人數越來越少，房子越蓋越多，人家不會挑新的住？58F 10/23 09:27
推 ISNAKEI: 是真的 新的自己先收 舊了再賣給別人
超好賺零風險59F 10/23 09:31
→ IBIZA: 新的房子隔學生套房成本起碼兩三倍，是要租多少？別講外行話
市場有沒有新屋做套房？有，但租金起碼多個50%，甚至一倍61F 10/23 09:32
推 kagaya: 這種我不敢 不熟容易出包67F 10/23 09:35
→ IBIZA: 市場區隔就不同層級的學生租客68F 10/23 09:35
→ kagaya: 第一私校是否滿租問題 第二是否違建被檢舉問題 第三貸款問題 第四投報不夠好又需要勞力管理69F 10/23 09:37
→ kyova: 房子哪來的越蓋越多...那也要有土地，營造成本也一直墊高耶學生時期就近然後堪住便宜最重要...尤其要跟宿舍競爭的...71F 10/23 09:37
→ kagaya: 格套，自備應該沒有那麼少。76F 10/23 09:42
→ IBIZA: 學生套房代客條件差，貸七成五40年過於理想
貸款條件差77F 10/23 09:43
→ kagaya: 雖然他是說貸八成沒問題啦。我是很懷疑會不會有問題 銀行一卡你不就很麻煩79F 10/23 09:45
推 b777787: 不要買這種。你投資其他快快轉手比較輕鬆81F 10/23 09:46
→ kyova: 投報率要看流動性跟風險阿...你乍看好像還不錯，但這個金額你要變現、保值還是有點難講吧...滿租或出意外那又另一方面跟存股比可能較優，但跟特定etf或自己會炒股的就相對沒那麼有吸引力，看自己能力和配置偏好吧...
它月繳9萬是包含本金，如果通膨折舊能打平，其實是還要更好的。那就看實際情形如何囉
它這個要賺就是自己要下去作阿，不然就是花錢請人管理，所以也是要評估進去。82F 10/23 09:48
噓 pavaro: 看你po文就知道你玩不起來啦92F 10/23 10:04
推 KrisNYC: 格好的大概率是貸不到你講的條件 能的話利率要看一下
然後要抓修繕 空租期主力學生的都是半年一年簽的
但是你寒暑假沒抓到下一隻 你這間空半年機率就很高
跟一般件不太一樣 你還要放優會讓住戶去學校幫你找客人93F 10/23 10:06
噓 pilott: 厲害 這麼好賺 趕快貸款歐印97F 10/23 10:08
推 nctufish: 房東絕對不是被動收入，要想怎麼主動提供更好的服務100F 10/23 10:11
推 humaisme: 私校？ 少子化成這樣 私校能撐幾年？101F 10/23 10:12
推 Vere: 人家爽收租28年，現在cashout提早把未來40年的租金回收
你只是個接盤俠102F 10/23 10:19
→ kyova: 未來幾年是私校淘汰期。念大學大概最高有8成，出生人口最低15~20萬人，要看順序排下來會不會掛掉阿...應該會倒3 4成104F 10/23 10:20
推 Lilyzoea6: 學校附近易被檢舉 水電維修税不低 炒房這麼好賺大老闆都炒房就好了107F 10/23 10:27
推 lbehide: 水電費、網路第四台、清潔費，這些費用很驚人的，再扣除房貸跟修繕，通常最後平均每月只剩一兩萬109F 10/23 10:28
→ Lilyzoea6: 前老闆家族蓋不少棟大樓 投資客幾乎都是老工程師、醫生等白領退休 加減賺而已
這社會拿現金買豪宅的 幾乎都是開工廠、科技業 毛三到四騙肖欸111F 10/23 10:28
推 gglong: 套房不是被動收入115F 10/23 10:29
推 zhi5566: 你少算管理 學生是不想租裡面僅次於老人 學生套房沒什增值空間 這要考慮進去 不是自住 只看投報
管理不是收錢招租而已 馬桶爆管 喝酒鬧事 你都要管119F 10/23 10:38
推 Csir: 炒房沒聽過賠錢的122F 10/23 10:42
推 KrisNYC: 如果是新莊 因為輔大工業城和輔大醫院 就可以做123F 10/23 10:42
推 cutbear123: 管理+修繕支出還沒算 還有預抓空屋租金損失124F 10/23 10:48
噓 pavaro: 原來是個幻想仔 看他文字就知道沒什麼歷練125F 10/23 10:51
→ john0302: 收租套房 政府抓這麼嚴 哪間銀行肯貸款40年 跟我說一下。能貸25年就很厲害了
然後 這種物件 銀行頂多貸年6-7成。
當政府都白癡嗎126F 10/23 11:09
推 specman: 現在很多私校旁房東急著趁這波入袋為安 台灣私校排名這幾年也有大變化 剛好親戚小孩今年填志願才發現跟自己當年差很多130F 10/23 11:14
→ chilian: 你貸40年，但十年後學校還在嗎？XDD133F 10/23 11:16
推 s26492755: 學生套房很煩的 遇到巨嬰你多就痛苦了
有沒有出過社會還是有差
而且學生很愛嗆法律喔136F 10/23 11:40
噓 leotompp: 32間4200??根本垃圾吧
28年的早就回本~~在高檔賣出~~絕對薛海139F 10/23 11:46
推 ken0827: 隔的滿滿套房。自備款要4成以上，以後不好脫手，還要考慮出事了怎辦141F 10/23 11:50
推 az0102: ...好賺都沒人要賺喔
你朋友自己會先抓起來賺才是145F 10/23 12:34
推 prichman: 這個貸款成數跟 年限 不是菜雞能有的...147F 10/23 12:38
推 swordhero: 保證滿租，手上有台北市15間的我笑而不語148F 10/23 12:39
推 janyk: 不如買官股銀行、倒了台灣就倒、不用管理、沒折舊問題。149F 10/23 12:48
推 zetaj: 學生越來越上少，能保證滿租？而且你都沒算到維修跟整理的錢，以及租客混雜發生問題要解決的隱形成本
32間若有情侶經常吵架或是有人經常製造噪音，常要處理其他租客的投訴你就吃不消了151F 10/23 13:10
→ chenblue: 因為現金流的背後是風險，遇到一個有問題的房客就G了，而且管理32間其實很累耶。房地產主要是贏在高槓桿，其實本身能負擔高現金流的人，不會喜歡這樣的產品。155F 10/23 13:37
推 show282: 如果在雙北，會有被敲掉風險喔158F 10/23 14:06
推 Detonate: 要賺5%我會買兆豐金就好 還沒有房客雞雞叫的問題159F 10/23 14:25
推 Garbolin: 看上面推文就知道為何一堆魯蛇161F 10/23 15:40
噓 sismiku: 不熟的東西不要碰163F 10/23 15:48
推 iwilltry: 老話一句拉，好賺為甚麼要讓你賺164F 10/23 15:49
推 freekid: 這種東西很難玩 1.少子化風險 2.管理成本 3.高頭期
4.轉手不易 坦白說同樣的成本去選其他物件可能更好165F 10/23 16:23
推 ktlin: 這要專職了 管這麼多間168F 10/23 17:46
噓 ppnow: 兩個月前我朋友告訴我買航運賺錢好簡單169F 10/23 18:36
→ castjane: 現在租外勞不少 應該支持政府改制外勞政策170F 10/23 19:08
推 lovemost: 租金投報率5.5%是有可能的，但實際維護費還要另外算
7.7年拿回本金那投報率要超高，實際上遠沒這麼快
這種隔套要貸8成很難，通常都5成6成而已
28年的房子也不太可能有40年貸款，就算本身條件好頂多30171F 10/23 19:33
→ R3hab …
→ R3hab: https://i.imgur.com/0rFGo0k.png175F 10/23 19:36
推 piliwu: 私校喔...你八成是去接炸彈的177F 10/23 21:58
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