看板 home-sale作者 icwechang (毛毛)標題 [請益] 高雄瑞隆老透天v.s.美術館小2房你選？時間 Fri Mar 3 18:15:40 2023
如題，你會怎麼選呢？
——————————
近期家中老透天房客剛退租
經房客反應老房子問題後
正打算想要花一筆錢來稍微整修一下
房子本身已40幾年，如果要整棟翻新勢必要花約200萬以上（建坪約40坪左右，土地約20
坪，無貸款，參考實登預估價值約1300），鄰近瑞隆商圈，附近機能老實說很不錯，靠近
籬仔內站，鬧中取靜。
因為租金行情不高（還是我誤會了？），整棟店住出租預期在2萬上下（之前只租16k），
所以不打算花太多錢裝修，預計最多50萬，如果順利出租那大概2年可以回收。
再來就是，從投報率來看，如果把這間透天換成美術館、巨蛋商圈一帶含裝潢小兩房感覺
會划算很多（約25-28坪x2間，租金行情預估15k-20k左右），後續增貸時更能cover掉本
息
糾結點：老透天土地持分真的高（20坪），還是有點捨不得，但理性上又覺得這個租金收
入實在偏少，管理上又麻煩。
--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.195.171 (臺灣)
※ 作者: icwechang 2023-03-03 18:15:40
※ 文章代碼(AID): #1a0SZE26 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677838542.A.086.html
推 zax12321: 時間再拉長遠一點看這透天一定贏1F 03/03 18:17
推 ceca: 長期,透天沒有贏.一直都是半斤八兩.
沒整併機會的土地沒啥鳥用.
上面那個賣不出去的凶宅就是範例.
透天投資通常是,屋況濫用低價買入,一開始就賺這一筆.
之後大家漲幅半斤八兩,你有維護費她有管理費...XD
不過出租來看,透天通常投報率都比較低.
但透天可以改套或是分層出租.
2F 03/03 18:20
03/03 18:22
整併的話應該沒什麼機會，這區塊鄰居紛紛都在這兩年花錢整修了，加上建商在這區幾乎
也沒蓋什麼新建案，鄰居大多是已退休的長輩。
要投報率的話，好像只能整個翻修分層出租了，但我實在不知道怎麼估租不租的出去。
推 toto123: 南部買鳥籠會被笑嗎
03/03 18:39
因為南部停車問題不大11F 03/03 18:39
推 mepe1018: 透天的投資報酬率真的比較低～～除非是很精華的店面12F 03/03 18:42
推 eulbos: 停車問題不大 真的是美麗的誤會XD14F 03/03 18:44
→ b89520158: 市區的透天是稀有財，建商已經蓋很少了
懂得就懂，爽度很高15F 03/03 18:45
→ toto123: 停車問題不啊 相信台北怎麼比
你鄉下路邊隨便停 或是停車位超級好租
相較台北17F 03/03 18:53
→ bojan0701: 那附近有一區是幾乎沒啥車位可找...通常要停很遠...
附件公有停車場幾乎都停滿20F 03/03 18:57
這倒是，附近路相對小條，經過的時候的確沒什麼停車位
→ MaxA: 投資就小2房，住爽沒交通問題就透天吧，我的話會選擇透天。22F 03/03 19:11
這間非自住，續抱的話未來還是會出租
→ testPtt: 20p感覺也沒很好 公設車庫佔去1F剩下沒多少空間
透天94要雙車孝親房 土地最少要30p比較好24F 03/03 19:26
推 tswen: 美術館呀。偏鄉透天能幹嘛26F 03/03 19:29
看朋友一間600萬買的，租20k up，有點羨慕
※ 編輯: icwechang (101.9.195.171 臺灣), 03/03/2023 19:41:11
推 ceca: 店面投報率更低,越精華的越低..XD27F 03/03 19:37
可以，附近有早餐、工作室、咖啡店，診所也適合
推 ceca: 瑞隆也沒有租不出去的房子,只有租不出去的租金.
你翻好後,打開591,同樣等級人家租多少你就租多少.
就這麼無腦.29F 03/03 20:06
→ testPtt: 591常常是沒人要的r 人家租的出去只要貼1張紙32F 03/03 20:11
原來如此，謝謝ceca大，這附近的需求我是不太懂，但前房客剛退租，就有人在問要租。
之前591貼出去大約有7、8組來電，比我想像中熱絡就是（也許租金相對低），附近有間
公寓4樓裝修的不錯，租金18k
是說為什麼土地要30坪才有價值？感謝大家回覆
※ 編輯: icwechang (101.9.195.171 臺灣), 03/03/2023 20:17:17
→ ceca: 一張紙租出去??那要嘛就是租太便宜,要嘛就是假的..XD
這年代小蜜蜂要貼哪邊?
貼門口可以租掉?...除非人家租6000他租3500...XD
591租件哪來的不要的東西,租件流通性那麼大.
租件都嘛上上下下,特別高的會租不掉.
但是你總不會只盯著特別高的做參考吧.
6000 6000 6500 5500 7000 8500...如果是這樣.
你8500租不掉正常.
但你參考這個價格,大概也是開個6500先掛兩個星期.
看狀況要不要降到6000,但應該不會考慮5500.除非租超過三個月人家租多少,你就租多少,就這麼無腦.33F 03/03 20:11
→ testPtt: 有時候人家不喜歡外地人 在地人身分比較好查比較安心44F 03/03 20:18
→ ceca: 3天內租掉代表你租得太便宜.
人家租6000,你大概租到4500~5000,所以三天租掉.
要回家寫檢討報告.
1~3星期是合理時間.
超過三個月就是你太貴.
另外土地30一樣沒價值...顆顆.45F 03/03 20:19
→ testPtt: 大地坪比較好規劃 透天不要叫老人爬樓梯 客廳大有面子51F 03/03 20:20
→ ceca: 大概是只想到危老重建.
阿你自己重建,營造成本那麼高.
你要嘛蓋得很陽春,要嘛蓋跟建商一樣還要花多很多錢.
何苦勒...
土地要被整併來蓋大樓才有價值.
當然如果你可以收到地價很便宜的透天.
例如收三棟每棟地坪15坪,一棟買600萬.
這樣換算土地才一坪40萬.
而旁邊土地整塊行情在100萬.
然後因為不能整併,你就自己把三棟拆掉蓋兩棟大面寬別墅.
一棟土地22.5坪土地成本900萬左右.
營造成本現在你給牠抓1000好了.
之後賣個2600~3000.
這是一種生意...迷你型建商和建築師很多都在幹這個.
只是很難收到連棟的透天.
而老透天一般面寬都很小,甚麼三米半四米.
那種你重蓋後價格也拉不了多高.
所以就算地坪30,你面寬四米,長條型.
你也很難賣到甚麼兩千萬.
不過你面寬那麼低,建築也很難設計,大概就陽春蓋一概.
營造成本以前四百多,現在大概五百多.52F 03/03 20:20
→ testPtt: 偏鄉地越大越好 在美國住平房地坪很大 還有私人泳池73F 03/03 20:25
→ ceca: 蓋起來跟原本的結構都一樣...顆顆..就外表皮不一樣這樣.
但是以投資來講,效應不好..又很難賣.
現在新透天別墅,面寬五米半到六米是基本了.
不然新的四米面寬透天,人家要嘛轉頭買大樓.
要嘛直接買投資客翻新的就好.
所以土地會很尷尬又雞肋.
市區你也看到很多透天拆掉變空地掛在那邊的.
都是拆掉後才發現,幹,賣賣不掉或是價格超爛.
蓋起來賣,價格也超爛.
阿靠邀,房子拆掉了怎麼辦?
沒怎麼辦阿,就套在那邊阿...哈哈哈.
沒事拆甚麼房子...房子再爛,沒事也不要拆掉.
有店面效應的還可以搭個鐵皮來做店面出租.
巷道透天被拆掉,那個整個冏到炸掉.
而且現在必然吃市府的罰單...XD
還要幫兩側鄰居側牆做防水,以及拆掉時造成的鄰損賠償.74F 03/03 20:25
→ testPtt: 我有看到新透天面寬很窄 還在蛋殼91F 03/03 20:29
→ maxidogkimo: 是這個房子基本最低的價值。
但我一直覺得這個說法怪怪的92F 03/03 20:29
→ ceca: 那是白癡仲介...不要理他.
不然你叫他過來我丟個老透天給他買.94F 03/03 20:30
→ ceca: 他買得下去我就要發財了....哈哈哈.
之前連棟四棟透天的故事我在板上有講過.
後來被兩組人馬亂入,最後我卡位的那棟拋給某一組人馬
地坪15左右,商四喔...我買小4xx.
喔,40x.
一坪土地才多少?3x萬.
正前方停車場被建商收購,一坪好像快120萬.
我拋給某一組拋給他750左右.
一坪50.我就放了.
兩組人都是要拆掉重蓋來賣的.
邊間那一組單棟的就菜鳥,幾個有錢人合資投資不動產.
第一次看到這種東西,又被他的包商洗腦,以為可以這樣玩.
結果跳下去把房子拆了要重蓋.
先被市府勒令停工,開單.
之後才開始從新跑照,搞了一年多.
並且還好她有道路用地+他邊間地坪好像有快到20.
外加在隔壁是一棟1x年大樓,有退縮和法空,所以側邊有視野.
因此他設計是側邊有整排景觀窗+大陽台.
來彌補他面寬四米的問題.
不過搞到今天都還在蓋...XD...被市府叮得滿頭包.
外加營造成本包商一開始低估,後來發現數字要加很多之外.
因為拖太久,拖到這一次營造成本大漲.
我猜那幾個有錢人大概因此血壓狂飆吧..顆顆..
當然虧錢不至於拉,漲那麼多了,外加她吃邊間也才500.
而另外我拋給他的那一組是建築師事務所.
幾個建築師合股的.
他買了之後到今天都還沒動工,不知道在等甚麼.97F 03/03 20:30
→ ceca: 目標就是典型,三間拆掉蓋兩間來賣.
之前想要賣3xxx,現在胃口應該不會那麼小.125F 03/03 20:37
→ ceca: 仲介有的是故意講謊話,有的是真的不懂.
他們只把房子賣掉和買入.
老透天的交易量其實也沒很大..
所以不懂得人很多很正常.
這東西你要自己買賣過幾次,並且看到各種故事.
打掉重蓋,或是三間拆掉蓋兩棟賣.
然後看完交易價格和各種成本.
才會清楚.
不動產難的是經驗...那不是數據看一看就可以知道的狀況.
看數據會掉入各種陷阱裡面被套.128F 03/03 20:38
→ testPtt: 海砂屋就買地送屋(垃圾) 跟他算地價跟拆清費r138F 03/03 20:42
→ ceca: 海砂屋通常是整排的,那個等都更.
便宜可以買來養.
但是要精算都更的可能時間和都更的淺在利潤.
之後再判斷要多少錢去買.139F 03/03 20:44
推 kagaya: 這樣說起來，若是面寬小不能整併老透天，租也不是，賣也難賣，那怎麼辦 好尷尬143F 03/03 20:47
→ testPtt: 不拆還要做保護 不然哪個路人闖進去出事又要賠錢145F 03/03 20:47
→ kagaya: 又不能拆 那…只能拉皮賣一賣了？146F 03/03 20:48
推 ceca: 面寬小路又小的透天,改套房或是分層出租嚕.
不會被鄰居或管委會靠杯.
愛怎樣改就怎樣改.
另外通常拿來掛公司營登,當倉庫都很好用.
它有它存在的價值.
賣的話,目前還是有一大票人得了不買透天就會死得病的患者.所以透天翻新轉手賣並不怕沒買家.
你只怕跳價太大,他貸款成數被銀行估太低,他買不動的問題.
所以銷售時間會比公寓和大樓久不少,很大機會都是超過一年.讓銀行鑑價不用考慮你的買價.
這樣講好了,老透天你買起來都是比"她土地價值"還要便宜很多.所以代表,他的缺點已經反映在價格上面.148F 03/03 20:52
→ ceca: 這個價格可已成交,代表這個狀態他價錢反映價值.
但如果你把它拆了,就是改變它的型態.
你會把它既有的"可使用空間"價值給破壞掉.
那就進一步壓縮它的價值...自然他就更掉價.161F 03/03 20:55
推 kagaya: 阿 不管改套或者翻新，透天好像難免要先準備一大筆來投資啊。165F 03/03 20:56
→ ceca: and...四米面寬的簡單判斷法是.
停一台典型大小的轎車進去,側邊很難再停一台機車.
四米半就是可以停一台轎車又停一台機車.
五米大概就停一台轎車又停兩台機車.
以上人都還是可以走過去.
你四米也可以應停機車,但是車門會打不開..XD
人要扭曲鑽過去.
六米面寬主要是可以停雙車.
其實五米半也可以免強停雙車,只是要技術+會比較不爽.
多那半米,奇模子會差很多很多.
so..3棟4米打掉蓋兩棟6米....就是這樣.
而那個價位的買家,基本都是雙車.167F 03/03 20:56
推 ltwo: 本版一定是新房179F 03/03 21:07
推 wizink: 現在哪邊有4米寬新透天，想看一下180F 03/03 21:17
推 kagaya: 市區要這麼寬很難吧 停一台就滿了181F 03/03 21:18
推 teddyissad: 精華地段的小巷透天不錯啊
可以隔間 又能賭建商收購183F 03/03 21:31
→ testPtt: 精華地段小巷除了台北其他被套比較快185F 03/03 21:35
推 teddyissad: 不會啦 有些真的夠便宜 租金投報率5-6趴186F 03/03 21:36
→ testPtt: 不能停車上班族不愛 離學校遠學生不愛 便宜也是很難租187F 03/03 21:42
→ dondon0419: 瑞隆路那邊透天很多路小到汽車開不進去..1F不能當車庫188F 03/03 22:00
有些地方真的進不去，這間剛好臨路雙線道
面寬大概4米半吧，可停車
看了大家踴躍的討論分享
或許翻修隔個3間獨立套房拉高投報
裝修費用剛好等於一買一賣要給的仲介費
推 SkyFee: 4米寬透天…..189F 03/03 22:02
※ 編輯: icwechang (101.9.195.171 臺灣), 03/03/2023 22:25:01
推 ceca: 路小到開不過去基本上就五米以下.
五米巷側邊不停機車可以開車過.
側邊停機車就過不去.
四米就不用想過了.
門口路不同大小,房價也差很多.
不過通常四米以內的都是包租公買去改套房用
432甚至1米路...XD
你雙線道基本上應該是12米以上.
12米的話,改套房出租投報率也會被壓低.
翻一翻賣掉可能會更開心.
你翻一翻賣掉,然後再去六米路應該可以買1.5間以上.
甚至可能可以達到1.8間.
這樣在湊一點弄兩棟來改套房.
擬出租投報率幾乎倍增.
10~12米路透天,可店面可住家.
如果是20米路,當住家比較浪費,通常是有錢人才這樣幹.
喔我是說,這幾年買20米路的透店來當住家.
而不是那些既有屋主持有3x~5x年的\.
20米路買來當住家就有一定的面子效應...XD
但實際上,住10~12米路跟住20米路,居住品質沒有差.
馬路多寬一倍的價值,幾乎都發酵在"面子"上面!!
6米路則是開車過去要注意不要卡到停在路邊的車.
或是會車要喬一下體位.
進車庫也要抓精準的角度.
外加窗戶打開對面靠很近.
所以住宅心情會大幅受影響.
另外12米路如果土地是商四以上,又在市中心.
就有一定的機率未來被土地整併.
當然五甲瑞隆的機率要比市區低很多.
然後12米路又比20米以上的低很多.
很多是指....很多!!!!!!!!!!
但無論有多少,總是這個夢是可以做的..XD190F 03/03 22:24
→ testPtt: 路大條建商比較想收 比較有機會當釘子戶222F 03/03 22:42
→ ceca: 收透天要花很多很多時間,所以通常是房價高到一個數字.
建商才會動手.
收購價平均起來要比買整塊地便宜大概七成.
不過路邊和後面兩棟的收購價不一樣.
例如20米路邊透店她商四收100w/p,後面可能收50w/p
平均下來75w/p 而商四地可能110萬一坪.
當然12米路收購價就會更低.
主要是12米路推案效應不如20米路,因此就從土地打折來回補.但是基本上12米路推大樓案是還賣的動的.
因此12米路商四以上,通常就有夢可以做.
有夢可以做,夢不一定要實現.
例如這邊有10條路,只要其中一條的某一小區塊的透天被整併.整併的可能也才10~14棟透天一點點.
但會帶動整個區塊只要可以作夢的透天.
房價都往前衝一波...XD
然後可以拋看看有沒有人要接手作夢...XD
當然對建商來講,收多少錢是注定的,因此他不會收漲過多的
但是在炒做的時候,有時候就是會盲目和吸引白癡.
你運氣好拋得掉,那就可以多賺不少.223F 03/03 22:42
推 chienchung: 我家也有巷子內第一間透天, 目前雅房出租, 投報不好.真的是雞肋產品...不過是父親早期買入要當補習班的
狹長型, 後來補些家具變成7間雅房租人. 福東國小附近242F 03/03 23:05
推 lanhow: 樓上握手，謝就留著自住吧245F 03/03 23:16
--