看板 home-sale作者 kiyoshi520 (大叔)標題 Re: [閒聊] 有人賣房倒賠的嗎？時間 Tue Mar 28 01:09:26 2023
※ 引述 《JQK2 (ACE)》 之銘言：
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: 股市賠錢或白忙一場很常見
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: 房地產轉手要賠錢好像很少
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: 除特定區域（如淡海新市鎮、新莊副都心）
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: 爭議建案（例如：美河市）
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: 或特殊物件（凶宅、急需週轉金）
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: 以及某些假賠售的話術外
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: 有遇過倒虧的真實案例？
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這個問題就跟矽谷銀行倒閉有點像，多是被流動性搞死。
矽谷銀行買的債券都是信評良好的長期債券，若能撐到到期日本金都能收回來。
但重點就是你得要能撐到到期拿回本金。
結果也看到了，升息把低利債券的現值打折，而導致缺現金的矽谷銀行只能賠本賣。
而缺現金再加上潛在損失曝光時，擠兌就讓矽谷銀行瞬間倒閉。
同樣的，也總有一些屋主也會因為現金需求而不得不把手上房子賣掉變現。
在房市火熱的時候，因為很多人有意願接手所以變現很容易，這時候屋主要賠也難。
但在市場量縮沒人要買時，屋主什麼時候能把房子賣掉會比賣什麼價格更關鍵。
資金壓力再加上房貸壓力，有時賠本賣是損失最小的方案。
你一個一個看可能是個案，但數量累積夠多就變一個趨勢。
這類屋主夠多會下修房價，而下修又進一步的把次差的屋主逼走。
一些房市專家講的量先價行，也就是在講這件事。
這波應該會有人沒穿褲子被迫退場，但接下來的修正幅度，我是沒那個能耐鐵口直斷。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.74.12 (臺灣)
※ 作者: kiyoshi520 2023-03-28 01:09:26
※ 文章代碼(AID): #1a8St8vA (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679936968.A.E4A.html
推 ceca: 因為房地合一的關係.
所以最近炒房的基本上大多都會做好多年的財務規劃.
這也是為啥現在連回檔都很難產生的原因之一.
你買房子投資,都是規劃可以放五年.
請問當最近市場不好的局面.
你會急著賣還是....那就多放幾年再說?
因此2016的時候,很多人以有賺就好少賺先跑的態度出脫.
產生回檔.
這一次.
幾乎都是選擇,多放幾年再說.
因此連回檔都不產生.
你對比一下2016年的市場就很清楚.
今天的市場,無論建商還是中古屋賣家,全都硬翻天.
因為.
政府把體質差的,受流動性影響大的,都掃出門了.
以至於市場中的不動產持有者,每個都超硬..XD
更不用說很早就把最危險的預售屋納入房地合一.
因此這次連最危險的預售屋,都沒啥聽到斷頭.
你也不能不佩服我們政府很厲害..XD
讓房價越來越難跌....超厲害.
這也更讓那些說跌的"專家"現在被它們的會員?粉絲?
整天追著問,哪時候要跌,哪邊再跌,哪時候有便宜可以買.
弄到臭頭...
畢竟他的會員和粉絲是真的相信它們講的會跌.
但是同時,又真的是買家,一直在市場訪價,要等跌.
這樣那些"專家"就尷尬了...
這種真的要買房的會員或粉絲,可不好唬弄,因為他整天都在.
市場當中訪價...你亂講,對方立刻就會發現.
and...這次不用期待跌了.
交易量都在回溫了..
等下次吧....1F 03/28 01:13
※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.74.12 臺灣), 03/28/2023 01:24:58
→ ceca: 另外不動產很難到很急.
因為,你有二胎可以開,二胎開下去又可以撐很多年.
至於極少數連二胎都救不了的.
這種人無論哪時候都是那麼多...XD
它們數量永遠都太小了很難動搖市場之外.
太急價格低一點丟出來,投資客照樣秒殺它.
so....很多時候實際的市場狀況.
不用看數據用猜的.
猜說,阿量縮了兩個月,有人要斷頭了?
喔不,這麼短時間的量縮,有沒有斷頭要上市場看
看法拍量,看預售屋是否有斷頭潮,貸款違約率多少.
以及實際市場上去出價殺價看看.
以及去追市場上掛售和已經售出的物件的成交價.
要看這些才來判斷市場.
不要看一個量縮兩個月的數據就開始掰故事..XD
那樣會活在夢裡.
市場沒你想的那麼單純和簡單.它很複雜.
因此你單看一個數據推倒出來的東西.
很可能被另外一個變因給打消掉.32F 03/28 01:30
我覺得這波不太會影響ceca這種的。但撐不下去的比例有多少，我也沒看過有這類統計數據
。
而且這也跟大環境有關，所以就不亂猜了。
→ ceca: 就像,量縮會讓體質不好的投資客急售.
但問題是體質不好的投資客被房地合一給洗掉了.
因此這一波就顯示,量縮產生的流動性問題
在這一波的影響力極度低.
而到底影響力有多低,那就上市場看.
阿...看不到往下成交,阿..居然交易量開始回升.
所以上市場看就會發現,阿,結束了,連回檔都沒機會.
但是如果你只看交易量,其他都不知道.
還可能推論,甚麼2022年要跌,喔,沒跌,那2023要跌.
喔,還是沒跌...那...2024會跌好了...XD
so..為啥很多時候,專家學者教授,會在板上成為笑話呢?
不是它們書念得不夠多..XD
而是他們只會念書...根本沒到市場上看.
他們活在一個書本的奇幻世界裡.
然後根本沒碰觸市場...因此跟市場完全脫節.
才造成他們,書念越多,就越可笑,判斷就失準越大.
因為書本永遠只會固定模型其他參數,只有一個應變因子.
但實際市場是,一大堆參數都在改變,彼此互相影響和拉扯.
阿你書念那麼多,過度解讀一個數據的影響力.
其他影響因子你都沒考慮都設定為固定數據.
那你不就判斷穩死的...XD
就像,阿只判斷交易量,其他因子你都當沒變.
你都不考慮政府之前把不安定籌碼都洗掉的狀況.
那不就穩死...XD
阿就每個人都有放很多年的準備,你是要到哪找急售?
阿為啥每個人都可以放很多年.
阿你他媽的房地合一稅抽那麼重...被政府逼得阿.
so...討論流動性產生壓力,那怎麼沒考慮現在籌碼很穩定呢?
不要以為房價漲超級誇張,代表不安定籌碼多喔..XD
這可是在邏輯上並沒有直接關係...這邊不要硬扯.
目前市場就是,房價漲很兇,但是買盤底子就是超硬.
而市場就是這樣告訴你結果.你不信,那是你的事情.
市場永遠都是對的...你的判斷跟市場不一樣,那一定.
是你的錯....51F 03/28 01:34
※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.74.12 臺灣), 03/28/2023 01:47:04
推 eachen: 我在股板就預測到這種事了 被水桶一年85F 03/28 01:47
推 swgun: 你看你這論點會造成我們西卡神多少麻煩 要是社會上
這樣子的人真
多了 西卡教徒不是被多殺多搞到 就是目標IRR 達不
到 麻煩不要製
造恐慌86F 03/28 01:49
推 ceca: 不會啊..
因為...市場反應怎樣我們看的比各位清楚.
有危險我們早跑了...哈哈.
洗碗也輪不到我們..XD
但是沒危險,那你就看我們老神在在.
翹腳等下一次大漲.
然後緊張的不知道會是誰.
我們看著市場做事情的,有啥好緊張,市場都告訴你結果了.
幻想的人才會緊張,因為真實的市場跟他想的會不一樣.
他自己最清楚.
但是他又不懂市場,所以他看不到真實狀況是怎樣.
所以他會超級緊張,然後懷疑我們老神在在地也很緊張..XD
我很緊張還下兩千多萬的斡旋幹嘛.你說是吧.
如果真的會跌,那我也麻等跌了才買.
阿就不會跌了,冷盤...那我自住自然就先買先享受嚕.
投資的則是等降息才動手.
所以我是說投資的等降息才買,自住的隨時買.
我自己就是這樣做...沒跟你豪洨..XD
阿歡迎跟我反著幹..XD...
不動產其實可以玩得很無腦...
看市場做動作就好...不是OPEN BOOK,而是答案在那邊給你抄.你甚至不用會判斷,你只要看市場然後順勢做就好.
不會判斷最多就是你資金準備會有時間差.
這樣切入切出時間點上會不太精準會有誤差會少賺一些.
但是看著市場抄答案,基本上就是錢放在那邊等你拿而已.
就這麼簡單...XD
因此怎樣炒房?阿你跳下去買個幾間你就會炒了.
理論那麼多幹嘛...你跳下市場去,看著市場順勢做就好了.
你看到阿要漲了就買,你看到阿漲不動了就賣.
很難嗎?
一定要整天當神棍,在那邊算東算西,還算的跟市場完全不同..XD這不是搞笑嗎..91F 03/28 01:51
推 ice1015: CE大，收租投資的能買了嗎，可不可以不用等降息123F 03/28 02:01
→ ceca: 不動產因為風險低,利潤低,所以通常我都建議要貪心一點.
你今天就買來收租也不是不賺錢.
但要是你悠哉悠哉地慢慢等,也許下一波大漲時有新的利多.
你抓到了,你可以多賺很多很多.
而沒等到,大不了就是少賺等待的這一段時間的租金而已.
拿這小段時間的租金去換一個抽樂透的機會何樂不為.
你要知道,每一次大漲.
政府和炒手們,總是愛生幾個大利多或是大話題來增加氣氛.
幾乎沒有例外.
為啥降息前夕再進場就好.
因為在等樂透阿...
看到政府開始做球給建商殺,你跟過去.就可以賺的更多.
就像高雄台積電,如果你太早進場,進到南高.
你不就少賺很多?124F 03/28 02:02
→ ceca: so...貪心一點...賭個樂透機會,沒賭到也不會痛..
對喔,自住不要等那個..
所以自住不一樣喔....
如果你在楠梓工作,樂透開在小港.
你要買小港自住??
外加你要住30年..30年後要賣房子,利多早就不是利多了..XD
所以自住不要學...叔叔有練過的.139F 03/28 02:05
噓 aa88645: 拿歷史看未來還能講的頭頭是道 真不簡單146F 03/28 02:14
→ layer0930: 就是被套牢，只好發表言論壯大自己，跟套牢一樣。嘻嘻147F 03/28 02:17
推 ceca: 市場的組成,你要去市場看就知道.
尤其你可以對比2016的回檔和2000的崩盤.
市場變化會從哪個地方開始,以及有哪些反應都很清楚.
2016是從預售屋斷頭潮開始燒.
最有名不就帥過頭竹南大浦.
另外大坪數豪宅也斷頭一堆人.
包含國泰建案有人過不了戶故意找建商麻煩不過戶.
之後被沒收訂金事件.
以及本版有名的AMAX事件.
而這些事件最早就是會產生,預售屋大量釋出和賠錢賣.
你光到591上面就可以看到滿滿的預售屋急售.
至於2000的崩盤,債務違約率暴增,法拍量爆增.
法拍價格崩盤.
另一則是,建商倒閉餘屋進入不良債權手上被便宜處理.
因此一切的一切,你都可以在市場上看到跡象.
所以你要去看...有沒有產生跡象.
阿今天就是,預售屋沒有殺出潮,也沒有聽到甚麼斷頭潮.
更不用說債務違約率和法拍根本低到不用思考.
這種情況...怎麼會產生回檔呢?
你可以假想有急售,但是當你看到這種情況.
你就不用假設了,因為不會產生急售潮.
當然市場上永遠都有人急售,但是那個量太低了.
投資客會直接掃掉...
在這種情況下,其實市場早就告訴你答案.
今天如果是2022年10月..
你還可以說,最危險的12月還沒到,我們再看一下.
但問題是現在三月,交易量已經開始上拉.
最危險的12月都風平浪靜.
再讓子彈飛,他都已經要墜地了...飛不動了拉
so....如果不買房那它愛怎樣想就怎樣想./
它不重要,反正它買不起房子.
但是如果要買房,甚至要投資.
你永遠都要盯著市場看.
不要整天假扮神棍在那邊算天算地算房價.
你算不到的....
直接去市場看,看市場反映,看各種現象有沒有產生.148F 03/28 02:34
推 japan428: 推ceca，至少是基於市場的觀察非自己創造市場邏輯184F 03/28 02:43
→ ceca: 簡單無腦又絕對不會判斷錯誤.
另外還有一點很重要.
建商的態度..
所以這段時間,重點區域的任何新開案.
你都要去理解一下價格...185F 03/28 02:43
推 flamer: 房板一直會有新人發現自己沒機會而且怎麼一直都沒等到跌啊好奇怪跟我想的不一樣啊一定是別人錯 所以只能發文推文陰陽怪氣哭天喊地疑神疑鬼的傻子。最後就會認命吞或者羽化變成那些看錯好幾年還大放厥詞的厚臉皮ID繼續荼毒其他新人190F 03/28 06:43
推 splendidpoem: 量縮代表買賣雙方都在觀望：買方不願追價買，賣方惜售而不願降價求售，兩方無法形成有共識的成交價，而沒有成交就沒有量。
那麼量縮的情況下，不論價格要往上或往下出方向，都必須先出現一個關鍵的增量：要上漲就必須有大量買方願意追價，推升價格；要下跌就必須大量賣方棄守，為了盡快脫手換現金，所以每個開價都比周邊更低。
也因此，期待量縮會轉成下跌的鄉民，可以仔細想想：現在有什麼利空，會逼迫賣方必須盡快脫手的？
總經面上，目前已知的利空是進入升息循環；政策面上，目前已知的利空就是平均地權法案。
前兩年的大多頭，確實有部分陷入「今天不買，明天會更貴」的自住戶，或是「今天快買，明天有更高價能賣」的投資客，為了追價而盡力擴張信用。
這些人因為槓桿已逼近個人負擔能力的極限，因此對抗升息的能力最脆弱，也會成為強力升息後開始降價倒貨的破口。但政府的立場很明確：升息只會緩升，讓這些信用過度擴張的危險因子，有時間能籌錢或利用寬限期撐過升息循環。目前市場主流意見都預計升息循環最晚在明後年結束，當痛苦看得到盡頭時，會讓人更願意咬牙撐住痛苦。
至於平均地權，首先猛攻的是預售屋的換約制度，因此若法案的效力要擴散到整個房市，必然要先出現預售屋的拋售和明顯下跌。但有在持續觀察房價的人都知道：平均地權的利空消息在市場已發酵了近半年，預售屋的價格有出現潰堤的狀況嗎？而利空的效果會隨著時間的延續而減弱，因為初期的恐慌會慢慢恢復理性，而受影響的投資客也會利用時間處理掉手上的單子。只要預售屋沒有先大跌，就不要幻想房市會大跌了。
量縮不代表一定會量先價行，導致價格下跌，如果邏輯這麼簡單，用這招在股市就沒人會賠錢了。量縮只代表買賣雙方縮手，雙方都在等對方先受不了。而要讓價格轉為下跌，就必須有足夠的壓力，逼迫大量賣方現在就必須立刻脫手。這也就是為什麼在股市中，突破僵局的那根K棒通常要帶量。194F 03/28 07:05
推 lycer: 南部的低薪撐得起 4x/坪 的房價嗎？232F 03/28 07:13
推 BLOODLOVE: 如果真的會漲上面就不會凌晨起來會那麼多了…234F 03/28 07:40
→ gusser: 台北平均薪資不是才多3000元？貸100萬都不夠用235F 03/28 07:40
噓 megee: 這在刷存在嗎 怎不發文回應？236F 03/28 07:53
推 piliwu: 現在制度就是放久對屋主有利，2年35%5年20%多付3年
利息稅少繳很
多，更不用說有人是掛自住屋6年自住優惠，你是屋主
幹嘛要急賣？
財務有問題的經歷房地合一2.0、央行多次限貸根本剩
沒多少人237F 03/28 08:03
→ GigiBuffon: 我就是財務有問題之一QQ 希望高利率不要持續太久不然撐不住QQ243F 03/28 08:09
→ aa88645: 要放可以啊 資金要撐的住啊 撐不住的大有人在246F 03/28 08:20
→ toto123: 不缺錢 物件好的 真的不用賣 長期抗戰就好問題是不是每個都這樣247F 03/28 08:21
推 ceca: 啊少教育幾個，多看一些人悲劇很有趣啊249F 03/28 08:39
推 quiet93: 現在政府不就是鼓勵大家當房東嗎XD250F 03/28 08:40
→ ceca: 這不就緣分，無緣的悲劇，就只能去改命了251F 03/28 08:40
→ quiet93: 放越久更要當房東阿，不然空房繳管理費，多心酸252F 03/28 08:41
→ IBIZA: 我剛跑完7公里258F 03/28 08:58
推 patrol: 咦，去年叫人槓桿槓滿，今年就又變出現金可以保留
厲害啊，你得祈禱這次衰退不會帶來大裁員潮，不然很多人的褲子都要被沖走了259F 03/28 09:00
推 ceca: 所以要想辦法長命百歲.
要見證核融合的未來世界.
不過醫學研究,人最長壽的體脂比大概是25%.
這點讓我很困擾...
25%....恩~~~278F 03/28 09:56
推 ceca: 已經查好資料了,哪邊有好吃的,現在不能吃太多的.都一清二楚284F 03/28 10:15
推 jc761128: 25應該是稍微有點肚子的那種285F 03/28 10:26
推 ceca: 過重但還沒到胖的交界.286F 03/28 10:28
推 qqphor: 這個有聽老一輩的人說過，人要有點壯，壯腿不要肥肚287F 03/28 10:30
推 NCmax: ceca大藏了一篇回文在這裡XD288F 03/28 10:35
→ layer0930: 誰還在貸款買房，都是全款買好嗎。289F 03/28 11:10
→ jimhall: 除非不景氣超過10年 或是預期未來一路往下 例如開戰 不然不會崩
買房都是長期的規劃293F 03/28 13:30
推 Absenting: 再這樣漲下去，看樣子魯空只能移民了！297F 03/28 15:57
推 yihua2: 大推c大推文299F 03/28 17:54
推 askachage: 感謝西卡大情報分享，也感謝splendipoem完美解析300F 03/28 22:10
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