看板 home-sale作者 ppp123 (3p哥)標題 [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷時間 Sat Feb 4 07:13:45 2023
當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出去 自己
要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長
畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買 市場走
向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事
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※ 作者: ppp123 2023-02-04 07:13:45
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[閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
02-04 07:13 ppp123.
推 mozzan: 只有自己不降價問題，賣出是實拿，不要太誇張你一定是可以換得1F 02/04 07:18
推 ethel617: 沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格3F 02/04 07:22
推 jinso7410: 量縮，市場冷，委買委賣價差大，確實
買方已經不想追高買，賣方還沉醉在房市井噴
委買委賣價差大，這時候進場確實會虧到價差
換房等於虧了兩次滑價5F 02/04 07:34
推 kl0408: 再過半年想買的就會降價了 成交量也會起來 到時再交易9F 02/04 07:37
推 raslin: 流動性減少 價格只好暴漲再暴漲11F 02/04 08:05
推 toto123: 降價量就出來了10趴13F 02/04 08:12
推 jon70248: 前1-2年房價漲的離譜才叫不健康，現在只是跌回行情而已14F 02/04 08:15
推 piliwu: 實務上不是這樣，換屋族很簡單不要賣就好買了新屋
舊屋慢慢賣或乾
脆出租cover貸款等待下次大漲再來賣17F 02/04 08:22
噓 Neo0215: 賣不出去的主要是自己在那邊開天價20F 02/04 08:27
→ piliwu: 不是天價是我家不一樣，你家要賣時也是一樣，只有
投資客才會市價
賣你21F 02/04 08:29
噓 GYGY5566: 老屋就老屋
想賣天價不如繼續放著等都更
在那邊覺得自己房子好特別
可憐那24F 02/04 08:31
推 Neo0215: 掛賣兩年賣不出去 好吧還真的不一樣XD28F 02/04 08:32
→ Neo0215: 屋主覺得自己37年34坪原屋況老透天建物有300萬價值 所以除了土地照行情計算價格以外 還要再加300 屋主你還是去吃屎比較快30F 02/04 08:35
→ rason6: 換屋族的舊屋都漲多少了，降一點就有頭期，為何不降33F 02/04 08:35
→ icexice: 確實比較可能撐不住先降的應該是換屋族，尤其是舊屋貸款還沒繳完的，不趕快賣掉會有繳兩份貸款的壓力34F 02/04 08:36
→ aesdu: 換屋族不賣出租只買，量會更少，進一步推高房價。36F 02/04 08:37
推 Timetofeed: 那就是全部中華民國人民自業自得啦，要換屋的也幹
，建商因為房價
炒高了也不想搞都更，大家通通待在原地不要動37F 02/04 08:39
→ aesdu: 而且換屋沒有這麼急迫，一屋都沒有的租屋仔才會跳腳，因為房租追漲...40F 02/04 08:40
推 zaqimon: 附近巷子有人屋前掛招牌賣了10年還沒賣出去
後來招牌退色了 又去訂做新的招牌
這就是我家不一樣 不過我看就是一整排老公寓 都一樣啊42F 02/04 08:41
噓 zhi5566: 房子強的地方就是這邊啊 市況差 僵持不下 僵到市況變好這半年演一套給你看了 股票 美元 怎麼大波動 房子還是硬幫 好啦 現在股匯雙漲了 至少跌不下去 房子怎麼可能跌45F 02/04 08:45
推 ceca: 先買再賣爽到48F 02/04 08:49
推 piliwu: 賣家可以凹單啊房租隨便買都高於利息49F 02/04 08:49
→ supereva: 新房貸款有寬限期的話 可以先買再賣撐一陣子
喔不過第二戶沒寬限期50F 02/04 08:50
推 lspss93009: 沒賣第一戶一堆人第二戶的頭款湊不出來 更別說二戶房貸利率綁下去利息更高
大家都知道先賣後買比較好 但是以為每個人家庭的金流都撐的起來？52F 02/04 08:53
→ supereva: 交易急凍的確對換屋不利 因為要短期一買一賣交易兩次56F 02/04 08:54
推 piliwu: 第二戶也有寬限期啊會換屋的都家庭第二戶也是第一
戶57F 02/04 08:54
→ supereva: 頭期不是問題 可以增貸
第二戶換人登記可以重購退稅嗎？59F 02/04 08:54
→ piliwu: 講第二戶頭期真的就外行了你只需要第一戶頭期後面
都是房子生給你
的61F 02/04 08:55
→ aesdu: 信貸比房貸還便宜1.58% 沒頭期款？？？64F 02/04 08:55
→ piliwu: 夫妻在民法上視為一體，重購退稅一定是適用
房地產很難輸的原因就是這樣，不是投資客不會便宜
賣你65F 02/04 08:55
推 lspss93009: 頭期哪不是問題？ 你要增貸利率高
而且你確定你增貸完 再買一戶房貸加上去
負債比不會過高嗎？68F 02/04 08:58
→ piliwu: 正常家庭有正常金流加上一點小手段為何要便宜賣？71F 02/04 08:58
→ aesdu: 買賣哪個先比較好，要看人看狀況，我就覺得先買比較好XD72F 02/04 08:58
→ piliwu: 你增貸過再來說利率高多少73F 02/04 08:59
→ supereva: 不然就先賣回租吧 如果你現金流或貸款額度不足等話
可以慢慢等 交易急凍不是只有壞處 至少你要換的那間房不會被秒殺74F 02/04 09:00
推 lspss93009: 你條件好 每個人條件都好嗎？
再來如果是剛買兩年就因為工作或者小孩要換屋的話 你怎麼增貸出來？77F 02/04 09:01
→ supereva: 轉增貸利率不會特別高吧 然後轉增貸有個技巧 在撥款之前完成新屋貸款的對保 銀行聯徵不會看到你的增貸
所以要新屋貸款對保後再撥款80F 02/04 09:01
→ lspss93009: P 你講的情況當然是完美狀況下最好
但不是每個人都可以這樣操作
不然就不會出現先賣回租的情況了83F 02/04 09:02
→ aesdu: 買房子這麼兒戲 就別買 還要人幫擦屁股86F 02/04 09:02
推 j0958322080: 賣給板上投資客阿，如果連他們都不想收的話......87F 02/04 09:03
→ toto123: 緩跌 緩跌 量縮 就是看房時機了 現在還不是
不要跌了又不敢下去買 了88F 02/04 09:03
→ supereva: 你講的這些在兩年前房市熱的時候不會比較好操作啊 要換的房不會等你的 現金流不足的人本來就是先賣再買90F 02/04 09:03
推 Neo0215: 掛一兩年以上賣不掉的 不是不一樣的爛就是不一樣的貴92F 02/04 09:04
→ supereva: 你先賣房 不好意思你要買的那間已經賣掉了 兩年前就是這樣93F 02/04 09:04
推 lspss93009: Su 你講的撥款前先對保就是大外行了
撥款的當日銀行會查聯徵B33（授信每日餘額變動）
就是怕有你們這些利用對保前後 跑去偷貸款的95F 02/04 09:05
噓 heinztzeng: 意思是眼光不好 N年前買了個價格容易鬆動的商品 現在想去買價格有支撐的產品98F 02/04 09:05
→ supereva: 轉增貸是工具 如果你沒使用這工具的條件那當然不用講了100F 02/04 09:05
推 flycarb: 正常都要掛賣半年以上。秒成交的買賣一邊多少有異常102F 02/04 09:06
→ supereva: 這是富邦跟我講的
也就是撥款的銀行跟我講的 他知道我要買下一屋
怕的是新屋貸款沒過 不是增貸方不想撥款103F 02/04 09:06
推 lspss93009: 所以銀行一定會發現
不可能讓你利用時間差來偷貸款別家106F 02/04 09:08
→ supereva: 銀行會發現啊 增貸的銀行會發現108F 02/04 09:08
推 flycarb: 當這種難以成交的情況，普遍到一年以上散戶才會降.......109F 02/04 09:09
推 lspss93009: 新屋貸款的銀行也會發現啊
如果當天發現貸款暴增 擋著不撥款
你怎麼辦？110F 02/04 09:11
→ supereva: 你說對保完成還不撥款？ 這我是沒遇過
我說的是我實際做過的 也是銀行等建議113F 02/04 09:12
推 lspss93009: 對保完成 到撥款前會有一段時間
以預售屋來講 使照取得先對保
保存登記完成 過戶後才撥款
所以建商會要你壓本票 就是怕過戶給你
錢沒有撥進來115F 02/04 09:14
→ supereva: 對保完當然要等 新屋交易都還沒完成 我是說我沒遇過對保完之後銀行不撥款
而這方法也是貸款時銀行行員跟我講的120F 02/04 09:18
推 lspss93009: 你沒有遇過代表你新貸的金額
沒有超過你的負債比
但你不能用你的條件來適用每一個人
擋掉的一堆 只是你自己沒遇過而已123F 02/04 09:25
推 showshowman: 簡單說就是跟錢過不去。前兩年一直漲你也不下手啊，跟凍不凍無關127F 02/04 09:28
推 piliwu: 一年利息簡單算2%，你要賣房願意降多少錢？換位思
考就知道，而且
是貸款餘額的2%不是賣屋總價2%129F 02/04 09:30
→ IBIZA: 不賣舊屋就只是多貸20%, 舊屋租出去要cover不難132F 02/04 09:38
→ GYGY5566: 樓上到底討論新屋還舊屋啊133F 02/04 09:39
→ IBIZA: 討論買了新屋 舊屋賣不掉的情況啊
原本舊屋8年前買1000萬 貸800萬, 現在漲到1500萬, 貸款剩600萬
夫妻因為收入成長, 所以有能力換到大屋, 想買2000萬房子
原本計畫貸款8成1600萬, 月繳59140
但因為舊屋賣不掉, 變成是要用舊屋增貸400萬當頭期
總貸款變成2600萬, 月繳96102, 差額36000134F 02/04 09:46
推 piliwu: I大講的就是現況啊，例如你看到市場掛賣2000萬的貸
款餘額不到100
0很正常，所以沒有賣不掉要怎麼辦問題141F 02/04 09:51
→ IBIZA: 但舊屋租出去大概能cover掉26000-30000
也就是你只是多付一萬 卻有兩間房
甚至你舊屋如果還多一點 還到剩一半, 你只要借2400萬
房租就能完全cover多出來的貸款
為什麼房子買著買著 常常變成舊的留著 再多買一間 就是這樣144F 02/04 09:51
推 lspss93009: 那如果買不到兩年就因為工作或小孩要換屋 頭期款怎麼解？
你舉的例子當然是還款年限有一定時間
且房屋增值幅度大 這種狀況最理想
但並不適用每一個案子
所以樓主要討論的應該是對所有情況都適用的換屋好方法 不會被交易量緊縮卡著149F 02/04 09:54
推 piliwu: 換屋族又不是投資客不到兩年進進出出很稀少啦156F 02/04 09:55
→ IBIZA: 買不到兩年要換屋的很少吧 多半也不會考慮用換的
就算要換大概也不會是小換大
自己的租出去 到新地點再租一間就是了157F 02/04 09:55
推 lspss93009: 是很少沒錯 但是因為工作或小孩突然出生
要換屋的我也是遇過 總之就是這種人常常就像樓主說的 換屋容易被卡住160F 02/04 09:59
→ IBIZA: 現在講的是換屋族看好新屋 但舊的很難處理 怎麼辦
你講這種就不是換屋族啊163F 02/04 09:59
→ piliwu: 在台灣小孩上小學前都跟父母睡居多165F 02/04 10:00
→ IBIZA: 這種意外必須遷居的就像我說的 多半會先考慮租
因為才剛花大錢買房子 不會想快速轉移 白賠交易費用166F 02/04 10:00
→ piliwu: 從懷孕出生到上小學大約是8年的時間168F 02/04 10:00
→ IBIZA: 差不多 8-10年換是比較現實的169F 02/04 10:01
推 dehors: 多年前買的房子現在賣只是賺多賺少的差別而已170F 02/04 10:02
→ IBIZA: 其實出租之後壓力不會很大 真的要賣再慢慢賣就是了172F 02/04 10:15
推 Csir: 魯空：半價賣很難嗎173F 02/04 10:22
推 popm: 讓人窒息的房價導致窒息量174F 02/04 10:24
推 furnaceh: 利率低 稅也低 持有幾乎無感175F 02/04 10:30
推 ZXCWS: 買方不想買高 賣方想賣高
不用擔心 台灣不一樣 最後還是會噴的176F 02/04 10:36
噓 km612tw: 笑死 不降價就不要換 很難?178F 02/04 10:37
噓 ppttpptt: 台灣金聯沒這個問題，都是你自己的問題179F 02/04 10:38
推 clecer: 房蟲真好心，到底是自己房子賣不掉還是擔心別人買不到房181F 02/04 10:43
→ aesdu: 魯蛇還是去擔心房租上漲，租不起要換房比較實際...182F 02/04 10:59
推 deltaz: 仲介與代銷重傷，一般民眾應該影響不大183F 02/04 11:04
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