看板 home-sale作者 s26492755 (BBX)標題 [閒聊] 房產很吃地域性時間 Tue Oct 18 18:13:52 2022
這是防雷
我專業廢話 這次就不做懶人包了
想看重點的同學們 抱歉啦
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其實我很不懂為什麼有些名嘴可以針對全台每個區域侃侃而談
基本上那個不是沒有真的深入研究就是騙子
在房地產打滾的資歷其實也才十年 比不上一些前輩老屁股
所以當有老前輩願意分享的時候
我總是抱持著虛心受教的態度
畢竟人家資產擺在那 至少驗證了他理論的正確性
當然每個時機不同 際遇不同
但像我之前陪我老婆參加婚禮 對面三個講的好像投資大神
但我知道其中一個因為沒錢吃飯把機車拿去典當 後來還是媽媽幫忙贖回的
這跟我說你多會投資？
同理 其實現實當中偶爾也才會聊到房地產
畢竟我有著愛借錢愛賭博的親戚
同時也為了避免一些在做保險跟直銷的親朋好友
我都裝窮（甚至我有一個戶頭裡面就放個一兩千是要來應付他們的）
有人想拉保險拉直銷 就說乾 升息房貸都快繳不出來了 口憐
有時還會在現場跟一些小工一起罵
房價這麼高 怎麼買得起 blabla
別人過的怎麼樣 關我屁事
身邊的人過的好才重要
但因為常常跑來跑去看房
有時也不免認識一些投資客
有的時候還在同一個物件遇到
（乾 不是說好不買了 你他媽的來看還跟我說 就看看而已）
有一次有個老房東叫住我 跟我交換一些房地產的經驗
（可能我有老靈魂吧 身邊很多大我一輩甚至兩輩的朋友）
我才知道 這個看似衣著襤褸 穿著夾腳拖 開著很破國產車 車燈撞到還用膠帶黏起來的老
人家 有著好幾億的資產
我就好奇問他 你怎麼以前都不會想跟我聊房產
結果他說 很多人講不通 點不會
必須要花很大的力氣才能讓他懂
而他看我有了幾間 也聽警衛提過我
（我跟他重複房產的社區有兩個）
他才覺得這人不是說的一嘴好房產
然候其實 買賣經驗 0 房東經驗 0
集思廣益 海納百川
有時我也會跟其他包租公婆交換看房
你看一下我的物件哪邊要改善
我看一下你的物件哪邊要加強
我看一下你的挑租客方式
你看一下我的租約
人與人之間就是互相幫忙嘛
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回到正題 房產每個區域會遇到不同的狀況
就算同為新北 我以前在汐止跟現在在新莊的操作方式也大不相同
汐止沒有捷運 但是有兩條國道交匯
氣候條件 地理位置
選擇居住的群眾使用的交通工具不一樣
我就不會在汐止搞套房 而是搞2-3房而且車位變的非常重要 受眾也是家庭有老或有小的
居多
甚至我還搞過幾個獨立權狀的車位的買賣
但到了新莊 我這邊大多1X年大樓
仰賴北捷跟機車的通勤族居多
你搞套房 受眾是這些年輕小情侶或小夫妻
當然兩房車還是香到爆
但已收租來說 當然套房好啊
套房一直以來最大的問題在借貸
（這幾年比較有解封跟放寬到7-8成）
如果你還在買套房不好轉手的觀念
我想你應該是在錯誤的地區市場做套房
https://i.imgur.com/WDT33WG.jpg
其實多半都是打電話 每週都會有幾通不同店頭打電話來開發物件
我這邊套房多的社區其實去化速度都很快
沒被去化的還是老話一句 不是貴就是爛
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在舉一個地域的例子
新莊有分上下新莊
當初決定要落腳新莊時
沒有人看好
為什麼？ 因為大家不了解在地市場
只知道新聞說副都心 就像板上說Amax
可是等我真的下來新莊市場後發現
在副都心跌價時
北捷這邊價格鐵板一塊 釋出也不多
當然市場在悲觀的時候 反而是勤勞的人有福了
那時候買家不用卑躬屈膝 買家不用被逼快速決定
我只有在市場悲觀的時候撿過斷頭
你說房子會不會賠售 當然會！
房貸違約率就算近十年都不到1%
那也不是0啊
總是會有其他的債務來逼迫屋主賠售
他不是不想放不想凹不想繼續抱著
而是他沒得選擇
就像不是有種說法
不要買發哥 茂伯 寶咖咖嗎
你以為每個人都有那麼多選擇嗎
我也想住台北市新房要大要平車要捷運要公園還要國泰的
結果我從他一億看到他一億四千萬
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所以我建議你各位
想買房最好就是進入市場去了解
盡信書不如無書
有些理論可以參考借鏡但未必能適用於每個區域
甚至這套可行但是搬去別的地方直接死掉
我是一直很不喜歡理論派
因為你如果理論正確 下一步不就是該實踐
如果經不起實務上的考驗 你就象牙塔的學者
以為全世界繞著你旋轉
何況一個好的學說
不就是應該從實務上去調整跟改善嗎
只會紙上談兵的人你說他多會打仗
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再來房子除了地域性 物件性質很重要
商用不動產 土地 跟你各位住的的家用住宅就不同
套房 兩房 三房以上 也不同
低總價 高總價 豪宅以上也不同
就算同社區 面向格局不同也差很多
我就有喜歡的社區但是某門牌的我一定不要
如果你沒接觸市場 只看新聞
你就會被搞得一團亂
怎麼有人說漲 有人說跌
到底是漲還是跌
不管有沒有買成
進入市場 瞭解市場 尊重市場
絕對比你鍵盤買房好多了
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我是真的建議自住可以在能負擔的情況下出手
如同我之前說的 今年下半年到明年上半年應該會比較多可以談好談的物件
你喜歡的物件 別人也會喜歡
那你要大家會喜歡的物件便宜賣？
不要質疑我想出貨 我好好收租著
也不用質疑我帶風向
這種房產無大戶 一年轉移超過十萬棟
就算房板的人全去買 也無法怎樣的撼動市場或者改變市場的軌跡
當然你要當槓精設定條件到你贏也可以
我只會跟你說 萌萌噠
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→ sakyro: sway就是講區域只嘴一兩個缺點根本不了解區域內差異1F 10/18 18:19
能出書上節目賺錢很強了
嘴房是工作 買房是生活
我朋友當年林口16萬不買
這麼多年一直是他的心魔
→ MixBear: 熱的時候誰管地域性 錢不夠能負擔就先搶了3F 10/18 18:22
群魔亂漲的時候連我叫仲仲不要推我的社區都漲
但你閉著眼睛亂買 就很難永遠老神在在了
推 NightxFrog: 南科旁也傳言都工程師買的
實際情況是租給工程師的很多，買的就其他人
尤其透天的物件5F 10/18 18:27
傳言啊 新聞啊 不如自己實地瞭解
推 ZackRyo: 請教了解市場的概念，指的是多看建商代銷和仲仲的物件嗎？盡管還沒要買會被當來亂的
我原本是覺得好像就這樣，不過覺得好像漏了什麼9F 10/18 18:29
有些仲介跟代銷會判斷你是真心想買還是只是看看
我是有要買才會出門看
不過這不影響你去市場調查阿
除了A案可能遇不到
你現在網路上看喜歡的物件就約下去
總會有人願意帶你看
看完之後 了解怎樣的金額願意收斡 最後多少成交
他掛賣多久 成交週期多久
多看一些就可以大概鎖定行情
這個地區承擔價格的單價跟總價在哪
哪些物件供大於求 哪些物件供不應求
而不是所有物件大雜燴去說該區域的供需
你也可以理解同樣區域甚至同樣社區
哪些物件受青睞 哪些物件被嫌棄
這些不是單純數字有辦法表達的
這也是為什麼同社區的行情會有落差
面向不同 格局不同 裝潢程度不同 維護不同 樓層不同
所以看新聞很喜歡低樓層看巷子跟高樓層看景觀拿出來
那要寫漲跌不就是看誰擺前面誰放後面
推 DwyaneWade: 每次看到有人拿amax出來嘴新莊我都快笑出來XD13F 10/18 18:39
有請amax維拉上場救援
推 jjjerry: 不用說這麼多 空空看不懂啦 空空只會幻想崩而已 但根本不可能崩 只有緩漲跟大漲兩種好嗎14F 10/18 18:42
推 kagaya: 其實房產也是這點很複雜，天天看591物件跟實價登錄還是看不太懂行情…因為有釣魚的 有坐向不同的 有客群不同裝潢不同的。但實價登錄只能看到房價跟坪數。17F 10/18 18:44
對 這就是我想表達的
數字無法看清真實的全貌
你很難用不同間硬是去比較
然後591還有詐騙的
掛悖離行情價格騙你匯款訂金沒收
→ kagaya: 版上前輩常常在講一些趨勢，但北中南甚至同一區的不同重劃區我還是覺得不一樣………趨勢可能大概相同 但細節差很多，鎖定物件也會差很多…21F 10/18 18:46
這就有的房子沒人租 有的房子搶著租
同樣區域都會有物件上的差異了
何況北中南
→ lee1112: S大發文真中肯 北捷 LOCATION 不要預售 負擔得起XDD24F 10/18 18:48
北捷無敵 連銀行都會因為捷運多貸款了
然後我是真的很討厭預售
產品規劃問題 gg
推 yesyesyesyes: 超級房仲更好笑，升息就會跌，買房再等等-》然後人家問他新竹的行情，他就說不熟，史威都沒他這麼誇張27F 10/18 19:04
他跟屎味我會選屎味
說的一嘴好房產 問細節說不知道
係累靠北
推 alexstag: 一堆人嘴區域最很開心，連s大跟ceca都說很吃地域性...29F 10/18 19:08
推 qqphor: 推，本版最有耐心的32F 10/18 19:38
推 Morphee: 馬的 這才是文章啊34F 10/18 19:39
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/18/2022 19:51:06
推 kusomanfcu: 我也很嘴一口投資經，買低賣高追高殺低就是投資35F 10/18 19:52
買低賣高 人人投資神
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/18/2022 20:13:05
推 ahyan: 受用了，好奇問汐止好操作嗎？37F 10/18 20:17
現在不清楚 但以前還不錯
2-3房很好買賣
這要謝謝員山子分洪道
不在淹水的汐止多少還是能吃到北市東邊外溢的人口
推 micky83802: 請問如果不自住只投資 現在還適合進場嗎謝謝38F 10/18 20:17
我這邊買房收租很好啊
我八月九月各買一間
我很鄙視那種空氣單
我一定是自己也有做才敢叫人做
推 kizz: 中肯41F 10/18 20:41
推 labdog: 感覺身家好幾億，怎麼辦得到42F 10/18 20:44
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/18/2022 21:06:47
推 nextpls: 魯空最愛看房價下跌的新聞，還有被害妄想症
買房的被嗆房蟲，叫魯空買又嗆你騙人接刀，心理有問題44F 10/18 21:03
一定有人賠售啊
也有人賺錢啊
看你報導想怎麼寫而已
我就買過幾個賠售
站在對方寫 房市慘跌
站在我這邊寫 房市賺爆
推 yyyyoung: 國際房仲問就是不熟，然後敢預測未來五年房市。笑死46F 10/18 21:05
跟你說我不熟 然後預測
這跟處男教人做愛要用什麼姿勢才爽一樣
推 resy: 推。萌萌噠48F 10/18 21:21
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/18/2022 21:34:50
推 jonson: 提到新莊先自嘲AMAX消毒，讓哥沒話講是吧49F 10/18 21:32
怎麼會 蓬門今始為君開
推 slg: 優文，大推50F 10/18 21:40
推 TheDream: 很多空軍就是處男來板上教人怎麼做愛啊 真的會笑死52F 10/18 21:45
上一個跟我吵房東利潤怎麼算的
我問他到底有沒有當過房東
結果他說 我當過房客！所以他知道房東的利潤….
推 INIKS: 走出租難度好高，大哥能多分享嗎？53F 10/18 21:58
我覺得蠻簡單的啊
出租其實是我寫過最多相關的
從挑房 到找租客
其實簡單來說
挑一個生活機能好交通方便的地點
整理不要太過老舊的物件 整齊乾淨
出租時設定一些條件跟挑人
這些做好 就是開心包租公了
推 pauljet: 其實處男想討論 也是無限歡迎 但是處男花批幣請從來沒上過房板的人當拍手部隊 這個在房板風氣上就少見了 畢竟房板講的是理論+實踐 不是發批幣+口號+軍武板老朋友板聚
空方不管是雪崩哥 下戽哥 都是房板老面孔 你何曾見過他們發批幣喊口號 房板何曾見過如此直白的丐幫作風?54F 10/18 21:58
還有紅米 HTC 以前的tt ze大
其實更之前空軍都是有一些數據
講一些產業 交通 氣候
有些看就知道有實務經驗
其實有些看內容就知道不是理論派的
推 fitnessboyz: 南科喔…我朋友竹科發哥回南部工作就買兩戶在那了
他同事也有南部的近日也準備要下來，價格真的硬…59F 10/18 22:06
推 rabinson: 你那個44萬是幾坪阿？總價大概600租16000嗎62F 10/18 22:28
我是買500 不過好幾個都賣破600了
他這個價格總價是610 不算豪洨
推 redpapa: 想問到底要怎麼確定這社區 或這附近 好不好出租/出租的價格可以到多少呀？
就是如果我住A地點 但我想投資B地點 因為不住附近 所以無法知道B地點出租市場是怎麼樣子64F 10/18 22:51
所以我都推薦做自己熟悉的地方
我就住新莊啊 房子都離我騎車十分鐘內
方便管理 也知道市況
這樣至少你知道好不好租
租金基本上就是問問仲介 警衛
看看591 但自己要篩選
有些不一定講真話
591也有釣魚跟詐騙
我還蠻常刷591的
如果一個好的物件掛滿一個月都沒下
這個就是釣魚
當然偶爾也是有沒那麼準的時候 但落差不會太大
我九月交屋的時候 我預期那個社區行情在17000-19000
因為很忙想去農地烤肉 我就掛18000合理吧
結果馬上租掉 看來是低估了….
推 peter4022: S大請教一下 那現在新莊的話 想趁此波修正尋找可以收租跟投資的標地 你會建議看哪區呢69F 10/19 00:46
我是本來就在看下新莊啊
硬要說就是丹鳳 迴龍這一代
我覺得你投資要看你預期的結果
要擺著收租 還是要翻修買賣 還是要置產增值
這部分其實也有分像我常說的 增值件 收租件
這會影響你決定投資的區域
就像跑去重劃區做出租件我會跟你說安心上路
在市區做增值件你就慢慢等吧
基本上保值收租 北捷無敵 但有些社區蠻糟的
我還是建議跳過 除非你有無限的資金
曾經有仲介跟我說我看壞的社區有漲
我回我知道啊 可是我的資金去買其他社區不是更穩更安全 可惜錢不是無限
推 padbear: 大神覺得江翠de有搞頭嗎71F 10/19 01:25
不要說板橋 別人問上新莊我都說別問我
沒有把握的事情我不會去做
沒有研究在地市場我不會去害人
我會跟你說可以 一定是我早就下去做過
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/19/2022 02:51:45
推 s8752134: 其實我是覺得看到不懂在吹的不用妄想點化它們
看到就電就對了 XD74F 10/19 06:51
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