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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-10-24 10:22:47
看板 home-sale
作者 GDstyle (不要鬧了)
標題 [心得] 房貸銀行員的看法
時間 Fri Oct 21 18:47:15 2016

小弟不才，房貸資歷5年餘，平均一個月大概會接觸20~30件已成交的案子，

新成屋、中古屋都有

這邊以個人負責的區域--大桃園做心得分享

其中再以價格為主題分享

價格部份皆以中樓層、正常房屋、平均價格，為討論主軸，不討論個案。

欲知高低樓層價差大概就是以我報的價格去做+-10%探討。

這兩年整體的價格在寶咖咖帶頭向下殺盤的引領下，一路大概修正了20%有

例如中路x品從最高28萬一路做到21萬

寶咖咖八德市公所重劃區那一狗票，從18、19一路做到14、15

藝文大概也修正了15%有，

正海華特區整體掉的算相對少，大概只有10%，
大中壢再以海華為中心的話，
大概逐漸擴散到內壢的話，
以這個範疇來看逐漸擴散到20%的震幅。

宜層系列也不遑多讓，國葡行內估價均價從25做到有20萬的價格成交（高樓層），

中古屋的部份，價格掉的相對少，

導致現在仲介很難做，因為大多屋主還在想著賺一手，

而買方看著建商一路殺盤，

總會心想，中古屋這麼硬，我不如買新建案，

單坪價格漂亮多了。

當然，中古屋有中古屋的好，新建案有新建案的爽，

房子各有所好，這部分不在討論中。


小弟自己也在找房子，apple件不是沒有，只是要等，要做功課，不能急。

仲介還是很喜歡一直洗買方加價，卻不大願意去跟賣方議價，至少我遇到的5、6位仲介都
是如此。

往往直接有合理、漂亮、正常價格的都是屋主本身價格就沒有抬的很高，而不是仲介去議
價的成果。


再說回到價格面，

中壢有部份建案，地點一百分的，價格確實登破天，也真的有人買，

例如：京x系列，31萬一坪一樣賣的動。

忠孝小道20萬上下也是賣的嚇嚇叫，

桃園的朝陽系列價格部份也是有水準的在破記錄。例如乾坤有成交48萬的。

整體市場價格面如果我來下結論的話，

蛋黃區，正常建商，價格頂的住，也踩的硬

蛋白區，正常建商，價格大概修正了15%左右

蛋黃區，寶咖咖，大概修正10%左右

蛋白區，寶咖咖，大概往下20-30%不等。


中古屋的部份，地點好，機能強的，房子、格局相對正常的，價格依然很硬，掉的幅度很
小。

但確定整體不是往上走的。

至於中古蛋白區的，是價格一般，略小修正，
但有行無市。

個人主觀意識結語：要買房的空空們，包含我，可以一路慢慢看，

以看到今年底到農曆年後為主要切點，

理性預估，
如果桃園整體成交量第一時間只要開出來，
（不過這部分可能要仲介或銀行房貸端才比較好統計，因為看實價太慢了）

不分買賣價是否往上或往下，只要量開出來，比去、前年同期來的明顯大，

明年一整年價格就固定在那了，不會再掉。



反之，農曆年後只要量沒開出來，不分中古、建案，

明年一定持續再向下修正10-20%，一路掉到明年底，絕不反彈。


諸多建案價格無法在此一一分享，還請見諒

以上為小弟一點拙見，不吝指教。

--
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.121.153
※ 文章代碼(AID): #1O2V8rTI (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1477046837.A.752.html
推 aquaair: 推   親身經驗有說服力1F 10/21 18:49
推 jagin: 推經驗分享2F 10/21 18:50
推 Tattoo: 空空:套套崩潰啦XD3F 10/21 18:52
推 hmcrazy: 可以分享一下青埔心得嗎？謝謝你4F 10/21 18:57


有需要分享桃園特定區域的部份，如有超過三人以上版友想要知道同一特定區域其現況真
實價格，

請推文給小弟告知，小弟再另外開文
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 19:04:19
推 KrisNYC: ....這算第一手內線了 感恩5F 10/21 19:04
推 falafan: 期待有高雄 台南銀行員大大分享6F 10/21 19:05
→ gogin: 注音文7F 10/21 19:09
推 darkdixen: 青埔+18F 10/21 19:10
推 hitsay: 我認為你很專業9F 10/21 19:19
推 fuxyou: 推經驗分享10F 10/21 19:21
推 castalchen: 真是房版清流11F 10/21 19:21
推 paggie44: 青埔+1，如果有貸款需要可以私你嗎？還不是現在12F 10/21 19:23
推 startac: 青鐠+113F 10/21 19:34
推 highmangogo: 桃園後站加一14F 10/21 19:34
推 soulgel: 有台中的可分享嗎15F 10/21 19:36
→ soulgel: 後站一帶靠北屯
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 19:43:53
推 kevinhon: 原來寶咖咖算不正常建商？日光流域算他們的建案嗎？17F 10/21 19:43
推 vicky6068: 感恩 真的是清流 這個心得文應該也是台灣的縮影!18F 10/21 19:46
→ dreamnook: 寶卡卡XD19F 10/21 19:47
推 memorylane27: 推！20F 10/21 19:50
推 mensalord: 謝分享心得21F 10/21 19:54
推 misspo: 感謝分享22F 10/21 19:59
推 morgoth: 青埔+123F 10/21 20:02
推 jackeighteen: J熱心分享推!!! 想知道青埔+1~~~謝謝24F 10/21 20:05
推 Feynman5566: 感謝分享25F 10/21 20:09
推 piesec2: 謝謝分享26F 10/21 20:09
推 heuristics: "中壢有部份建案，地點一百分的，價格確實登破天，也27F 10/21 20:19
→ heuristics: 真的有人買，例如：京x系列" 後站京站？請問滿分是一
→ heuristics: 千分嗎

不是京站，可以再猜猜

另外就這個地點，個人覺得可以評一百分是限於中壢後站，不出環外，

大中壢一百分的地點一定還是只有正海華，這個我知道。

但就這個建案主打的就是N年後捷運及N年後的共構大樓等等，所以一坪出到31萬。

相對中壢後站這個區塊，這個地點已經算100分了。

其實我個人是無法想像後站憑甚麼賣破30萬大關的理由...

推 disappearair:  清流 有理有據30F 10/21 20:20
推 forget159: 跪求大大分享龍潭平鎮！31F 10/21 20:20
推 Raveti: 龍潭 感恩32F 10/21 20:21
推 chipher: 什麼是寶咖咖啊？不懂33F 10/21 20:26
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 20:34:41
推 syntan: 中壢京x是京采嗎?..賣一年多了 銷售率2成 車位最高飆到19534F 10/21 20:29
推 sos80236sos: 青埔+135F 10/21 20:29
推 ninenights: 桃園後站+1,感謝！36F 10/21 20:32
推 goalmaker: 上龜山/林口+137F 10/21 20:37
推 zxcas: 忠孝小道真的賣很快..那地段真的是A級38F 10/21 20:39
推 TTNT: 推清流專業!青埔中壢+139F 10/21 20:44
推 askey: 推40F 10/21 20:47
推 xanlich: 想聽龜山/林口+141F 10/21 21:02
推 monologist: 推~~42F 10/21 21:11
推 nana729: 龜山工業區區附近一帶43F 10/21 21:19
推 fossilboy: 想聽龜山/林口+上龜山林口+144F 10/21 21:21
推 chc3825: 大大講的應該是京悅吧…45F 10/21 21:25
→ chc3825: 但想知道內壢區域…謝謝大大
推 alphabeti: 龜山/林口+1 謝謝～～47F 10/21 21:31
推 niko0202: 筆記………48F 10/21 21:40
→ seiryou: 推49F 10/21 21:50
推 KiMDReaM: 龜山丶林口+150F 10/21 21:56
推 jpbptjp: 想請教大大中壢新屋交流道平鎮文化國小附近狀況51F 10/21 21:57
推 QQ5566: 龍潭，感恩，順便補推青埔52F 10/21 22:04
推 Tosca: 簡單講 格局好地點好條件好的 各地都很硬53F 10/21 22:21
→ Tosca: 大家不是愛說潮水退了誰沒穿褲子 條件好就是褲子=.=
→ Tosca: 他有穿褲子 就別強求人家要降價太多了 在看不懂我也沒辦法
推 eeee19: 有看有推56F 10/21 22:24
推 a10141013: 現在只有緩跌5~10% 熱門地斷當然稱的住57F 10/21 22:26
→ Tosca: 10%已經超重跌了@@ 房地產不是股票好咩58F 10/21 22:29
→ Tosca: 銀行壓力測試不過20-30% 在股票不過三四根跌停板
→ Tosca: 所以10%對房地產已經很可怕了 20%已經跌掉自備款了
→ Tosca: 跌30%等於低於本金 房子賣掉錢還不夠還銀行 還要貼錢XD
推 edison0927: 推，有道理62F 10/21 22:30
推 QQ5566: t醫生別操心，其實沒跌啦63F 10/21 22:34
→ LimYoHwan: 京X :  [url]http://i.imgur.com/7XHqe9f.jpg[/url]64F 10/21 22:35
推 Tosca: 我其實這些話都是對自住講的啦 看到喜歡的就該買了65F 10/21 22:35
→ Tosca: 一直要等他在跌 結果又被別人買走了 何苦呢
→ Tosca: 房子看多就知道 條件好的房子哪有那麼多
→ Tosca: 便宜的房子 跌很兇的房子 當然有 都有明顯缺陷阿
→ Tosca: 你能接受這些缺陷 就能買的便宜 你想住的有品質 就別等了
推 SiFox: 推推70F 10/21 22:37
→ LimYoHwan: 中古屋沒降是那些屋主還在緬懷2年前的高點71F 10/21 22:40
→ LimYoHwan: 明年 新屋壓中古屋效應就會真正出現了
推 eemily: 想知道大竹地區！73F 10/21 22:40
推 dorac8029: 推，想知道內壢（交流道附近），謝謝～74F 10/21 22:41
推 nutor: 可以分享上龜山／林口，南崁，青埔嗎？75F 10/21 22:42
推 amury: 感謝分享76F 10/21 22:45
推 stupigII: 等你過年後來分享一下是上或下了...77F 10/21 22:56
推 qoo31326: 高手，期待龍潭分享文78F 10/21 22:56
推 bey: 可以請教原po最後一段看量來決定價格走向的邏輯嗎？79F 10/21 23:14
→ bey: 另外還有為什麼抓農曆年？

這個邏輯是我從100年一路觀察出來的

當時房價正在往上衝，估價永遠估不大到，

每次接到合約書總是比歷史資料貴一些，

一路墊上去。

遙望當年南坎新市鎮12萬/坪那精美的價格呀....


好，邏輯是這樣，

年底到農曆年前，是台灣人卯起來簽約的時候，

（其實還有鬼月前後，但沒農曆年來的強烈）

我連續觀察了五年，100年到103年底，

做案子會做到怕，估價會估到很心寒，

量真的很大，什麼鬼案子都有人在買，

價格也是真的很驚人！！（以當時來看）

年底簽約，農曆年前交屋是一波（最大量）

農曆年後到329檔期再一波，

然後當年度價格就一路往上墊，

過個年價格就是漲一波（10%-15%不等，不誇張）

價格上漲的那幾年，桃園量都在創新高。


OK, 到了103年底，還有104農曆年前後，這兩波，量完全開不出來，
（跟前兩年同期比）

價格面追價的人也驅緩了，（估價總算比較估的到了，有歷史資料支撐）

果不其所然，104年價格就固定在那，

大概+ - 5~8%內在盤整，當時其實還不敢斷言到底漲還是跌，因為以客觀角度來看，

即便同一個社區，房子+ - 5%內價格都算合理價。

於是價格一直呈現一種詭異的氣氛，

本來還想說是不是單純買房的都買夠了，

但到了104年底+105年農曆年前後，

量依然慘淡，連續兩年都是這樣，

大桃園還已經算全國成交量數一數二的縣市了....

於是接下來各位看官就知道價格發生什麼事了....


農曆年前後這個量指標，依上述經驗，

不曉得有沒解讀到您的疑惑....

推 jexcel: 可以分享 南崁 大竹嗎  謝謝81F 10/21 23:17
推 twelvethflor: 我猜原PO會說農曆年 是因為農曆年前 會有一波旺季82F 10/21 23:19
推 HowardChan: 有台中的可以分享嗎83F 10/21 23:19
→ twelvethflor: 如果量出來代表價格已經被不少人接受了84F 10/21 23:19
→ twelvethflor: 反之，就是還會繼續跌
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 23:45:49
推 smilestupid: 期待有高雄 台南銀行員大大 分享86F 10/21 23:31
→ BLUESWIFT: 推...房版就是需要這種文87F 10/21 23:31
推 ronet: 大竹+188F 10/21 23:35
推 ull0730: 非常實在的分析 推89F 10/21 23:37
→ Afafa: 推 清流90F 10/21 23:37
推 Afafa: 另外量開出來不是看移轉棟數可以知道嗎 月初都有公怖
推 pkjkimo: 不錯~中壢部分很實在..價格明年很難往下掉~有實質支撐92F 10/21 23:40
→ dianna72: 價不下來量就出不來93F 10/21 23:41


大家想瞭解的區域我都有看，

先讓我睡一下，明天來分析內壢前後站+平鎮的態勢

桃園區+泛林口的價格我請我們估價師來評論吧，

他的base比較大，一個月要做300個買賣件，

一年大概3000多件，都是實際成交價，這個量及時間軸應該相對真實許多。
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 23:50:44
推 QQ5566: 如此認真中肯的文章這樣很難反串…94F 10/21 23:52
→ Aneliluy: 推95F 10/22 00:05
推 catdogwar: 跪求龍潭的96F 10/22 00:16
推 mystage: 推97F 10/22 00:49
→ staffordan: 公股銀行房貸放款都趨於保守，銀行對未來房價是不樂觀98F 10/22 00:50
→ staffordan: 的。政府推的首購優惠到現在額度都還沒用完。換個角
→ staffordan: 度想首購剛需的量今年衝不上來。
→ staffordan: 我覺得過不久抗跌物件與話題炒起來物件價格差距會拉開
→ staffordan: 。屆時，如果符合的物件在抗跌區議價空間會小很多。
→ staffordan: 只能說針對好的物件要議價趁現在。
推 nasaki7129: 上龜山/林口+1104F 10/22 01:03
推 bliss0328: 大竹+1105F 10/22 01:40
推 Taiwanpoker: 推106F 10/22 01:45
推 rewfds: 桃園後站+1 感謝107F 10/22 01:46
推 d89413208: 想知道大有路上的....謝謝您的分享108F 10/22 02:01
推 pkpkok: 跪求龍潭+1109F 10/22 07:13
推 im906333: 謝謝分享！110F 10/22 07:46
推 sean5088: 有龍潭的嗎 感謝111F 10/22 08:21
推 kevinhon: 寶咖咖=寶佳沒錯吧？其實我也是第一次聽到112F 10/22 09:15
推 revmercury: 好文~期待平鎮+南桃園~113F 10/22 10:07
推 balancer12: 跪求龜山工業區區附近一帶 感謝114F 10/22 10:53
推 pinin: 有觀音草漯可分享嗎 感謝115F 10/22 11:01
推 j1o2s3e4p5h6: 房板需要你116F 10/22 11:26
推 shadowken: 推~~117F 10/22 12:16
推 howminnie: 感謝分享118F 10/22 12:23
推 dollshin2: 讚119F 10/22 12:23
推 pttnews: GD快變成房板明燈了120F 10/22 12:43
→ radbitlu: 感謝分享121F 10/22 12:59
推 yirsbh: 感謝分享，對桃園房市了解不少！122F 10/22 13:09
→ yirsbh: 想知道桃園後站+1
→ ronet: 第一線客觀人士！124F 10/22 13:20
推 piggyh: 想知道台中+1111111111125F 10/22 14:06
推 shinmimi: 想知道林口+1126F 10/22 14:09
推 xinchang: 想知道林口 +1127F 10/22 14:30
推 geoemia: 桃園後站+1128F 10/22 15:37
推 beja: 推129F 10/22 18:19
推 bbrrnn: 謝謝分享130F 10/22 19:33
推 blackbrid: 推131F 10/22 21:10
推 bullsbank: 感謝132F 10/22 21:44
推 clickjhan: 推!133F 10/22 23:31
推 jean78815: 想知道楊梅 近幾年推案量好大134F 10/22 23:56
推 firsan: 想知道南崁地區（不含大竹）135F 10/23 12:21
推 Nobrand: 期待台北信義大安的銀行員分享136F 10/23 13:59
推 jerrylin: 銀行現在也不敢亂貸款了嗎137F 10/23 14:32
→ wed1979: 推推138F 10/23 15:12
推 agapemone: 專業推139F 10/24 07:41

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