看板 home-sale作者 Evilbear (惡鬼熊)標題 Re: [新聞] 七期豪宅年轉手4筆「平均賠885萬」時間 Wed Jan 25 11:34:28 2023
為什麼我很喜歡講基期？因為基期對發展很重要，啊不然就買不起啊！
成功的重劃區，都是從便宜開始慢慢發展的。套牢的重劃區，都是還沒發展就被建商政府
造夢造的半天高，然後就.....。
至於那種短短不到二年，就跳老高，現在還是空成一片的，我真的只能說保重，前車之鑑
真的很多啦。
啊當然又有人會跳腳，台中不一樣，台中有錢人就是多，台中不在乎軌道建設（結果有人
嘴巴說台中沒人在乎捷運高鐵，自己卻搭綠線跑去搭高鐵上台北考察），台中市區轉移你
不懂啦，開始跳針。
問題一直都不是在好不好，而是在那個地方現在有什麼，房價是多少？
有個女生，可以看得出來五官很有潛力，未來如果改造，很可能是個大正妹。但現在臉上
一堆痘疤，鼻子塌的，眼睛小又單，體重100公斤。現在有個經紀公司，一直要安排這人
跟你吃飯約會，一直說這個以後不得了了，會比舊正妹好太多，然後開跟舊正妹一
樣行情甚至還開更高，要安排你去跟她吃飯，到底怎麼吃啦！
好啦，差別是這個人是新的，有新鮮感，有想像空間....舊正妹，膩了.....
那就去約吧！
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※ 作者: Evilbear 2023-01-25 11:34:28
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※ 編輯: Evilbear (49.216.133.102 臺灣), 01/25/2023 11:37:28
→ toto123: 除了雙北地區 捷運很重要嗎? 自己開汽車就好1F 01/25 11:37
推 EskimoPig: 背景因素很重要 , 這決定了重劃區的走法 .3F 01/25 11:39
※ 編輯: Evilbear (49.216.133.102 臺灣), 01/25/2023 11:39:39
→ EskimoPig: 背景因素若是停滯而非成長期,重劃區價格必然修正
因為價格偏離價值(實際基本面),價格會向價值靠近.
但如果背景因素正在快速成長,價格不一定會下來4F 01/25 11:39
現在就是考驗
高基期 大空一片的 很危險
反之 已經被空頭修正過再回頭
中間再經過十年發展的
相對脖子比較硬一點
→ EskimoPig: 所以關鍵是在你判斷現在是不是要進入停滯期7F 01/25 11:43
現在就是 低基期有建設跟現成機能相對有撐
高基期卻空無一物危險
因為現在是停滯期
→ EskimoPig: 所以等半年,看看總體經濟情勢再來判斷,過去有沒修正的當然判斷錯誤的,就看著重劃區從甚麼都沒有一路上去8F 01/25 11:44
認同 但我還是認為一開始就高基期不利於重劃發展
※ 編輯: Evilbear (49.216.133.102 臺灣), 01/25/2023 11:46:14
→ EskimoPig: 停滯期不能看重劃區本身,背景因素也很重要
我當時就是判斷錯誤,認為甚麼都沒有,不值這個錢10F 01/25 11:45
推 paunch: 高基期容易卡豪宅線，再往上的難度會變高12F 01/25 11:47
→ EskimoPig: 所以產品本身也很重要,買錯房型一路套到底
我還是強調,對於情況要隨時修正,不要堅持自己的想法
台中整體供應還很多,買錯產品買錯區位會套死13F 01/25 11:48
→ EskimoPig: 原則上是重劃區供應過多當地無法消化的物件必跌
但你並無法正確預測有哪些人是不是會快速被磁吸過去
結果導致價格一直有撐甚至一路不回頭的跑走了
每個人都可以用自己的考量因素去預判,但市場不一定
會跟你想的情勢都一樣,不然就不會有一堆看走眼的例子18F 01/25 11:51
→ EskimoPig: 供給跟需求不是看數量,而是看區位跟產品規劃
如果在對的區位規畫一堆錯誤的產品,必跌24F 01/25 11:55
推 Bulldog5566: 捷運在中部的概念，大概是用不到，但經過我家就是爽，看台中綠線和藍線站點，有經過什麼學校嗎？有啦，文華高中，阿有經過啥咪工業區嗎？完全沒有，這樣要怎麼提升運量啦？是要市政府員工、新光三越櫃姐搭捷運膩？藍線經過那幾間私立大學是有啥用，大學生都住宿誰跟你天天搭捷運？26F 01/25 11:57
→ yiliang1107: 還要看潛在客群區塊的房價
價差到一定，就會產生吸磁32F 01/25 11:58
推 CrabBro: 某方面來說，還是要看政府到底要投入多少資源，平凡人沒能力操縱政府，如果整天只看炒作消息在跟風，就是韭菜34F 01/25 12:09
→ yiliang1107: 小檜溪還是自辦重劃區…但價格卻
只能說市場是真理，要隨時調整。36F 01/25 12:10
推 flame1983: 台中這兩年的房價很明顯是聯合炒作 烏日高鐵捷市堡 捷市城開價都18萬以下 三期捷市X直接破3開頭 宰盤子啊38F 01/25 12:23
推 spermbox: 豪宅賠售早就不是第一天的事了，ㄏㄏ
台北豪宅賠售也大有人在
邪惡熊你對房市也太外行
豪宅一直以來都不是最佳投資標的
投資要買週轉好的物件
2-3房，室內20-30坪40F 01/25 12:24
推 lyxiang: 很樂意大家討論各區基期 比多空互酸有營養多了46F 01/25 12:38
推 zxc90376: 說真的我西屯在地人，也看不懂水湳，你說七期生活機能差就算了，我如果有一坪50萬以上的預算幹嘛不買南12期，機能好又剛重劃好離七期近47F 01/25 12:44
推 EskimoPig: 市場價格的變化,來自於對於未來的變動程度的期待差異而非現在的基準點,房地產市場雖沒那麼明顯
但大體上整個資本市場下的價格定價都是這樣的模式
人對於價格變動的差異性感受遠勝過絕對值的高低
所以股票市場中最常見到基本面好,但沒甚麼前景變化
的股票價格一動也不動,只有喜歡這種性質的人才買
房地產市場當然不能直接用股票市場去套用
但人性的原因會讓很多人會有這種行為50F 01/25 12:46
推 jinso7410: 正解 但是一定有人會出來反駁
倒數計時開始 顆顆58F 01/25 12:53
推 kelsierlee: 如果七期類比台北市信義大安，甚至你說水湳比大直；其實這三地豪宅不論賠售比例、賠售幅度都沒這麼誇張甚至如果拉長看近二十年，台北這三地豪宅大漲的不少60F 01/25 13:00
→ EskimoPig: 幾個可能的原因1.台北市的住宅用地只有33.73平方公里63F 01/25 13:09
→ EskimoPig: 原台中市有50平方公里的住宅用地,台北有250萬人口
所以台北住宅本來就比較多人搶,台北的有錢人數量65F 01/25 13:12
→ kelsierlee: 由鉅董事長說水湳不太可能推平價宅；近兩年水湳土地成交均價兩百萬，由鉅最高價得標文商段投資近百億。67F 01/25 13:13
→ EskimoPig: 如果查詢聯徵中心近三年的貸款人年收入,超過四百萬
台中大概有2178人,其中一半在西屯跟南屯(大部分七期)可是台北市就有4454人,新北有3629人
所以排除那些不需要貸款的買房者,高所得的台中人已經69F 01/25 13:13
→ kelsierlee: 對，所以我才說要買台中豪宅大樓的話；就買七期三大核心為主，市政府、歌劇院、秋紅谷。中古屋還有市場接下來幾個頂尖建商也都會收購整併鄰地，繼續推案。73F 01/25 13:15
→ EskimoPig: 大部分都在台中市的七期有購屋了,要有更多更高收入的族群願意加入這個區塊來搶房子,價格才能再度抬升
但七期是否以滿足高收入族群對於更高價格房子的需求
這部分目前是未知,因為再更高的市場訂價需要市場消化只有當物件有一定的數量可供選擇,市場有大量成交
我們才會知道原來市場上的高所得收入族群可以接受
南港經貿重劃在上一波2013就有出現百萬單價
但最後市場僅有少數案例挑戰失敗之後就一路向下76F 01/25 13:16
推 kelsierlee: 地段稀缺有亮點、頂尖建商推出的豪宅，基本價格很穩84F 01/25 13:23
→ EskimoPig: 後來大家就了解南港上一波100是市場不願普遍接受的85F 01/25 13:23
→ kelsierlee: 高總豪宅就是要挑同階層客群都喜歡的，缺點越少越好86F 01/25 13:23
→ EskimoPig: 我不知道台中還有多少高收入族群還會產生出來
這些人是把物件選擇停留在七期,還是他們的口味換了
想要往他們更有期待的地方去拓展,這部分只能等待87F 01/25 13:24
→ kelsierlee: 不然台中重劃區大又多，沒什麼亮點很容易被比過去；所以過高總就盡量挑一二線豪宅，否則很容易賠到線下台北算是推案慢有即時調整，所以沒那麼多案被傷到。90F 01/25 13:25
推 EskimoPig: 台中要挑戰的天限主要是可供開發的地本來就還很多
不像台北好的地點要找個一千坪以上的基地都不容易
另外從聯徵查到的紀錄,大台中的高收入族群基數還是不93F 01/25 13:27
→ kelsierlee: 我個人是認為喜好不變，而且就是至少十年；一堆大戶還是近幾年才在我說的那三核心買豪宅，等你發展完我再用你現在開價多一些來買，就算未來均價一百也一樣96F 01/25 13:28
→ EskimoPig: 如台北跟新北的基數那麼大,所以只能有少數案例能攻頂要普遍成為大家都能接受的還是供需問題
口味是不是不變要看多出來的高收入族群的組成99F 01/25 13:29
→ kelsierlee: 七期豪宅拉價到七十萬推了多少案，結果水湳一飛衝天102F 01/25 13:31
推 yo841204: 藍線不是只有大學，東海大學那邊有台中榮總，澄清醫院站也是，老人搭車去就醫的量也不能忽視啦，醫院每天都人滿為患103F 01/25 13:32
→ EskimoPig: 七期的供應量體比較大,所以本身就比較不容易稀缺106F 01/25 13:32
→ kelsierlee: 看聯徵貸款可能還忽略七期買家，很多是跨縣市置產；加上不少是中小企業主，所以最高一億內現金付還行。107F 01/25 13:35
→ EskimoPig: 你可以舉各種個案去說明,但整體會有這個趨向
高所得高階幹部繳稅的背後一定是數量更少的企業主
不然台北不是更多人.
難不成只有其他限是會去跨縣市買七期,沒有其他跨縣市買台北市的精華區高價住宅 ?
總之台北就是新的好地點少,有錢人數多
台中就是供應量較多,而且高收入的量體比雙北少109F 01/25 13:40
→ kelsierlee: 不算個案；付得起一億和三億難度不同，族群數量不同116F 01/25 13:46
→ kelsierlee: 而且台北豪宅相對少外縣市買家，台中七期是真的磁吸就我所知就不少台北人下台中高雄買豪宅；北上的少啦就能夠多負擔置產外縣市的金額有限，很多侷限在一億118F 01/25 13:46
→ EskimoPig: 如果七期才會磁吸其他縣市,台北只有自己本地人買
七期應該現在是至少兩百萬才對121F 01/25 13:48
→ kelsierlee: 外縣市精華豪宅總價落在五千萬到一億，也是切合需求123F 01/25 13:49
→ EskimoPig: 所以結論就是七期還沒辦法讓市場接受一戶單價兩百
總價三億的物件不是嗎?這就是供給跟市場需求的結果啊124F 01/25 13:51
→ kelsierlee: 為什麼會到兩百萬？客群不是不會比價，其實七期目前價格貼近板橋已經勸退一些買家了；但對台北還是便宜你不是在論忽略的資料人數？我意思是台中隱藏的多。126F 01/25 13:51
→ EskimoPig: 那我也可以解讀台中追到新北大家就縮少了,認為再上
的空間不合理129F 01/25 13:53
→ kelsierlee: 光是置產一億能過上流生活就吸引不少退休換屋族了。131F 01/25 13:54
→ EskimoPig: 我查詢是一樣的結果啊,都是同一個查詢條件的三市
難道台中隱藏的多,台中有錢人都跟雙北不一樣不用繳稅一定會有跨縣市置產的比例,但這數字一般不會到很多132F 01/25 13:55
→ kelsierlee: 台中豪宅應該比新北有吸引力；至少對台北有房族群是這應該也是為什麼七期可以追價到新北，生活品質問題135F 01/25 13:57
→ EskimoPig: 總之市場自己會評估這樣的高級物件是否脫離應有行情
我認為台中頂跟新北頂差不多還算市場正常反應
就像新北追到台北一個程度比例就上不去了一樣
台北的頂如果不能再抬,我不認為新北跟台中的頂可以再高137F 01/25 13:57
→ kelsierlee: 總價問題、磁吸效應；造成台中忽略的數字會比較多。我簡單講；台北只要一戶大樓或店面就能換七期豪宅，這一買一賣根本不需要貸款，這還是退休族群的做法。台中要這樣做；一棟公益路透店才能換一戶信義聯勤。141F 01/25 13:59
推 EskimoPig: 貸款查不到,但實價登錄有十年歷史,總價七千以上一查
不就知道跟貸款數字落差有多大了嗎 ?
我查起來數字跟貸款數字沒有差異太大,包括成屋跟預售所以應該不存在"很多"是"隱藏"的買家,都不貸款這回事145F 01/25 14:06
→ kelsierlee: 可以呀；因為新北台中照理落差不會那麼大，將近兩倍就說新北只看新北滿正常的；但是台中要加中部和台北你是查七千萬以上？新北六千萬、台中四千萬豪宅限貸149F 01/25 14:19
推 spermbox: 算了，k 大你一直跟基本面中毒的人討論也只是浪費時間薪資，台中就六都薪資墊底
一直薪資薪資的叫幹嘛？
我說過好多次了，台中經濟發展很依賴土地開發，土地開發是憑空創造出一群購買力驚人的田橋
田橋有在領薪水嗎？
我看見他是真的沒見過重劃區地主
事實上，只要在台中有個幾間房認識幾位代書的，都一定知道這些地主有多有錢
請注意，台中總共有15期重劃區
你自己說，六都哪個地方像台中一樣重劃成痴的？152F 01/25 17:13
→ kelsierlee: 對，我還沒算重劃區地主；土地賣掉超過四千萬很輕鬆外加中部企業主和台北退休族群；三者合計佔比不小。這就是我說的隱藏族群，至於雙北豪宅一直是自己人買七期就是形象對比信義計畫區，又只要三折才吸引人。不過如果是查七千萬就有誤差；七期超過七千萬的不多大部分都規劃三千到五千；少數六七千剩下都跳上億。163F 01/25 17:37
推 Bulldog5566: 盒哥你講的重劃區地主都不知道傳到第幾代了，子孫多分母大每人分的就少，我有看過地主賣地給建商蓋大樓，因為子孫太多每人才分百來萬，連買房頭期款都不夠，七期豪宅還是要靠實業家、商人、名醫來撐啦，要有實際金流收入的才撐得起。169F 01/25 18:22
推 spermbox: 樓上，你有沒有輩份觀念和時間觀念？
重劃都是最近這幾年才發生的事
算分到散掉，通常是很早期才會發生
早期小孩生比較多
要分到散掉很難
現在來說174F 01/25 18:31
推 kelsierlee: 實業家、商人和名醫是七期不用貸款的主力，四千萬到一億需要貸款是小看他們了；前幾天才有台南牙醫集團近三億買秋紅谷豪宅整層。這社區還特別多醫生入住。180F 01/25 18:34
→ spermbox: 畢境民國50年後，大家小孩也沒生那麽多了
我因為幫理專做業績順道閒聊
也牽線認識西七期地主，他家在西七期有塊地分租給數個餐飲開店
重點是：
他兒子大學畢業也不用工作，還可以整天玩期貨
我超羨慕
倒也不是我不工作會沒飯吃…….
而是會被家人靠腰
而且，我對玩期貨也沒有興趣
我前年就出清完多數股票了183F 01/25 18:35
→ crazylunar: 交通跟坨屎一樣，誰要去
台中還不能亂按喇叭XD194F 01/25 22:59
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