看板 home-sale作者 yftsai (aa)標題 Re: [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼時間 Fri Dec 16 10:05:36 2022
※ 引述《charles0939 (charles0939)》之銘言：
: 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
: 2022年12月15日 16:41
: 記者吳珍儀／台北報導
: 美國聯準會（Fed）今凌晨宣布升息2碼（0.5個百分點）後，我國中央銀行緊接著也在今
: （15）日下午召開2022年第4季理監事會議，會後宣布將調高政策利率半碼（0.125個百分
: 點），利率繼3月、6和9月之後「連4升」。
: ▲▼央行,中央銀行,升息,降息,貨幣政策,利率,經濟,景氣,消費者物價指數,CPI,通膨,
: 國庫局。（圖／記者李毓康攝）
: ▲央行宣布調高政策利率半碼。（資料照／記者李毓康攝）
: 央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，分別由年息1.6
: 25%、2%及3.875%調整為1.75%、2.125%及4%，自今年12月16日起實施。
: 央行3月啟動此波升息循環，3月升息1碼（0.25個百分點）、6和9月各升息半碼（0.125個
: 百點）加上這一次升息半碼，累計4次共升息0.625個百分點。
: https://finance.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=2401933
: 這次升息半碼
: 大家的房貸利率又要上升了！
這波利率上漲2.5碼
影響真的蠻大
我試算了一下
若利率1.31% 貸款1200萬(總價1500萬)， 30年
月繳40329
現在升到1.935%
若同樣貸款1200萬每月繳43965(+3636元)
相同條件下月繳40329只能貸到1100萬(總價1375萬)
也就是其他條件都不變(薪資、通膨)的情況下
房價會跌10%左右
然而問題是美國升息更兇猛
頭期款300萬投入美元定存以4%計算
每個月大概有1萬台幣收益
對比一年前幾乎0利率
也會打壓買房意願
更嚴重的問題是
去年一整年上市公司大爆賺
加上廉價的資金湧入
台股推上18000點新高
財富效應助長買房風氣
FOMO效應堆高房市泡沫
通膨也壓縮了家戶支配所得
基本上去年薪資沒有漲10%的現在應該都覺得變窮了
一般收入家庭、小本生意開始對利率、管理費等固定支出變得更敏感
但是
工資、原物料、土地成本上漲卻使新屋成本仍然很高
新屋建案價格壓不下來
建商利潤可能會面臨來自供需兩端的擠壓
最後的平衡
應該是會出現在低總價、高單價的產品
中古屋交易也會趨向低總價的小宅、蛋白蛋殼區
而這個現象在竹科南科會更明顯
其他地方應該會修正10%左右
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※ 同主題文章:
Re: [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
12-16 10:05 yftsai.
→ airjade: 附近有公園交通優勢的小宅將會是暢銷產品，中古屋進行修正1F 12/16 10:09
→ kyova: ...假設1.3%時你買房，會假設幾十年都不變動嗎...3F 12/16 10:14
→ redmi2: 跌10%? 還好沒人叫我估 我估的會嚇死這裡很多人4F 12/16 10:18
→ kyova: 應該笑死很多人吧...5F 12/16 10:20
→ yftsai: 利息支出手頭變緊是一定的，加上通膨大家都非常有感
而且這3600元不是一次支出喔，是每個月都要繳6F 12/16 10:24
推 aa00788: 哇噻 準備崩盤10趴 空空這次一定贏 穩了9F 12/16 10:25
→ s26492755: 一天也才30元 說的好像多大額樣
看錯 120
多繳錢肯定不爽 但如果因為多這一點就捉襟見肘 代表一開始你就買了不屬於你能力範圍的房子10F 12/16 10:26
→ yftsai: 很多人都捏著LP買房的，我身邊就很多14F 12/16 10:30
→ IS0987: 我身邊很多都買完照常生小孩玩樂的= =15F 12/16 10:37
→ redmi2: 假設某市每星期有一戶會付不出房貸 這一戶是一定要賣掉的16F 12/16 10:37
推 IamJoey: 貸款叫苦是正常的。就手頭變緊一點點。17F 12/16 10:37
→ redmi2: 你說4星期後行情會怎樣?18F 12/16 10:37
→ IamJoey: 距離繳不出來賣房甚至法拍還很久...19F 12/16 10:37
→ IS0987: 我也有買房買車養小孩娛樂一切照常
等法拍量真的出來跟違約率上來再說啦20F 12/16 10:37
→ IamJoey: 因為一個月四千就賣房 XD ㄏㄏ
一般雙薪收入貸款到月收50%就蠻重了22F 12/16 10:39
→ IamJoey: 真的貸到60-70%月收的人很少25F 12/16 10:40
推 grace0523: 應該說一個月多四千，會影響買房的意願，買的人少價錢自然會下修28F 12/16 10:41
→ IamJoey: 就算貸到70%正常會減少開銷撐過去30F 12/16 10:41
→ IamJoey: 何況房貸可申請寬限期...32F 12/16 10:42
推 k0939770752: 升5碼每個月多繳2.5萬左右，心有點痛，只好到期再漲點房租壓壓驚34F 12/16 10:42
→ IamJoey: 若說影響買房意願那是一定的。36F 12/16 10:42
→ redmi2: 還有景氣下滑 東西賣不動37F 12/16 10:43
→ IS0987: 有時候看數據真覺得板上有些人真的活在自己的幻想裡38F 12/16 10:43
→ yftsai: Q1 XD，現在是在討論升息後的影響，你跟我講Q1?39F 12/16 10:45
推 IamJoey: 跟銀行貸款不是想借多少都可以。40F 12/16 10:45
→ redmi2: 漲也是這樣漲 當然跌也是這樣跌 術語叫戴維斯多殺41F 12/16 10:45
→ IamJoey: 銀行放款已經把第一關了。42F 12/16 10:46
→ yftsai: 111年Q2的資料，台北市收入平均有66%繳房貸43F 12/16 10:47
推 IamJoey: 是算借款人的收支比嗎。還是調查家庭收支
若只算借款人接近7成正常。44F 12/16 10:49
→ yftsai: 新北52%，台中45.5%，全國平均39%
是家戶收入喔46F 12/16 10:50
→ IS0987: 阿他數據就Q1阿
北市我不知道，但新北我有參加了3年那啥調查的，講真的你有參加過就知道多...ㄏㄏ
答案還可一起討論，不方便也可讓他自填48F 12/16 10:50
→ yftsai: 減少開銷很難，會嚴重影響生活品質，何況百物齊漲52F 12/16 10:55
→ IS0987: 因為我蠻配合他的，後續其他的房租他還有找我
我就沒事想說當聊天他53F 12/16 10:55
→ yftsai: 而且要影響房價，不需要很多人受影響，只要有1%受不了
那房價就會崩55F 12/16 10:56
推 IS0987: 就...尊重你的看法了，我身邊是很多有房還想再買的，只是看不到啥適合的，包含我自己也是57F 12/16 11:00
→ yftsai: 不是看不到適合的，而是喜歡的太貴
這就是現在市場的現況59F 12/16 11:03
推 alexstag: 不要講的跌10%很少很輕鬆，2014修正的時候台北跌大概15%61F 12/16 11:10
推 iamala: 最貴的也不喜歡怎麼辦？62F 12/16 11:10
→ alexstag: 現在環境跟那個時候完全不同63F 12/16 11:11
推 asd31415926: 所以哪時候要崩啊 想再買一間預算緊繃三千萬 但喜歡的預售要3600… 每坪單價還是一直漲 說好的崩崩呢64F 12/16 11:13
→ yftsai: 單價要降比較難，但是會越蓋越小間XD
最貴的也不喜歡，只好移民了66F 12/16 11:16
→ C24128390: 跌10%不少囉..漲2倍跌50%就打回原形68F 12/16 11:27
→ yftsai: 現在環境比2014更兇險，升息、縮表的節奏都是史無前例69F 12/16 11:29
→ C24128390: 大漲幅後的小跌幅看起來很小 但總額會比較多70F 12/16 11:29
推 s26492755: 房貸違約率真的好幾年1%不到了
能夠把房貸搞到違約的可以說是天選之人
有時候看同溫層啦
我身邊跟我一樣多房的 升息一樣叫叫叫 搶著要舔彼此的布丁蓋 真的花錢的時候 沒看到他們在手軟好不好
當然對外一律是 好窮快餓死 省得別人來借錢或推保險推直銷
這是我覺得很有趣的地方 有些一開始不熟的 跟你在那邊房貸說的跟天塌下來一樣重 彼此都在投資房產在討論的時候 靠北 房租都大過本利和在那邊叫啥 套句別人曾經跟我說過的話 又沒要跟你借錢 不要老是裝窮
再來就是何謂太貴 成交代表有人買單 你的不合理 別人很可以 我小時候在松山區唸書 一坪才30萬 那我要定義合理的價格是？75F 12/16 12:22
→ redmi2: 好拉我就說板上各位都很神勇 不管利率升到多少都付得出來問題是多少有人會付不出 你會不會被帶賽？89F 12/16 12:56
→ yftsai: 現在就吹哨子壯膽啊，房租大於本利和怎麼不去多買幾間套利？
而且會覺得利率對房市沒差的，根本沒有基本常識91F 12/16 13:15
推 s26492755: 你先定義何謂沒差 幹幹叫但還是付的出來跟 何謂有差 直接跌價才算有差還是？
然後我每年都有買 不用太擔心 不需要吹哨
遇到付不出來的 我會很開心 很多年沒遇到斷頭了
我一開始就說了 多付錢一定不爽 但多數也不會因為這種小錢影響到財務狀況
人生不要不是人頭就是字 或極端的去解釋別人94F 12/16 13:35
→ yftsai: 你覺得沒差就沒差囉，反正特斯拉股價腰斬也是有人覺得沒差啊101F 12/16 14:12
推 hongdagg: 房版大大都是全額現金買房，利率升根本沒差，還可以順勢漲房租103F 12/16 14:40
推 C24128390: 這東西是光譜 永遠有人有差 討論誰有差沒差根本沒意義我自己信貸升到5%也是覺得沒差阿XD 但市場宏觀沒差嗎?現在還不到2% 等真的升到5% 我也會跟你說我沒差 但市場老早就會變了106F 12/16 17:42
推 aa00788: 妙的是 要繳貸款的房貸族說沒差 沒房的租屋族說有差 到底…XD110F 12/16 18:02
推 s26492755: 對啊 特斯拉腰斬拿來跟不動產比… 你要不要虛擬幣也跟不動產有關算了 又一個萌萌噠 早知別浪費時間了112F 12/16 18:24
→ yftsai: 重點又不是你有沒有差，重點是那些LP捏到快爆的有沒有差市場會在50%的人手頭緊才開始跌嗎？並不會，只要有5%很緊就會開始跌了
我說的是，升息打壓房市，你說你錢很多沒差，是在講什麼114F 12/16 19:02
推 lagadidi: 買不起的幫買得起的擔心XD所有人成本同樣上揚，除了槓桿開過大，消費力排名沒變119F 12/16 19:21
→ yftsai: 這次恐怖的是不但升息，還縮表，通膨，還有經濟衰退都一起來，而且前幾個幅度都是史上最大121F 12/16 19:30
推 s26492755: 阿不就跟你說了 房貸違約率極低 當然你可以說那是過去 但你要不要看看實際貸款的數字跟台灣的儲蓄率
而買房真的沒聽過不考慮升息完全抓到緊繃到升一下就爆炸的 這種我都會勸他別買 叫做超出自己守備範圍 而且你知道1.31其實是疫情降息了 本來就不會是常態 還有講利率的話 以前2% 還真的稀鬆平常 那時常聽到行員 能做到2以下猛吧 至少可以讓你不超過2.5
是你要曲解別人的意思耶
每次有新政策或升息就會出來有人喊跌啦 一個個一堆理論 但不看市場的反應123F 12/16 19:46
推 Tatsuya72: s26大每年都會買...可以不要這麼狠嗎qq
留一點給別人吃也不錯阿133F 12/16 20:11
推 s26492755: 就每年的盈餘剛好拿去買房啊 如果銀行願意無限金額放貸 我早就掃到下新莊沒套房135F 12/16 20:36
→ yftsai: 市場反應，不就是跌了嗎XD137F 12/16 20:37
推 s26492755: 最近有看到一間有點心癢癢 但是今年已經買兩間了 老婆也38週不想在多搞事情 看他能不能活到明年 我再去買
房產很吃地域性耶 哪邊跌了啊 我看看什麼狀況
你不會還停留在看所有物件的均價或是豪宅一般住宅混一起 商用店面不分開吧138F 12/16 20:38
→ yftsai: 我只能說，你沒看過，不代表沒有，當然影響價格的因素很多，利率只是其中之一，我的文章是在討論，利率對房價可能的影響
當然如果你有錢，可以把房地產買上來，市場就你說了算143F 12/16 20:39
推 s26492755: 我著重在市場上的反應 你要去討論整體其實意義不大 當然如果是討論類似作業還什麼理論的那就另當別論 如果是想買房 多半都會有自己的理想區域 針對該區域去判斷才有意義
我出發點在於買房 不在於理論上的辯駁 市場才是真的
是說y大可以說說哪邊跌了 看看原因在哪 也未必跟升息有關喔147F 12/16 20:43
→ yftsai: 而且我說交易會趨向低總價、高單價，不就是你買的新莊套房
那你的套房沒跌，有什麼好奇怪？154F 12/16 20:45
推 s26492755: 不止套房 這邊以屋齡為劃分 20年內的全都在漲 40年後的賣壓變重
還有其他因素在
新莊我太熟了 不好玩 最近很閒 討論一下別的區域也挺有趣
給個你看到跌的區域看看什麼原因吧 其實我很喜歡看到斷頭或者虧錢 看看這個人是不是有犯了什麼錯誤然後引以為戒
就像我看租賃糾紛社團就是避免自己成為租客討厭的房東跟遇到房東會討厭的租客157F 12/16 20:52
→ chieftaincy: 房價一定跌 明年等著看
跟利率關係不大 跟景氣關係比較大167F 12/16 21:09
→ yftsai: https://i.imgur.com/TYyPr4Y.jpg
高總價、高房貸負擔率的房子會率先反映
台北、新北、台中會是一個指標，再來就看新竹、台南
而且你為什麼這麼急XD，升息是現在進行式，房價的反應又比較慢，現在升息的幅度正要慢慢發酵而已
而若如我所說，高總價房子賣不動，成交的都是低總價但高單價的小宅，那"房價"究竟是漲還是跌？也很難定義
其中我覺得雙北、台中對利率比較敏感，新竹台南看電子業景氣反轉，就繼續看下去吧169F 12/16 21:55
推 s26492755: 討論均價沒啥意義 那是大鍋炒 每個區域的漲跌有他自己的因素在
還有一個就是成交的類型不同 所以我看漲跌我只會同區域同類型去比較
高總價這個沒有明確定義 如果是豪宅線以上 利率低的時候也在跌
所以如果你想討論學術方面 我是沒什麼興趣 所以我一直在說的是市場 針對區域針對類型去做討論 以及你內文提到的跌10% 如果是平均數像我跟郭台銘平均有幾百億之類的 對於實際要購房的幫助基本上沒有
現階段 你不會去碰偏鄉 不會去碰賣壓重的物件 但如果你只看均價 一般人喜歡的還在漲 你會錯過機會
我最近看到一個實登大約530的物件 在我某租件的隔壁
我的租16500 他應該也可以 但我不覺得他會用實登賣我 因為社區是在漲價的
其實這個就大於本利和了 看他能不能活久點等我去談 當然等到我老婆生完如果還在 可能也代表他掛很高價格178F 12/16 22:27
→ yftsai: 拜託，這篇文章是討論"利率"與"房價"的影響
你也不看文章，推一些跟主旨無關的事，竹篙導菜刀
這就像有人說升息會導致股市跌，然後你在那邊反駁說聯發科還會漲一樣
先不說對錯，但是你講的跟我講的根本是兩回事XD195F 12/16 22:40
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