看板 home-sale作者 lifeisshine (芋頭)標題 Re: [閒聊] 套房真的那麼搶手？時間 Sat Jun 11 18:40:03 2022
稍微整理一下
市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房，但隨著高單價小宅化的趨勢發展，尤其近兩年QE
直接加速催化，小宅也逐漸出現異質性，應將所謂的"套房"細分為不同產品規格來探討，
其包含一房一廳、大獨套、小獨套、透天隔套、公寓隔套等，上述物件對應的受眾、銀行
借貸條件其實都不同，也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性；
一房一廳：
格局上確實有一及頂的隔間牆分隔房間與客廳，其本質就與大小套不同，生活上作息不干
擾，訪客來不尷尬，出租率、轉手性都是最好的，一般有大樓物業管理，權狀坪數一般介
於15-20坪，租金範圍12,000-25,000；超過15坪一般銀貸成數7-8成，因素轉手性佳，市
場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家
庭、情侶。
大獨立套：
可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，優點應該就是視覺享受
、採光通風佳，缺點就是一房一廳的反之，權狀坪數一般介於15-20坪，其中越靠近10坪
的物件為透天隔套的概率越高，這時候會發現一件事，透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝
突，租金落差非常大！前者5、6000，後者可達10,000，這一部分還希望有高手能補充細
節。總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，銀貸方面，由於低於15坪
，要特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般成數4-5成，因此轉手性差，一般受眾為單
身上班族、小家庭、情侶、學生。
小獨立套：
一般坪數8-15坪，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，這物件大家應該吃最熟悉，畢
竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓
隔套同質衝突，以租金投報來說很高，轉手性以統計來說最差，通常說買套房會被套，通
常都是說這一種的吧。
公寓隔套：
通常一戶隔2-4間，投報率不輸小獨套，一般受眾可混合學生+上班族，因為貸款條件相對
佳，未來若改回一般住宅格局成本較低，因此轉手性較大小獨套佳，也有一些增值空間。
透天隔套：
市場供給最多，上乘包租公在玩的，一般坪數4-8坪，最大受眾為學生，再來是上班族，
單戶隔套數越多，
管理成本與上述比最高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，租金投報來說可算
是最高，但增值性最低，總價高、格局改回一般住宅難，因此轉手性可說是最低，通常待
設備老舊無殘值加價賣給第二手，而且通常第二手就沒賺頭，風險高。
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結論
租金投報：
公寓隔套>透天隔套>小獨套>大獨套>一房一廳
增值性：
公寓隔套>小獨套>大獨套>一房一廳>透天隔套
轉手性：
一房一廳>公寓隔套>大獨套>小獨套>透天隔套
寫到頭暈了，如果有誤也請不吝指出，會適時修正內文，以上純個人經驗分享！
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※ 同主題文章:
06-10 11:42 junior020486.
Re: [閒聊] 套房真的那麼搶手？
06-11 18:40 lifeisshine.
→ s26492755: 4坪你扣完公設很難做出能生活的空間 一般改套比較有可能這麼小4F 06/11 18:43
→ s26492755: 獨套指獨立門牌 我目前看過最小的獨套是8坪7F 06/11 18:44
已修正，謝謝
→ s26492755: 我自己分的話 因為我只做獨立套房 所以小於15 小套 大於15 大套 一房一廳一般坪數最大8F 06/11 18:45
原來s大以15坪區分大小套（筆記）
推 Garbolin: 你搞錯了 公寓隔套投報才是最高的10F 06/11 18:45
感謝指正
→ s26492755: 夾層屋不算一房一廳
一房一廳的一房是用實牆隔的 這才是正一房一廳11F 06/11 18:46
看來夾層屋要算一種格局，有自身的夾層屋市場
推 s26492755: 改套跟獨套租金一定有落差 隱私 隔音 甚至電費水費算法 還有獨立洗曬或開伙問題13F 06/11 18:49
難怪租金會有不小落差
推 CrabBro: 租金投報可能還能比，增值性很難比，受地區影響更大15F 06/11 18:54
先以同一區作為比較討論基準
→ CrabBro: 轉手性我覺得低總價才是真理，所以小>大>一房廳>公隔>透16F 06/11 18:55
本來我也是這樣想，但看到信義的報告，低於15坪的交易占7.8%，目前交易占比最高的是
25-35坪27.2%
→ CrabBro: 格套>非格套是確定的，但是透天和公寓哪個高，我覺的透天講更白的，透天既成違建很多，光違建增加出來的空間出租這就不是公寓比得上的，此外公寓問題比透天多的多
增值性真的很難講呀，今天都市區一重劃，一都更，透天土17F 06/11 18:57
→ CrabBro: 地面積大就完勝其他種類了，此外低總價漲幅會大於高總價22F 06/11 19:00
低總漲起來的%很驚人
→ s26492755: 我有小套有大套有夾層屋 一房一廳則是斡敗多次23F 06/11 19:00
小弟是有3.6米一房一廳、4.2米兩房平車、4.4米大套夾層
→ s26492755: 一房一廳很搶手 對面追價機會也大
改套的轉手性其實比獨套差 受眾多寡有差別
你自住很少會買改套 但有可能買獨套24F 06/11 19:00
認同，先前有建案推一戶雙套就想入手自住1間出租1間XD
推 CrabBro: 同樓上，改套一般真的很難轉手，貸款難度也高28F 06/11 19:02
→ CrabBro: 而且改套經常是以投報率在算總價，跟銀行估價落差很大30F 06/11 19:03
對耶，一般透天改套在講的投報率通常都是總價基準
→ s26492755: 像我覺得退休族群很適合改套 不需要轉手 當零用錢在領31F 06/11 19:03
→ CrabBro: 你說的佔比低主要是因為整體數量少，但要轉手因為價低很33F 06/11 19:04
對後！若是整體數量少數據上也可符合邏輯喔，畢竟大樓獨立門牌套房真的少！
→ CrabBro: 好賣，而且單價也好拉高，總價差個10-20萬也負擔的起，容易追價，同社區小坪數普遍單價是比大坪數來得高
我自己是弄透天改套的，原因是貸款成數，現在第二間以上34F 06/11 19:04
透天改套有辦法貸到7成以上嗎，聽說銀行若知道改套會視為投資物件，進而影響放貸成
數
→ CrabBro: 成數和利率都會受影響，只好拉高單一物件總價擴大槓桿37F 06/11 19:08
推 BRIANERIC2: 我也是都有，獨立門牌有陽台的那種套房比較好賣38F 06/11 19:00
套房有陽台真的超加分！
→ BRIANERIC2: 那種大約10坪，但是最搶手的是20坪左右有客廳的，價位比如說10坪的是200萬，20坪的可以到450萬39F 06/11 19:09
推 s26492755: 但一房一廳的投報比較差 太多浪費的空間是需要花更多總價去購買的41F 06/11 19:11
→ s26492755: 但我覺得可以多多持有不同類型 誰知道市場會怎樣變化44F 06/11 19:11
推 kutkin: 一房一廳才稀有45F 06/11 19:11
信心增加！
→ BRIANERIC2: 投報最好的是公寓或華廈，但公寓管理實在很累，最好是46F 06/11 19:12
公寓兩票，已修正內文
推 CrabBro: 本身條件夠好八成房價都沒問題，但把重新改裝費用加進去47F 06/11 19:12
→ s26492755: 獨套下面其實也有細分 除了一房一廳大套小套 還有能否開伙有沒有陽台48F 06/11 19:12
開伙+獨洗獨曬陽台可大幅拉抬租金與轉手率，另外用IH爐取代明火比較適合套房，降低
火災延燒整層套房機率，小空間也比較適合輕食少油煙
→ CrabBro: 能借到總資金的6.5成~7成是差不多極限50F 06/11 19:13
→ BRIANERIC2: 那種華廈整層1、20間套房，不過這種租給罪犯比例奇高但是我最愛的是透天，我只買邊間，樓梯開中間那種51F 06/11 19:13
→ s26492755: 反正各有千秋 不管改套獨套
我一般最愛無套53F 06/11 19:14
無套最貴沒聽過？
→ BRIANERIC2: 弄起來就會像一層2戶的公寓，然後不用管理費
S大你這個成本太高XDDDD55F 06/11 19:14
推 BRIANERIC2: 套房就是投報愈高的，變數愈大，再怎麼小心就是偶爾會有罪犯，不然就是房間把你弄像炸爛一樣房租不交就跑了58F 06/11 19:19
小套租金低，不易篩掉惡房客
一房一廳萬歲
推 oliviamarco: 正確，我專門玩公寓套房，但不是隔套，是原本就是套房的建案，例如一戶有4個套房61F 06/11 19:47
這樣規劃的建案真的可遇不可求，至少我是沒遇過，最多一戶兩套
※ 編輯: lifeisshine (180.217.29.68 臺灣), 06/11/2022 19:58:19
推 foxs9: 一個門牌四個套房不就是已經隔好的隔套???63F 06/11 19:53
推 popscott: 那現在是買一房一廳好還是兩房一廳好啊?64F 06/11 19:53
若投資來說都不錯，兩房轉手率較高，硬要分端看您財力，若同一區來說兩房1200萬，一
房一廳750萬，價差拉足夠開，租金投報佳，而預算有限就可以考慮一房一廳
推 BRIANERIC2: 要看價差吧，2房價錢如果是1房的2倍，那還是1房1廳好65F 06/11 19:55
→ forever215: 現在北市一堆新建獨套啊.. 單價1字頭起跳的也有.66F 06/11 20:02
可以的話，跨縣市置產管理，價差應可彌補跨縣管理成本且綽綽有餘，我上述舉的例子是
台中，btw台中租金投報在六都中算很不錯喔
→ chou396: 欸，一房一廳漲到薪水的2／3惹67F 06/11 20:06
推 gishileh: 我覺得套房還是要權狀10P以上比較正常
權狀低於10坪的通常轉手會有困難
而且素質會參差不齊
如果坪數真的想搞10坪以下 地點就更重要了68F 06/11 20:11
坪數越小越要靠近蛋黃區核心
還要徒步可達的大眾交通運輸
→ gishileh: 千萬別在偏遠郊區搞10坪以下套房
那種都是住進去容易 想賣掉就很慘了
例如北投的凌X大廈就是這樣
政大山上好幾個低於10坪的案子10幾年後也會很慘72F 06/11 20:12
推 s26492755: 偏遠郊區搞什麼都很慘啦
那些豪華別墅受眾有限
什麼溫泉宅 海景宅 多半都拿來爽但是投資效益很差76F 06/11 20:19
沒錯，連新聞都明講溫泉海景宅，不管是自住出租都很雞肋，久久去自住渡假還要清潔積
塵，出租的目標客群又不穩定，很多做成Airbnb，又要請人打掃管理，麻煩死了
→ s26492755: 如果真的是看買賣 兩房車勝過一房一廳79F 06/11 20:21
推 cclia: 坪數是室內坪數 還權狀坪數？80F 06/11 20:23
我內文都是指權狀，回文區就要自己判斷了
推 gishileh: 就有一堆建商膽大不怕死 跑去郊區推宿舍住宅
郊區推度假住宅 一戶200萬 然後養蚊子81F 06/11 20:26
推 s26492755: 權狀啦 一般買賣跟銀行都是講權狀為主83F 06/11 20:26
→ gishileh: 三之20多年前就好幾個案子掛在那裏84F 06/11 20:26
→ gishileh: 現在又來了 八里也不少 但八里交通好一點86F 06/11 20:27
→ gishileh: 金山萬里都有幾個溫泉案 套在那裏動不了88F 06/11 20:27
→ gishileh: 宿舍住宅主要是在偏遠大學郊區比較危險90F 06/11 20:27
→ gishileh: 中南部比較危險 北部就淡大政大相對危險
北大也偏遠 不過北大比較不熱衷宿舍式住宅
如果是台大師大倒也還好 這兩所就算沒學生
也可以租給單身上班族92F 06/11 20:28
該區若有大學圈+就業圈，
那租屋市場基本上很硬挺！
→ gishileh: 淡大一直以來都有不少新建案搞這種學生套房96F 06/11 20:29
→ s26492755: 淡大那邊有海景天下 現況不知道怎樣97F 06/11 20:29
→ gishileh: 只是淡大人數也衝不上去 加上淡水就業機會太少98F 06/11 20:29
大學人數未來10年內勢必驟減
學校要挑好的再投資
→ gishileh: 所以一旦反轉會很危險
相同狀況還有木柵的政大 三峽的北大
這兩個都是住宅遠多於就業機會99F 06/11 20:29
→ s26492755: 地段很重要 後段大學如果位置好還是可以轉型102F 06/11 20:30
沒錯，舉例台中南區的宜寧中學遷校，禮堂變接待中心推案XDD一坪還真不便宜
→ gishileh: 淡水推套房還要注意的是 因為淡水房價基數低
很多學生會選擇租相對較大的兩房103F 06/11 20:30
→ gishileh: 套房在淡水不見得會吃香 可能還會供過於求
最近聖X翰已經搖搖欲墜 所以太遠的大學城就會被衝擊106F 06/11 20:31
→ s26492755: 北大可以吃到人口外溢
淡水則是受限交通108F 06/11 20:32
淡水謝謝再聯絡
→ gishileh: 不過北大的套房推案其實也已經不多 現在主要都是自住客加上北大和政大一樣都有宿舍可住110F 06/11 20:32
→ s26492755: 聖約翰那個不止淡水 都快要三芝了112F 06/11 20:33
→ gishileh: 一直不解在政大周圍推宿舍宅會有賺頭嗎113F 06/11 20:33
→ gishileh: 比起北大還在蓋 政大的宿舍數量遠多於北大115F 06/11 20:33
→ gishileh: 會有多少政大生會不想住學校宿舍XD
北大則是校園宿舍數量不夠 外面的供給也偏少
北大周圍的宿舍宅幾乎都在三峽段117F 06/11 20:33
推 s26492755: 重點還是在地段 地段對了搞錯都還有救
地段不對 等著gg120F 06/11 20:35
→ gishileh: 聖X翰和X梵很像 交通太過遙遠 所以即使在雙北
也很難逃避一路減少的命運
其實整個淡水都規劃錯誤 淡水如果和林口一樣
撥一部分土地做產業園區
不僅淡水的大專院校全部受益 周圍住宅也不會這麼偏低
附近大專院校可以和產業園區搞出類似和發產一樣模式122F 06/11 20:36
舉例台中精密機械園區+台中科大
→ gishileh: 周圍住宅不用當臺北睡城 可以就近就業
淡水可以擺脫過度依賴觀光和就業偏少+不便的問題128F 06/11 20:37
→ gishileh: 可惜整個淡海新市鎮的產專區都在尚未徵收的二期
二期用地 那邊不想徵收之下 變成蛋生雞雞生蛋問題131F 06/11 20:39
→ s26492755: 淡水解法本來就很簡單 交通 在地高薪工作133F 06/11 20:39
→ gishileh: 一種是觀光產業拉高薪資 但這很難
另一種是直接先行徵收二期產業用地
淡海的教訓就是 千萬不要把一個區域都畫為住宅區
最後是當地住宅和地方發展雙輸的命運136F 06/11 20:39
※ 編輯: lifeisshine (180.217.29.68 臺灣), 06/11/2022 20:47:47
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