看板 home-sale作者 spider0903 (誰撿走我的玻璃鞋)標題 [請益] 想退休的資產配置時間 Wed Dec 6 12:33:46 2023
資產配置規劃，發個文請教各位大神
目前資產及負債如下
不動產 3間
市價/循環額度/貸款餘額
2200/1800/1500
1250/920/650
1200/910/0
合計4650/3630/2150
現金 2700萬
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預計操作如下：
200萬現金不動
2500萬換美金丟美債（估4.5%投報率 ）
再質押借款2000萬出來（估借款利率2.2%）
借出來的2000買收租套房或固定收益金融產品
此筆不貸款不再槓桿 （估計投報率4%）
收入估計：
2間房子收租 合計 60萬/年
債券收入2500萬*4.5%=112萬
2000萬固定收益或透套產品 抓4% 年收80萬
總收入252萬
支出估計：
不動產借款2150萬*2.3%=54萬/年
債券質借2000萬*2.2%=44萬/年
另有預售屋尚餘繳款2年 24萬/年
基本生活年支出約100萬內
總支出222萬
收支結餘30萬 這樣投資配置可行嗎
還是大神們有什麼建議操作方式
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.215.62.56 (臺灣)
※ 作者: spider0903 2023-12-06 12:33:46
※ 文章代碼(AID): #1bR_ci8- (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701837228.A.23E.html
推 thefomalhaut: 結餘只有30萬無法繼續累積資產和提高被動收入。可活但不優
另外也要考慮你的年紀？有沒有小孩？1F 12/06 13:08
推 jpbptjp: 用現金把房屋貸款還清，剩下550萬現金+2間收租年收60萬，看起來比你大費周章年收還只有30萬來得簡單8F 12/06 13:18
推 jpbptjp: 4650萬的房產算2％通膨每年還有90萬的帳面增值，加上房租60萬等於一年150萬，還有5200萬淨資產老本不要亂花錢很夠了11F 12/06 13:26
→ kkjjrtlym: 是要多少才要退休???? 錢跟馬斯克一樣多嗎??14F 12/06 13:37
→ jpbptjp: sorry漏看基本開銷100萬，上面留言請忽略xd15F 12/06 13:38
噓 eeantsky: 你如果要用無限轉貸大法只繳利息 把轉貸成本給我算進去16F 12/06 13:39
→ morrishh: 問題在於市價3500的兩間房子租金只有60
光這邊每個月的房貸本+息就會影響你的退休想法17F 12/06 13:47
推 borashen: 你幾歲？打算活多久？都沒交代？
接本資料都不清楚、怎麼知道可不可以22F 12/06 14:07
推 ketter: 你屌打99%的人了 還要問人26F 12/06 15:29
推 bbnctu: 身家5200，槓桿到9350，不到2倍槓桿好像還算保守啊。槓桿成本一年100，9350保守抓3%報酬有280回報，每年還有180可以用
循環額度還有1480，金流應該也不是太大問題27F 12/06 16:11
推 zigq: 留200，2500進sp500，每年提領3%很好過了31F 12/06 16:37
推 idmaker: 搞這麼多才30而已..32F 12/06 16:38
推 bustinjieber: 這樣退休可以，但是無法繼續累積喔
資金越大槓桿越難開，
風險、銀行信用額度問題，
到一個階層後，守比賺更重要。33F 12/06 16:54
推 bustinjieber: 簡化一下你的資產，大約是5200淨資產，
以下是我的想法，有更好的也請糾正。
1. 善用重構退稅／6年400萬，
陸續把兩間小房的錢提出來。
2. 自住預售的貸款開到極限，貸款40年。
3. 自住房頭期330、貸款1870、現金 4870。
最後的4870再重新配置你的資產，
要怎麼配你爽就好。
你現在最大的問題是，
手上兩間12xx的投報率很差，
當然如果你要拼增值的話，
那就自己看出場時間。38F 12/06 17:13
推 teslaspacex: 夠用了吧！退休就輕鬆就可以了，賺再多也都變遺產而已50F 12/06 17:14
推 bbnctu: 這只是現金流結餘30，但資產增長遠不止30，每幾年重新貸款就可以擴大資產了
應該說是定期轉增貸就可以把帳面增值再變現53F 12/06 17:36
推 bbnctu: 以這個退休規劃的完整程度而言，應該也不算理財初心者了，挑個打敗通膨的標的應該問題不大才是57F 12/06 22:28
推 chouwang68: 不是，以你的資產配置內容，板上能提出實質建言的就三五人之列（潛水不論）。問題是，這幾乎不可能無償。我記得前幾年有篇討論，提到要能承受會計師避稅成本還有利得，年收入逼近五百萬（也就是免稅到這群之間，全是國家計算好避無可避的韭菜！哭哭）。你的例子與之非常相近。59F 12/06 23:20
推 Noe1: 美債如果下跌要你補現金怎麼辦65F 12/07 06:21
推 cutemico: 固定收益跟資本利得要分開討論，你要固定收益，未來20年後的資本利得可能很少～不能兩者都要～
另外債券跟房租我以前想了很久，我覺得房租就像債券一樣，所以除了房租可以自行負擔他原本的房貸外，可以透過重新鑑價資產重估或是增貸貸出來的貸款一率進入股票，保守型大盤etf可以考慮，這樣etf的股息一年下來也不少～今年算算也有3X萬~完全可以當消費用以提高家戶的金錢消費效用
當然我很保守，多得是股息衝很高的神人～不過我看的是長期投資，我打算小孩名下0050只領股息不動用，等看20年後資產增加多少倍？66F 12/07 09:59
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