看板 home-sale作者 ANYCALLX (隨便打)標題 [新聞] 憂物極必反！房地產恐成負資產 投資客多時間 Mon Nov 29 22:04:31 2021
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憂物極必反！房地產恐成負資產 投資客自白：收手不買了
2021年11月29日 17:12
記者陳筱惠／台中報導
不動產買賣向來被視為對抗通膨的最佳投資，更是不少投資族搶進的標地，近年尤以中南
部市場最為火熱，不過連續20個月平均每月買進1間房的投資客向記者表示：「最近打算
收手，不買了！」房仲則觀察，近期重劃區交易量漸緩，反而市中心續熱。
從房地產投資起家的Ｆ先生向記者表示：「不動產的景氣有其脈絡可循，通常是8~10年為
一個循環。」他觀察自2013年起，台灣房地產雖然歷經金融風暴、政府打房，但長期看來
仍跌少漲多，現在更是一路衝高，Ｆ先生不諱言：「以投資角度來觀察物極必反，房子可
能從正資產改為負資產。」
是不是如同日本1990年代泡破經濟的失落年代，Ｆ先生認為：「日本房地產與台灣相同，
不像香港等國是採使用權、地上權，而是購入後的土地永久權，加上人口紅利減少演變成
生不如死、薪水薪資跟不上房價速度，這些加乘下來的確有以往日本的味道存在。」
以台中市為例，從最新數據觀察29個行政區，最大、最多里的北屯區，近年一直是人口移
入熱區，總人口數今年突破29萬人，不論學齡前幼童（0~6歲）達1萬9278人、青壯年（20
歲以上）23萬4495人，都是台中翹楚，在10月份卻也首度出現負成長。
對此，信義房屋文心中清店店長謝明哲說，「近幾個月的買賣移轉棟數來觀察，以往認為
的精華區如西屯、南屯成交件數增多，而以往熱區的北屯、太平房價在到了一定高度後，
成交件數慢慢卻步，有比較趨緩。」
謝明哲進一步分析，購屋族最終還是看總價決定買房區域，以北屯區來說屋齡25年3房含
車位的物件，現在成交價格落在1000～1200萬元，但反觀西、南屯，屋齡多5年但總價會
落在相同地帶，也影響部分以往賣掉西屯房換北屯全新的客群。
謝明哲也給出自己的購屋建議，在首購族部分，由於大部分時間都在外工作、還款時間長
，比較能忍住重劃區的施工黑暗期，加上重劃區市容整齊、大環境具有優勢，未來也看漲
，以10年來計算，商圈發展到位後潛力不輸市區。
不過對於換屋族、退休族，謝明哲認為，相對首購族待在家時間較短，換屋族較需要現有
的生活機能與交通，就能考慮在鬧區選房。
心得：這是哪門子投資客？是不是買老屋被套了？還是下車上不了車在那邊喊利空？
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※ 編輯: ANYCALLX (111.71.214.178 臺灣), 11/29/2021 22:06:45
※ 編輯: ANYCALLX (111.71.214.178 臺灣), 11/29/2021 22:07:48
噓 sspider0829: 這是投資客？物極必反？
股票萬八都沒反了 房市反去哪？1F 11/29 22:07
推 piliwu: 負資產過戶給我我委屈一點3F 11/29 22:08
推 Twilight: 臺灣房地產只有大漲跟小漲，沒有跌這種事發生4F 11/29 22:09
推 ceca: 不動產景氣循環..XD...這不是6x歲老人在講的嗎
每個月買一間..XD...誰啊??仲介應該知道.
仲介都不知道就....不知道誰變出來的紙上人物..XD
是某蔡?某余?某廖??...高雄投資客大隻的就那幾個.
不記得有F開頭的.5F 11/29 22:09
→ ceca: 台灣最後一次房地產下跌是2000~2003..XD
2003~今天2021,除了雙北,和極少數特別炒作區,其他都沒跌過更不用說2016~2019號稱低迷的時間.
某蔡,某余,某廖..哪一個在場外.還不是搶我的物件m,幹!!.11F 11/29 22:11
→ ceca: 哀,故事很多的拉..XD..16F 11/29 22:13
推 KrisNYC: 編故事拉 執政黨想要一些新聞壓熱度 新聞製造業17F 11/29 22:13
→ R3hab …
→ R3hab: https://i.imgur.com/dItTflk.jpg18F 11/29 22:14
→ KrisNYC: 根本不用投資客 隨便一個路人都知道年底到明年Q1會漲爆政府又沒有什麼招可以出 只能出絕招寫故事囉19F 11/29 22:15
推 ceca: 子彈應該去年就用光了..XD..不會等到今年.22F 11/29 22:17
推 castalchen: 這個論述太跳了 從月月買一下子跳到負資產
人口紅利問題他是昨天突然發現的？23F 11/29 22:17
→ R3hab …
→ R3hab: https://i.imgur.com/na5oZ8X.jpg25F 11/29 22:17
→ ceca: 要等到緩漲期,才會開始頻繁的換物件,才會有買賣.
現在漲太兇,反而都縮手不買賣.
不賣自然就買不動拉..26F 11/29 22:17
→ ceca: 現在一邊買一邊賣不好操作...交易時間的漲幅很可觀.
換物件取得的買賣價差不足以彌補交易時的損耗.30F 11/29 22:18
→ castalchen: 我認識的投客一般都是邊買邊賣的 手上維持4-6間 一直在進出32F 11/29 22:19
→ ceca: 大概只會有少數資金做短期,遇到價格非常低價的才出手.
現在進出不如不要出..XD..可以自己算一下就知道.34F 11/29 22:19
→ castalchen: 這樣是為了降低風險 要利潤最大化 風險也是增加37F 11/29 22:19
→ ceca: 留一點點錢吃超級apple,但這時候超級apple很少很少.
所以錢不要留太多..因為你可能根本等不到apple.38F 11/29 22:19
→ abyssa1: F是Fake or Fairy tale?41F 11/29 22:20
→ ceca: 一直換也不會降低風險,反而會增加麻煩...
售後的例如漏水壁癌或是OOX問題..
不動的風險比較低.42F 11/29 22:20
→ castalchen: 我自己買了很少賣 但我不是投客 7-8間都是自用45F 11/29 22:20
推 F93935: 最近風險太大，貸款也是問題 不喜歡用人頭乾脆不買又不會死
交易過程中又出台什麼法令貸款卡死就麻煩46F 11/29 22:21
→ ceca: 現在就是躺在家裡裝死期..XD
你看我白天鵝賣掉了,結果台積電來了...錢轉去買兩間辦公室.結果少賺了多少...哀~~
現在沒事不要換物件..XD49F 11/29 22:22
推 lbehide: 現在買不到甜甜價….只能比自住客便宜一點，賣的時候都要挑戰天花板，好累啊….53F 11/29 22:23
→ R3hab …
推 R3hab: https://i.imgur.com/caSY5wE.jpg55F 11/29 22:29
推 BRIANERIC2: 老人家最會嘴 我媽投資不動產20多年也一直跟我說什麼景氣3-5年一個循環 10個老人有11個都持這一套說法
那個經歷法則在低利跟QE政策之下沒用了 會有循環但不是3-5年 可能變成30-50了
老投客如果兒女不懂貨幣理論 這一波9成要被洗掉62F 11/29 23:24
推 zard1983: 拿日本出來講 一看就知道是空空扮得67F 11/29 23:27
推 BRIANERIC2: C大請問一下你們那裡中古物件 3-4房 40坪以上大坪數現在情況如何？ 因為我們這裡現在只剩這種可以買 但是總價就會到800-1000，因為目前還沒有投客敢進場買這種68F 11/29 23:36
→ ceca: 40坪如果1990年後的還好.
198x年的那一批不要買那麼大的.
除非他很便宜
那麼大的198x年的物件,目前價格還是"包租公'r決定的.71F 11/29 23:39
→ BRIANERIC2: 我們現在2X幾年 蛋黃區有好幾間40-50坪左右的電梯大樓75F 11/29 23:39
→ ceca: 也就是這種東西很多的作用是被拿來改套房收租.
2x年還可以,因為1x年太貴,所以2x年會有很大的換屋需求.
外加之前一段時間一直蓋鳥籠,造成這個坪數的新古屋很少.76F 11/29 23:39
→ BRIANERIC2: 總價都還在7-800萬之間 想把它掃光 但是之後賣就要上79F 11/29 23:40
→ ceca: 換屋族沒東西換,所以他就不會把她的1x年屋拿出來賣.
所以供給量也很少.
之後上12xx還好.80F 11/29 23:40
→ BRIANERIC2: 900了 所以想先請問高雄的情況 應該會比我們這跑得快83F 11/29 23:40
→ ceca: 目前2x年屋剛要動..是好切入時間點.
目前這種東西高雄應該可以買在17w/p上下1萬..有挑的話.
自住戶買喜歡可能會在18~19萬.
and...老人是因為看過1980 1990 2000都是10年一大跌.
所以才有10年一輪的景氣循環錯覺.
但那時候利率爆炸高,所以房貸風險很高+經濟不穩定.
因此倒閉公司很快又很多.84F 11/29 23:41
→ BRIANERIC2: 了解 但是高雄是不是也有一種情況 附近地2X坪的透天跟91F 11/29 23:42
→ ceca: 但是2000~2010就知道,大環境並沒有產生跌
2010~2020也沒產生跌.92F 11/29 23:43
→ BRIANERIC2: 這種3-4房的中古大樓價錢差不多 透天大約是4-50年的94F 11/29 23:43
→ ceca: 那是因為利率變超低,造成貸款風險變很低很低.
所以這是一個經濟結構的改變..老人活在過去沒跟上時代腳步.地坪2x的透天,10米路以上基本都是千多萬.
翻修過的都千五起跳了..XD
而屋況不好的買了要花兩三百萬翻新.
外加透天數量其實很少.
所以不怕透天搶市場.
六米巷才可能跟2x年大樓差不多.
但6米巷住起來痛苦+物件量一直在變少(被買去改套房出租)
所以也不怕六米項透天搶市場.
但是如果198x年的,因為早期建築師腦殘蓋很醜的房子出來.
因此你住198x年的40坪,還不如住6米巷透天.
因此就會被衝擊..
so..1990年後的40~50坪,安全性很高...95F 11/29 23:43
推 ksdexter: ceca大 如果南高 老市區 自住 15年屋 40坪左右 1100-1300左右 可以買嗎 但未來有打算1-2年 換屋（有想要的建案要後年才賣） 不知道要不要先上了 怕到時沒有人要買 或虧本賣 畢竟年數高...109F 11/29 23:46
→ ceca: 1~2年換屋,你房地合一會很重喔.
你要不要規劃5年後換屋,然後錢夠先多買一間.
到時候換屋就等房價漲幅開始趨緩.113F 11/29 23:47
→ ksdexter: 但因是自住 應該是可以重購退稅？116F 11/29 23:48
→ ceca: 你就兩間賣掉換一間..你可能還有多賺.117F 11/29 23:48
→ BRIANERIC2: 我們這裡地2X的4-50年的透天還在7-800 跟2X年的3-4房大樓價格一樣，所以擔心會有比價效應。 1500還可以買118F 11/29 23:48
→ ceca: 你的建案你等他過五年再買可能你的中古屋跟他價差更低.120F 11/29 23:48
→ ceca: 例如你買1200你目標件要賣1800...差600.
但是等五年後,你漲到1500,他可能才2000,差500...
所以你不一定要第一時間買他...
這就不用說你差的600如果去買另外一間小的東西.
可能還可以賺錢..XD
最後一樣換到你要的建案.
當然缺點就是樓層你就沒啥可以挑就是了.122F 11/29 23:49
→ BRIANERIC2: 跟高雄差不多 6米巷內的透天價格等於2X年的3-4房大樓129F 11/29 23:50
推 a96932000: 想借串詢問現在九如交流道附近的5年新成屋是否值得入手130F 11/29 23:50
→ ceca: 透天要看門口路寬..那個影響價格很大.131F 11/29 23:50
→ BRIANERIC2: 如果高雄透天也打不過這種大樓 我就可以放心掃了XDDD132F 11/29 23:51
→ ceca: 九如交流道那邊會比較晚發酵,你自住需求就買,投資太早了.133F 11/29 23:51
→ a96932000: 還是價格已經衝上去了所以不建議XDD 之前聽到目前比較134F 11/29 23:51
→ ceca: 投資會先買彎區那邊,其次就是中央公園那邊.135F 11/29 23:51
→ ceca: 但你自住你需要就買.137F 11/29 23:51
推 ksdexter: 原來如此 但因覺得新成屋 感覺跟這15年屋也才差沒幾百萬 但空間是有差 怕到時20年屋漲伏不大
但ceca大講到一個重點 我不應該是想到新建案剛出就要賣舊買 的確可以等一下138F 11/29 23:52
→ a96932000: 看幾個建案室內15~20的兩房含車也是喊道9XX了(怕142F 11/29 23:52
→ ceca: 現在主要是建商賣的東西拉價很快.
但你買到手後漲幅還好.143F 11/29 23:53
→ a96932000: 感謝ceca大提點,確實會想買那是有剛需在,投資的比重放145F 11/29 23:54
→ ceca: 平時建商拉不快的時候你一次買到位比換來換去好.146F 11/29 23:54
→ a96932000: 比較低~所以只要價格還OK,投報率低一些我倒是可以接受147F 11/29 23:54
→ ceca: 但現在價差那麼大,那就可以緩一手先撈一筆在換.148F 11/29 23:54
推 ksdexter: 了解 所以就是15年屋 若是自住看了可接受就買了 我其實有自備 但因之前太想一次到位 挑房挑很久 導致追價追不上了 唉 之前都看新成屋 現在只能看中古 才會怕買了就虧了 那我會好好考慮的 謝謝149F 11/30 00:02
推 lyphard121: 請問ceca，15-25年屋管線水電重拉加上簡單翻修其實也是一筆費用，這樣和10年內屋的價差要多少才合理呢？感覺才差三四萬不如買免整理的
另外， 三線武廟新案已經飆超高，這樣四線的建工大昌九如是否已成為5年中期投資的好標的呢？153F 11/30 00:03
推 ceca: 你2x年的廁所有需要重翻嗎?
電線換線很便宜,含配電盤兩萬多塊全換..
你不要跟水電說你要"從新配電"就不會變十幾萬..XD
他就舊線綁新線,一抽,就更新了...
2x年的房子,基本上電線管沒有在塞住的,40年的就難講.
而水管主要就是廁所和廚房.
但通常水管不會這麼早掛掉,所以你有沒有更新的必要?
更新的話,以前一間廁所大概七萬,現在大漲你抓多一點10~12萬.基本款的配備.
and...整個市區1x年屋應該都在明顯反映中.
現在追是有最佳時間效應.
再過不久就可以回退2x年屋.158F 11/30 01:15
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