看板 home-sale作者 menace (menace)標題 Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別時間 Sat Jan 1 01:39:09 2022
前提條件
每個人都是住家裡 或是租一樣的房子
買房單純投資用
計算十年投報率成果
A
200萬買房收租
https://i.imgur.com/qzAX5I8.jpg
如果房價增幅再增貸出來買etf
長期年化大約10到20%
B
200萬買QQQ SPY 或 0050
https://i.imgur.com/UrN4vZH.jpg
近10年 年化報酬率分別約
22% 14% 9%
C
200萬買etf
但因為各種原因提早賣掉
可能是結婚花費 崩盤恐慌等等因素
年化報酬0%
D
200萬定存
長期年化報酬1-2%
E
200買房投資
運氣不好變成凶宅
房價腰斬
長期年化報酬 -5到-10%
F
200萬聽從理專建議買X非X動X息 垃圾X
長期年化報酬-5%
G
200萬買儲蓄險或投資型保單
長期年化報酬2到5%
然後壽險公司把房價炒到更高
更買不起房
買房絕對不是穩賺不賠
而是低波動防禦型投資
10年前如果有敢歐印QQQ抱10年都不賣的眼光
不見得要買房
但各位捫心自問
崩盤能不賣股票的有多少？
股票流動性太好
沒有過人毅力很難抱得住長期
一點風吹草動就想落袋為安
或是剛好有大筆花費需求
就容易讓人想賣掉
更不用說如果遇到理專 保險業務的圍剿
查看身邊的故事
哪種人比較多呢？
買股票要贏買房也不是不可能
但絕對不是輕鬆的事情
另一方面反而是買不起房的
一定要買其他資產
才能保護長期購買力不下降
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別
01-01 01:39 menace.
推 kuokuokuo915: 那是以前台灣指數化投資風氣不盛行，當然會覺得很難。柏格派的幾乎都有指數etf崩盤不賣的信心，而有這種觀念的人，在資訊流通的現在只會越來越多（一堆yt都在推廣指數化）
像綠角、清流君、fired的興起，買房如果不是剛性需求，有信心抱住指數etf的人報酬大機率贏過房市，而且有這種認知的人只會越來越多1F 01/01 01:53
→ menace: 你要不要看一下數據 按照綠角他們資產配置長期有10%就偷笑了 要跟房地產比？ 除非你信貸買股
買什麼VT 股債配 長期連10%都不到
我自己也有在投資那些 只是那些只有當我槓桿開滿之後才會用現金來買的東西 槓桿沒開滿都是買房賺更多
光房地產長期10-20% 低波動 就是股債投資無法取代的
買房的最大好處在於 避免房價上漲的風險！8F 01/01 01:56
推 kuokuokuo915: 房產會贏是因為按照你的計算，你開了借貸了800萬啊，所以你也多背了更高的槓桿風險。首先，槓桿高風險獲得的高報酬並不能推論成較佳的投資觀念。否則幣圈玩合約獲利不是更高？其次，指數化投資不是只有綠角，我只是拿最有名的舉例。最近很紅的life cycle investment 就是鼓勵年輕加大槓桿進入指數etf，如果照做，過去20年年化絕對遠超綠角or房產15F 01/01 02:03
→ kuokuokuo915: 當然，我不是説股一定大於房。房帶來的方便性、生活品質等等是股票無法取代的，所以我才說前提是「沒有剛性需求下」23F 01/01 02:05
推 frowning1226: 買股很難開大槓桿很久，買房可以，要考慮人性
買房的槓桿不追繳，這個風險差很多26F 01/01 02:07
→ menace: 槓桿開滿的房地產 風險 波動 通常都還是小於現金買股28F 01/01 02:08
→ menace: 所以我也有說 如果信貸買股 的確報酬可能更高30F 01/01 02:09
→ menace: 真的 買房投資的好處 常常會忘記
不拿幣圈比 因為畢竟還沒被證實一定是可以長期投資32F 01/01 02:13
推 frowning1226: 所以買股派的不要再提什麼房子開槓桿不公平=.=
現實就是買房開超大槓桿，現金流沒斷沒人奈你何
樓上如果0050開融資就好，遇到去年3月的話34F 01/01 02:15
→ menace: 還可以增轉貸 寬限期 根本作弊37F 01/01 02:17
→ frowning1226: 沒被斷頭，也可能自己驚嚇很大，房版卻是見獵心喜然後你如果是開台指期這種槓桿，我不相信你跌2000點38F 01/01 02:18
→ menace: 有一種說法是 高房價的原因之一就是房子可以貸款40F 01/01 02:19
→ frowning1226: 你還敢加多單攤平，看到美股融斷，會不會嚇死
不能槓桿，窮人就完了，因為再也買不起XD
m大我睡了，明早還要早起替女兒買早餐XD41F 01/01 02:19
→ menace: 要不是2020年初剛買一間 不然熔斷很爽 立刻增貸投入
f大晚安
沒有絕對哪個好 不同工具好好善用44F 01/01 02:21
推 frowning1226: 晚安!我那天看到小道瓊第三次融斷18050有人敢接
真的就是底部，但我真的不敢去猜底，雖然覺得他會守47F 01/01 02:23
推 kuokuokuo915: 美股熔斷繼續接刀的人很多，只是不在股板xd
Foreign inv 那時候的文可以翻一下，風平浪靜都是勸繼續買入49F 01/01 02:27
→ menace: 但你也不能否認 還是有人割肉XD52F 01/01 02:29
推 kuokuokuo915: 當然啦xd 只要確保自己不是就好
當然如果不確定自己是不是 買房也是好選擇53F 01/01 02:31
→ menace: 不同工具 不同特色 就算沒割肉 當時承受的心理壓力也大
當時雖然沒割肉 但的確也承受很大壓力 好險大部分資金都在房地產 讓我比較能輕鬆面對股市崩盤55F 01/01 02:31
→ kuokuokuo915: 我想表達的是，現在指數長期向上的觀念越來越普及，用之前資訊不流通時的現象來推論或許有失公允58F 01/01 02:32
→ menace: 以過往經驗來看 單純買股 年化要10%以上是有難度的
房地產卻能低波動 輕鬆達到10-20%60F 01/01 02:33
→ kuokuokuo915: 之前指數化投資沒有中文資源，股市短期殺進殺出、技術分析、當沖至上的風氣比較佔上風62F 01/01 02:34
→ menace: 如果要信貸買股 那個心理承受力要更強大
而且房地產等於跟政府站在同一陣線64F 01/01 02:34
推 kuokuokuo915: 沒記錯的話，vt （全市場etf)近十年年化報酬率9%多，在不槓桿的情況下也幾乎沒輸已槓桿的房產。心臟只要稍微大一點，信貸槓桿開個2倍基本上就贏房產了66F 01/01 02:39
→ menace: 怎麼會沒輸呢？ 你知道近十年房地產回報嗎？
況且資產配置派還要配債券拉低報酬
10年如果房價漲60% 年化可是15.5%
算中途增貸投資的部分 逼近20%不難
況且大部分不買房的人 真的做到長期投etf的有多少？69F 01/01 02:41
推 popcool: 為什麼-10%得到的年化是正的？
租金比月繳低，房價最後又比買價低，年化還是正的是怎麼來的74F 01/01 02:49
推 popcool: 成長率0%那欄年化應該也不是會是正的
他算的租金比月繳低耶78F 01/01 02:56
→ IBIZA: @kuokuokuo915 別鬧了 你信貸能貸多少錢? 甚麼條件
你信貸頂多貸500萬
中位數薪資連100萬都貸不到80F 01/01 02:57
→ menace: 因為有租金收入啊 十年收30%租金收入
這就是房地產最可怕的地方 房價不漲一樣穩穩賺84F 01/01 03:12
推 popcool: 每個月現金流是負的，最後房價漲幅也是負的，那獲利賺的錢代表正的數字，這些多的數字是怎麼來的
是不是算錯了啊86F 01/01 03:14
→ menace: 房價不漲一樣6.3%年化 買股票運氣不好10年沒漲白忙
就是租金收入啊 這是每個買房收租的人都知道的
每個月繳的本利和 只有利息是支出 本金等於存錢
租金3% 利息1.31%就是穩定套利1.69% 只要房價不崩都可以穩定獲利 這就是房地產可怕之處89F 01/01 03:15
→ IBIZA: @popcool 現金流負 但是貸款的部分只有利息是支出 還本的94F 01/01 03:18
→ menace: 所以為什麼我們一直強調租金大於利息+持有成本95F 01/01 03:18
→ IBIZA: 部分是存在房價裡了96F 01/01 03:18
推 cms23: 前輩 記得我嗎? 好文推推 我看了CECA的文也把0050跟QQQ賣了97F 01/01 03:18
→ IBIZA: 就算房價沒漲 房價-貸款的淨額是一直增加99F 01/01 03:18
→ menace: 租金大於利息和持有成本 房價不可能大規模崩盤
cms大 之後有多餘現金也是可以買etf啦
槓桿開滿之後 就是買etf獲得最佳收益了 等到要買下一間
看要賣股 還是質押 買房 到時候評估100F 01/01 03:18
推 popcool: 嗯大概懂了，感謝說明104F 01/01 03:34
推 paul76318: 我自己覺得房子很貴而且能住能租所以不會隨意賣但股票則反之，所以房子比股票容易賺錢是人性105F 01/01 03:41
→ menace: 沒錯 房子要賣超麻煩 股票一個腦衝手滑就賣光了107F 01/01 03:49
推 Robben: 房子還有很多隱藏成本 各有利弊109F 01/01 04:52
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