看板 home-sale作者 mfcke (低能兒看三小)標題 Re: [新聞] 倒閉潮...台灣建商也很怕!一夕「回到5年時間 Tue Dec 26 03:32:18 2023
這要認真解釋有點複雜
簡單來說 建商倒閉 通常是在於景氣很差 房價嚴重下跌
首先建商的人事成本低到笑 因為這產業不是科技業 不用錢搶人
施工 銷售 通常也都是包出去 即使有養人 也都是少數 大不了裁員
再來沒什麼機具折舊耗損的問題 那是營造方的事
講來講去 都是一些金融因素 利率暴漲 政策轉彎 房價崩盤
房價崩盤會導致再融資困難 餘屋貸的錢變少 甚至不太願意放貸 銀行雨天收傘
你現在看看喔 營建股表現不差
以往不動產循環是 谷底 開始起漲 槓桿開起來 拼命搶土地 拼命預售 過多房子 爆炸
一個建築商基本上是有兩條路線去選擇 1.擴大 2.持穩
往往在景氣好的時候 大家都會選擇擴大 原因很簡單 因為市場就確實是熱
但是這次政府提早強迫讓大家持穩
用個實例來說
A有10億 B也有
A選擇土融買20億土地 建融去蓋房子 預售收到錢再去買下一塊土地
B選擇買個15億就好 預售建融資金拿去蓋房子 不急著買地
A這種操作在順風的時候會膨脹很快 因為有下一塊地 又能土融建融預售
但是一個反轉就吃屎
現在呢 土融成數收縮利率高 建融申請麻煩利率暴幹高 餘屋貸款也超爛
預售也管超嚴 很難炒作 同業聯保也很難說服客群
整體建築業走向只給你走穩定這條路
所以現在開案少 但是夠貴 提升利潤
然後青安一個助攻 目前大部分建商財務狀況都算是健康
簡單來說 政府壓抑泡沫 然後利率盡量維持並且銷售端放水
不論是租金補貼 還是房貸優惠 還是首購成數
這些都會進入不動產這個POOL
我知道空軍百思不得其解 幹 量縮 又升息 又一堆限制 建商該破產惹吧
並沒有 目前建築商槓桿一直被強制降低 風險很低
所以目前籌碼很乾淨 而且開案變少 讓價格更加穩定
最近房屋稅那個問題 建商會怎樣操作
很簡單嘛 政策:我現在餘屋貸款給很爛 又讓你持有稅變很高
建商:那我之後開案就是要確定有人買我才開案
預售賣貴一點 前面收錢收多一點 慢慢蓋 慢慢賣
變得市場沒有大量供給的貨源 而需求也沒減少
還有各種豪宅線 看看那個精美的房貸違約率
就這樣惹 祝各位投資順利 我最近應該會再補一間就是惹 新竹桃園不一定
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※ 作者: mfcke 2023-12-26 03:32:18
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推 s26492755: 就說變相的打擊供給量
量縮價硬
政府方向在維穩降低槓桿
要像國外有大建商爆掉的可能性低太多了1F 12/26 04:53
→ mcgrady12336: 每年新房供給量就少了，現在囤房稅下去量八成更少，建商都等確定有人買之後再蓋，成交量未來多會往中古市場跑5F 12/26 05:34
推 s26492755: 哭哭這說法很有趣 因為多年前也有人嗆過我 買房收租
等著哭哭
結果幾年過去了 通膨漲租 看是誰哭10F 12/26 06:07
推 cblade: 建案量被限制，降低風險，要維持利潤價格就硬，還
不斷往上了拉，一系列政策都打空空臉14F 12/26 07:03
推 CIIIO: 新竹真的穩定拉價 市區60+沒懸念17F 12/26 07:20
推 s26492755: 最好笑的就是空空支持打供給的政策
你怎麼會覺得打供給 然後年輕人又愛新屋愛市區的情況下 房價會跌呢19F 12/26 07:36
推 d5123: 這樣要衝預售等拉價增值？23F 12/26 07:45
推 cblade: 然後新建案能帶動中古屋漲，加上台灣人很有錢，空
空還是早點覺悟，新青安快上車24F 12/26 07:49
→ asdfg5678: 建商如何怎麼確認有人買？靠Ptt嗎？
他們市調是怎麼做？也太厲害26F 12/26 07:53
→ abyssa1: 推 央行對營建跟投資買盤去槓桿上在穩定房市
一堆人錯誤解讀 事實上房價是越來越難跌28F 12/26 08:02
推 xupmc: 我們政府是專業高級炒房 哪像第三世界亂炒一通很快爆
中國、南韓政府應該都要向台灣政府學習炒房才對
還有越南也是，下一個是印度30F 12/26 08:02
推 cblade: 台灣政策都是穩定房市降低風險，順便抽稅，相當成
功33F 12/26 08:05
推 jonson: 建商不蓋沒關係，產能全移來蓋社會宅 笑死36F 12/26 08:08
→ sbshiu: 量縮，預售屋蓋得久，受傷害都是自住客QQ39F 12/26 08:13
推 s26492755: 沒辦法剛需就是最慘的市況怎樣就怎樣 除了吞下去別無他法40F 12/26 08:18
推 antigidu: 人事成本低？ 那些賣房子的 不是這麼說喔42F 12/26 08:27
推 s26492755: 相對低 你看輪班星人一個多少
當然門檻也不同
有些部分還外包出去43F 12/26 08:29
噓 stejiang: 看到只要自備5%交屋的案子越來越多欸46F 12/26 08:33
推 blargelp: 5%交屋 就是要確定有人買而已啊 頭期往後延也沒比較便宜說是0利率往後延 單價就多開兩三萬47F 12/26 08:37
推 cblade: 5%交屋，又不是5折賣你...50F 12/26 08:46
噓 baan: 哪隻眼看的提早持穩52F 12/26 08:56
推 lyxiang: 以前預售蓋兩三年 現在慢慢蓋 預售要蓋幾年啊？53F 12/26 08:57
推 s26492755: 這幾年在打擊不安定籌碼限縮槓桿 不叫持穩？ 人為壓制漲幅 都沒看到嗎54F 12/26 09:01
→ alex5566: 昨天新聞才說高市賣地又脫靶，要倒閉潮還會脫靶?56F 12/26 09:06
推 kobe741107: 這樣聽起來感覺之後中古屋補漲的速度應該會比以前快吧大家要新房 新房又量縮 量縮價漲 中古屋能跟漲嗎57F 12/26 09:18
推 ReiFan: 其實我覺得年輕人是在等一位有魄力的領導者2028出來喊年輕人買房，政府幫你買單，這樣就皆大歡喜了
「太難了吧？要等到什麼時候啊？」等到有為止啊！看看隔壁棚堅持一坪換一坪聯盟的 撐到走不動了都還能撐下去59F 12/26 09:20
推 s26492755: 我這邊中古早就加速再跳價了
全新屋是種奢侈 你一年不到一案 有的不到50戶 怎麼搶63F 12/26 09:30
推 cblade: 中古屋下半年真的很猛65F 12/26 09:35
推 leota: 推m大分析66F 12/26 09:44
推 xdxd3310: 整個竹北一年連一千戶新預售都沒有 供需根本失衡...
明年量更少 想要新屋真的是一種奢望了 中古屋補漲行情67F 12/26 09:47
推 e2000: 年輕人愛新屋，高雄蛋殼蛋白區一堆準科學園區，空空不買，之後就要去買六龜寶來桃源了
橋頭的全民萬歲剛開始一坪不到20，現在呢？棋琴剛開始才多少？現在七百了
常常在外面跑攤唱歌，碰到離婚外配，做黑的有時候客人包出場，她說她剛開始買棋琴才17萬/坪，現在20幾/坪，不要搞到理財輸給外配70F 12/26 12:36
推 stpada: 營建成本就假議題，建造時間給你拉很長，台北市一坪30幾萬成本賣你15077F 12/26 14:29
→ mfcke: 土地不用錢喔 那你台北去蓋一坪60萬給我79F 12/26 14:52
推 bustinjieber: 跟我觀點雷同，我最近新北會再補一間，
明後年會去研究一下桃園的建案。80F 12/26 15:59
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