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看板 Stock
作者 a000000000 (比古A十郎)
標題 Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧
時間 Sat Aug 14 14:51:01 2021

※ 引述《s8752134 (AndyChen)》之銘言：
:  舉個實例，我一個物件出租中，一個月租金 45,000，年收租 54 萬。
:  這物件我頭期丟450左右(包含買的稅金和整理)，房貸利息一個月15000
:  請問我這物件租金投報多少？
:  很多人以為的投報 = 54萬 / 房屋總價
:  我們算的投報 = (租金-房貸利息-稅) / 實際丟出來的頭期現金
:  更嚴謹的包租公有人在評估物件時也會自動把年租金減一個月來算投報。
:  這單純是租金收益，增值沒計入。
:  我這物件沒隔套、在台北市租金報酬比中南部低，且我只是個小咖收租者，房版
:  有一些是專業型包租公，他們租金投報都非常驚人。如果你覺得房租投報率低的，
:  可以虛心去房版請教那邊的大神。
:  另外收租的投報是這樣，你可以把買股票和買房這兩種投資同時來看。
:  你現在買房收租投報覺得沒有很高？  你如果是過去買入呢？
:  同一個物件(或股票) 我們都拉回到有感的2008來看是怎樣？
:  以我上面那個物件來看，2008年總價大概是我買的現價的一半甚至不到，
:  當時如果你買台積電也是只要雙位數價位就能入手。但這兩者的差別是甚麼？
:  1. 持有房子要從 2008 持有的現在比較容易。
:     試問有多少比例的人買台積2008到現在沒賣的？
:  2. 房子要挑到增值穩定的物件 "相對" 比股票簡單。
:     以台北來說你買在近捷運都是賺，但回到2008你選股要挑到潛力股不簡單。
:  但這樣也不能代表買房 > 買股，因為從結果來看 "報酬率" 很明顯是股票優。
:  更遑論如果是 2008-2009 買到特斯拉那種，從現在的結果來看更是驚人。
:  但如上所說，那也要挑的到台積電 / 特斯拉；以及那也要抱的住沒賣掉。
:  所以股票和房地產說穿了就只是一種投資工具，沒有 A > B or B > A 這種論述，
:  也不應存在買了 A 就不能買 B，或選了 B 就不能買 A。房股都操作不是更好？
:  至於有些沒買房過的提到的什麼本金不用還嗎？ 空租怎麼辦？ 遇到爛租客怎麼辦？
:  房子有問題要處理怎麼辦......etc，這些其實都有方法或解決 / 排除方式，講白了
:  有心研究房地產or收租，這些問題根本不是問題或可透過經驗避免發生。
:  就像我們買股問說買了明天跌怎麼辦？ 所以要去研究瞭解它啊！不然怎麼辦？XD


尼上面那段問題就很大惹

首先內
台灣房租投報率世界低4不爭的事實

我這樣講八
某A 2012年在矽谷買的房子
4X萬美金  每年租金四萬多鎂
房屋稅約六千  報稅時可扣抵三成所以實質約四千
頭期款簡單點算十萬  利率三趴一年一萬  報稅可扣抵實質約六千

按尼的算法報酬率差不多25%
屌打尼上面的數字

他如果一次買十間不就賺爛惹
實際上不可能R
普通人貸款信用大概就年收入的N倍  N<10
佔掉就沒惹

尼如果要用貸款算
那我也可以說用房子抵押借錢出來買股票
成本只有利息?

很多人增貸出來玩股票
買中華電賺股利的一堆
也沒有人像尼這種算法
因為能貸的錢就那摸多






再來看這大台北房價指數:

https://www.sinyinews.com.tw/wp/files_storage/crop/2021/07/354a16d0ed7fa7b410c1eb4d8e86f97d.png
[圖]

https://imgur.com/a/rfARfqB
[圖]

2014高點買的大概要到去年才解套

假設某A 2014買惹一千萬的房子  頭款200萬
2017因故賣掉  房價跌惹一成變成九百萬
他實際上可以說虧惹50%

這94槓桿的威力
貸款買房=開槓桿   貸八成=五倍槓桿

買房=穩?



有相當經驗的炒房客/包租公覺得房地產穩賺這沒問題喇
韭韭就很難說惹

像我去年在竹圍買惹房子給爸媽住
原來的屋主十幾年前被拐  高價買惹捷運宅
N年前想要脫手  一直都沒人鳥
最後賣掉沒賺半毛
算稅阿其他的還倒虧
韭到爆

當然他賣半天賣不掉的原因之一就是裝潢老舊又老氣不肯花錢翻新
只能說可憐R




我看板上會支持炒房的大概三種人最多喇
1.本來就在玩房地產的
2.被高房價氣到見笑轉生氣的
3.來亂的



例如有葛推文說三葛月三葛單位轉手兩百萬賺五百萬
還想嗆年化報酬率

兩百萬變五百萬=2.5倍
一年快四十倍
四年後兩百萬會變成好幾兆  跟台灣中央+地方各級政府一年總預算相當
挖幹  超屌
一看就知道久久賺一把的東西也不用拿粗乃嗆惹




我也有一些朋友在台灣專職做房地產喇
一堆2015之後就做不太下去惹  轉研究股票為主
因為2015->2019這幾年台灣房地產真的不好做


講葛有點小恐怖的東西
美國R去年疫情爆發
政府規定房客如果因疫情失業啥的
可以停繳房租
理論上之後是工作回復要補繳喇   理論上


美國這樣幹
台灣如果哪天也疫情大爆炸
政府會怎樣捏?





還有R
這一年房價噴
大概就兩葛原因喇
一葛利率  大家都知道惹
另一葛就兩年前的境外資金回台啥的
到現在大概兩千五百億

理論上這境外資金回台減稅  不能拿來炒房喇
實際上麻
本來在台灣其他用途的資金拿去炒房
匯回台灣的錢去做原本的其他用途
完全合乎規定
只能說呵呵

麻反正資金行情跟利率行情可以爽多久
政府也知道房價惹民怨
想碰房地產的自己好好研究八
林北看戲就好





雖然說這串標題是問炒房跟炒股誰比較"穩"
我還是很想講喇
台灣房地產最好賺的就2003->2014這波
三倍行情
頂多2009那段小修正


現在進場............
尼4想賺多少??


花半天工夫賺點雞毛

恩
好喇
很棒喇
很棒
很棒
炒房沒有輸
炒房沒有輸喇


























































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※ 同主題文章:
[請益] 終究炒房比炒股穩對吧
08-13 13:56 Pittsburgh.
Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧
08-13 14:19 doushebu.
Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧
08-13 23:12 a000000000.
Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧
08-14 14:51 a000000000.
噓 astroboy0: 幫他轉去房版給噴1F 08/14 14:53
推 pushstut: 香2F 08/14 14:54
推 g0t24568: 其實都做就好金字塔理論 底部收租配投資級債券 中間FCN 基金 最上面股票3F 08/14 14:54
推 alihue: 中肯5F 08/14 14:56
推 kilof: 推教主6F 08/14 14:56
推 ftvs: ceca vs教主7F 08/14 14:57
推 aq2272353712: 教主 ~我愛你8F 08/14 14:58
推 pushstut: 尼各位快趁亂告白R=.=9F 08/14 15:00
→ tctv2002: 你是不是想被房板隔空水桶10F 08/14 15:00
推 childeviler2: 不是阿，你講得那段2003開噴，你之前能預估到會噴成這樣嗎？這波的行情2019開始能到哪，也跟分析師一樣，解封后，需求減緩，預估到2023年嗎？
202001我就跟我美國的朋友說，快去買市區房，他還笑我瘋了11F 08/14 15:01
推 hhhomerun: 推
人口問題 房市未來20年就是個超大震盪盤 別校想跟這16F 08/14 15:02
推 seed6561450: 他amd賺得錢，也能噴爆房版的人惹18F 08/14 15:04
→ hhhomerun: 兩年的股市行情一樣啦19F 08/14 15:04
推 Altair: XDDD20F 08/14 15:04
噓 snowish: 平常會看教主的文，這篇有失水準。為了爭而爭，客觀一點不好嗎？股房各有利弊得失、疑難雜症、門檻風險高低，也不是只能選一邊站，做好資產配置就好了21F 08/14 15:05
推 duckwei: 教主開示24F 08/14 15:05
噓 MayorKoWenJe: 教主安安，AMD等低接嘻嘻嘻25F 08/14 15:06
推 kmshy: 這篇超正常 吃錯藥了？26F 08/14 15:06
推 ryusenming: 99 amd27F 08/14 15:07
推 hhhomerun: 等QE開始抽資金 房市也會一起往下走的 房價跟股價一28F 08/14 15:07
噓 DickJeter: 不是啊 講那麼多 你還不是去年竹圍買房 身體挺誠實的29F 08/14 15:07
→ hhhomerun: 樣 都是用錢堆出來的31F 08/14 15:07
→ ms0344303: 全篇只想講自己認為的 有夠鳥32F 08/14 15:08
推 jack91303: 幹明明是中文可以看這麼久==33F 08/14 15:09
推 xubank: 歐印amd34F 08/14 15:10
噓 z19940204: 竹圍是買給爸媽住的，樓上上有看內文?35F 08/14 15:10
推 mecca: 尼有算入物價指數嗎??36F 08/14 15:11
→ raku: 以前會賺是因為打房社會運動的頭頭沒當官,現在巢運37F 08/14 15:12
→ qqq87112: 不久垃圾台商38F 08/14 15:12
推 octopuso1c: 第一次推教主，中肯...39F 08/14 15:13
→ raku: 那掛的頭頭當到主管住宅政策的高官,想炒房地產的哪有什麼好果子吃,好在還算是溫和打房政策40F 08/14 15:13
噓 ct20100806: 只買得起竹圍房子 有如此見解倒是不意外XD42F 08/14 15:14
推 yisky: 在台灣投報率2%就算高 真的可笑43F 08/14 15:14
→ octopuso1c: 自住用的就不是以未來價值、利率為主了，千金買房萬金買鄰44F 08/14 15:14
→ ms0344303: 你可以實際去買買看 現在民進檔打炒房的成果是什麼46F 08/14 15:14
→ yisky: 價高量縮有甚麼用 zzz47F 08/14 15:15
→ tctv2002: 一堆人幻想房子隨時都能脫手  這是很天真的想法48F 08/14 15:15
推 PoloHuang: 投資還是選0050好 房子只要一間自住就夠49F 08/14 15:15
推 mio8390: 教主認真了！50F 08/14 15:16
推 start0917: 可惜這裡是台灣炒房比炒股簡單51F 08/14 15:16
→ raku: 跟你們說啦,台灣每兩年有一次大的選舉,下一次就是明52F 08/14 15:16
推 pqpqpqpq: 彥州參上！這擊80%53F 08/14 15:17
推 coffee112: 很多人不是想炒房吧 是因為不早點買結果越來越貴
 乾吶54F 08/14 15:18
→ raku: 年,泥們看看到時候哪一黨直轄市候選人膽敢不提社宅政策?現在打房就是顯學,差別只在嘴巴講跟實際動作到56F 08/14 15:18
→ pqpqpqpq: 如果當年買房錢all in AMD 現在是？？？嘻嘻58F 08/14 15:18
→ raku: 哪,問題是現在韭菜越來越聰明惹,只會嘴巴講的終究會59F 08/14 15:19
噓 DickJeter: 買給誰住是重點嗎？這邏輯60F 08/14 15:19
→ victorfm: 只買的起？！也太小看教主財力了。61F 08/14 15:19
→ raku: 被看破手腳,下次就很難騙到票惹62F 08/14 15:19
推 hiro01210: 教主amd這次會噴到哪裡嗎63F 08/14 15:19
→ octopuso1c: 房地產不好做了，大家也都學聰明，買不起就租，租不起店面就轉，低房價才有利房市周轉率提高，炒那麼高最好沒有被套的鬼才信= =64F 08/14 15:19
噓 Coolno9: 說真的你根本不懂"炒"房 你講的只不過是一般人買房67F 08/14 15:19
推 chewthelife8: 漂亮 教主484被昨天臭嘴的搞到認真了68F 08/14 15:19
→ Coolno9: 一般人買房本來就是自住需求外加求穩 不是拼高報酬一直用一般人買房的思維來跳針股票不會輸 很無聊..69F 08/14 15:20
噓 ryanworld: 字打好不會？看得很痛苦71F 08/14 15:21
推 yisky: 阿不就一堆鄉民在吹買房比炒股好
現在炒房就真的很難做齁72F 08/14 15:21
→ Coolno9: 無聊事跳針兩天念念不忘 教主FIRE生活令人稱羨
哪來一堆 看起來股板風向就是買股最好賺啊74F 08/14 15:22
推 chanel1259: 買雙北才有2014高點的感覺，要不要問問中南部76F 08/14 15:23
→ Coolno9: 人人航海王呢 航海都翻多少倍了 買房哪比得上 是吧這樣合理啦 房版的大大幾乎都會買股票 頻率多寡罷了但股板多得是身家只有幾十萬的 哪懂什麼房 QQ
所以這邊的人一天到晚相信懶趴捏下去就可以FIRE
合理合理 ^^77F 08/14 15:23
推 yisky: 阿教主不就是在回那篇文？那篇就典型外行人看房市，你上網查一查也會有相同結論zz82F 08/14 15:25
推 ku399999: 房租投報低 代表的就是需求根本就不高 為什麼店面打84F 08/14 15:25
推 huk40199: 住在深海的大韭菜QQ85F 08/14 15:25
推 thbygn98: 合理推86F 08/14 15:26
推 tsaotsaogh: 言簡意賅阿 推文怎麼會有人看不懂87F 08/14 15:26
→ ku399999: 死不降價 降了房租會影響他價值 表示其實根本不值那麼貴88F 08/14 15:26
推 orgysolitude: 買AMD就好，吵什麼吵90F 08/14 15:27
推 Cger: ceca怎麼沒回文？91F 08/14 15:28
推 cutbear123: 來討論AMD今年有沒有機會140比較有趣92F 08/14 15:29
推 rx1304: 分享推93F 08/14 15:31
推 ericsonzhen: 有人就把拿來住的跟投資比阿...不嗆炒房的嗆誰94F 08/14 15:33
推 beebeebee: 房版持續噴發95F 08/14 15:34
→ wr: 房子會折舊阿 又不是過了30年還能跟隔壁新案一樣價96F 08/14 15:34
噓 TOMMY75410: 越來越沒梗，彥州加油好嗎97F 08/14 15:34
推 sxbear: 教主精闢98F 08/14 15:35
推 isagoo: 這篇文一出 房蟲直接被打臉打到頭轉了一圈99F 08/14 15:35
推 jerrylin: XD262F 08/14 19:14
推 encoreg57985: 推分析263F 08/14 19:15
→ a9564208: 很多人論點很有趣，住台灣不能投資美股?264F 08/14 19:20
推 ndilavril: 估計有一堆房仲看到你的文感到不爽XDD265F 08/14 19:20
→ a9564208: 很多人只在嘴等升息股市會死一片，講得好像房市不會出事一樣，我就等2008重演辣，看看央行敢不敢升息266F 08/14 19:21

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