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看板 home-sale
作者 esproject (年輕人)
標題 [請益] 純房租收入達成FIRE(財務自由)如何計算?
時間 Sun Jan 29 12:20:39 2023



如提

一般來說 FIRE (Financial Independence Retire Early)

比較能看到的配置是 股(ETF)+債1:1 加上4%法則

也就是只要有每年花費*25的資金

假設一年只花2萬鎂  只要存到50萬鎂即可達成目標

美股年化報酬約7% 扣掉通膨2-3%

是永遠花不完的

而台股0050年化報酬約10% 0050正二是0050的兩倍

台灣薪資中位數約50萬台幣 *25 = 1250萬

也就是說只要有1250萬 = 你有了一個24小時365天每天幫你工作賺錢的人

基本上可以退休

前提當然是要有一間自己住的房子





但如果用房租來看

由於台灣租金報酬率實在太低 約2-3%

= 通膨2-3% or 房貸2% or 房子折舊率2-3%

在房子沒有增值或不賣房子的情況下

似乎只能抵銷通膨的影響



一樣想要達成扣掉通膨50萬的被動收入

1250w的房子遠遠不夠

一個1250w的房子每個月房租大約2.5w

兩間加起來 一年60萬

首先要房貸辛苦還完(靠房客) 然後還有一間自己住的房子

而且房租還需要隨著通膨漲價 EX:十年後每月房租要漲到37500來抵銷通膨

十年後能不能漲50%也不知道 好房客通常不太願意漲租



外加空窗期 運氣不好可能有幾個月沒房客

+ 房屋修繕(重新裝潢/電器/管線...etc)

+ 有的沒的 (天災/官司...etc)



跟沒有以上問題的ETF+債+股利配置比起來

想靠房租達成財務自由難度至少是兩倍以上




感覺好像哪裡怪怪的?

不做房屋買賣套利還真的有點難

有大佬能指點迷津嘛Orz

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.234.234.58 (臺灣)
※ 作者: esproject 2023-01-29 12:20:39
※ 文章代碼(AID): #1ZrVGQZU (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674966042.A.8DE.html
推 Kewseq: 台灣通膨體感不只2%~3%...
抓5%還覺得保守1F 01/29 12:27
相信政府相信黨")b
不管你信不信 反正我也不信
※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:29:09
推 jabari: 愛你越久我越被動3F 01/29 12:31
※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:35:13
推 wadashi1: 美股7% 0050 10% 正二 20% 想像是美好的..現實是....4F 01/29 12:32
→ IBIZA: 奇怪，知道算房貸，不會算槓桿？5F 01/29 12:33
→ twistfist: 房子可以讓你直接借到1250萬6F 01/29 12:33
→ IBIZA: 還正二20%，做夢喔7F 01/29 12:34
推 frowning1226: 帶著槓桿3倍以上的房子不會輸現股8F 01/29 12:36
推 wadashi1: 要拉高報酬率,直接全套房的透天建案,或搞2邊間分隔套房9F 01/29 12:37
推 frowning1226: 不是阿，你算0050到10%表示你把平均增值算入
房子也會有平均增值阿，怎麼沒算了10F 01/29 12:37
前提是房子不能賣  所以0增值 YA
※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:40:19
→ frowning1226: 如果只算息，那就兩個都算息，問題不是用1200去算本12F 01/29 12:39
→ jabari: 認真說啦 50%FIRE就很好了 還是乖乖工作吧13F 01/29 12:39
→ IBIZA: 0050沒有10%啦14F 01/29 12:39
→ frowning1226: 而是用240，然後租金扣掉利息還有空租稅金等的純益....房子不能賣所以0增值...15F 01/29 12:39
噓 IBIZA: 笑死 難道你買0050就能賣？賣了股利也會減少啊17F 01/29 12:42
推 wadashi1: 認真說,包租公也是在工作。完全被動是0050 但報酬率 謎?18F 01/29 12:43
→ IBIZA: 2006年投入1000萬買0050, 18年後的今天領到7744806股利19F 01/29 12:43
推 tumusi: 房子增值能增貸1000W左右，拿出來投資很香20F 01/29 12:44
→ twistfist: 不買的是覺得會跌的，你都覺得能抵通膨當然買啊，房貸利息比通膨低欸21F 01/29 12:45
→ frowning1226: 去年gg期貨權益掉了800萬，從兩棟老房子增兵23F 01/29 12:45
推 wadashi1: 1000萬首購貸8成,剩800萬買0050,但何不買第2間再貸7成?24F 01/29 12:46
→ frowning1226: 目前班師回朝了，暫時解除警報給你參考XD25F 01/29 12:46
→ IBIZA: 一年43萬, 股票價值15618917, 合計23363003, 投報133%
平均年複合投報4.8%26F 01/29 12:46
→ checkman: ………假設一推錯誤28F 01/29 12:46
→ IBIZA: 說房子不能賣 0050難道就可以賣?
以退休配置來講0050能用的就是那774萬股利29F 01/29 12:47
推 xname: 股票容易因股災撿到便宜的價格，房地產相對不容易31F 01/29 12:49
推 wadashi1: 股票更容易因人性的貪婪,結果看錯,血本無歸32F 01/29 12:49
→ IBIZA: 過去20年基本上房地產隨時撿 不用特別挑時間33F 01/29 12:50
→ wadashi1: 過去20年玩股票賠慘了的佔9成,但買房的9成以上都是賺的34F 01/29 12:51
→ IBIZA: 以股價來講  0050從歷史上最低點到今天35->115
信義房屋全國指數是35->124, 也就是說不算槓桿 隨便買一間房子 預期都能賺的比0050多
打錯了 35->144才對
一個大約+200%, 一個+300%
如果房地產加上槓桿, 0050連車尾燈都看不到35F 01/29 12:54
推 Morphee: 你觀念太差了 但我不想免費教你
建議你 all in 股票 0050 等等 嘻嘻41F 01/29 12:57
→ wadashi1: 呵..樓上好嗆..43F 01/29 12:58
→ Morphee: 西卡教練跟其他免費教學已經夠多了 都不看也沒辦法啊44F 01/29 13:00
推 frowning1226: 很多人看到房蟲製造機的名字就賭爛，只想進來按噓45F 01/29 13:03
→ Morphee: 那空空跟三井一樣阿 想打球想到要勃起了 還在那邊裝流氓46F 01/29 13:05
→ xname: 以被動年收50w來評估，要持有幾間房?47F 01/29 13:06
→ Morphee: 房空三井 : 西卡教練，我好想買房......48F 01/29 13:06
推 airawesu: 真正的投資者是房產 股票 基金全部涉獵 雞蛋永遠不在同籃子49F 01/29 13:06
推 frowning1226: 年收50萬如果是要現金買就1000萬買兩間老房即可51F 01/29 13:08
→ xname: 0050有配息，應該要看台股報籌指數才對。52F 01/29 13:09
→ frowning1226: 如果是要扣掉利息槓桿型買房就三間總價1500頭款60053F 01/29 13:10
推 xname: 500w老房年收25w租金，每月租金要2.1w，這種物件與租客
好找嗎?54F 01/29 13:17
推 frowning1226: 要中南部老房子才有，15年內房子沒機會56F 01/29 13:24
→ IBIZA: 0050已經是加配息的了
500w老房成本只要100w啊57F 01/29 13:32
推 xcompaqx: 賣鬧啊 中南部鄉下透天一個月才租1萬..500萬透天可以租2.5萬的可以貼來參考一下嗎？59F 01/29 13:32
→ IBIZA: 1000萬其實可以買到5000萬房產了61F 01/29 13:33
推 jabari: 然後還不起法拍 撿撿撿62F 01/29 13:37
推 wadashi1: 買多間隔套的自己住一間,錢夠還可以買第2間63F 01/29 13:39
推 frowning1226: 第一個你拿鄉下來比城市租金，你不覺得基準點怪怪?64F 01/29 13:39
→ wadashi1: 打房政策下 第3間只能貸4成了65F 01/29 13:39
推 frowning1226: 我其實是大概抓，台中3房公寓整理漂亮要租2萬不難但你要說這樣才48萬...嗯...好吧XD
然後公寓現在大概5XX可以買到，被我概抓500這樣66F 01/29 13:44
推 xname: 要靠租金達到被動淨收入50w，很吃物件與租客，根本不容易啊69F 01/29 13:45
→ frowning1226: 不是阿，你一簽約就兩年，不就24個月辛苦一下
物件台中已經房價上來很多，如果高雄我講的應該不難70F 01/29 13:46
→ IBIZA: 我650萬頭期含裝潢 一間就淨金流超過50萬, 加上本金的話超過100萬 給你參考
很難嗎? 我是覺得還好  然後我裝潢好馬上有人加價600萬買72F 01/29 13:48
推 frowning1226: 看吧...我這種租房菜鳥都覺得可以有，老手就是猛...75F 01/29 13:50
→ IBIZA: 我剛剛看 成大旁邊30房透天不用3000萬
這個你貸2500萬 每月還8萬  房租一個月收15萬
很難嗎?  我倒覺得南部簡單很多76F 01/29 13:52
推 frowning1226: 我覺得我是不是接下來要搞這種，整層的投報真的太低79F 01/29 13:53
→ IBIZA: 其實你找個台北以外不會倒的大學  買一間透天學生宿舍80F 01/29 13:53
→ xname: IBIZA大，您的物件是店面嗎?81F 01/29 13:53
→ IBIZA: 都能做到一個月4萬82F 01/29 13:53
→ frowning1226: 但就是很省事...完全沒感覺到任何事情..像空氣一樣83F 01/29 13:54
→ IBIZA: 不是 現在台北店面太貴了  我以前是買店面84F 01/29 13:54
→ frowning1226: 房子真的很酷，股票大跌我在增貸，然後本利自償...85F 01/29 13:55
→ IBIZA: 這個成大30套真的很爽耶....86F 01/29 13:56
推 frowning1226: 真的很爽XDDD，成大怎樣都有學生
太遠了啦...我應該只是羨慕一下~87F 01/29 13:57
→ IBIZA: @xname 我那是在師大旁邊的學生套房 14間89F 01/29 13:58
推 kagaya: 台中好棒啊 台北好爛
我也是很羨慕台中啊90F 01/29 13:59
→ IBIZA: 其實中南部簡單很多  隨便找一個前段公立大學或是私立醫學院旁邊 弄間學生宿舍就可以開始印鈔了92F 01/29 14:00
→ xname: 感謝IBIZA大說明，問一下這種透天學生宿舍的房東好當嗎?94F 01/29 14:01
→ IBIZA: 看你自動化程度  像我是幾乎沒有自動化  但20間我覺得還好有些自動化程度真的嘆為觀止...95F 01/29 14:02
推 k0939770752: 你房租算通膨，你房價怎麼不算通膨，房產抗通膨，低標你抓長期房價等於通膨就好97F 01/29 14:03
→ IBIZA: 還有一個60套 8900萬的 好猛99F 01/29 14:11
推 wadashi1: 還是自己來比較好如果距離不遠,代管沒事只是分你的錢100F 01/29 14:17
→ xname: 這種透天學生宿舍吃地點，資本太高，北部不好弄啊!101F 01/29 14:18
→ IBIZA: 北部透天太貴 就買單層五六套的啊
2000萬 貸1500來講 一個月貸款五萬 五套就有正金流102F 01/29 14:20

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