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作者 MYJ426 (MYJ426)
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 [轉貼] 為何德國房價十年不漲?

時間 2014年02月12日 Wed. PM 02:13:12


大家就當做在看故事囉.就像在看桃花源一樣 ㄎ ㄎ

德國房價緣何十年不漲?

《環球》雜誌駐法蘭克福記者/郇公弟   2010/03/10

目前,世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來,日本興起的“住居福祉學”,更從“民生福祉”的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教訓看,凡是重視房地產的民生性質,將房地產市場作為消費市場而非投資市場的,國家經濟週期波動就比較小。

  同是歐洲國家,英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲,危機後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下,被贊為“房價十年不漲”的德國,則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由,獨具特色的德國房地產制度,起到了關鍵性作用。

  據統計,金融危機之前,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,也就是說扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經增長了三倍。

  分析德國房價不漲的內在原因,簡單來說,可總結為八個方面:

  其一,確保房屋充足供應,供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面,德國都有著詳盡的建房規劃,住房建設依人口需求而定,基本滿足每個家庭一套住房。此外,德國每年有25萬套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

  實際上,德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外,在1989年柏林牆倒塌後,面對突如其來的嚴重住房壓力,德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅,建房投資將全額免交所得稅,甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年,德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。

  其二,德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右,另外20%為家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是,在採取浮動房貸利率制的國家,無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等,還是美國,房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。

其三,德國發達的房屋租賃市場,也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外,市場上同樣供應大量商業出租房,政府同樣對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法,注重保護房客的利益,租房的安全感並不亞於買房,數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂於租房,並且有著大量而廉價的出租房屋供應,這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。

  其四,德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史,合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一,合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。

  政府對合作社建房給予多方面的政策幫助:一是提供長期低息貸款;二是給予借款保證;三是提供合理價格的土地;四是減少稅收,對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收;五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房,建立起多渠道的住房獲取渠道,就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

  其五,德國建立了地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算,也不是由政府說了算,而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年,對評估中的錯誤負有法律責任。

  除了私人評估師外,德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”,其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”,這類指導價具有法律效力,所有房地產交易有義務參照此執行,在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價,但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者,都不可能單獨影響“指導價”的制定。

  其六,“指導價”之所以能夠得到執行,還是緣於其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定,對於房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價不立即降到合理範圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言,其威懾作用不言而喻。

其七,稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國,自有自用的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外,租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外,房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制,已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間,對於炒房者而言可謂釜底抽薪。

  其八,德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設,作為德國經濟增長的“支柱產業”,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”,與醫療、教育等一樣,保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此,雖然德國政府,特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價,來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價,甚至使購房者淪為“房奴”,他們喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

  以上各類政策,雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部,但從中我們也可以看出,德國房價之所以能夠保持平穩,並非出於偶然因素,德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策,正是長期保障房價穩定的關鍵所在。

以上的文章刊登於 2010年3月16日出版的《環球》雜誌 第6期 http://news.sina.com.tw/magazine/article/4811-1.html


接下來是2013年的相關報導--------------------------------------------------------------------------------------------



為何德國瑞士人不買房


[圖]
 

瑞士這個國家,購買房子的自有率就是,他的房子自己所擁有的,是屬於你買的房子,多少­呢?只有15%,在德國是多少,只有30%,理由是什麼,不是大家都買不起房子,是他­沒有必要買房子,因為第一個,大多數的房子,如果你擁有第二棟的話,你的增值稅高達5­0%,而且資產稅非常的高,所以對一般的受薪階級來說,對大多數人來講,房子就是拿來­住的,它不是拿來炒房的,那瑞士的政策一開始,就定成如此,政府高度的介入,因為他們­認為,所謂房產經濟,是對於一個國家的市場經濟,最沒有貢獻的產業。


 
             2013.04.07文茜世界周報 02:50開始




為何薪水沒漲,房價卻拼命漲??




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※ 作者: MYJ426 時間: 2014-02-12 14:13:12
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( ̄︶ ̄)b L78G, ClashCan, pigss, fromtokyo, Hashray58, AxA, lunaX19, Runner, tanger101 共 9 個人 說讚!
1樓 時間: 2014-02-12 14:56:43
-1 02-12 14:56
反觀支畜滿滿鬼島.......
2樓 時間: 2014-02-12 15:13:35
+15 02-12 15:13
「為何薪水沒漲,房價卻拼命漲??」,很簡單因為買房子的主力不是受薪階級,台灣房地產持有成本是世界出名的低,有錢人把房地產當作利率更高的定存,不斷把資金湧入房地產房價自然飛漲。反正他們也知道北區房產處於求過於供,就算價格定的恨天高還是會有人含淚貸款去買,這種穩賺不賠的生意(有錢的)誰不做?
個人沒研究過外國的房產,不過從德瑞的例子都可以看出來政府對於房地產市場是以高度的政府介入在處理。簡單來說就是「純自用、穩供量、防哄抬」,一開始政府的目標就明確不把房地產視為自由市場或商業活動來經營,把房地產當作教育一樣的公共財來對待,斷然拒絕有人能從房產獲取鉅額利益的可能。
其實文章中也講到一個很重要的問題,在台灣始終有人會說房地產是景氣龍頭,但個人觀點反倒和文章中瑞士政府的主張接近,「房產經濟,是對於一個國家的市場經濟,最沒有貢獻的產業」。房產固然可以拉高營建和金融市場的活絡程度,可以創造大量的現金流和養活一批建築工人和建商,但若過度發展的話反而對完善國家經濟有著負面的效應。最直接的影響除了直觀的住房問題外,還有衍生的社會和消費問題。當一個國家的房產(不論買賣或租賃)過度攀升的時候,最直接的影響就是一個人/家庭資源分配,當居住成本佔家庭預算過多的時候,自然會排擠到其他預算的開銷,最後就淪為為了買/租間房,過著較低水平的生活。表面看來這只是影響著家庭預算的狀況,但實際影響著家庭消費和發展的可能,家庭為了買房終其一生為房貸所困擾,自然無力於提升生活質量和文化素養,進一步影響了未來國民的文化程度和創造能力,同時也導致家庭消費萎縮,等於肥了營建、金融瘦了社會百業。再加上過度蓬勃的房產會讓有錢人趨於將資金投入其中,反而造成其他產業投資不足,長久下來自然造成百業蕭條、一枝獨秀的狀況。
至於老闆和建商會不知道這樣會有負面效應?當然都知道,但是有輕鬆的錢可以賺誰不想賺?投入產業還要冒風險,投入房產風險低又高收入,誰不幹?除非今天政府大刀闊斧的介入房產,但必然會遭遇財團和立委的阻攔,搞不好連政府高層業都參與其中……所以台灣現階段大概無解了吧,除非大屯山火山爆發(誤
3樓 時間: 2014-02-12 15:19:40
+9 02-12 15:19
順說個個人超偏見,說不定北區房產恨天高都是資產階級的陰謀,讓人民苦於繳納房貸,就不會整天吃飽撐著搞革命、遊行和抗議。且讓中產階級家庭苦於房貸,還可以讓他們無力增進自身文化水平和創造能力,相對無後顧之憂的資產階級家庭兒女就可以不斷的拉大兩者之間的優勢,藉此保護階級利益。
以上皆是超激進左派偏見,看看笑笑就好(笑
4樓 時間: 2014-02-12 15:24:54
+7 02-12 15:24
鬼島房地產市場政府也以高度的介入在處理  不過處理的方向跟德國相反而已
5樓 時間: 2014-02-12 15:43:54
  02-12 15:43
推ClashCan的論點,不要說台北的房價高不可攀,中壢一個建案五年前新成屋時是13w每坪還可以議價,現在已經漲到20幾w。如果每個月房貸就佔了月薪的一半,扣掉民生必須的消費外,還剩多少?聽到有人喊「台灣只剩下房地產」這種言論就覺得可笑。
6樓 時間: 2014-02-12 16:46:30
-1 02-12 16:46
快點買喔,差不多該提高利息囉,餓了八年吶~~
7樓 時間: 2014-02-12 17:07:47
  02-12 17:07
···
推2樓 至於3樓觀點是不是陰謀我不知道啦,有空去夜市逛逛,你會看到很多
小朋友,在微弱的燈光下寫功課
8樓 時間: 2014-02-12 17:09:48
+3 02-12 17:09
···
台灣的經濟成長率,扣掉房地產還剩多少?馬政府是在拼經濟,還是在炒房?
9樓 時間: 2014-02-12 19:10:21
  02-12 19:10
夜市的小朋友在燈光下寫功課.他的爸媽有幾間房子?夜市管理委員會該發揮一點作用了
10樓 時間: 2014-02-12 21:04:37
  02-12 21:04
再者 台灣人口密度太高了 小小一座島卻有兩千多萬的人口 地當然不夠
11樓 時間: 2014-02-12 21:38:45
  02-12 21:38
夜市是個有趣的觀察點,非常兩極化的一個地方,有的每天辛苦討賺,有的房產是用棟在算的,是個貧富差距很大的地方,不過共同特色就是逃漏稅。至於小朋友寫功課的部分,那就是個現實問題了。當明天飯錢著落都有問題的狀況,家庭自然無力花太多錢培育小孩,也不可能給他們穩定的教育環境。不是說窮人家的孩子無力翻身,只是那個過程會加倍艱辛。
至於台灣人口密度太高導致房價高,我倒覺得不是主因,而是區域發展失衡,政經文各單位過度集中北區才導致這樣的結果。觀察全台房價就會發現,這幾年除了北區呈現高度成長外,中南東部依然是持平發展、甚至是停滯發展。就算是台中和高雄的新建案,價格依然遠遠不及北區,與舊屋的價差比也相對台北來得較小。至於一些以農業或觀光業為主的縣市,除了新建案或觀光景點附近能炒炒價格外,大多數的鄉村地區依然是一片慘綠。台北市300W連就公寓的一半都買不下來,但在雲林可以買一棟透天厝。現況是大家都往北區擠,沒人要住鄉村,求過於供的狀況下,北部市區房價降不下來是必然的結果。
12樓 時間: 2014-02-12 23:59:12
  02-12 23:59
大家放心啦! 狗民黨還需要靠房地產來拉高GDP, 房價只會越來越高! 大家快買!
13樓 時間: 2014-02-13 00:00:22
  02-13 00:00
德國不漲房價,是因為政府不想他漲
台灣會長房價,是因為政府想要他漲
14樓 時間: 2014-02-13 00:05:15
  02-13 00:05
                   ^慣老闆逼
 (編輯過)
APPA:[自己刪除]
16樓 時間: 2014-02-16 19:19:51
  02-16 19:19
···
台灣的房價會飆漲,跟台商拖不了關係,想想頂新吧,你我能貸款買房
能貸到99啪嗎?僅需要1啪的自備款嗎?這五年來台商匯回的資金沒有投資在實體經濟,卻有超過一半在房地產,這些台商不用負責嗎
17樓 時間: 2014-02-17 13:08:13
  02-17 13:08
現在看看APPA感覺你還真可憐,看你就是一臉社會底層的人,整天只會憤世忌俗....發一堆沒用的廢文
18樓 時間: 2014-02-17 16:42:47
  02-17 16:42
我也覺得15F的想法有問題~~!!
哪來的房貸18%??
現在最低的有1.X%是沒錯啦~~
但平均約2%上下吧~~!!
emulators 轉錄至看板 million (使用連結) 時間:2014-02-17 21:30:08
19樓 時間: 2014-02-18 12:06:18
   (編輯過)
普通人房貸應該是超過18%沒錯 例如貸100萬 年息2%來算的話
20年總共要繳費1214160 就是大約總共21.4%
軍公教有沒有特權的話這個可能要花時間查查看 通常真正的特權應該是不會給一般人民知道的 如果國民黨刻意釋放利益給軍公教 目的大概只有挑撥族群分化 這樣大家又上當了 很簡單嘛 看看錢(或貨幣生產的控制權)在誰手上誰就是老大
20樓 時間: 2014-02-18 09:20:22
   (編輯過)
沒辦法 之前看一些財經報導分享一些藝人的理財/致富方法 十個就有五六個都會提到投資房地產!? 挖靠 你能怎麼辦!? 連這樣的行為都會被美化!? 真的是超無言= =
 (編輯過)
APPA:[自己刪除]
22樓 時間: 2014-02-18 12:56:12
  02-18 12:56
重點是制定政策的人不是自已手上一堆房,就是家裡老小一堆房,誰理你什麼是對的政策?
23樓 時間: 2014-02-18 14:31:45
  02-18 14:31
呆灣人就是沒那個懶叫~革命啦!國民黨+財團繼續橫行。
02-18 18:02
APPA:[自己刪除]
25樓 時間: 2014-02-19 09:52:17
  02-19 09:52
所謂房產經濟,是對於一個國家的市場經濟,最沒有貢獻的產業。 反觀我們的政府呢? 唉唉唉唉......
26樓 時間: 2014-10-04 03:08:34
  10-04 03:08
房價與銀行擔保製造的血魔無限互轉根本是唬爛泡沫的製造機
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