看板 home-sale作者 XMY (Nietzsche)標題 [新聞] 樂居：少子化房價卻上漲的三大理由！時間 Thu Nov 2 14:41:54 2023
連結：
https://www.youtube.com/watch?v=tdzWkayq_Bw&t=56s
內文：少子化早就是正在進行式，人口減少對房子的需求下降，建商每年拼命蓋新房增加供給量
，根據經濟學原理：需求下降、供給增加，價格應該要下跌！但台灣房價卻持續創新高，
究竟是哪裡出了問題？
從3個面向來破解少子化房價就會下跌的迷思。
第一：房屋需求平均每年增加5萬
第二：房屋供給比你想像中的還要少
第三：無限的資金來追逐有限的資產
房屋需求持續增加18年
少子化帶來的是生活型態改變，現在家庭組成人數減少，也就是戶內人數下降，但是戶數
卻是持續上升。2009年時，臺灣的平均家戶人數首次少於 3 人，最新約在2.6人，未來將
會持續的下降。
而總戶數則是持續成長，2022年來到909萬戶，國發會推估家戶數在2041年達到高峰1000
萬戶，家戶數平均每年增加約5萬戶。
也就是說，對於房子的需求，是持續上升中，在2041年之前不用擔心需求的問題，還有18
年的時間，千萬不要像王寶釧一樣，苦守寒窯18年。
接下來我們來比較這十年全台房子大小的變化，很明顯發現，2房的需求大幅增加。
對比2023年和2014年的戶數成交比重，全台2房從20%上升到32%、3房由42%降到38%、4房
由17%降到14%。可發現2房需求大幅上升，3房和4房下滑。
台北市則是2房從18%上升到27%、3房則是維持30%、4房由14%降到10%。可發現2房需求大
幅上升，3房持平，和4房下滑。
房子的供給比你想像的還要少
樂居統計，台灣新建案戶數2013年約10萬戶，在2016年達到最低約8萬戶，後來房市好轉
在2021年最高是15萬戶， 2013年到2022年建商年平均推案量約11萬戶。
房地合一2.0在自2021年7月1日開始，房東為了避稅，買進之後的成屋都會持有五年再賣
，加上這三年預售屋大賣，蓋好後還會再持有五年才會賣，也就是最近五年的房屋賣量會
大幅減少。
現在不是農村社會，人口遷徙會持續 2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的
房子，就會想搬新房子的。因此，舊房子會持續退出交易市場，適合且可以被買賣的房子
，也在減少。
台灣房屋數約910萬，50年以上的老房子約佔11%，約101萬戶。
銀行會願意貸款給六都的老房子，約57萬，非六都銀行50年老房子高達44萬戶，這些老房
子銀行貸款成數低或不願意貸款，導致轉手困難。銀行不願意貸款的房子，不能稱為供給
。
並且老屋的數目每年會持續增加，房屋供給持續下降。
無限的資金來追逐有限的資產
資產的價格是用貨幣計價，無限的資金來追逐有限的資產，價格就會上漲。
全球三大央行（美、歐、日）M2 貨幣供給數量來看，2008年開始量化寬鬆之後，到了
2018年十年的時間，成長了100%。2022年因為疫情的關係又再度大量印鈔票，貨幣供給量
達到2008分的170%。
而台灣的貨幣供給量，在2008年大約是26兆台幣，到了2023年成長到59兆，成長127%。
經濟學原理是對的，需求每年增加5萬戶以上，供給會受到兩股力量的拉扯，也就是每年
新增11萬戶，但是會受到房地合一稅2.0賣出時間拉長，影響以及銀行不願意放貸給非六
都老房，再加上無限的資金來追逐有限的資產（土地），房價上漲是長期的趨勢。
心得：
年初的時候，樂居不看空，被國際房仲嗆
結果今年房價上漲沒跌10%，還是明年會補跌嗎？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.104.134.157 (臺灣)
※ 作者: XMY 2023-11-02 14:41:54
※ 文章代碼(AID): #1bGqIzod (home-sale)
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→ DIDIMIN: 到底哪個白癡會把房價上漲歸咎於少子化這個單因子？1F 11/02 14:45
推 kevin28: C大說過，營建成本都不跌，基本工資漲，此外地價也沒啥跌2F 11/02 14:45
推 nqj: 這篇重點都講到了3F 11/02 14:45
→ kevin28: 要跌很難，成本是可以計算的，少子化的原因無法撼動成本當建商不想蓋時，覺得沒利潤，會更瘋狂的追逐現有房產4F 11/02 14:45
→ e2699096: 內文是說少子化不代表房價會跌吧7F 11/02 14:48
→ foxn: 少子化首先影響到的是面積越買越小8F 11/02 14:50
→ nqj: 少子化影響還早呢，現在最多人口的幾代處於有能力買房的年紀9F 11/02 14:52
推 hellogym: 少子化 吃雞排珍奶的人少了 雞排珍奶怎麼不跌 笑屎10F 11/02 14:52
→ testPtt: 越買越小是因為貴吧11F 11/02 14:52
→ Wallen: 平均年推案量11萬戶，會無法供給每年增加5萬戶的需
求？13F 11/02 15:07
推 jonson: 台灣未來人口只剩百萬 甚至 十萬 房價肯定雪崩吧15F 11/02 15:08
推 hongdagg: 你願意住50年以上的房子就足夠，不然新房還有幾十萬缺口16F 11/02 15:09
推 ziggy: 有認識越南的外配買台灣房子-_-少子化根本沒差18F 11/02 15:16
推 Wallen: 平等互惠國有77個，他們符合條件都能買台灣的房子19F 11/02 15:19
→ testPtt: 健保會先崩 一堆人買不起會住國外20F 11/02 15:19
推 hank9201: 買兩房原因是因為沒錢啊，有夠多錢誰不買三房。不是因為生活型態變成想買兩房，而是買不起三四房。其他論點倒是同意
不只越南的在狂買 陸配也一堆用台配名義在掃的。市區房哪可能跌，要買便宜的去看40年以上或者凶宅吧21F 11/02 15:21
推 iamala: 這論點對新房ok，但對老屋不夠全面。就像女生說沒人追，其實是不到標準的不是人而已。當社會進步，不到標準的不是房子，當然合標準的會不受少子化繼續漲。但不合標準的不是房子，便宜也沒人要自然會跌。若是沒有少子化，還有人會將就，少子化後連窮都要活得精緻。完全忽視少子化帶來的風氣改變，對投資來說無疑是鴕鳥心態。26F 11/02 15:23
噓 deepdish: 看第一句就知道在吹zzzzzz誰都沒辦法預測18年後32F 11/02 15:24
→ Edge5566: 要看現在購屋的資金年齡層吧...33F 11/02 15:24
推 pc011630: 最需要買房的年紀是30-40歲，少子化的影響最快也還要15年以後才會出現，而且人口開始往城市集中，搞不好到時候城市的房價老中青三代集一起，房價就更貴了，再後面的事情也不甘我的事了，我那時候已經作古了34F 11/02 15:25
→ buike: 30-40歲這代支持DPP的報應請自己承擔38F 11/02 15:26
→ iamala: 支持dpp的報應太美好，導致死忠的很多怎麼辦？39F 11/02 15:32
推 Brioni: 不是需求轉向2房，而是購買力只能兩房40F 11/02 15:32
推 kevin28: 之後就會變成小二房，然後最後一大房主流，說都不婚了^^41F 11/02 15:33
推 supereva: 我不斷強調供需 房子根本沒那麼多 或是說 大家會想買的房子根本超少42F 11/02 15:33
→ Brioni: 供給的部份確實該排除鄉下一卡車舊屋44F 11/02 15:33
→ supereva: 限量是殘酷的 就這六個字而已45F 11/02 15:34
推 Sonian: 都市漲郊區跌 日本早就演給大家看了 日本也開放外國人買呀46F 11/02 15:34
→ supereva: 鄉下舊房子又不是魯空的目標 排除就好47F 11/02 15:34
→ Brioni: 就跟把60歲單身或喪偶男女算入交友市場供需一樣會失真48F 11/02 15:35
推 supereva: 就算把鄉下舊屋 山區破房 海邊海砂屋算進來 台灣也才900萬戶 你要怎麼一人一間？ 所以收入中位數的人
「本來就應該買不起房子」49F 11/02 15:37
推 benson502: 現在的人還會把房間改成書房、客房等等，房間需求比以前還大52F 11/02 15:44
推 mcgrady12336: 少子化要有明顯影響大概再15年，現在家戶人口下降家戶數上升是真的，大概還要十幾年增消相抵54F 11/02 15:45
→ BMW8888: 還會漲啦 賣不完就開放國外投資客買 還輪得到空空買嗎洗洗睡56F 11/02 15:47
推 a1379: 所以說魯空整天只知道喊房價所得比根本就是笑話
房屋市場供不應求才是真的58F 11/02 15:50
推 supereva: 大概就像 學測中位數分數 怎麼上不了台成清交 叭
台灣大學太難考
大學可以隨便唸學店 但是買房不能買非市區60F 11/02 15:57
→ PPSEED: 無限的資金是QE那個嗎？63F 11/02 15:58
推 supereva: 是QE啊 然後台灣還滿會賺錢的64F 11/02 16:00
推 features: 是只買得起兩房，3房隨便都破千萬 …65F 11/02 16:02
推 supereva: 台灣一年新房不到十萬戶的樣子 想買新房的照照鏡子瞭解一下自己pr在哪 前面有多少人67F 11/02 16:11
→ henrk: 少子代表工人變少，建築成本上升當然房價漲!!!69F 11/02 16:11
→ duriel3313: 一年平均有多少新房文內就寫了 還要講錯= =70F 11/02 16:18
推 paunch: 依比例來看，買5年內新房要pr95，不知抱怨買不起的是否是這群？71F 11/02 16:18
推 vava5566: Zack表示....氣氣氣73F 11/02 16:30
→ e2699096: 我就問空空願不願意到鄉下住啊？ 不然少子化就假議題75F 11/02 16:35
噓 oncloudy: 全球人口都在減少，也不是一兩天
所以你想說什麼？人只會往都是集中
台北市根本完全不用擔心76F 11/02 16:41
→ jerrylin: 恩恩 無限資金 好喔
我看到的是資金都去追逐債市 不是房市.
資金無限的話可以告訴我今年成交量結冰是怎麼回事嗎79F 11/02 16:43
推 jaricho: 左膠覺青：躺平就好 用選票投給阿北 房價就會崩跌了82F 11/02 16:44
→ hold5566: 怎麼沒人說過少子化造成通膨 都只說房價 XDDD83F 11/02 16:56
推 susuper: 兩房需求增加 倒果為因嗎？ 同建案 兩房跟四房 如果總價一樣 我會說我需求只要兩房，用不到四房？85F 11/02 17:00
→ tuchenken: 影片不是講了嗎
那麼請問從20年前2房與4房就同價位了嗎87F 11/02 17:02
推 fytnship: 所以囤房應採實價稅基 逼出供給以應付需求91F 11/02 17:35
推 buji: 那有什麼真魯空? 在這裡自嗨而已93F 11/02 17:46
→ IBIZA: 這篇的新建數字看起來是用每年申請建照戶數，但其實真的完工的沒有那麼多，不爽申請了建照都會蓋的
不是申請了建照都會蓋94F 11/02 17:49
推 howufeel: 怎麼講這樣 虧阿巴在租處賣力演出97F 11/02 18:00
噓 yasmydio: 一樓的程度不意外
是因為高房價直接或間接導致少子化98F 11/02 18:09
推 calase: 日本就是範例啊，大家集中到都市中心，鄉村沒人要
然後都市中心就一直創新高100F 11/02 18:12
推 hatland86: 無限資金跟18年後那幾part直接笑出來102F 11/02 18:29
推 GGdong: 少子化就是魯空最後的信仰，這些論點已經說到不想說了還是想信少子化，那就只好請魯空花一輩子去驗證，或許20年後真的會跌，如果20年後真的跌了，那房子也漲了20年了好嗎？103F 11/02 18:32
推 fanc79: 最後變魯空認命買一房一廳一衛小鳥籠106F 11/02 18:39
推 fautumn: 趁還笑的出來的時候多笑一點也是好的107F 11/02 18:40
推 thbygn98: 鄉下很便宜啊，但沒人想買啊111F 11/02 19:21
→ testPtt: 鄉下破千萬的也很多了112F 11/02 19:52
推 Xyla: 1F說的白癡大概佔了台灣總人口的2/3113F 11/02 19:54
噓 edkoven: 少子化對房市根本還沒有影響，現在才正要影響大學而已，啊大學生會想到買房嗎？
國中的人口金字塔回去看看好不好114F 11/02 19:58
推 PTTMAXQQ: 空空浮木-1-1-1-1…持續扣血狀態117F 11/02 20:04
→ async: 現在開始要買房的即將是少子化的第一批118F 11/02 20:06
推 straggler7: 每年新增房屋(供給) 11萬 > 新增家戶數(需求) 5萬119F 11/02 20:07
推 PTTMAXQQ: 目前至少能推估出，
房地產的保值期至少到2041年
現在2023年，空空再撐18年
30歲撐到48歲就有機會看到跌了
前提是你的鈔票沒有貶值…120F 11/02 20:16
推 straggler7: 2000以後出生數<30萬 所以2018開始大學倒閉潮125F 11/02 20:18
→ PTTMAXQQ: 新台幣平均每年供給增加8.5%
18年合理增加152%，也就是
現在100元的購買力，
18年後的100元能買到的物品
會差不多現在40元的購買力
簡單來看，房價若今年1000萬
明年沒有1085萬，
其實就是跑輸鈔票供給數量就是虧126F 11/02 20:20
推 straggler7: 目前少子化浪潮23歲 初婚年齡32歲 還有9年 衝擊才到蛋殼 大坪數 老屋 應該是海嘯第一排
家戶比=人口數/房屋數 人變少房增多 家戶比必下降
買賣移轉棟數約等於30年前出生人口數134F 11/02 20:26
→ cocoi: 當然是通膨跟5次升息阿,銀行都快漏尿了...138F 11/02 20:42
推 straggler7: 新成屋價格=(土地+營建)成本X1.4 中古屋每年折價1%139F 11/02 20:46
推 Refauth: 所以以後是一人一戶或兩人一戶？台灣年輕人真的薪資過高一人買一戶新成屋都"資金過剩"146F 11/02 21:59
推 stopdog: 家戶數變少確實不用買太大，就算買的起我寧願省這錢多買一棟去租人增值148F 11/02 22:03
噓 Throwout: 樂居真的是無腦多的代表，少子化早就進行中，但少子化跟重劃區明星學區一樣是落後指標，台灣人口數這10幾年來還是增加的，當然戶數只會變多，等戰後嬰兒潮這批掛了之後戶數就會很明顯的減少了150F 11/02 22:22
推 aa00788: 無腦多賺你租房魯空一輩子的薪水ccc154F 11/02 23:06
→ buike: 再一次戰後嬰兒潮不就好了，信賴凍蒜155F 11/02 23:10
推 jlhc: 現在的中壯年人口明明就是顛峰, 少子化現在是反映在教育上少子世代長大大概是2040, 那時候中壯年才是少子156F 11/02 23:39
推 chuchuning: 越買越小是因為單價越來越貴+1 能買的總價就在那邊158F 11/03 01:01
推 jerry1019: 要不要把越來越多躺平的算進去？？
約年輕的，虛有其表遠勝財力的增加中159F 11/03 08:25
推 Kronecker: 少子化造成台灣勞動人口下降，經濟雪崩，房價緩跌
所以跟人什麼買房主力沒關係161F 11/03 08:29
→ e2699096: 台灣現在all in 高科技產業 經濟是要怎麼崩？傻空不要整天幻想 多看點東西163F 11/03 08:47
推 mayu1230: 所以樓上那個是指 嬰兒潮還沒掛前還會漲？哈哈哈哈165F 11/03 08:50
推 LeMirage2000: 少子化大建商不要蓋民宅就好了，人民對公共建設的要求越來越多，商業多做點。166F 11/03 09:02
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