※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-12-18 23:14:12
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 整理過的中古屋維持問題
時間 Sun Dec 17 16:42:37 2023
如題~
最近想買人生中第一間房 位在高雄前金市區
看到一間50年四樓的中古老公寓
但投資客整理得太漂亮 讓我也是有點怕怕的
https://imgur.com/kGpScTs
![[圖]](https://imgur.disp.cc/Bi/kGpScTs.jpg)
![[圖]](https://imgur.disp.cc/Bi/sutY6rp.jpg)
https://imgur.com/WuIJPlK
![[圖]](https://i.imgur.com/J2cGcJfh.jpg)
![[圖]](https://i.imgur.com/WuIJPlKh.jpg)
細看的話也是會有點裂痕 但不知道是不是油漆的關係…
https://imgur.com/BZxTNaC
![[圖]](https://imgur.disp.cc/Bi/BZxTNaC.jpg)
https://imgur.com/Abm6nqA
https://imgur.com/4F5Kp0N
![[圖]](https://i.imgur.com/Abm6nqAh.jpg)
![[圖]](https://i.imgur.com/4F5Kp0Nh.jpg)
因為看隔壁50年水泥原樣很擔心雖然外觀都弄得很漂亮了
但我不懂房子老化的速度
這種整理過的房子有顧的話，可以撐幾年還能維持不錯的樣子呢?
另外請問開價498，仲介說案子底價460是話術嗎XD
我想開420去談，但感覺應該會被拉到450…
https://imgur.com/7TWACrL
![[圖]](https://i.imgur.com/7TWACrLh.jpg)
實登沒錯的話，案主是今年278買的
有專業整理該賺給人家賺我也是覺得合理
只要自己不要太盤就好… 大家有什麼建議嗎?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.124.175 (臺灣)
※ 作者: Chdolodocha 2023-12-17 16:42:37
※ 文章代碼(AID): #1bVhI1VD (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702802561.A.7CD.html
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 16:45:01
3.4樓都是前一年10月170左右買，然後今年2月有280的交易
會不會其實今年2月的也是投資客要洗實價的成本…
--
推 : 買278拿到手成本至少285上下了1F 12/17 16:51
→ : 裝潢100成本385
→ : 賣掉要仲介費加上去成本來到400
→ : 420根本不會賣，因為投資客沒利潤了，所以我覺得仲介沒
→ : 騙你應該要450以上才有機會，除非很久都沒賣掉
→ : 裝潢100成本385
→ : 賣掉要仲介費加上去成本來到400
→ : 420根本不會賣，因為投資客沒利潤了，所以我覺得仲介沒
→ : 騙你應該要450以上才有機會，除非很久都沒賣掉
推 : 現在裝修很貴... 他那278加翻修下去成本應該破4006F 12/17 16:54
推 : 這個銀行會讓你貸多少？還是你不用貸？7F 12/17 16:59
這個還沒問題 我需要貸啦~ 但有固定收入應該還行→ : 你這如果是個合理價格的好物件，這一po出來不是立馬被攔8F 12/17 17:11
→ : 胡了嗎
→ : 胡了嗎
推 : 銀行估價可能比較低喔 你要預備多點現金以防萬一10F 12/17 17:13
好的 感謝提醒推 : 現在裝潢很貴,但投資客不是都有自己的人,不會便宜嗎?11F 12/17 17:20
推 : 應該還要扣掉房地合一的稅金吧?這樣算比較準
推 : 應該還要扣掉房地合一的稅金吧?這樣算比較準
推 : 這個裝潢+頂樓的拉皮 大概就快150萬了13F 12/17 17:25
→ : 那感覺價位還可以 那可維持多久呢?14F 12/17 17:31
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 17:33:43噓 : 買了就是盤子講真的，這個故事有三個角色，你 屋主 政15F 12/17 17:32
→ : 府 ，首先政府賺走70萬房地合一稅，屋主賺走他想賺的部
→ : 分，然後一個故事裡面你不曉得誰是盤子的時候，那個盤
→ : 子就是你
→ : 府 ，首先政府賺走70萬房地合一稅，屋主賺走他想賺的部
→ : 分，然後一個故事裡面你不曉得誰是盤子的時候，那個盤
→ : 子就是你
推 : 這間整理應該不會超過50萬19F 12/17 17:33
推 : 看錯還有頂樓，就算加了頂樓，應該也不會超過80
推 : 不過你算上他的仲介費，還有房地合一稅跟發票，成本
→ : 有可能壓在400以內，不過搞的要死賺20萬，比打工的還
→ : 不如，正常投資客不會賣
→ : 唯一的可能性就是他不是買278
忘了說 投資客是三四樓一起買一起做 可能再便宜一點吧推 : 看錯還有頂樓，就算加了頂樓，應該也不會超過80
推 : 不過你算上他的仲介費，還有房地合一稅跟發票，成本
→ : 有可能壓在400以內，不過搞的要死賺20萬，比打工的還
→ : 不如，正常投資客不會賣
→ : 唯一的可能性就是他不是買278
3.4樓都是前一年10月170左右買，然後今年2月有280的交易
會不會其實今年2月的也是投資客要洗實價的成本…
推 : 應該開維修孔 看一下樑柱25F 12/17 17:58
推 : 沒有壁紙跟釘木板的話我覺得沒什麼問題，重新上漆就可26F 12/17 18:04
→ : 以這麼漂亮代表本身屋況也不錯
→ : 不過這個有釘天花板，有維修孔可以看的話看一下會比較
→ : 放心
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 18:11:07→ : 以這麼漂亮代表本身屋況也不錯
→ : 不過這個有釘天花板，有維修孔可以看的話看一下會比較
→ : 放心
推 : 同意樓上30F 12/17 18:19
推 : 會穿鐵衣+頂樓重做代表爛的差不多了 可是還不錯 有重做可31F 12/17 18:21
→ : 以在撐個10年但是鋼筋部分有沒有處理？ 利潤不高的部分你
→ : 也要注意水路管線有沒有更新
→ : 以在撐個10年但是鋼筋部分有沒有處理？ 利潤不高的部分你
→ : 也要注意水路管線有沒有更新
推 : 你可以買一間類似的 然後自己裝潢 應該會比較貴 但放心34F 12/17 18:26
推 : 高雄不會是c大的物件吧XDDDDDD35F 12/17 18:53
推 : 現在裝潢費用真的貴，如果有現金壓力，買這種裝潢好的中36F 12/17 19:05
→ : 古屋物件等於用房貸買房加裝潢
→ : 古屋物件等於用房貸買房加裝潢
推 : c大XD 求ceca開示38F 12/17 19:06
推 : 你買原始屋況的中古屋，自己外面找裝潢也是一個風險，裝39F 12/17 19:07
→ : 潢費用肯定更高
→ : 潢費用肯定更高
推 : 未滿一年 銀行好像是認上次的交易金額?41F 12/17 19:47
推 : 銀行估價42F 12/17 19:49
推 : 50年中古屋敢買也蠻強的。鋼筋水泥年限好像是60年？43F 12/17 19:53
房仲說是經濟估值歸零不是壽命推 : 基本上有穿鐵衣 至少漏水的部分應該解決的44F 12/17 19:55
→ : 就只剩結構部分跟室內管線需要處理了XDD
→ : 就只剩結構部分跟室內管線需要處理了XDD
噓 : 短期交易 銀行只會放278的八成46F 12/17 20:00
原來有這條 感謝提醒 那我也不行了…推 : 這間我印象中591好像看過，不太確定了！但是如果是47F 12/17 20:06
→ : 我看過的那間，那Po網在賣已經一段時間了！
→ : 我看過的那間，那Po網在賣已經一段時間了！
推 : 公共區域可以看這棟房子的老化狀況.49F 12/17 20:18
感謝c大→ : 其他方面通常翻了就翻了,她翻跟你翻都一樣.50F 12/17 20:18
→ : 至於他買多少她要賣多少,投資客是很精準的.
→ : 你不用猜了,價格到他就賣價格不到他就不賣.
原來是這樣…一翻兩瞪眼也不是壞事→ : 至於他買多少她要賣多少,投資客是很精準的.
→ : 你不用猜了,價格到他就賣價格不到他就不賣.
推 : 銀行鑑價應該是一年內實登的八折，你要準備很多現金53F 12/17 20:30
推 : 不過頂樓沒有搭鐵皮是不是有點風險54F 12/17 20:38
推 : 這間加上房地合一稅45% 投資客到底剩多少利潤55F 12/17 20:43
→ : 印象中,銀行可以拍照裝潢拉高貸款,但未滿1年又會拉低貸款56F 12/17 21:48
※ 編輯: Chdolodocha (1.200.124.175 臺灣), 12/17/2023 22:10:56推 : 房仲說老屋跟老酒一樣越陳越香？57F 12/17 23:18
推 : 短期交易只是銀行內規 每間銀行不一定都適用278 真的有58F 12/17 23:23
→ : 興趣可以多問幾間 斡旋壓房貸成數但書試試
→ : 興趣可以多問幾間 斡旋壓房貸成數但書試試
推 : 他這樣洗 170短期洗到270 搞不好銀行還只認170咧 畢竟也60F 12/17 23:47
→ : 才1年 但現在有新青安 搞不好能強力過件 不過還是現金有
→ : 個300萬比較好 蠻賭的
→ : 才1年 但現在有新青安 搞不好能強力過件 不過還是現金有
→ : 個300萬比較好 蠻賭的
推 : 只怕銀行鑑價275萬而已63F 12/18 01:42
推 : 投客裝湟的用料不可能好，也不會爛到1,2年就馬上壞但住了64F 12/18 01:46
→ : 就是賭，人家電線有沒有拉維修孔在哪接手的很難知道，水
→ : 太深不如買未整理的
→ : 就是賭，人家電線有沒有拉維修孔在哪接手的很難知道，水
→ : 太深不如買未整理的
推 : 這陽台絕對有鬼，從新貼磁磚+天花板，超多錢67F 12/18 09:32
推 : 很少看到有人陽台做天花板，應該是已經爛到鋼筋都出來了
→ : 一個病懨懨的人，穿再漂亮的衣服還是馬上去見死神
推 : 很少看到有人陽台做天花板，應該是已經爛到鋼筋都出來了
→ : 一個病懨懨的人，穿再漂亮的衣服還是馬上去見死神
→ : 整理外表，裡面不見得會整理（水電）70F 12/18 10:05
推 : 鋼筋外露不是有個材質可以修補嗎?(忘了叫什麼) 還是那個71F 12/18 10:37
→ : 維修比釘木板貴很多?
→ : 維修比釘木板貴很多?
→ : 樓上提到的是某厲害的水泥 真的好用 我也忘記名字73F 12/18 12:12
推 : 50年公寓只有天龍國的能買吧74F 12/18 12:24
→ : 環氧樹脂75F 12/18 12:38
→ : 好恐怖 我放棄好了76F 12/18 20:18
→ : 感謝以上的大家
→ : 感謝以上的大家
推 : 最近有看到個投資客半年前買750的頂加 裝潢但沒重拉線 最78F 12/18 22:15
→ : 近剛 近900賣掉
→ : 近剛 近900賣掉
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