看板 home-sale作者 wimting (認真認真活!!)標題 [新聞] 田僑仔注意！農地變更將走入歷史 趕末班時間 Thu Jun 1 09:26:52 2023
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內文：
文／禾樂都市計畫技師事務所主持技師 周孝宇
國土計畫法將於2025年5月1日正式上路，也代表已施行將近50年的區域計畫法即將落幕。
未來在國土計畫法的體系下，土地使用分區不能變更，僅可申請同意使用或是取得使用許
可，這也代表過去農地可變更為建地或特定目的事業用地即將成為歷史。目前新法上路前
的這段時間，也將成為想辦理農地變更者的「最後機會」。
未來、在民國114年5月1日以後，現有都市計畫內土地以及國家公園土地將仍受都市計畫
法和國家公園法管制，但管制非都市土地的區域計畫法及相關子法將停止適用，全面改由
受國土計畫法管制，故農地必須在114年4月30日前完成變更（非掛件），方可享受農地變
更所帶來的符合土地使用需求、建蔽率提高以及土地增值的好處。
國土計畫法2年後上路 農地搶搭最後變更機會
目前在既有區域計畫法的體系下，農地若想做特定目的使用，依土地面積不同大致可以分
為容許使用、使用地變更編定和使用分區變更等三種方法。
容許使用需要向主管機關提出經營計畫，變更編定需要檢附農業用地變更使用說明書和興
辦事業計畫書，變更使用分區則需要取得開發計畫許可。
農地若想變更為建地或特定目的使用，首先要確定土地非位於第一級環境敏感區（特定水
土保持區、水庫蓄水範圍或優良農田等），其次基地最好臨接8米以上計畫道路或現有巷
，最後若基地位於山坡地，則須在變更編定前取得水土保持完工證明書。
可變更類型廣泛 提升土地使用價值
若農地的地主想要將農地變更為建地(須符合特定條件)、露營場、長照中心、休閒農場或
太陽能光電場等使用項目，變更使用地編定(土地面積2公頃以下)相較於變更使用分區(土
地面積2公頃以上)容易，時程亦較短，變更使用地編定時間約1年半至2年左右，目前距離
國土計畫全面施行尚餘約2年，故目前已經是農地最後的變更機會。
由於，農地變更後可做的類型相當廣，包含農產品或水產品集貨及運銷場所、廢棄物清理
設施、土資場、運動場館、社會福利設施、宗教建築、長期照顧服務機構、寵物生命紀念
設施以及特定工廠設施等使用等，可大幅提升土地使用價值。
尤其台灣將在2025年步入超高齡社會，長照機構是未來需求孔急的設施，若能把握國土計
畫法上路前，將農地變更為特定目的事業用地，不僅能符合未來潮流所需，更加能大幅提
升土地價值，發揮土地最大效用，農地所有者千萬讓錯過這最後機會，別讓權益睡著了！
心得：
以前是只要想辦法變更成建地後就隨你蓋了
以後是農地想要蓋東西 要先政府同意哦
權力越來越大真的想到挺可怕的QQ
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※ 作者: wimting 2023-06-01 09:26:52
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推 howhow801122: 好奇 大家查自己農地變建地，這樣政治人物怎麼提早佈局～海撈！2F 06/01 09:34
推 NightxFrog: 怎麼又有一種在打供給的味道
看有沒有高手給一下看法？4F 06/01 09:35
→ kyova: ...應該只是中央收回更多權力，避免妳地方政府亂搞...
它還是有城鄉發展區的部分可以變更。怎麼可能真的讓發大財途徑消失...是要你聽話才讓你發大財...這就很GGYY
它就說定期會"通盤檢討"。給獻金和選票才幫你檢討阿...6F 06/01 09:36
→ kyova: 先查自己土地在國土計畫法中的劃分是啥吧...11F 06/01 09:38
推 kemal969: 農地被劃到城鄉一。還有機會嗎12F 06/01 09:38
推 eddie0729: 這個影響感覺很重大耶 非雙北的重劃往往都是農地變建地13F 06/01 09:39
→ kyova: 很多地方政府這波提報都多劃了一些範圍。雖然我覺得定期通盤檢討這種制度面臨台商回流、貿易戰這種突發事件很沒彈性14F 06/01 09:39
推 jabari: 這是防止五億高中生事件再次發生啦 用心良苦16F 06/01 09:51
→ sagarain: 你現在變了要開始繳稅捏 要確定捏17F 06/01 09:53
推 piolet: 大樂透要沒了18F 06/01 09:53
→ sagarain: 何況又不是不會檢討 只是這個審查權力在中央不在地方
懂得要找誰了嗎19F 06/01 09:54
→ niukb: 旱地呢21F 06/01 09:54
→ sagarain: 這要先去查國土法下地被畫在哪 跟什麼地沒太大關係22F 06/01 09:55
→ SouthEast62: 這說法是對也是錯，以前舊的區域計畫法，用地變更
可以由公家發起
，也可由私人申請，只要符合審查政府一定得讓你變
，只差要辦多久
。但是新的國土計畫法，關掉了民辦的大門，以後用
地變更只能由公
家發起，所以難度大增，但也不是完全變不了。23F 06/01 10:14
→ niukb: 那就還好，我的旱地以後會被畫路地 路地旁就變建地30F 06/01 10:17
推 F93935: 糧食自給率問題31F 06/01 10:34
→ jerrylin: 所以現在一堆買農地的會拋售嗎
台灣米多到沒人要吃 還在糧食自給率 XD32F 06/01 10:37
噓 evil0108: 當然要打供給，人口變少，建商卻越蓋越多，房價還不給你們搞崩。34F 06/01 10:39
→ evil0108: 政府限制供給就代表看到危機，準備步上日本後路吧。記住：買都市別買郊區。37F 06/01 10:42
推 F93935: 米沒人吃是你的問題 糧食自給率是國安問題39F 06/01 10:42
推 derdevil: 如果能減少農地放著不耕等改建地那很好40F 06/01 10:50
推 mecca: 沒東西吃的時候還不是照吃 不然哩??41F 06/01 10:52
推 horb: 猜猜這次修法會不會留後門42F 06/01 10:53
推 dakkk: 一定會留吧 不然怎麼圈地^^43F 06/01 10:55
→ sagarain: 真正不能動的農地比例不是很高吧 何況農地工廠又不是第一次44F 06/01 11:23
→ SouthEast62: 因為涉及用地劃分的細部計畫變更需要送中央審，此
法的實施等於斷
了地方政府隨便亂搞的機會，會有額外的監督，起點
是善良的。但我
可以想像到涉及這麼大利益的土地利用分配，會變成
更多地方、中央
政治人物角力操作的空間。還有以後變更只能由公家
發起，玩土地，
得花更多心思與民代交關了吧…….50F 06/01 12:10
→ Zexion: 農地變建本來就難到靠北
這是開就地合法的大門吧59F 06/01 12:14
推 chair209: 不然你以為地主家族有人進政治圈是幹嘛的61F 06/01 12:50
→ Mei5566: 老闆爽死了，不用拆，地價漲62F 06/01 13:41
推 spermbox: 沒有喔
如果你的農地位在城鄉發展區域
還是有變更的可能性
但那種農地現在貴的要命
至於非城鄉發展區域
如果中央要讓你發，任何法規都攔不住63F 06/01 14:02
推 catson: 把變更的權利集中在中央，別找錯人了70F 06/01 15:37
推 TAKIHERO: 是好事吧，中南部都嘛是地方垃圾議員在屯農地再去議會開會變更分贓71F 06/01 16:01
推 cobrabaton: 台中一堆民辦重劃不就這樣來，地方政府公辦重劃賣抵費地不思建設，這就是中央要你地方漲地價稅房屋稅等地方稅來補貼自己財政，不是重劃賣弟73F 06/01 20:48
推 dogfacehoho: 有關係就沒關係，看看那些精美的農地違法蓋農舍新聞，不是不能蓋，是你份量不夠～76F 06/01 22:41
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