看板 home-sale作者 gb98 (System of A Down)標題 [請益] 無接縫換房請益時間 Wed Mar 29 07:53:54 2023
各位好, 最近有轉職到外縣市的需求
穩定之後應該會換房
但在房價暴漲的狀況下, 薪資沒大幅上漲下
換房真的好難操作
所以想要請問有經驗的大家
以下是我個人狀況
1. 單身, 月薪15萬, 手上房產A市價約2500萬, 持有時間剛滿五年, 尚有
貸款820萬, 月還款4萬上下
2. 預購入房產B, 預估預算2000萬
現在問題來了, 我原本想先買B再賣A
但問題這樣要貸款1600萬, 以現在2%利率下
月還款差不多是6萬,
加上我原有房貸4萬,
剛好就是我15萬月薪的70%了
這樣做風險是不是很大? 有貸款不過或是新房核貸不足的問題?
或是真的只能先賣A再買B了??
真的蠻不想這樣 因為要等滿六年
中間還可能會需要再找地方租一下 當作過渡
另外真的要罵一下 政府房地合一稅真的搞死換屋族
加上房價飆成這樣 兩個加在一起真的搞死我
抱歉 應該說搞死我這單身狗 = =
謝謝大家
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.12.72.86 (臺灣)
※ 作者: gb98 2023-03-29 07:53:54
※ 文章代碼(AID): #1a8tuKGw (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680047636.A.43A.html
→ audibmw888: 如果是俺會考慮買預售屋 不過你看來是沒辦法等太久
1F 03/29 08:05
推 lagadidi: 扣繳憑單是一年180？還是15*（12+x)?4F 03/29 08:06
新工作目前談的就只有月薪15, 年終一個月 QQ
他是用200萬年薪除13 月薪15.x 萬
※ 編輯: gb98 (39.12.72.86 臺灣), 03/29/2023 08:08:13
推 Answerlin: A先增貸1000現金出來週轉慢慢看B。等等，貸820月付4萬該不會貸20年吧 立馬轉增貸30年容錯率更高6F 03/29 08:09
→ gb98: 抱歉沒說清楚，我目前房貸是30年8F 03/29 08:16
→ gb98: 嗯對，是房貸餘額XD 之前貸1000萬12F 03/29 08:35
推 z5411: 我推薦找個人結婚
你的收入應該是躺著選 除非你要奶大又正又年輕 那種可能反而增加負擔 當我沒說XD13F 03/29 08:50
→ gb98: 如果老婆有工作用老婆名字買 會比我一個人容易吧(幻想)17F 03/29 08:53
→ z5411: 不過我是開玩笑的 XD 原Po條件根本不用找人結婚 結婚這件事跟買自住房一樣 一定要先爽才行18F 03/29 08:57
哈哈 謝謝
但我年紀大了, 過了結婚年紀
女生看不上我啦XD
推 seibu: 單身沒小孩完全不用怕阿20F 03/29 09:05
我不怕阿 我只怕貸款不會過
所以想知道無縫接軌有經驗的人會怎麼做
※ 編輯: gb98 (39.12.72.86 臺灣), 03/29/2023 09:09:44
推 iamala: 重購退稅下其實房地合一繳沒多少…不用特地等六年。而且你舊房有賺本來就該繳，重購還退稅給妳不曉得有啥好抱怨的。倒是房地合一讓投資客大幅減少才是真的。21F 03/29 09:17
推 landy58892: 滿五年房地合一是20趴，重購退稅因為你的舊房是2500，新買的房是2000，按比例退稅，你實際上繳稅的金額，大概20幾萬吧。24F 03/29 09:52
推 coolben: 我剛換完，沒錯，中間過渡期會有同時繳2筆貸款的情形，但這可以跟銀行說，你一間正在賣（換屋），看能不能負債比抓鬆一點，另外第二間不能有寬限期。28F 03/29 10:17
推 ceca: 是...政府正在教訓你們這些中產階級.
想盡辦法把妳們這些中產階級往下壓到齊頭式貧窮.
換屋基本上先買後賣就是要承擔過渡期持有兩筆貸款.
並且嚴重卡死你的貸款額度.
而先賣後買又會搞得很麻煩,更不用說如果有管制性學區.
你的戶籍時間會被中斷.
所以讓你換屋無法換更大間...顆顆.
政府和銀行又不肯推換屋方案.
例如你要換屋,可以允許你超額貸款,但是限定前屋貸款
必須多少時間內清償,否則房子會進入法拍市場.
或是利率直接浮動成為二胎的利率.
阿就政府不肯...所以就卡死你們...哈哈,誰叫妳們是中產階級.我最近換屋,準備60%頭期款給你參考..XD
計畫是換屋完之後,第一間賣掉,再做轉貸.
到時候就可以有寬限期和其他貸款優勢.
而你的解法大概是.
找你爸媽做擔保人,把第二間先買下來.
之後第一間賣掉用重購退稅,房地合一應該繳不多.
畢竟你是大換小會要繳到差額.
賣掉第一間再辦一次轉貸把有擔保人的貸款給清償掉.
這大概是你最好的做法.
你第二間買到後,第二間有兩年的時間可以賣.
你可以明年的今天再開始賣就好,時間抓一年.
今年降息結束房市交易量就會回升.
明年要是降息會大漲,如果沒降息會緩漲.
沒降息漲甚麼?漲通膨....
因為這一段時間通膨很強,但是房價被壓制.
造成建商的利潤被壓低..那個建商依定現在開始都要討回來.
而明年降息會報復性大漲,沒降息也會繼續緩慢的討通膨漲幅.要知道,降息不是要押到通縮,他只是壓制通膨不要那麼高.
也就是無論利率怎樣拉,都是在通膨,在通膨房價就是會漲.XD
阿該漲的你今天壓住,那就是明天捕漲而已.
市場自己會找到平衡.31F 03/29 10:21
推 IUIST: 政府才不是搞中產，又沒好處…政府只是在拆炸彈而已。對中產來說麻煩一點，但你畢生的心血不太會跌。64F 03/29 10:38
→ ceca: 因此這些效應在明年會很明顯.
所以你現在買了第一間,明年賣第二間.
兩千多萬的東西,少說可以多賣破百萬以上的價格.
政府政策表面上拆炸彈,但實際上開刀都是對中產..XD
打中產可以讓貧窮心理平衡.
不然打房政策這麼多,是對那些身價幾十億幾百億的有影響?
打房政策只會對3億以下的有影響好嗎.
幾十億的,除了買土地貸款要強迫開發外.
哪一個政策對她有影響.
他就算碰觸不動產,他的型態和結構又跟一般人不一樣.
難道你以為你有10億買,你可以貸款50億?
那限制貸款跟你有啥關係?第二戶不能寬限期跟你有啥關係?
你本來就不能用也用不到.66F 03/29 10:39
推 freenight852: Ceca大 可以細說你換屋的細節嗎 應該是高總房貸四成 然後第一屋賣掉之後 後續的轉貸是？
等幾年之後漲了多貸出來嗎？ 還是？79F 03/29 10:42
→ ceca: 我是控制總貸款的關係所以貸款比率比較低.
一般人尤其是高薪族,跟我的操作會不太依樣.
另外我是用資產負債比,不是用收支比.
一般人現金比較少,但是收支比的關係所以貸款可以遠高於資產.而當你收支比卡住的時候,擬作法就是擴張這邊的信用.82F 03/29 10:42
推 IUIST: 可以安慰貧窮族群沒錯，要用這角度解釋也行。但我相信政策的初衷不會是整一個族群，別那麼幼稚去揣摩別人想法。87F 03/29 10:43
→ ceca: 最快速的辦法就是找擔保人,直接灌注收支比的能量.
很多政策的初衷就是選舉要騙選票..XD
不然搞白癡社宅幹嘛?89F 03/29 10:43
→ IUIST: 不過我好奇c大那麼有錢為啥不換豪宅呢？92F 03/29 10:44
→ ceca: 阿不就為了騙選票,後來發現選票的效應太差所以愛推不推.
我要換室內5x平夠用了
如果對比新屋也是總坪數破百.
另外政策第二戶寬限期不能開,這個也在打中產.
第二戶寬限期並不會讓銀行鋪險多多少
以及重購退稅,都綁定五年一次,還會大換小要抽稅.
最後,豪宅的金額線那個也很扯..
阿剛好都打到例如高薪族財富大約3000萬以上.
或是資產大概3億以下的人.
這群人最倒楣,補貼房貸,或是甚麼減免都沒他的事.
然後政策基本上都打在他身上.
這群人又大概是這個年代的中產.
這讓我想到,愛迪生在講加拿大..XD
加拿大也很好笑.
月薪9萬加幣的跟月薪15萬加幣的,可能稅後的薪水沒差多少.
但是年薪15萬加幣的(上面打成月薪,更正一下)
一堆福利都跟他無關..XD
所以到頭來年薪15萬加幣的跟年薪9萬加幣的,生活差不多.
唯一的差別就只有,月薪15萬加幣的他的借貸能力強很多.
所以可以開槓桿買房子或是補倉攤平....XD
至於高資產身價幾千萬加幣的,或是更高薪的.
這些影響對它們就很小.
so...富豪真該死,讓我們教訓中產階級!!!!93F 03/29 10:44
謝謝高雄南霸天c大的建議
c大真的完全說中我的心聲
覺得政府打房政策真的是搞死我這種要換屋的
先買後賣, 房價飆那麼高薪資又沒等比例放大卡貸款額度
先賣後買, 戶籍問題中間還要找地方過渡
就算重購退稅也會先卡你一筆稅金
看來我只能找父母擔保
或是再多存一點錢降低貸款金額了
感謝!!
推 ryusenming: 通膨...剛看到天使雞排漲到100 XD116F 03/29 11:06
推 cutemico: ceca大，請問看資產負債比的銀行有哪幾家？你有推薦得銀行嗎？標的物都在高雄117F 03/29 11:13
※ 編輯: gb98 (39.12.72.86 臺灣), 03/29/2023 11:16:13
推 cutemico: 最近也是發現信貸因爲綁約所以佔住貸款的收支比了，有點困擾，但我希望能找到貸8成的銀行，還在努力中
但加保人則是因為另一人幾乎沒有收入（租金收入都入法人不入個人）所以加保人收支比也上不去，但是總資產還不少啊哭哭誒119F 03/29 11:17
推 kagaya: 借問一下，父母沒收入沒啥資產能擔保嗎？應該還是要有一些存款證明吧？124F 03/29 11:31
推 ceca: 資產負債比常用就 中信 富邦 國泰.
國泰要找總行喔...
有些父母有退休金勞保之類的,或是房租等.
資產負債也可以找擔保人把她的資產抓過來一起算.126F 03/29 11:47
推 cutemico: 喔，原來中信也可以用資產負債比，目前高雄房價的困擾是富邦跟國泰鑑價不高～130F 03/29 11:55
推 ceca: 國泰要找總行,分行的能力和總行差很大.132F 03/29 11:59
推 AKDcsee: 國泰總行鑑我高雄中正路的兩房鑑到900萬，2021入手價是630，近期社區成交也才840，蠻香的啊134F 03/29 15:58
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