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作者
標題 Re: [請益] 投資中古屋不會太老賣不掉嗎？
時間 Wed Sep 14 16:02:43 2022
作者
標題 Re: [請益] 投資中古屋不會太老賣不掉嗎？
時間 Wed Sep 14 16:02:43 2022
藉著標題來聊聊老公寓翻修以及選擇這檔事
老公寓常見的問題是當初的規劃及配置不佳
（三房二廳一衛、前陽台外推、後陽台過小）
及屋齡老舊產生的問題
（壁癌、漏水、電路水管毀損）
我們翻修投資客最基本在做的事就是改善屋況及換皮美化
毀損的管線重配管拉線、現代化的插座開關位置、瓦斯管拉後陽台、超耐磨地板或拋光地
磚等
確實基於成本考量跟售價，投資客很難去選擇多高級的材料，但是整間房屋大致上都是‘
新’的。
認真來說，除了買新房找設計師，或是家裡全翻修過的，否則一般人都是住或租在舊屋，
家裡較辛苦的可能從沒看過全新廚具或全新衛浴設備，所以全新的屋況本來就容易吸引人
，如同全新大樓一樣。
家裡較辛苦的可能從沒看過全新廚具或全新衛浴設備，所以全新的屋況本來就容易吸引人
，如同全新大樓一樣。
回到貧窮的主題，有網友說投資客在跟窮人搶房子，但我想說的是，如果沒有翻修客經手
，窮人的錢根本不夠頭期加全翻修的現金，再者，投資客看上的房子，一般人根本不敢買
。除了投資客誰會願意花接近一半的房價來整理房子。
，窮人的錢根本不夠頭期加全翻修的現金，再者，投資客看上的房子，一般人根本不敢買
。除了投資客誰會願意花接近一半的房價來整理房子。
2019年我賣一間陽明學區4樓三房，買方是一位租屋二十幾年的單親媽媽（三個成年小孩
），在仲介的努力壓價下成交370，簽約時對方都快哭了，貸款還能送到7成還75成。現在
的翻修四樓已經準備挑戰550成交價了….
），在仲介的努力壓價下成交370，簽約時對方都快哭了，貸款還能送到7成還75成。現在
的翻修四樓已經準備挑戰550成交價了….
這兩年舊屋主的貪心（5樓從200內一路買到250）加上全翻修成本提高（60變80～100），
翻修客能收的案件變少了，雖然說低總價的需求量永遠比新屋還大（窮人永遠是最多），
但是在銀行管控短期買賣成數的影響下，現在高雄買一間5樓翻修公寓的頭期要接近150萬
（我5樓成交到460），買方真的非常辛苦。
翻修客能收的案件變少了，雖然說低總價的需求量永遠比新屋還大（窮人永遠是最多），
但是在銀行管控短期買賣成數的影響下，現在高雄買一間5樓翻修公寓的頭期要接近150萬
（我5樓成交到460），買方真的非常辛苦。
只能說，翻修客是必要之惡，少了我們，很多底層民眾沒機會住到全新屋況的房子。
PS. 很多老投資客20年前就做到現在，房價過度迅速上漲其實是增加了收物件的難度與成
本，我個人也希望平緩一些，殺雞取卵對長久性不是好事。
--
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※ 同主題文章:
09-12 22:17
09-13 18:54
Re: [請益] 投資中古屋不會太老賣不掉嗎？
09-14 16:02
10-03 21:45
推 : 在商言商 聽起來還ok 要美化就算了吧
錢也要賺 美名也要得 大可不必
真的窮的是直接躺平 能買都不是真的窮1F 09/14 16:05
錢也要賺 美名也要得 大可不必
真的窮的是直接躺平 能買都不是真的窮1F 09/14 16:05
推 : 翻新都是扎扎實實的現金在消耗 小資族沒有人幫你翻新頭期款存到什麼時候4F 09/14 16:07
推 : 這讓我想起廖老大的影片 他說他去大漢橋下撿駕訓班淘汰車回來整理 ㄧ台賺個幾萬塊不錯賺
但不需要自己捧說 沒有我窮人根本沒有車開6F 09/14 16:09
但不需要自己捧說 沒有我窮人根本沒有車開6F 09/14 16:09
→ : 翻修就是再剝一層皮，沒必要說得這麼偉大9F 09/14 16:10
→ : 不用這樣子自捧吧......10F 09/14 16:10
→ : 投資客翻修的品質如何大家都心知肚明11F 09/14 16:13
推 : 推熱心分享12F 09/14 16:13
推 : 問題在於翻修現在至少也要100萬起跳 都需要現金
一般窮人是沒有這麼多現金好翻修的
其實最討厭的是中產 中產自己會算投資產翻修的錢
投資客翻修的錢 然後出一個投客1毛都賺不到甚至還賠錢的價格，因為他覺得自己還有很多選擇 結果被QE打趴XDD13F 09/14 16:20
一般窮人是沒有這麼多現金好翻修的
其實最討厭的是中產 中產自己會算投資產翻修的錢
投資客翻修的錢 然後出一個投客1毛都賺不到甚至還賠錢的價格，因為他覺得自己還有很多選擇 結果被QE打趴XDD13F 09/14 16:20
噓 : 翻修根本不需要那麼多錢18F 09/14 16:23
→ : 翻修現在3房基本你全室地磚衛浴水電木工 基本都要8019F 09/14 16:24
推 : 樓主翻的是很完整的那種 全新屋況
我其實不懂為什麼會有一堆隨便漆漆鋪鋪就丟出來的房子
這樣自住客還是不敢買阿 到底賣給誰20F 09/14 16:25
我其實不懂為什麼會有一堆隨便漆漆鋪鋪就丟出來的房子
這樣自住客還是不敢買阿 到底賣給誰20F 09/14 16:25
→ : 破百現在已經很普遍了
像我都還會裝冷氣 4台日立下去就快20萬
比較低價的 三洋 四台下去也要12、3萬23F 09/14 16:25
像我都還會裝冷氣 4台日立下去就快20萬
比較低價的 三洋 四台下去也要12、3萬23F 09/14 16:25
→ : 一間三房 光窗戶大門全翻的話就不少錢了吧 15 20萬之類的26F 09/14 16:27
→ : 對 鋁門窗現在也很貴 你中古要喚然一新 一定全部換掉如果又換凸窗，光3房的鋁門窗部份就破20萬27F 09/14 16:28
推 : Hi lb大, 後陽台過小的案子你會怎麼規劃?29F 09/14 16:29
→ : 所以我就不懂亂翻的到底是..也不會煥然一新 就是粗枝濫造30F 09/14 16:29
→ : 然後會有一種不知道到底是窮人還是中產的人 他視而無31F 09/14 16:29
→ : 我是看狀況 選擇打低女兒牆營造通透感
採光很差的就會考慮打牆吃一點室內空間32F 09/14 16:29
採光很差的就會考慮打牆吃一點室內空間32F 09/14 16:29
→ : 不用擔心 現在起漲點 全力進場多34F 09/14 16:30
→ : 有過後陽台0.5坪的, 不處理後陽台很難使用35F 09/14 16:30
→ : 睹 好像裝這些是理所當然不用錢的 用實價登錄給你出價36F 09/14 16:30
→ : 不知 lb大過去的經驗還有甚麼做法? 交流一下 :)
至於一樓你就不用屌他了, 以他的程度是無法理解
翻修轉賣其實對一些現金不夠的自住客是有多麼的需要37F 09/14 16:30
至於一樓你就不用屌他了, 以他的程度是無法理解
翻修轉賣其實對一些現金不夠的自住客是有多麼的需要37F 09/14 16:30
→ : 我最近賣的一間是把前陽台外推部分再疊回來，不然後陽台真的太小，如果真的不行就往室內推吧40F 09/14 16:34
→ : 要改格局太傷本了吧...42F 09/14 16:36
推 : 看來大家做法都差不多 :)
如果只是一面牆還好
格局大改的 通常都是自住有自己的想法才會這樣做 XD43F 09/14 16:36
如果只是一面牆還好
格局大改的 通常都是自住有自己的想法才會這樣做 XD43F 09/14 16:36
→ : 改一面牆又是個5萬10萬了46F 09/14 16:37
→ : 不改 後陽台小布拉基 反而影響賣價 機會成本問題
至於鐵窗和冷氣, 也是有些選擇就不裝不換 只留管線
那種通常就是為了壓低一個房價區間 所以不做
因為房子弄得新新的 鐵窗有沒有換 或是冷氣有沒裝好
其實對自住來說, 反而是其次\
所以翻新時也得抓個賣價區間 是不是符合買得起的價位47F 09/14 16:38
至於鐵窗和冷氣, 也是有些選擇就不裝不換 只留管線
那種通常就是為了壓低一個房價區間 所以不做
因為房子弄得新新的 鐵窗有沒有換 或是冷氣有沒裝好
其實對自住來說, 反而是其次\
所以翻新時也得抓個賣價區間 是不是符合買得起的價位47F 09/14 16:38
推 : 通常大改是透天 不過我也有遇到過營造底的跟我買同一棟大樓 我3個月裝修完成 他到現在一年了還沒完工 因為陽台又切 又要新增衛浴什麼的 又遇到缺工53F 09/14 16:41
→ : 1年還沒完工... 遇到裝潢蟑螂吧 = =56F 09/14 16:43
→ : 就算壓低價...要看起來新 我覺得浴室跟廚房總要翻吧57F 09/14 16:43
→ : 但是大樓有一種不改很為難 就是3房只有1衛的58F 09/14 16:44
→ : 但市面上也不少浴室廚房保留舊樣的 這種也看不懂為什麼..59F 09/14 16:44
→ : 不是 他案場太多 根本無法調度
衛浴花錢啊 瓷磚+全套換新 最少8萬起跳
不更新衛浴廚房是老一輩的投客 他們以前就是房子清空油漆一下就開賣了 現在好一點 還會給你貼塑膠地板XDD60F 09/14 16:44
衛浴花錢啊 瓷磚+全套換新 最少8萬起跳
不更新衛浴廚房是老一輩的投客 他們以前就是房子清空油漆一下就開賣了 現在好一點 還會給你貼塑膠地板XDD60F 09/14 16:44
→ : 就是這樣...然後我很懷疑這樣搞 賣相很差 真的會有人買?..64F 09/14 16:48
→ : 然後老房有很多排風管線是做假的 我買了好幾間都這樣變成你要一路洗孔打到外面 還要包管什麼的 多花很多錢他們錢花很少 開價也比較低 有時候反而跑得很快
窮人不在意。反而錢花得多 開價高就一堆人雞雞歪歪XDD65F 09/14 16:48
窮人不在意。反而錢花得多 開價高就一堆人雞雞歪歪XDD65F 09/14 16:48
→ : 有點懂 老投客的習慣...加塑膠地板 更進化還有整體衛浴..開價低就是硬道理...
三房1衛常有衛浴在正中間無窗 都不知道有沒有排去管道間69F 09/14 16:51
三房1衛常有衛浴在正中間無窗 都不知道有沒有排去管道間69F 09/14 16:51
推 : 我覺得翻修客存在的價值就是，讓沒有現金的窮人能夠住屋況好的房子，投資客的存在快速消弭市場的套利空間，讓市場有效率化，只有腦子不好的人才每天計較別人賺多少錢72F 09/14 16:57
→ : 賣翻修價值阿。翻修燒錢燒腦費時間的。不是每個人都能做76F 09/14 17:02
推 : 在商言商 賺錢就賺錢 沒什麼問題，賺錢應該的。又要賺錢 又要演大善人，真的很多餘。瞎掰 擦脂抹粉 比廖老大還不如
廖老大還不會說沒有我 窮人就沒車開
這樣看起來 C大的搶住宅論還比較坦率不討厭77F 09/14 17:04
廖老大還不會說沒有我 窮人就沒車開
這樣看起來 C大的搶住宅論還比較坦率不討厭77F 09/14 17:04
→ : 這篇哪隻眼睛有看到 翻新賣人是做善事?
少了翻新客, 確實很多底層民眾沒法自行裝修 這是事實
阿是有人把這個事實往自己臉上貼金逆? 沒有啊 就你在講81F 09/14 17:10
少了翻新客, 確實很多底層民眾沒法自行裝修 這是事實
阿是有人把這個事實往自己臉上貼金逆? 沒有啊 就你在講81F 09/14 17:10
推 : 生命自然會找到出路 翻修投資客沒有那麼重要 自以爲84F 09/14 17:15
推 : 翻新賣人的確有產值，也算功德啦...就像品牌電腦幫不懂電腦的人打包組好賣你一樣。如果有良心賺報酬我覺得是善事。85F 09/14 17:16
→ : 腦袋打結? 到底是誰自以為? 要先有人這樣自己覺得做
善事 你的邏輯才成立懂嗎?
就沒翻新客自稱在做善事 就你整天在抹翔
不過也不意外拉, 下戽哥邏輯異於常人88F 09/14 17:18
善事 你的邏輯才成立懂嗎?
就沒翻新客自稱在做善事 就你整天在抹翔
不過也不意外拉, 下戽哥邏輯異於常人88F 09/14 17:18
推 : 又要開槓囉？92F 09/14 17:19
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/1haLqAmh.jpg)
推 : 老屋自己拉皮的人很多吧 這句話的確蠻怪的 自己拉還可以做自己要的型式 只是勞心勞力就是95F 09/14 17:22
→ : 老屋拉皮很多，但更多人只有頭期款，我沒覺得自己在做善事，只是想強調下面的人其實沒那麼多選擇97F 09/14 17:36
→ : 而且很多根本是被房東趕出來 也沒有幾個月時間裝修99F 09/14 17:37
推 : B大講得這個 如果不拆廁所天花板根本不知道
而且一般人看房不會把廁所天花板打開
所以看房要有最壞打算 排風都是假的的心理準備774F 09/14 22:37
而且一般人看房不會把廁所天花板打開
所以看房要有最壞打算 排風都是假的的心理準備774F 09/14 22:37
噓 : 說得好像做功德 結果去比比翻前翻後 根本當盤子777F 09/14 22:40
→ : 看過很多投客的，都是假整理假裝潢778F 09/14 22:50
→ : 鄉民大概不清楚，裝修業界利潤基本抓2成，我80萬能做的內容，你們找外面的至少要120起跳喔779F 09/14 22:59
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