看板 home-sale作者 j401f2 (我要吃飯)標題 [請益] 中古屋投資應該花多少裝潢？時間 Tue Nov 1 14:22:06 2022
初入中古屋投資小菜雞請益
用關鍵字「中古屋」、「裝潢」爬過文了 還是有疑惑
在竹北車站花了五百多萬買了15坪的兩房 想長期持有
找熟識的裝潢設計公司粗估全室更新大概要140萬 不知道值不值得投資？
還是說少裝修一點 可以獲得更高的報酬率？
裝修項目有更新浴室、電線更換、廚具更新、木地板重鋪、門鎖更新等
我的概念是想給租客好一點的生活品質 之前裝修竹科悦揚也是用這角度思考的
只是中古屋裝修金額比新屋高太多了 所以想問問大家有什麼建議 謝謝
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推 moselxyz: 優質房東,下重本給租客好品質2F 11/01 14:25
主要是看HStim大大分享的觀念 也不知道合不合適
→ fatb: 飯店式衛浴(抽風 獨洗 變頻 新式木磁磚 電燈明亮 獨立曬衣窗3F 11/01 14:27
推 Arietta: 太貴了，140萬是自住的成本，要出租的話料不要用這麼好4F 11/01 14:27
現在又貴又要等 說要等到明年四月完工 中間我付房貸就飽了
打算租一萬七以上
→ fatb: 這幾個基本的做到就超級好租了6F 11/01 14:27
推 mfcke: 140萬完全是不合成本的 自己分包吧9F 11/01 14:32
推 aa00788: 給租客用最爛的剛剛好10F 11/01 14:32
→ mfcke: 如果想確實賺這種錢 就要下苦功
不是像竹科人花錢態度 什麼都想包出去用到好
那就是當肥羊宰
140萬 你要租幾個月才回本
而且之後轉手 誰理你這140
140要是自己包 簡單東西自己做 我是估計30~50就搞定11F 11/01 14:32
m大是中肯 我就是想聽你這種直白描述
文中有寫 長期持有
推 roy0710: 先決定投資的路線 再決定怎麼花20F 11/01 14:47
推 youarewho: 自己住的話我一坪抓15，租人的話隨便啦21F 11/01 14:51
推 roy0710: 做含家具出租50萬可以啊 30萬都嫌太多 要省可以去FB找載人家搬家出清、品項不錯的 或是網路便宜的買一買 家電二手的 每種都幾千塊而已。以前整理 浴室不用重貼的話 全部自己來 空屋弄到能出租的情況 大概10-15萬搞定22F 11/01 14:52
推 roy0710: 光裝潢就多100多萬了要收幾年才有28F 11/01 14:57
推 frank111: 一間套房整間打掉重弄，含家具電器最多花30萬
你這算兩間60萬就是天花板了29F 11/01 15:02
推 yen097605703: 太貴了...台中打到見骨重做 4X萬
城市價差 工料上漲也不到這個價31F 11/01 15:17
推 jc761128: 裝潢140真的是自住包出去給人家賺的等級.. 家具都還沒算自己把成本提30% 要怎麼賺錢33F 11/01 15:19
推 hdw: 別想說是給租客啦!!之後轉手也是你的資產
不過140真的偏高就是38F 11/01 16:00
推 phyaim: 爽到裝潢業者跟租客 一般10%內吧41F 11/01 16:36
→ zzz50126: 你這個需求找設計公司幹嘛 當盤子喔42F 11/01 16:36
噓 eeewwweeewww: 一堆人不懂新竹行情 140萬業者根本沒賺多少
140也就中等裝潢而已 是有多佛
不要拿鄉下報價來比好嗎43F 11/01 16:38
其實我同意eee大的說法 設計公司已經是第三次配合 工班整齊迅速 老闆人很客氣
140萬我相信他們沒賺到流湯 算是很實在的價格了
噓 sspider0829: … 認真 隨便整理一下 東西有就好 弄太好租金也不會差多少46F 11/01 17:06
→ ssiou: 140萬要租多久才回本？會不會回本又要再次裝潢了？48F 11/01 17:19
推 hypeng: 我中古屋整理出租5萬搞定，自住才花大筆裝潢費，投資的話請以市場為考量，直接去591看你心中預期的理想租金的房子大概長什麼樣子，跟他們一樣和比他們略好足矣。
要給租客好一點就是傢俱、床墊、冰箱這種全新的就很難得了，牆壁可自助全部重新粉刷，地板貼基本款塑膠木紋地貼，好一點就用低甲醛的，這幾個項目找平價產品，不會花很多錢。49F 11/01 17:58
我主要是想提供較有質感的租屋品質 所以不太想用敷衍的裝潢
推 bms: 兩房不能花超過15w吧 這個報價很坑喔
我說出租的話56F 11/01 18:07
推 s26492755: 你不如貼個照片大家幫你看
基本上你是買還出租的話 不要選那種要換電線要動到衛浴跟廚具的
天地壁注重整潔 牆壁刷個百合白
電視 冰箱 洗衣機 買白牌或小牌的就好了
通常最貴是冷氣
傢俱IKEA漂亮的買買就好58F 11/01 18:10
→ s26492755: 這兩個一個是我最舊的 一個是我上個月買的
廚具跟衛浴 我覺得是可以影響租客是否承租的意願79F 11/01 18:20
→ s26492755: 但這兩個地方要動都蠻花錢的 所以看房時我就會篩掉 因為我要的是拉高租金來提高租客的品質
既然你都已經買了 你要考慮的是附近的對手 搞不好你附近都這樣的 還有你預期收租的租金 如果便宜收收就不要動到太花錢的項目
原則上就是 可以花錢 但錢要有足夠的回報 收租件不要大動 大動勢必要買賣才能回本
你想一下 你利息可能一個月要個6-7000 稅金保險修繕持有成本一個月也要1-2000
你還花140萬下去裝潢
你一個月租金要收多少 要攤提多久才能回本
大動是翻修件或自住在幹的事情82F 11/01 18:21
推 k0939770752: 廚房和衛浴 這兩個部份幾乎是中古屋花錢大項
S大的小套大部分都沒陽台嗎? 兩張都洗脫烘94F 11/01 18:29
推 kagaya: ………s26大這兩個 都很新啊？0.096F 11/01 18:35
推 s26492755: 第二個那個十幾年了
第一個是沒有陽台沒錯 他也是我第一次買不能曬衣服的所以帶看的時候我都會說 不能曬衣服喔97F 11/01 18:46
→ s26492755: 然後第二個那個爛滾桶前屋主留下來的 當初我是想要他的一些家具 冰箱也想要 但是洗衣機不要 可是仲介說要就全留要就全清 好在買新的洗衣機他會回收舊機 不然還要約清潔隊很麻煩
除非買很好的滾筒 不然我還是建立直立式的洗衣機101F 11/01 18:48
推 s26492755: 之前是堅持要能獨立洗曬 所有也有陽台的 今年買了無法曬衣服的 好在也是很好租
傢俱要不要留都可以談啦 多半會留 我只有買過一個賠售 他連熱水器都拔走 看他多氣 哈哈哈哈
簽約的時候我都可以感受到臭臉的臭味了107F 11/01 18:51
→ j401f2: 屋主人很好，把所有傢俱都留給我112F 11/01 18:54
推 s26492755: 拔水龍頭沒法試水啊
驗屋會試電試水啊114F 11/01 19:02
→ s26492755: 然後我被拔過烘碗機 乾 前屋主的租客拔的
反正想清楚啦 你花140萬就算每個月攤一萬 也要超過十年加上你的利息
你一個月淨利被大幅吃掉
這邊只討論租金收益的話就是這樣
要做收租件就不要大動 要找即戰力117F 11/01 19:03
推 k0939770752: 破百萬除非要隔成多間的套房或者兩房一廳不然回本慢123F 11/01 19:07
推 frowning1226: 中古屋盡量裝潢能省就省，只為了出租不要多花
那個價位的房子華麗的裝潢頂多讓你多個10%
超過一定價位會減少很多租客，空租也是問題124F 11/01 19:07
→ mokinased: 房東成本最大就冷氣 其他都簡單用 不漏水就好了啦 裝潢舊了 自己拿一罐白漆漆一漆 花不了多少錢127F 11/01 19:19
推 hypeng: 佛心真誠的回你，你的廚房在新竹區域又是兩房，不算破了，而且算優勢物件，因為有不少情侶、小家庭兩房租客，要的就是瓦斯廚房而不是只有單口電磁爐的新新套房，廚具千萬不要重弄，你要佛心可以換抽油煙機或自己整個拆下來內部清潔就好。
你的物件在新竹很好租，搶破頭的程度，屋況弄乾淨，全室重新粉刷一定要，傢俱買新的，就可以了，浴室我沒看到，不是太舊沒有太多裂痕的話，也是犀利控自己換一下就好，那個買工具都能自己用，不會花太多錢。129F 11/01 19:33
推 s26492755: 所以我才說看對手 這個在我這邊不好租的
我這邊1x年的很多 廚具不會比我舊的那個還糟
看你對手 看你租金區間 不要大動為原則138F 11/01 20:45
※ 編輯: j401f2 (165.225.234.184 香港), 11/02/2022 09:36:11
→ BMW8888: 買冷氣冰箱床即可。其他都是多花的142F 11/02 09:31
推 wind1729: 才15坪要140還是出租的，沒必要吧
廚房浴室重弄頂多50，地板用貼的，居然算到140是哪間黑店
看你圖片廚房也還不錯吧，頂多換個門片改改風格就好了143F 11/02 10:50
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