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作者
標題 Re: [請益] 買預售屋轉約和青安問題
時間 Fri Oct 27 00:11:22 2023
作者
標題 Re: [請益] 買預售屋轉約和青安問題
時間 Fri Oct 27 00:11:22 2023
※ 引述《ssssssaa (不是"我想我很愛你"啦)》之銘言：
: 想請問各位
: 我最近看上一個桃園兩房網站開價大約是800萬左右
: 因為地點離女友工作地還ok, 我們就試著談看看
: 又因為是預售屋轉約（明年第二季交屋），我也確認了賣方是今年以前就買的，所以技?
: 上沒問題
: 但當我聯絡房仲談我會以青安貸款買房時
: 房仲卻告知我要準備250萬到300萬左右的自備款
: 理由如下
: 1.暫收款15萬（對保時，含契稅.代書.印花...的費用）
: 2.頭期款260萬
: 3.貸款485萬
: 4.尾款32萬（交屋前才需要給建商付款）
: 5.仲介費總價2％
: 房仲告訴我貸款方面不論要不要用青安方案總價800萬都只能貸485萬
: 理由是銀行只會認定當初賣方跟建商談的價格當總價
: 我感覺不太合理就進一步追問房仲
: 房仲才告知賣方當初的總價才610萬左右
: 現在我要買這個房就是
: 付他講的這些錢然後把約轉成我的
: 撇開對方可能只付了100萬左右想賺回300萬
: 也就是200萬價差這件事
: 我想請教的是 : 我真的只能照房仲說的去貸485萬而已嗎？
: 我總覺得800萬總價要準備300萬頭期款現金不太合理
: 請教各位是否有類似的經驗可以參考？
: 有300萬頭期款我都能買1200萬左右的房子了...
一個一個回答
1.暫收款一定要，你不管跟建商買還是轉約還是中古屋都要
2.頭期款260萬，610x0.2=122，122-32=90
代表賣方底價610+（260-90）=780
3.尾款32萬是交屋款，610X5%=30.5
4.仲介費2%這個本來就有
現在的問題是
1.賣方底價到底是多少，不太可能是780，沒人會這樣開價
2.離交屋還有多久，賣方到底繳了多少工程款
至於能不能鑑到轉約價
前面有人分享去台銀鑑到轉約價
我覺得你可以去請益那個版友
不過，就算能鑑到轉約價
前面換約的差價你還是要先墊，等到建商過戶給你，對保撥款後，多出來的差額你才能動用
於是給你幾個建議
1.再殺一點價格下來
2.去請益一下台銀認轉約價的版友
3.如果要買先去借一筆現金，如果可以認換約價+快交屋，等於就是週轉一下
最後很多人說不如買1200萬的
拜託，1200萬的你就是要拿240萬頭期款揹貸960萬
這間800萬，就算一開始自備比較多，都可以在之後轉貸，讓頭期款降低
還有講不如跟建商買的
這間轉約會加這麼多，他還會去看
大概率就是已經完銷，其他新案更貴
要不然他不知道找建商噢？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.50.133 (臺灣)
※ 作者: junior020486 2023-10-27 00:11:22
※ 文章代碼(AID): #1bEe-i9N (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698336684.A.257.html
推 : 轉約價要能證明金流，所以私下給現金的應該沒辦法1F 10/27 00:19
→ : 他首購一定是開履保，哪敢私底下給現金XD2F 10/27 00:20
推 : 好奇問2的底價怎麼算的，認真不知道想問3F 10/27 00:33
推 : 公式計算，頭期款不一定是要扣掉尾款，
有可能是要自備25%4F 10/27 01:06
有可能是要自備25%4F 10/27 01:06
→ : 260-122=138=賣方要賺的.交屋款是之後的事跟自備款無關6F 10/27 01:06
推 : 又或者說，第一手付的100萬左右不一定是20%，
15%也是90幾萬=100萬左右。7F 10/27 01:08
15%也是90幾萬=100萬左右。7F 10/27 01:08
→ : 260頭旗+15暫收給建商+16仲介費=291自備款才對
仲介的自備款是你們這次換約應該要準備的自備款
並不是你交屋時的自備款 交屋款生不生的出來不關他事所以你準備的，到明年還要再加上32 = 323萬9F 10/27 01:09
仲介的自備款是你們這次換約應該要準備的自備款
並不是你交屋時的自備款 交屋款生不生的出來不關他事所以你準備的，到明年還要再加上32 = 323萬9F 10/27 01:09
推 : 不過下面他有補充合約價610
610-485-32=93，
所以買方應該是已付了15%、尾款5%。
轉約自備款=已付款+賣方要賺的價差
260=93+X, X=167
賣方扣掉45%跟仲介費，差不多賺100萬，
其他多付的都是政府跟房仲拿走了。13F 10/27 01:13
610-485-32=93，
所以買方應該是已付了15%、尾款5%。
轉約自備款=已付款+賣方要賺的價差
260=93+X, X=167
賣方扣掉45%跟仲介費，差不多賺100萬，
其他多付的都是政府跟房仲拿走了。13F 10/27 01:13
→ : 對~ bustin的算法才是賣家要賺的170左右
原po到交屋時的總自備323萬要注意一下
307萬才對20F 10/27 01:23
原po到交屋時的總自備323萬要注意一下
307萬才對20F 10/27 01:23
推 : 事實上換約如果要+100萬以上的
交屋後房價大多會跳+200萬起跳了
頭過身就過
幻想人家交屋成屋會賣便宜的
只能說真的太單純太可愛了23F 10/27 02:13
交屋後房價大多會跳+200萬起跳了
頭過身就過
幻想人家交屋成屋會賣便宜的
只能說真的太單純太可愛了23F 10/27 02:13
推 : 那篇推文有些人都在亂給意見，看了頭很大28F 10/27 02:52
推 : 如果不想讓房蟲賺就去跟建商買1200萬的預售啊
原po心裡最大的坎就是讓房蟲賺這麼多超不爽29F 10/27 03:00
原po心裡最大的坎就是讓房蟲賺這麼多超不爽29F 10/27 03:00
推 : 這篇講的很好啊 都有回答到31F 10/27 07:11
推 : 建議再多存一點 ，有感覺疑慮或不爽快就不要買32F 10/27 08:04
→ : 跟建商買大部分也是給地主賺，那些炒地皮很多都是地方派系33F 10/27 08:12
推 : 請問一下台銀的那篇是那篇，謝謝。35F 10/27 08:28
推 : 好奇真的可貸轉約價的話...建商的代書跟銀行怎麼設定跟撥款36F 10/27 08:36
推 : 鑑價就好了，我猜個人條件夠好就行38F 10/27 08:41
推 : 轉約之所以有市場 就當下建商開更高 不然誰不想直接買39F 10/27 09:19
推 : 房仲這邊代書實登部份是否備註讓渡費用XXX比較沒問題?後面對保再看可否有銀行可以用轉約價鑑之類的
有沒有用轉約價貸8成的大大出來分享一下~酷40F 10/27 09:56
有沒有用轉約價貸8成的大大出來分享一下~酷40F 10/27 09:56
→ : 我就用轉約貸8成，轉約價還超出第一手價非常非常多，跟建商對保一起辦可能比較容易，要有完整合約跟單據43F 10/27 10:32
推 : 樓上m大建商有配公股嗎～請問年限45F 10/27 11:06
推 : 推樓上分享!!46F 10/27 11:15
→ : 建商找的官股民營都有，談過都可以，30年，40的話我就不知道了47F 10/27 11:38
推 : 建商土銀青安 換約價8成很順利49F 10/27 13:54
推 : 謝謝各位 貸換約價的資訊 很實用50F 10/27 14:00
推 : 先跟建商的銀行問過可以貸換約價再買，我的國泰銀就不行51F 10/27 14:13
推 : 這篇中肯，800兩房因為賭氣不買真的很奇怪52F 10/27 18:42
推 : 我也轉約價貸8.5成40年青安搭築巢！53F 10/27 22:40
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