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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-04-26 16:28:30
看板 home-sale
作者 KrisNYC (Kris)
標題 Re: [心得] 2017買房懶人包II 史上最大交屋潮將至 房價降定了
時間 Wed Apr 26 12:16:14 2017

看了一下推文 大概很多人不太懂建商財務邏輯
為什麼說會緩跌跌到有天爆開是有原因的
蓋房子不是好像烤200個蛋糕3天賣不掉就臭酸倒店這麼簡單

首先要先有 建造 持有銷售 這兩種公司分離的觀念
邏輯簡化來講是這樣的 我是建商 我有兩間子公司
一間負責營造 一間負責持有和銷售

(其實持有銷售也會分離不過先拼一起講)
營造公司其實很單純就是有開工就有收入 母公司左手把錢給右手
除非成本出問題不然這個就是代工廠的概念 大都是調整成小賺小虧
把操作放在另一端 極端的爆成本蓋不完像理成那種算少數的例子

比較可以操作的是持有銷售這邊 開案設計找銀行土建融
比如說這塊地5億 營造成本估3億 完銷可以收20億
所以銀行說好那我估你10年內賣7成 我可以貸14億的7成10億給你
以這個建案作抵押 購地先放40% 後面依工程進度撥款
建照下來先蓋個預售開始賣 工期到了開始施工
完工後依鑑價認列成屋庫存 這個期間就2-4年過去了

注意到眉角了嗎 貸款金額是可能大於營造和購地成本的
不過營造成本常常爆掉 前期後期銷售也是有蠻多成本沒計入
土建融的利息也比較高三年前大概2.4吧
貸太滿偶有被收傘要補擔保的風險

完工的時候公司會認列進項---未售出的房子存貨
所以完工的當下公司幾乎都是黑字的 只有去化出問題的時候
打折舊和付持有成本付利息時才會出現現金壓力

簡言之 除非預售屋被大量棄繳 或槓桿過高
正常的建設公司在完工後應付現金壓力的能力通常都能撐個幾年
(原本開案就有預設10年左右的財務計劃 雖然常常節外生枝)
如果台灣的房市反轉在2014 現在2017往體質不佳的
或確認被大量棄繳的 或開始有些恐慌的大量餘屋地方找便宜屋
是有可能有點收獲 但肯定還是零星開槍的階段
拿著報紙走進鄉林叫他照實登7折賣你只會是笑話一場
想看腰斬遍地開花還需要一些時間
而且不見得對大家是好事...

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.12.161
※ 文章代碼(AID): #1P01yHxD (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1493180177.A.ECD.html
→ bbdirty5566 …
推 bbdirty5566: 你說到重點了1F 04/26 12:17
→ WenliYang: 坐等腰斬遍地開花2F 04/26 12:19
推 klwei: 哇謝謝你。了解多了3F 04/26 12:19
推 good5755: 營造爆->銀行爆->股市爆->金融海嘯?4F 04/26 12:21
推 coubala: 我推估大概跌個八年吧！然後就死魚盤5F 04/26 12:22
推 shhsu: 我很佩服有勇氣大膽議價的人，尤其是找體質好的，有口碑的6F 04/26 12:22
→ bbdirty5566 …
推 bbdirty5566: 搞到金融海嘯房價腰折 你真的也不敢買房 便宜都沒用7F 04/26 12:22
→ shhsu: 建案議價，哪怕99%談不成，只要有一戶談成就成功了！8F 04/26 12:23
→ coubala: 建商不可能停止蓋房，供給會持續增加，所以走跌是確定方9F 04/26 12:24
→ coubala: 向
嗯建商一定要繼續蓋 這樣他的公司才會有營收
但是最糟糕的是前面銀行是用相對高點鑑價放給他蓋
要是他金流掛了 餘屋法拍也無法自償就變成銀行呆帳
08年金融海嘯的特點就是最終擔保品也是地產
所以才會搞到米國銀行倒一票
推 leoth: 坐等腰斬遍地開花？等等會很多人揪團去摘花11F 04/26 12:25
推 vaughn: 但如果市價跌2成，完銷估的錢從20億變16億呢？12F 04/26 12:30
這個比較細 有這種狀況就要補擔保
但是通常土建融除非工期很長 很少中間會重鑑價
會發生是完工後會拉公正第三方(戴X仲X)
去抓近期成交價把土建融轉成一般的抵押貸款
所以你看為什麼松X院完工後光頭王要去自己買兩戶左手轉右手
→ sbdr: 好久不見大(多)到不能倒了，有點想念。13F 04/26 12:30
推 asuscp123: 不管啦 一定崩14F 04/26 12:31
推 vaughn: 銀行借出了10億，風險在銀行，會要建商先清償一部分或提15F 04/26 12:32
→ vaughn: 高擔保品吧
推 vaughn: 謝謝k大說明
推 coubala: 大建商：我怕銀行還是你銀行怕我？18F 04/26 12:39
大樹: 我就是銀行
※ 編輯: KrisNYC (220.130.12.161), 04/26/2017 12:40:54
→ iampala: 欠小錢怕銀行，欠大錢銀行怕你19F 04/26 12:40
推 vaughn: 但建商還款壓力就算不大，也不會放任存貨折舊損失啦20F 04/26 12:42
→ vaughn: 畢竟人事還是一直在燒，折舊也是很驚人
→ sbdr: 銀行也不會怕建商，怎樣都有實質資產(抵押擔保品)在手22F 04/26 12:47
→ sbdr: 虧損找國家哭哭穩定金融體系，等資產價格回升就好
→ sbdr: 過程中被拍賣的原資產持有者就....
推 vaughn: 做生意是要做賺錢，不是做不賠錢的啦，建商撐著慢慢賣沒25F 04/26 12:51
→ vaughn: 錢賺，是撐不久的
推 jasonmoon: 好文推27F 04/26 12:54
推 black205: 推簡單明瞭28F 04/26 12:56
推 Unsullied: 拿實價開七折 被洗臉的機會很高29F 04/26 12:59
推 asshole: 銀行貸放額度是看土地鑑價+營造成本吧？而不是看總銷給30F 04/26 13:08
→ asshole: 成數
→ KrisNYC: 理論上是 但是你知道營造成本range很大32F 04/26 13:10
→ KrisNYC: 實際上貸不夠的也有 銀行拜託她多貸的也有
推 vaughn: 那這個說法又會有不一樣的結果了，也就是不是每個建案建34F 04/26 13:13
→ vaughn: 商都會是寬鬆的
→ KrisNYC: 這又是另一個問題36F 04/26 13:15
→ KrisNYC: 寶咔咔都很多人不想買了 ㄧ案建商打五折你敢買嗎
推 vaughn: 那一案建商為什麼敢蓋？？38F 04/26 13:16
→ vaughn: 你懂得的敢買，但很多人不懂啊
推 vaughn: 我舉例好了，你應該買過超商的三明治，但它加了很多雞粉
→ vaughn: 等化學調味料，你知道嗎？不信你進超商拿個三明治看它的
→ vaughn: 成分，有多少你看不懂的化學添加物，我沒說那添加劑不好，
→ vaughn: 我只是舉例形容消費者不一定都懂品質內容
→ vaughn: 一案建商如果評估沒人敢買，他們蓋房是笨蛋嗎
→ KrisNYC: 應該說現在要進來撿東西選擇很有限 好物件比較少這樣45F 04/26 13:24
推 Tripadvisor: 這是我在版上看過最強的文，大推。46F 04/26 13:31
→ Tripadvisor: 好奇原PO 是否工作相關，好詳細。
推 phcebus: 樓上這個太誇張了啦 XD 用研究公司的概念去拆解財報48F 04/26 13:49
→ phcebus: 就能得到這樣的結果 營建算是簡單易懂的
推 geniusw: 不管不管 空空都是魯50F 04/26 13:50
→ phcebus: 因為基本上沒什麼難看得懂的項目 只是查全部很花時間51F 04/26 13:50
推 fantasywing: 文人相輕，自古皆然52F 04/26 14:00
推 vaughn: 建安七子？？哈哈53F 04/26 14:01
推 fantasywing: 之前不是有人在問什麼魯空五虎將嗎,是哪五位阿54F 04/26 14:02
→ dragontwo: 建商也不是吃素的，投客就比較鳥蛋，柿子挑軟的吃吧55F 04/26 14:03
→ fantasywing: 不過建安七子不包括三曹啦56F 04/26 14:05
推 vaughn: 建安七子是曹自己封的，哪好意思放自己進去，哈哈57F 04/26 14:09
→ KrisNYC: 當然是過度簡化了 不然光是解釋IFRS就跟全文一樣長58F 04/26 14:14
→ fantasywing: 五虎將誰封的?59F 04/26 14:20
→ KrisNYC: 我是用協助建廠的經驗去推測的 如果與建住宅的狀況有異60F 04/26 14:20
→ KrisNYC: 能有業內願意幫忙詳細解釋當然是更好
推 NewIan: 推62F 04/26 14:57
推 Aquatics: 推63F 04/26 16:03

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