看板 home-sale作者 owldada (廚娘)標題 [請益] 花蓮45年老公寓價格時間 Sat Sep 30 13:06:10 2023
大家好 對於花蓮房市狀況不是很懂 想請益
在花蓮工作
因為自住需求想買房，才開始看房跟研究相關知識
（以買代租）
雖然耳聞近年花蓮房價飛漲的不可思議
但實際看過幾間才真正感受到
新建案就算了
但老中古屋似乎也跟著胡亂漫天喊價
已經分不清楚合理價到底是什麼了
有請房仲帶看了幾間未整理但覺得屋況可以接受的老公寓
建坪約19-20坪 地坪約6-7坪
開價都300多
有近市區、國盛、球崙附近的
想請問花蓮居民 投資客 屋主
覺得這樣的房子真正合理價格是多少呢
覺得屋主先開高再給買主殺6-8成的過程
覺得好麻煩又很疲憊
滿想知道不管是賣方或買方大家心中的合理預期
目前一坪都15-17
但自己預估可以接受的合理價格約一坪9-11
現在花蓮房價似乎也有下跌趨勢
不知道等個1-2年等得到房價下修回到合理價嗎？
覺得會緩跌的幾個原因
原因1
是覺得目前這種價格，投資客不會想買
因為加上整理的費用60-70後，要賺錢再轉賣更高的價格，這種老屋賣不出去，有能力買
這價位的人會不如直接買新建案，投資出租可能要二十年才回本，還要管理，而且花蓮少
子化跟年輕人口流失，也只會越來越少人，不划算
原因2
只有像我這樣的自住客可能會想買
不過買的人都會是末代住戶，買的人住了10年後若想換屋賣屋，老屋都50 60歲了，很難
再找到買家，通常會乾脆存多一點買新成屋或預售屋？
原因3
新建案一直蓋
不知道這樣的判斷是否正確？
因為沒有特別喜歡新房，完全不是投資需求，也沒有真的急用房，只有自己一個人住，傾
向想以合理價格買老屋再自己整理
不過打算如果超出能力範圍跟覺得太盤就不考慮了
懇請解惑
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.115.17.197 (臺灣)
※ 作者: owldada 2023-09-30 13:06:10
※ 文章代碼(AID): #1b5wp4XQ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696050372.A.85A.html
→ abyssa1: 花蓮新建案一直蓋嗎？發照量有公開資訊可以查3F 09/30 13:21
謝謝！
推 molopo: 租個一年熟悉6F 09/30 13:29
推 qqphor: 那裡來的漫天開價，是你搞不清楚市場吧......
我無聊算了一下，有7個＂覺得＂XDD8F 09/30 13:31
我第一句就說真的不懂了阿QQ
但那個是還是有好好做過功課
還是覺得真的看不懂
才問的
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 13:44:04
推 ceca: 合理價就是,1x年屋大概是新屋的8折,40年屋大概65折.
新屋怎樣飆,中古屋就會怎樣飆.
新屋1000飆到2000,中古屋就是800飆到1600.
另外,我公寓3F好了,從1xx買到400給你參考.
沒有甚麼房價飆起來投資客不買的詭異道理.
大漲50%,投資客入手價也是+50%買.
然後火車就繼續往下開..顆顆.11F 09/30 13:42
→ ceca: 等到哪天你就看到花蓮老公寓一戶1000萬.
你這輩子一定看的到.
and..你功課應該做錯了,你要嘛做到詐騙集團,要嘛做到.
滿嘴理論的不動產外行人的心得..XD19F 09/30 13:44
哦哦，感謝指導...!!!
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 13:48:22
→ ceca: 你做功課前,你先問那個教你的人.
他買房買過幾間,每一年買幾間,每一年賣幾間.
然後買賣房子經歷幾年了.
你會驚訝地發現,一堆教你的人,他可能買賣房子沒超過五棟.XD23F 09/30 13:47
推 diskdie7045: 就很標準的想買低價位的邏輯啊，也要屋主願意便宜賣，房子沒有何謂的合理價格吧。
你先看預售開多少，再看成屋開多少
再評估自己收支比就知道你該買什麼房子27F 09/30 13:47
好, 謝謝!!!
→ ceca: 阿我們這種買賣破百棟,每年都在買賣幾棟,經歷十幾年的.
你說...你去跟那些外行人做功課,我們會怎樣看你XD
你要知道,房子賣不賣得掉,.要去問每年都賣房子的人.
就算有一個人他手上有20棟房子.
但她都沒再賣.
那他怎麼知道賣不賣得掉.
你一定要找一個每年都在賣房子的人.
他才會告訴你銷售市場是怎樣一回事.
所以他要教你,你問他,你今年賣幾間,去年賣幾間.
如果他一間都沒賣,擬就不用問她了..他是外行人.
只要有錢就可以買,但是你要賣...那就是判斷.
賣便宜當然很快就出去,賣貴就賣很久或賣不掉.
那你怎樣抓賣的時間和價格最佳甜蜜點.
這就是賣房子的專業.
也是對市場掌握度的技術.31F 09/30 13:48
→ allcliche: 花蓮地震多，自住至少也買921
之後蓋的吧46F 09/30 13:51
我的想法本來是 撐過921跟上次花蓮飯店倒塌那一次的房子，好像也還行
推 aq2272353712: 奇怪我也在花蓮，為什麼我看到的都比你貴，不懂你是哪個平行時空來48F 09/30 13:52
→ ceca: 先不論利潤,單純就,你要定甚麼價格抓多少時間可以賣掉.
那必然就是要對市場有一定的認知才有辦法判斷.
短期投資客最重要的一點就是判斷賣..
買這種事情是為了賣而存在.50F 09/30 13:52
C大，謝謝～不過請問我看實價登錄，這些房子附近成交的房子屋齡跟差不多條件的，今
年跟近兩年內有的有成交一坪約11，這樣的差異的原因可能是什麼呢（稍微新一點的20年
的，也才15)，但就是剛好我覺得可以的40年老公寓，都開一坪15甚至快接近比較便宜的
預售屋一坪20了
推 kusomanfcu: 樓上 今年 Q2 第一天 賣出 一間社區創新高 沒專約 三天賣出
阿 沒特別油漆或怎樣 就打掃而已54F 09/30 13:53
推 aq2272353712: 花蓮目前只有社宅最便宜300萬含車位新電梯大樓，320店面，剩下就是往3字頭跑～57F 09/30 13:55
→ tc22: 三百多是靠近那裡的？59F 09/30 13:56
靠近球崙街、還有站前國盛那邊
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 14:08:34
→ qqphor: 花蓮車站套房不到200 XD60F 09/30 13:59
推 s1450346: ceca老師必須推，原po可以好好看看ceca大的文章。有很多可以學習的。當然，你對自己也要持續學習，並不是老師講的一定是對的，但ceca大對的，我覺得有8-9成之多。終身學習！62F 09/30 14:01
了解～～～謝謝! 現在來好好拜讀QQ
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 14:10:32
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 14:11:39
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 14:13:42
推 ceca: 你賣的會牽扯到屋內的狀況,房子的條件等等.
所以一般都要把你要買的物件全部都看.
例如你要買600萬,你就把600萬的住宅管他甚麼公寓透天全都看.你全都看了,之後你就會知道誰賣掉了賣多少.
因此你就會有一定的屋況和價格的判斷.
不然,我們投資刻好了,廢墟買300,翻修好賣500.
你說,行情是多少?300還是500?
兩個都是行情,價差是因為屋況.
而如果你有錯覺一職想要用300的價格買500的東西.
那沒多久你就看到行情上道400/600.擬就買不下去.
之後你就會發現,500只剩廢墟,翻好的要賣700..XD
而你就被外拋了,外拋的原因就是,你對行情的誤判.
而對投資客來講,買300賣500,漲上去就買400賣600,
在漲上去就買500賣700.
所以你會看到投資客,以前翻好賣500,怎麼過幾年他廢墟買500.所以不存在一個價格是投資客不買的.66F 09/30 14:13
推 una283: 花蓮買房就是買土地你去把總價換成地坪價大概就知道了82F 09/30 14:16
了解 身邊也很多人這樣說
→ ceca: 他只要覺得它弄好可以賣多少.
回算只要利潤達標,他就會買,無論漲多少無論多少錢.83F 09/30 14:17
原來是這樣 受教了～～！感謝您的用心回覆
→ kage01: 花蓮一天到晚地震 要注意85F 09/30 14:19
→ qqphor: 如果預算有限就買便宜的，你只有一個人86F 09/30 14:25
推 aq2272353712: 花蓮已經不適用買房=買土地，如果你還有這種想法就外拋，外拋，外拋，都已經噴上來
要便宜就是去接受社宅，真的有夠划算87F 09/30 14:25
推 PTTMAXQQ: 連花蓮地大成這樣的地方都….
連等花蓮下跌才有可能看到六都下跌90F 09/30 14:26
小資普通人 買房子真的好難
→ icexice: 看今年的實登就好，超過一年的價格沒意義92F 09/30 14:27
好的!
推 aq2272353712: 再講一個，花蓮的房價比嘉義還高～不要瞧不起花蓮，現在火車開很多班次，很多人來花蓮住，去台北2個半鐘頭就到94F 09/30 14:30
推 CCOOGG: 花蓮公寓都想買 氰胺害人不淺97F 09/30 14:34
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 14:45:38
→ qqphor: 樓上，不然買花蓮套房可以嗎，公寓留給你XDD98F 09/30 14:41
※ 編輯: owldada (59.115.17.197 臺灣), 09/30/2023 14:53:48
推 littlea: 買慈濟附近啊 養老縣離醫院近99F 09/30 14:52
→ aq2272353712: 回覆99樓，慈濟有分，醫院附近或是精舍附近，2個點隔很遠，然後醫院附近大多都是一房格局，精舍那邊比較大，但離市區很遠=外拋101F 09/30 14:56
推 darkdark008: 花蓮市區真的有誇張 建議買稍遠一點 便宜很多 通勤車程多15分而已106F 09/30 17:47
推 aq2272353712: 市區一點都不誇張，他們之前根本沒有建案，現在才有，那現在開始建本來人工就貴108F 09/30 18:09
推 ryusenming: 花蓮是可以買遠一點便宜很多 但老了掉價速度也很快就因為花蓮人口幾乎就集中在花蓮市跟吉安鄉
有人講以後少子化沒工作機會阿blbla的 那不就外圍的人會更往這兩處擠更推升市區的房價110F 09/30 19:05
推 ryusenming: 不懂有幾個地方能買到近市區才300多不錯的老物件...115F 09/30 19:26
推 CCOOGG: 氰胺戰士瘋買房119F 09/30 19:50
推 bettybuy: 不知道買花蓮還要住市區花大錢買房的意義，可能很有錢120F 09/30 20:31
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