看板 home-sale作者 paunch (胖)標題 [請益] 適合再貸第三間嗎？時間 Fri Feb 2 16:11:00 2024
各位房版的前輩、大大好。
看著選後房市似乎又要開始大暴噴了，不知道該不該提早再買一間呢？
個人背景：過不惑之年，年收粗估約500；隊友年收近百，租金收入約100
朋友形容我年收500，過收50的生活。
本身為投資小白，身邊也沒什麼人研究投資，
2020年聽版上大大的話開始置產，目前只進不出
個人已有一戶貸款40年，貸約870
第二戶預售會在今年下半年對保及交屋，七成約貸910
信貸385，剩5年
現金+隊友的部分約600
如果我再買第三戶會限貸四成，考量第二戶交屋時間變成只能買預售。
隊友目前身上也貸2間，差別在於若第三戶掛隊友身上，可以直接買成屋
但考量到負債比，變成要找可認列租金的銀行，能買的房價也會明顯比較低。
而且隊友基本上反對我一直買，要花時間說服…
請問目前還適合再買一間嗎？通常我會盡量找1000上下的
但同時管理好幾間租屋，有時感覺有點累…
或買來過幾年後再賣掉？
還是走原定路線，開始研究股市、債券如何投資？（但長輩經驗賠錢居多）
謝謝大家！
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.141.100.156 (臺灣)
※ 作者: paunch 2024-02-02 16:11:00
※ 文章代碼(AID): #1blAEMoL (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706861462.A.C95.html
推 NirOE: 年收五百....好猛喔...1F 02/02 16:14
推 Middlewu: 年收500 現金怎麼少成這樣4F 02/02 16:20
推 arrest: 還掉一間不就沒有可以了？6F 02/02 16:23
→ paunch: 因為我不是出社會就這麼高；另外還有2間沒貸款的房子掛隊友身上，還有儲蓄險，風險管控應該ok7F 02/02 16:26
推 STBC5566: 算起來蠻輕鬆的, 你們離槓滿還很遠10F 02/02 16:28
推 jemdogdog: 你隊友的房是你的嗎？還是婚前就有？11F 02/02 16:36
→ paunch: 都婚後的，掛隊友身上才能用租金多貸12F 02/02 16:38
推 jemdogdog: 醫師的話善用信貸，記得要過水
最好能匯到國外再洗回來13F 02/02 16:38
推 alexstag: 夫妻4間購屋貸款，現階段其實可以開始清理一下了，
不然第三間剩貸款剩4成15F 02/02 16:42
推 thunderss3: 資金面感覺毫無壓力啊，可以感覺看在不動產會不會投資佔比太高？17F 02/02 16:49
推 zeem: 賺那麼多，幹嘛讓銀行賺利息啊？19F 02/02 16:54
→ lokiwash: 我建議能買到5-10間最好這1年弄到 已經有消息要鎖開發量體 今年申報的蓋完就會停20F 02/02 16:58
推 jerrylin: 貸好貸滿 只會漲不會跌 我買的營建股靠你們了
你們不趕快下訂預售屋 建商要怎麼開工貢獻營收
今天40 明天50 後天60 再不下訂 你們就買不起
不要怪我沒有早說 這不是說了嗎22F 02/02 17:18
→ paunch: 可是賣小買大 貸8成變貸7成 而且租金投報會下降？28F 02/02 17:22
→ paunch: 牙醫哥說的有道理，除非解儲蓄險，不然好像難硬吃
儲蓄險約700，平時拿來當備用金31F 02/02 17:24
→ junior020486: 儲蓄險真的是很爛的投資XD
比買中華電、美債還爛XD
儲蓄險解了就可以買
我自己的話 夫妻滿四間後，應該不會再投不動產，除非是汰弱換強，投海外資產有670萬的免稅額不香嗎？遇到台海狀況，還能動用海外資產33F 02/02 17:25
推 blargelp: 看了這篇才知道 第三戶貸款是夫妻一起算喔？40F 02/02 17:37
推 junior020486: 不是，他太太已經兩間，他也兩間，準備夫妻第五間，個人第三間41F 02/02 17:39
推 blargelp: 啊我看錯 難怪覺得怎麼這麼奇怪
嚇死我，想說買房計畫要大改了43F 02/02 17:39
推 wlcaroline: 他應該是第七間吧，因為還有兩間沒貸的，難怪沒現金45F 02/02 17:40
→ ice1015: 儲蓄險可以算是備用金吧 隨時能保單借款47F 02/02 17:57
推 XoPXoP: 7間要分散其他資產 房地產比重過頭了48F 02/02 18:04
推 jemdogdog: 話說我是玩火，手上除了十多間房加三間預售以外，只有幾百萬現金XDD50F 02/02 18:12
推 jinso7410: 年收600 最緊可捏到9500 參考一下XD52F 02/02 18:12
→ jc761128: 原來還有700儲蓄險喔 解掉真的海闊天空54F 02/02 18:13
→ paunch: 我也想要像jem大一樣，不過40%的稅金會讓投報大降，所以很猶豫55F 02/02 18:18
推 jemdogdog: 所以目前真的要慎選標的
現在已經不是2020年這樣57F 02/02 18:23
推 XoPXoP: 人生還是要享受，不要搞得很緊，算了啦，多去吃吃喝喝，沒事買個大盤etf，壓力小很多，醫師隨便當一下，還可以啦
7間可以啦，等收割了59F 02/02 18:54
推 MaxA: 你跟我一樣，都是被周遭的人笑不會花錢62F 02/02 19:03
推 SaiWan: 去年九月年收入86萬，今年五百萬，好想知道怎麼辦到的想學63F 02/02 19:47
推 Morphee: 七間很棒，九十分了66F 02/02 19:58
推 vbn22: 貸的金額都不大 可見得不在雙北67F 02/02 20:14
→ paunch: 9月是我估隊友大概的年收 後來在版友的鼓舞下去貸了一間..68F 02/02 20:21
後來還是用了隊友的名字當橋頭勇力，
本來以為條件還可以，貸款應該不難（自我感覺良好？）
但後來還是靠代書找10幾間銀行後才有一間願意貸，
其中被拒的理由主要：
1.大多數的銀行不認列租金收入
2.沒有地緣關係，少數願意認列的銀行說我不是高雄人，不願意貸，除非遷戶籍
3.名下較多房，可能被視為投資客；本以為資產出示較多可以貸的多，其實未必
整體而言如同版上的大大所言，好像有些緊縮
推 vbn22: 直接台北市大安區買1億的50坪就好 不用搞那麼多間
富邦藝庭 230萬/1坪 可能還買不到50坪70F 02/02 20:30
推 jemdogdog: 就升V
我聽過最誇張的是R6 150左右，V1跳到800以上
不過這個是熱門科才有
行內人應該猜的出來75F 02/02 20:39
推 paul76318: 不用買吧，房子好多了，要不要買些美元資產79F 02/02 20:50
推 jimhall: 今年不簡單要換人吃喝了 還會一切照舊嗎80F 02/02 21:28
※ 編輯: paunch (223.141.100.156 臺灣), 02/02/2024 22:07:34
推 retriever33: 滿四間就好了吧，而且你們單一間的貸款很低，但是又佔一戶82F 02/02 22:18
※ 編輯: paunch (223.141.100.156 臺灣), 02/02/2024 22:27:53
推 maypcc: 個人名下第三戶以上真的建議要備足全額現金 以防真的有銀行不放款的情況
年收600要搞到9500是認真的嗎XDD84F 02/02 22:48
推 alexstag: R6就只有PS, 血腫也可以搞到R6, 但是應該沒法800XD89F 02/02 23:14
→ paunch: 經驗不足很難最優化，仍需持續努力90F 02/02 23:16
推 meisgod: 我覺得儲蓄險可以解部分 然後佈局大盤ETF 到時候可以用股票質押增加資金靈活度91F 02/03 00:54
推 RealID2018: 股票質押的都不怕大跌回檔?
很多銀行聽到股票質押就不做，要不只接受0050內的
興櫃上櫃直接跟你說掰掰93F 02/03 02:38
推 ceca: 股票質押哪一支股票+是否有避險手段,自然就是一項技術.
粗略的好了,例如美國指數和美債其實可以互為避險工具.
你兩邊都買,如果股票大跌,美債會飛天.
另一方面理論上股票漲太兇美債會大跌.
但問題是現在為了壓通膨所以利率升到頂了,很難因此利率再生.所以變成現在是一個很好的股債一起壓然後美債掩護股票的時機喔掩護指數.
那在這個情況下你開質押,自然風險就會很小.
美債那邊震盪已經無法有多大(美債正二不給質押,要一般etf才給壓)
所以指數那邊就算是正二,你爽爽的壓不用怕.
有問題美債這邊在壓過去填維持率就好.
畢竟你填的是維持率,又不是做空會被嘎到翻掉.
那個要填的金額很有限...如果金額變很大,那美債也飛在天上.你依然不會炸掉,而且還可以賣美債回填維持率後加碼抄底.
所以要開股票質押,自然就會有一些手段和平衡的技術.
不是無腦的抱著一個信念就狂開....除非你很肯定這支噴就對了96F 02/03 02:43
推 scarrony: 應該蠻輕鬆的，但建議是要還清再貸，不要走到第三
間113F 02/03 07:09
→ paunch: 最初想把一間沒貸款的掛4還另一間，不過好像現在不能這樣?115F 02/03 07:16
推 pk0943: 不建議買美債 長期投報低 要質押 不如選長期股價配息波動不大的定存股 萬二萬八股價都差不多的
美債是你要他的息 他要你的本
股價配息每年都差不多的 年化會比美債高很多
2022股債雙殺 買債無法避險 而股市變牛市大漲 債也難大漲116F 02/03 08:49
推 maxdok: 週轉金貸款（4）不能拿去還購屋貸款（1）嗎？
我業務說可以ㄟ121F 02/03 09:59
→ paunch: 我把無貸款的透天掛4，拿去還掉一間，就可以再買一間掛1？123F 02/03 10:32
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