看板 home-sale作者 s8752134 (Sea)標題 Re: [閒聊] 有人寧願繳40年房租不要繳40年房貸？時間 Sat Mar 23 19:48:50 2024
※ 引述《ppray (屁屁)》之銘言：
: 常常看到勸人買房的文章下面
: 就會有人說被房貸綁死 要繳很久
: 但是房租難道不用繳嗎
: 寧願繳房租也不要繳房貸
: 太佛心了吧 那麼怕房東沒錢賺
撇除買不起的，這種就只能租也沒其他辦法。
其他的部分，我說真的，不用那麼 care 買得起但選擇租屋的人為啥不買，
之前就說過了買不買房，如果單純就投報的角度來看：
你這筆錢(自備 or 拿去投資)，換算年化報酬如果至少有 20% 以上(無計算再投入)，
你買不買房都無所謂。
要注意，我講的是長期的年化報酬，不是短期幾年而已。
買房增值的空間就是這個標準。
簡單算給不知道怎麼看的鄉民 -
1000 萬的物件 / 貸款 8 成 / 30Y / 一段利率抓現在升息後 2.2%。
自備 200 / 買房成本(仲介費 / 稅費 / 裝修抓 50 萬) 總計拿出 250 萬。
每月利息 14667(遞減)，抓多一點每月利息 15000，每年 18 萬。
含修繕 / 房屋地價稅 全部夯不啷噹給你算 20 萬。
收益來源
a. 租金收入 (自住也算是省租金)
b. 房屋增值
若是出租件，租金特化年化抓 7%，年收租 70萬，扣除成本年淨賺 50 萬(稅前)，
光租金就年化 20% 了，另外租金只會越來越貴，但你的成本就固定是 250 萬。
另外即便出租件房屋也是有增值空間，雖然不多就算只抓 1% 也是額外多賺的。
而增值件租報率較差，給你算打平利息成本就好，房屋年化增值只要達到 5 %，
照樣投報率 20% 以上，至於以上的條件好不好達成呢？ 這應該不言而喻。
如果有人講說房貸要繳本金，投入後稀釋投報啥的......
寬限 / 轉貸，你可以幾年就 reset 一次，整體投報差異不大。
說回租房不買房的，撇除前面講的買不起的以外，你怎知道對方是不是真。租屋股神？
尤其現在股市又是大多頭，造就更多人在股市賺的盆滿缽滿，肯定會認為自己現下的
投資方式是能穩定賺到錢的。
這種人除非未來他的投資方式讓他賠錢，醒了。
不然你叫一個股市大賺錢的人來買一個投報只有 20%up 的房地產？
所以沒啥好勸的，人家繳給房東的，只是他獲利的一部分而已。
至於能不能持續獲利，就是驗證這批人是不是真。租屋股神而已。
不過納入現實... 除了雙北外(雙北這幾年持續保持年化20%+)，
其他五都，甚至是新竹，房屋增值都遠超20%，所以租屋股神這幾年的報酬
可能要有年化 100% 以上(新竹甚至要 200% or 300%up) 才能追得上其他幾都的漲幅，
不然即便賺錢了，回頭看新竹(舉例)的房子，發現怎麼漲更多......
一起加油，有錢大家賺不好嗎？ 管人家為啥不買房是吧？ ^^
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※ 作者: s8752134 2024-03-23 19:48:50
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 有人寧願繳40年房租不要繳40年房貸？
03-23 19:48 s8752134.
→ avgirl: 我貧窮，我只能租房 哭哭
通常賺的錢卡在房子上面而已，除非用房子的獲利來買房
投入一千萬，賣掉2千萬，再買一千萬的房，本金還有一千萬這樣才有意義，如果沒辦法用獲利買下一間房只是把錢卡死又房子不可能賣的話，錢=房子 也沒辦法花1F 03/23 19:54
推 piliwu: 用房貸就好為何1000萬房子要現金買
只有拿頭期，其他房貸部分等於用超低利率投資股市
你不買房也是在付租金不就好聰明
講的好像玩股票的人都沒有居住成本6F 03/23 19:57
推 menace: 錢都卡在房子上 通常只出現在 只有一間自住房 又把槓桿開滿 薪水太低 負債比太高 收支算不過 沒辦法增貸的人11F 03/23 20:02
→ menace: 以富豪階級來說 車房資 1:10:100 房子漲兩三倍都能輕易增貸出來 手上一堆便宜資金繼續錢滾錢14F 03/23 20:04
→ piliwu: 隔壁股版有人秀借6%多利率玩股票
他6%都在玩了房貸現在2.1%多不借頭殼壞掉16F 03/23 20:04
推 menace: 所以兩方都對 薪水太低的 沒頭期款 難買房 眼高手低 買也會買撐死自己的自住房 未來房價上漲也無法增貸 一輩子當房奴 房價漲三倍生活也很難有什麼改變 問題根源在於薪水太低 自住房佔資產比重太大18F 03/23 20:07
推 CaLawrence: 說真的股票跟房地產連動性很高啦 如果股票真的很崩房地產應該也不會表現好到哪裡去
反之亦然 都是反應經濟體的表現22F 03/23 20:09
推 piliwu: 股票萬八跌到萬二超過三成，請問房地產跌多少？25F 03/23 20:10
推 CaLawrence: 2022那陣子房地產也不好啊
股票本來就對經濟體表現比較敏感26F 03/23 20:14
→ CaLawrence: 不然2015-2019房地產那個表現 就跟股市一樣鳥r
2019年就買了 第二間也訂了 兩間加起來大概五千萬
買房之後就要無腦吹這我真的做不到29F 03/23 20:15
推 piliwu: 那時房地產價格頂多持平，交易量下降，股票可是跌破熊市線很多32F 03/23 20:17
→ CaLawrence: 唉 房地產就這樣啊 沒交易量 你真的要賣就會低於行情反彈也是股市現行r 但大趨勢都差不多啦 不會說房地產跌十年然後股市狂漲34F 03/23 20:17
→ piliwu: 不賣就好了，等到現在又突破了，把房市當成股市玩自己耍笨37F 03/23 20:18
推 yytseng: 其實沒有人care路人鄉民買不買，只care他們不要妖巴吵，整天想顛覆政府，製造社會動亂39F 03/23 20:19
→ CaLawrence: 誰想顛覆政府R
啊股市還不是一樣 你不賣就回來了R41F 03/23 20:20
推 piliwu: 那群人應該是鬥地主吧43F 03/23 20:20
推 GX90160SS: 無腦吹房產跟草民空空差不多啦xd 板上一些投資客在講政府降槓桿風險的比較實在一點45F 03/23 20:21
→ CaLawrence: 又沒說股市領先或啥的 不用那麼敏感啦 要當房吹我沒意見 但拜託不要強迫每個人跟著一起吹47F 03/23 20:21
→ piliwu: 股市不太一樣，選股難度高很多，市場訊息混亂很多，房市單純適合大多數人，股市只適合20%的人49F 03/23 20:22
→ CaLawrence: 買的房子價值也沒比你少多少 我也希望繼續漲R
沒有一定選一個啊 錢多到某個程度你自然就會都買了
0050 vti是要選什麼股啦 幾十年績效擺在那邊你自己不看也沒辦法惹rr 跟買房子一樣啊 房地產長期上漲51F 03/23 20:22
推 piliwu: 940這次要吃ETF豆腐那些人就先被法人割韭菜了，一般人就是這樣買939賠想吃豆腐也賠，高手永遠是少數55F 03/23 20:26
→ CaLawrence: 你會這麼有信心也是過去幾十年都漲 怎到股市就不會看那個都短期波動r 投資心魔自己過不去也沒辦法57F 03/23 20:27
→ piliwu: 對八成的人而言0050只是場空，一鍵就能賣出是極大缺點，房子不容易交易反而是優點
投資最難就是心魔而不是分析59F 03/23 20:27
推 KerKerKerX3: 20-30年前時代沒有etf 現在回測用etf長期持有還是屌打5倍槓桿的房地產62F 03/23 20:28
→ CaLawrence: 房地產也是啊 一個空頭新聞出來就想賣房也是賺不了什麼大錢 你看我住的社區就好了 遠雄新未來 800戶 實登1500筆吧我記得 下車的人也是很多R64F 03/23 20:28
→ piliwu: 沒有屌打房產，是屌輸，沒能力做到的事都是笑話68F 03/23 20:29
→ piliwu: 你住新未來喔，那超熱的有朋友下斡買不到70F 03/23 20:29
→ CaLawrence: 都一樣啦 投資觀念過不去 你買什麼都是要下去R71F 03/23 20:30
→ piliwu: 就長輩那代而言房地產很明顯比股票抱的久很多72F 03/23 20:30
→ KerKerKerX3: 持有指數的預期只會比回測還要高(除權息) 房地產的投報只會比算出來的低(很多成本都沒有算到)73F 03/23 20:30
→ CaLawrence: 對R 我買的時候一堆人要賣啊你說真的每個人都握得住懶趴嗎 也不一定啦75F 03/23 20:30
→ piliwu: 尤其自住房更不可能玩什麼聽到消息就亂拋售77F 03/23 20:31
→ CaLawrence: 當初a7真的是北大荒 總價賺個一百萬下車的也很多78F 03/23 20:31
→ piliwu: 回測指數就是個笑話79F 03/23 20:31
→ piliwu: 算再多你沒常抱股票經驗都是笑話81F 03/23 20:32
→ CaLawrence: 也不會啦 回測指數不可靠這個論調我2020聽到現在R
實際上每一年股市表現就真的還是跟歷史差不多82F 03/23 20:32
→ piliwu: 你買新未來根本房地產賺比股票多84F 03/23 20:32
→ piliwu: 不是數字不可靠是執行的人不可靠88F 03/23 20:33
→ piliwu: 回測最大的缺點就是執行的人90F 03/23 20:33
推 GX90160SS: 也是啦 少年股神賺到買房的比較穩 房神入股市被割居多92F 03/23 20:34
→ piliwu: 我講只有2成適合可能還高估了…93F 03/23 20:34
→ CaLawrence: 所以你說00940 我也覺得很韭菜 但股息高他們比較肯長期投資 我就覺得好吧還行94F 03/23 20:34
→ piliwu: 你媽房子持有多久？股票持有多久？是不是很明顯96F 03/23 20:34
→ CaLawrence: 其實那當初買學生宿舍吧 每年可以收200多 結果也是一兩年就賣R97F 03/23 20:36
→ piliwu: 940上市要是下跌一堆人就要去贖回了啦99F 03/23 20:36
→ CaLawrence: 她本業比較可以過啦 投資真的是韭菜到不行
我就說啦 會進進出出的 買什麼都差不多100F 03/23 20:36
推 BryantKobe: 年報酬20% 每五年資產就翻倍 哪有這麼強的人？102F 03/23 20:36
→ piliwu: 買自住房14-19年有人真的賣掉嗎？除了有位章姓地產專家還沒聽過第二例103F 03/23 20:37
→ CaLawrence: 當初她沒賣我家資產至少多個三四千萬吧 真的是北七哈105F 03/23 20:37
推 PTTMAXQQ: 就是有一些魯空明明領的就是死薪水也不投資理財，
或者說投資了也賠錢的那種擦鞋童，
這種人最愛在那裡喊房價這麼貴誰買得起，
喊話以後一定是少子化房價崩盤啦，
實際就是自己買不起對自己信心喊話而已，
但無奈這種人的小號又特別多，
一個人在網上有千千萬萬個我
導致聲量很高，但實際呢？現實中就是隻魯蛇
有錢大家賺有什麼不好？
你好我好大家好，這不是很好嗎？
難道要希望你不好，然後我也跟著差這樣？
現實中這種滿滿負能量的人我奉勸還是少接觸
真的會帶雖106F 03/23 20:41
推 CaLawrence: 房價永遠都是貴的R 很正常 畢竟高度資源人力投入的東西 怎沒可能便宜到哪裡去119F 03/23 20:43
推 GX90160SS: 2014Q4~2020Q2 年增率都低於5%，再來一度到 2022Q3
都是高年增，接下來又下降，直到 2024Q4 新青安拉一波124F 03/23 21:02
推 menace: 2020買的 到現在年化應該30-40%以上126F 03/23 21:03
推 bms: 是啊沒錯
做其他投資沒有20%以上年化真的就買房就好了127F 03/23 21:04
→ bustinjieber: 就算年化20%也只是勉強打平，
如果遇到一波大漲就是死
200萬，年化20%完美複利 ，
5年變成5百萬，
最近這3. 4年，1000萬的房有子漲不到300萬的嗎？
第一間自住省租金，還有寬限期可以幫忙，
說20%已經很給股神面子了。130F 03/23 21:38
→ kusomanfcu: 20%加槓桿是多少 問問租屋股神這個怎麼算137F 03/23 21:43
→ s8752134: 樓上對年化20%有疑問的是在哪? 不是都舉例給你們看了QQ一個租金特化件年租報率7% 就有了
增值件年增值5%也有了, 很難理解 QQ?138F 03/23 22:29
推 kusomanfcu: 我是說租屋股神對於這個都很有意見
等下會給你東扣西扣利潤，東加西加成本XD141F 03/23 22:37
→ Ghamu: 房地產最可怕的是根本結構出現改變 你可能想賠錢賣都賣不掉 低價租也沒人屌
股票市場流動性高 還有一些投機仔可能會接刀還出的掉 房地產就不一樣了
我建議買房的人不要把房價上漲當成永遠的常態 做好密切關注AI的發展 當FSD robotaxi出來 會從根本顛覆大家對房地產的定義
AI取代人力 白領階級工作 也可能讓能背房貸的人變少 很多公司美工設計這波AI都被裁掉了145F 03/23 22:42
推 aa00788: 好 繼續囤房囤爆 舒服154F 03/23 22:51
推 menace: 更不用說2018那附近一堆一成自備款的 加上信貸頭期 投報率根本無窮大 起家投資房地產賺最快 風險也低155F 03/23 23:15
噓 swanc: 你買房少算每個月幾千的管理費 嘻嘻157F 03/24 00:15
推 furfurw: 1000萬的房子要怎麼能租到年收70萬，相當於月租快6萬還不能有空窗，可以教一下嗎？這在台北主建才10坪左右欸159F 03/24 02:05
推 roy0710: 7%的台中有機會啊161F 03/24 02:11
→ DKer: 為什麼貸款不用還本金的？162F 03/24 08:10
推 ayler88: 有看到YT影片說現在美國辦公室房地產狀況很不好
原因就是疫情後的遠端辦公,以及AI開始取代不少人力163F 03/24 08:19
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