看板 Gossiping作者 leondemon (狗狗)標題 Re: [問卦] 房價真的會跌嗎..？時間 Tue Sep 29 22:59:25 2020
我以為 ptt 鄉民水準會比較高，結果討論串看下來覺得還是民智未開。
1. 房價合理價格就是稅後年收入的 8-10 倍以內，也就是不吃不喝 10 年內可以買得起。
會用超過稅後年收 10 倍以上的價格買進的唯一理由，就是這塊「區域」前景看好。
也就是這塊「局部區域」有發展的前景，會吸引大量人口進駐。
如果附近沒有就業市場，會認為將來飆漲的人就是盤子。
最簡單的例子就是淡水新市鎮，完全沒有引進工作園區、招商，
只單純建住宅是不會有大量居住需求。
會去淡水置產、炒房的，都是在當接盤俠、一輩子房奴。
2. 台灣人被洗腦很嚴重，只會說
「在貴也要買、不然老了沒地方住、以後一定漲不會跌、房子可以傳兒孫」
這些都是房仲洗腦的套路，以及已經被房貸套牢的人、不希望房價跌的人。
如果房價能永遠不跌、能賺錢，那我建議全台灣人每個人都押身家借貸爆買 10 間。
房屋越放只會越老舊、問題越多、越不值錢。
唯一能升值的只有土地，土地的價值還是要看人口的增長、流動。
現在少子化嚴重，除非大量招攬國際移民，不然蛋白區域人口一定會萎縮。
除非政府或企業有新的招商計畫，不然人口聚集區域不會轉移。
3. 房價不是靠經濟支撐，而是靠就業市場。
不管政府說經濟是變好或是變壞，只要你收入沒增加、你就不可能養的起高房價。
騙你「現在不買以後會更貴的」，都是恐嚇行銷，叫你接盤。莫忘世上傻人多。
只要人民收入薪水沒增加，那房價暴漲泡沫化後，一定會消掉，只是要多久而已。
因為人民的消費力完全沒有提昇，唯一的方式，就是用更多未來的薪資去供房。
你買了一間要不吃不喝 15-20 年的房子，那就是賠掉你的未來消費力。
這些錢就不會進入其他消費市場，而是轉移到少數人手上，繼續去滾錢。
經濟好壞就是要看錢在市場流動的速度，當大家縮減開銷只為買房，經濟是不可能好。
4. 房子上漲本來就是正常現象，過去「非地區開發」的非理性暴漲，必然會帶來下跌。
房價的價格，在沒有「區域人口流動」的前提下，價格都是跟著物價指數上漲。
如果 20 年物價漲為 2 倍，那房價合理就是漲 2 倍。
但是過去房價暴漲的速度遠超過物價、薪資的漲幅，那麼房價下跌是必然。
所謂下跌並非一定要是市價有明顯跌幅，很多就是緩跌或停漲數十年。
但是這種的跌法就是靠物價指數去造成實質性下跌。
1000 萬的房子放了 20 年還是 1000 萬，但物價卻提昇為 2 倍，那就是跌 50%。
結論：
整體房市漲跌就是跟消費指數掛勾 (消費力)，
區域房市漲跌就是跟人口流動掛勾 (需求)。
世界上沒有其他自然或非自然力量能夠讓房市與這些因素長期脫鉤，
看到的短期脫鉤，都必然會引起價格反彈。
現在台灣就是屬於這種情況，去騙數學、金融不好的人來接盤，
以為買來了有保值、賺到、沒虧。
殊不知跟股票一樣，都是大戶拉抬價格讓散戶追著行情，再出貨給這些麻瓜。
這種知識、資訊落差產生的階級剝削，就是目前房市的現況。
麻瓜們依舊是繼續被洗腦著要在不合理房價去接盤，
看到房價止跌、甚至短時間內被炒作上漲，就急著趕緊出手買房、深怕錯過。
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※ 同主題文章:
Re: [問卦] 房價真的會跌嗎..？
09-29 22:59 leondemon.
→ james732: 不管啦所以你家要打幾折出來賣
我年收入30K所以你家300K賣我好不好1F 09/29 23:00
推 Beretta: 萬一漲了 你要賠嗎？4F 09/29 23:01
萬一跌了，你要賠嗎？
推 sarty: 言之有物 推5F 09/29 23:01
→ konanno1: 別說那麼多，反正到時候一定跌，只是你我都不知是什麼時候，哪些炒房倒楣鬼接手6F 09/29 23:01
→ xmaspan: 先前壓寶買10間的，現在都爽爽過了9F 09/29 23:04
推 cosmite: 推 能抗通膨就不錯了10F 09/29 23:04
對，本來就不講道理，不就是 Kostolany 的溜狗理論嘛
但無論狗再怎麼跑，繩子的另外一端都在主人手上
推 Sephi01: 你要不要先想想你的壽命跟你討論的經濟周期哪個比較長
14F 09/29 23:07
難道你的生命只剩 5-10 年？
→ xmaspan: 他的理論，張金鶚、sway都講過了，但房價有跌嗎
這套模型少了貨幣政策這因子，所以出錯了16F 09/29 23:07
跌了呀，實質性價值早就跌歪了。價格沒有繼續跟著物價漲就是跌。
貨幣政策早就包含在內了，除非你想提出「貨幣政策不影響物價」的新論點。
→ Sephi01: 炒一波搞不好都退休了你還在等修正 呵呵 與其看這麼長
週期的東西不如看近期政策18F 09/29 23:09
呵呵，看來是金融麻瓜，用短週期分析來決定買長週期持有商品。
→ xmaspan: 是的，已經證明是錯的模型，想不到還有人在信20F 09/29 23:09
現在不就是在實際性緩跌？你覺得現在是在漲的話，趕緊進場阿
推 Sephi01: 轉世七次應該總會等到房價修正吧22F 09/29 23:11
他們有沒有買我是不知道啦，但你覺得正在漲、現在價格便宜，我建議你賭身家 all-in。
不過我猜你只是鍵盤嘴砲炒房。
推 Su22: 這篇有道理25F 09/29 23:17
推 TCPai: 推個推個26F 09/29 23:18
※ 編輯: leondemon (39.10.126.150 臺灣), 09/29/2020 23:21:41
噓 LBJshit: 房價早就創新高了是跌個屁阿 整篇真的是活在教科書裡29F 09/29 23:20
你是活在夢境裡嗎？台灣處處房價都在漲？近年整體房市漲超過物價指數？
拿蛋黃區幾戶成交的樣本來代表整體房價市場，是沒念過書嗎？
更別提有沒有左手賣右手
推 jupei: 蠻有條理的分析30F 09/29 23:24
→ bigheadpro: 我印象中合理的房價應該是年薪七倍？10倍就多50%了...31F 09/29 23:26
8-10 倍「以內」，我講的是「上限」，對買方來說當然是越低越好
→ soulboy330: 你覺得要跌了我建議家裡房子賣掉。等跌了再買回來
就財富自由了32F 09/29 23:28
呵呵，你是不是大學新鮮人、沒做過投資？
就算投資也要看年化投資報酬率，方向看對、但是緩跌還不如投資其他項目。
更何況做空是有天花板，只能做短期。而且房子流動性那麼差不適合短線操作。
就算一年跌 30%，也不可能這樣做空操作就財富自由。
推 abiggun: 扣掉台灣價值 早就跌了34F 09/29 23:29
推 yamitis: 台灣唯一有救的方式就是房價持平、薪資上漲才有救35F 09/29 23:29
→ soulboy330: 要崩應該是郊區跟鄉下。事實是大家都想住熱門地段38F 09/29 23:30
→ fallinlove15: 不是各種優惠借貸炒房 房價早就下去了 但未來要大漲恐怕很難39F 09/29 23:30
推 xxp680: 覺得有道理41F 09/29 23:32
噓 milandi: 台灣哪裡有 1000萬方20年還是1000萬 通篇取暖放屁文42F 09/29 23:33
推 jay111101: 樓上真的有去申請過貸款嗎??現在貸款條件比以前高多了只是利率變低吸引可以貸款的人去貸而已44F 09/29 23:33
→ abyssa1: 可負擔的年所得倍數在不同利率條件下差很多48F 09/29 23:34
→ jerrylin: 很多人只會看建商一直抬高價錢 不會關注二手市場
二手市場反應的才是真實價格49F 09/29 23:34
→ abyssa1: 政府有統計貸款負擔率 利率低年限長 實際上跟過往差不多51F 09/29 23:35
→ jerrylin: 最直觀的檢驗方法 把房子抵押給銀行 看能貸多少出來你家隔壁 你家樓下 OOXOO 都是假的52F 09/29 23:35
→ abyssa1: 新屋是講爽度 二手屋是折衷妥協的最低需求54F 09/29 23:36
→ jerrylin: 頂多是運氣好碰到一個盤子來高價買走
二手車一堆人開 二手屋有啥了不起的?55F 09/29 23:36
推 alstonfju: 問題是從二十年前到現在，房價有明顯的下跌嗎？我只知57F 09/29 23:37
→ jerrylin: 想爽買全新的當盤子落地跌三成是你的事啊58F 09/29 23:37
→ alstonfju: 道板橋的新成屋從25~30漲到現在都60了，房價的漲幅遠遠超過物價通膨，確實就是過去沒買，現在更買不起了59F 09/29 23:37
20 年漲到快 2 倍很正常呀，3% 通膨 20 年就是 1.8 倍
便當 20 年前多少錢，現在多少錢
→ jerrylin: 那是因為雙北都在漲 你才有這種感覺
有都市發展的地方房價上漲合理61F 09/29 23:37
※ 編輯: leondemon (39.10.126.150 臺灣), 09/29/2020 23:49:29
→ abyssa1: 台北2015～2018跌得很明顯啦 2012～2014買預售都慘賠63F 09/29 23:38
→ jerrylin: 沒發展的地方說有漲 應該都只是炒作64F 09/29 23:38
推 jay111101: 以前貸款只要把房拿去抵押就好~~現在還要看在職證明65F 09/29 23:39
→ abyssa1: 新推案肯定只會漲不可能長期跌 跌了乾脆不推案啊66F 09/29 23:39
→ jay111101: 你的收入扣掉最低生活消費指數是否足夠還款、還有名下67F 09/29 23:40
→ abyssa1: 實際上新建案法規建材成本都比較好 比舊案貴是合理68F 09/29 23:40
→ abyssa1: 現在貸款比較嚴 短期交易獲利課重稅 跟以往差太多70F 09/29 23:41
→ niukb: 現在30年的房子也很好賣阿71F 09/29 23:42
→ jay111101: 前一陣子陪親戚去申請房貸，銀行的人也說降息之後申請房代的人反而變少，因為房價太貴了!!這也代表現金買房的人變多了72F 09/29 23:43
噓 darkgoblin: 嘩眾取寵!通篇只有你一廂情願!什麼合理價格?什麼必然?什麼就業市場?完全不提資金市場.你幻想中的理想國,只75F 09/29 23:47
噓 euryma: 合理? 呵呵~77F 09/29 23:49
→ darkgoblin: 有夢中而已!把你的東西丟給經研所教授,只會被洗到妈都78F 09/29 23:49
推 dadachin621: 10年後在來看，記得10年前也是有人說未來少子化房價79F 09/29 23:49
噓 hankami: 現在台中不要太差預售屋都幾乎是秒殺而且同區域還一直
堆價上去一樣都是被秒殺 去年一坪26萬的地方今年開到32以上然後預售屋一樣是被搶光 我要買都只能跟投資客買82F 09/29 23:50
推 yoyozone: 推 現在買房就是去當盤子而已85F 09/29 23:52
推 cowboyerkk: 想太多 低利低頭款長期攤還 我還真想不到要怎麼跌87F 09/29 23:52
噓 puj506afd: 講房價只漲不跌的是沒看到三到五年新古屋的價格嗎89F 09/29 23:53
→ babyMclaren: 對 都是貸8成1.35？30年，這樣月付快跟租房差不多90F 09/29 23:53
→ cowboyerkk: 要跟著政策大方向走 目前連持有成本也超低 不可能跌91F 09/29 23:53
噓 bms: 你知道政府企業手中最大宗的抵押物就是房地產嗎 連經濟基本原理都搞不清楚 別來亂了92F 09/29 23:54
→ puj506afd: 建商亂喊盤子價你有錢就去買 反正現在利率這麼低 趕快95F 09/29 23:54
推 iwcuforever: 問題是都市化越來越嚴重雙北新竹台中人口越來越集中,外縣市移入人口還是大於自然消減,短期內沒有重大事件都會區價格還是漲323F 09/30 13:06
推 inokuma: 炒 菜 軍 團，任 務 出 動326F 09/30 13:14
推 konane: 中肯，現在氛大夫圍就是建商或投資客無所不用其極利用媒體 報章雜誌 網路社群大量洗腦和
帶風向，對於資訊蒐集和分析能力不足的大眾而言是很大的傷害329F 09/30 14:15
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