※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-06-25 14:57:28
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作者 標題 Re: [閒聊] 台灣房市泡泡破之前大概有的警訊
時間 Tue Jun 25 03:56:48 2024
※ 引述《bruen (等明天上班雨就會停了)》之銘言：
: 反正現在低利也騎虎難下了啦
: 但是怎麼可能台灣永遠低利，是能撐多久
: 正常的央行終究還是要升息
: 不然通膨繼續下去 扛得住？
: 大家都有感吧 真實情況就是物價一直起飛阿
: 如果到房貸利率2.5
: 可能一些槓桿開太大的就要撐不住了
: 我猜房市最後一個泡泡就算政府再補貼這些會撐不住的人利息
: 後面大概就會一瀉千里了
: 台灣泡泡不是不會破 就是等時間而已
: 沒看過什麼國家空屋率又高
: 房價又這個扯蛋高的
: 等撐不住的都釋放到市場
: 供給量衝上去 應該也差不多了
2.5也不會爆.
3以上才會明顯的壓力.
並且必須持續一段時間,而不是上了三半年又下來.
而且壓力也不代表會爆,大概就低迷吧,應該會比2022還要低迷,有機會像2016.
但你要複製2000年那個,3%也太難了,4~5%看看.
而你真的要泡沫,你要靠利率升到4~5%...恩....
你告訴我一個情況,央行會在大家沒有全台發大財,錢淹腳目的情況下把利率升到4~5%?
大概只剩下台幣要垮了緊急狂升息去救外匯.
因此你單要靠利率去壓倒房價壓到泡沫,很難很難.
因為台灣是小而開放經濟體,利率會更優先在乎於外匯和貿易進出口的需求上.
你沒發現,美國升息台灣跟,美國降息台灣跟,但是都跟一半甚至不到一半嗎?
為啥台灣升降息幅度那麼低?
阿不就跟台灣的體質有關.
又加上台灣很有錢,所以不像韓幣那樣壓力很大甚至韓國動不動就會瀕臨破產.
因此有家底在,就更穩的一批.
因此你還是放棄期待房價因為利率而複製2000年的崩盤比較好.
台灣未來會崩盤就兩種可能.
1.產業轉型陣痛期.
例如哪一天,半導體發展開始進入邊際效應化.例如甚麼達到物理學的極限大小甚麼鬼的.
或是被中國追上然後削價競爭把市場打爛,像家電/電動車那樣.
或是被中國追上然後削價競爭把市場打爛,像家電/電動車那樣.
而台灣在從半導體在轉型到下一個主力產業當中的過渡期.
產生的大幅全面低潮...
就像1990 2000那種局面.
你說有沒有像今天的中國...恩...今天中國是內部大整頓,但她的產業並沒有要除舊布新.
(台灣198x 199x 2000這三階段的主力產業都不一樣,你可以自己回去爬)
反正就是利入半導體產業已經衰退了,利潤被大幅競爭侵蝕變很差.
台灣也許找到出路也許要搞甚麼時光穿梭機還是甚麼鬼的.
但在半導體企業倒閉和大量外移,然後甚麼時光穿梭機產業蓬勃發展的過渡期.
就可能產生一個經濟上的大幅低潮...大量失業人口和大量企業倒閉和資金大幅通縮.
這樣房價可能會複製1990 2000的泡沫.
複製的理由和原因也完全相同.....
2.房價衝過頭之後泡沫.
這就類似中國不動產的狀況...
例如你台北漲到誇張的1000w/p...中南部700w/p
那種你這輩子從來沒想過的神奇數字.
也就是在某一次大漲的時候,整個市場失控,政府的所有手段都無法阻止價格無止盡狂飆.
全民瘋炒房,所有人都有房價只漲不跌的信念.
全民瘋炒房,所有人都有房價只漲不跌的信念.
然後衝上去後,你一棟大樓要兩三億,但出租租金四五萬一個月.
價格衝到一個極限後開始市場進入冷靜期,所有人都恢復邏輯的回來看這個局面.
然後深刻的思考,買不如租的道理...
之後就會進入不動產非常嚴重的流動性停滯,以及開始有很多債務違約產生.
因為瘋狂的時候對市場產出大量的熱錢,這些熱錢被濫用.
濫用之後一方面不動產一停滯,熱錢供給停滯,而熱錢濫用產生的生產效力極差.
外加可能有很多掏空倒閉洗錢幹嘛的因為沒有繼續製造熱錢而浮出水面成為黑洞.
所以就會延伸出越來越多的債務違約.
而在一個內需市場最重要的印鈔機不動產印鈔能力失靈後.
就開啟了債務連鎖爆炸,開始公司惡性倒閉,跳票,掏空,倒債幹嘛的.
之後就會有大量的房子落入不良債或是法拍.
但也因為價格太誇張以及大家口袋緊縮沒錢買.
所以就...泡沫了.
以上兩種大概就是未來房價要泡沫可能的原因.
以台灣這個經濟體狀況最高機率會發生的.
而本質上也很簡單.
一個就是你的經濟支撐垮掉,拉垮了不動產.
另一個就是不動產衝過頭,經濟支撐跟不上,所以過頭後的泡沫化.
本質其實很簡單的...
單純看台灣這種環境,怎樣會產生這個現象而已.
至於其他整天喊泡沫的理由.
你應該當笑話聽聽就好...XD
甚麼房價翻三倍漲太多要泡沫...??
泡沫是看漲多少決定的嗎?
泡沫是看價格多少和他的支撐是否撐得住.
而支撐最好的量化數據是甚麼?是不是租金?
阿你房價和租金的關係沒有瓦解,你是整天在喊甚麼泡沫拉.
另外明年降息年.
美國降息台灣就會跟著降,當然降息幅度和速度會慢美國很多.
信不信由你.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ 作者: ceca 2024-06-25 03:56:48
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※ 同主題文章:
06-25 03:11 ■ [閒聊] 台灣房市泡泡破之前大概有的警訊
● 06-25 03:56 ■ Re: [閒聊] 台灣房市泡泡破之前大概有的警訊
06-25 09:25 ■ Re: [閒聊] 台灣房市泡泡破之前大概有的警訊
推 : 算頭推嗎?1F 06/25 04:05
推 : 請教C大 小弟2025年1月預售交屋 目前買850 市場約1100
→ : 因為薪水扛房貸有點硬 想要交屋後轉增貸 請問有啥該注
→ : 意的呢? 上次您有教過 但小弟資質愚鈍 方便白話點指導嗎
→ : 祝C大事事順心
推 : 請教C大 小弟2025年1月預售交屋 目前買850 市場約1100
→ : 因為薪水扛房貸有點硬 想要交屋後轉增貸 請問有啥該注
→ : 意的呢? 上次您有教過 但小弟資質愚鈍 方便白話點指導嗎
→ : 祝C大事事順心
交屋後一段時間才能轉增貸.
所以你還是要承擔一段時間過渡期.
當然你真的逼急了還是可以開二胎的.
但是沒事不要把自己逼得那麼急.
開二胎會對之後一段時間內的貸款信用有一些殺傷力.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/25/2024 04:29:06
推 : 如果真的發生泡沫化 把資產都換成美金是好選擇嗎？6F 06/25 04:46
你假想一下現在如果你在中國該怎麼辦就好.
中國類似比較輕微的泡沫狀態.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/25/2024 04:54:21
推 : 我信C大7F 06/25 05:40
推 : 話說橋頭46到底誰買的...怎能那麼狂8F 06/25 05:41
推 : 魯空打不過最近加入了 感謝c大給信心9F 06/25 06:31
推 : 請問 c大未來市2應該5起跳了?10F 06/25 06:52
推 : 說的不錯。但是從事半導體相關的人畢竟不是多數。許多非11F 06/25 06:52
→ : 高薪的人硬要買房套利，會是未爆彈。自住可能捏得住
→ : 高薪的人硬要買房套利，會是未爆彈。自住可能捏得住
推 : 最後一段是重點13F 06/25 07:11
推 : 推14F 06/25 07:19
推 : 是啊 應該準備要降息了15F 06/25 07:19
推 : 純以租金價格比來看，台北、新北甚至竹北、台中水湳16F 06/25 07:24
→ : 的新屋都不到2%，可能都只有1%出頭了，不知西卡大怎
→ : 麼看這個比率到多少算過熱，以您的舉例大概是0.2%(月
→ : 租金5萬房價3億)，應該不用到這麼誇張，房價就會下跌
→ : 了吧！
→ : 的新屋都不到2%，可能都只有1%出頭了，不知西卡大怎
→ : 麼看這個比率到多少算過熱，以您的舉例大概是0.2%(月
→ : 租金5萬房價3億)，應該不用到這麼誇張，房價就會下跌
→ : 了吧！
→ : 我還以為現在差不多到極限了，原來一坪要上億才是極限（21F 06/25 07:41
→ : 筆記）
→ : 筆記）
推 : 橋頭45也是很多人一輩子沒看過的神奇數字23F 06/25 07:46
→ : 還是還有更神奇的在後面？
→ : 還是還有更神奇的在後面？
推 : 警訊看股價，股市大跌持續走低，升息也行，不過我看央25F 06/25 07:48
→ : 行不敢啦
→ : 行不敢啦
推 : 極限？不要信用管制至少還50%上漲空間27F 06/25 07:50
推 : 橋頭現在普遍都45了 下個月實價登錄出來應該會有接近5028F 06/25 08:05
推 : 看台灣升息的尿性，不知道會跟著降多少利率29F 06/25 08:06
推 : 看到西卡先推再說30F 06/25 08:09
推 : 對岸打過來說不定機會還比較大31F 06/25 08:12
推 : 台灣央行就是管理浮動匯率，升降息都是看匯率走勢，32F 06/25 08:14
→ : 根本不用在那邊猜，何況CPI數字又沒多高
→ : 根本不用在那邊猜，何況CPI數字又沒多高
推 : 不可能 絕對不可能 半導體那麼慘股市一定先崩34F 06/25 08:30
推 : 台商解禁+降息，躍躍欲試了35F 06/25 08:31
推 : 真的會降息嗎 救救本債蛙 呱呱36F 06/25 08:33
推 : 美國降息要看降多少，如果從5.25%降到2.5%，感覺美37F 06/25 08:37
→ : 債20正二會爽屎
→ : 債20正二會爽屎
推 : 美債正2扣血太兇了 美債要槓桿用美債20質押再買20就好39F 06/25 08:38
→ : 感覺拜爺爺，如果FED9月不降息，以色列繼續不停戰40F 06/25 08:38
→ : ，拜爺爺這次要輸我川了
→ : ，拜爺爺這次要輸我川了
→ : 不然一直平盤 美債正2會一直扣血42F 06/25 08:38
→ : 現在中部以北買新房租金投報率只有1%吧，投資是不是買中古43F 06/25 08:38
→ : 屋更好？
→ : 屋更好？
→ : 只是我覺得美債20，在降息一開始在進去好像也還有45F 06/25 08:39
→ : 肉，現在進去接受套著配4%
推 : 可是萬一美國降息循環降得不多，美債20就囧了
→ : 肉，現在進去接受套著配4%
推 : 可是萬一美國降息循環降得不多，美債20就囧了
推 : 投報比多少也願意追，這是要問投資客啊48F 06/25 08:42
→ : 放銀行1.75，買房子1趴投報也願意追，那當然還是繼續漲
→ : 放銀行1.75，買房子1趴投報也願意追，那當然還是繼續漲
→ : 半導體只剩AI在撐了，等AI走上消費性電子、車用的老路，又50F 06/25 08:44
→ : 找不到下一個爆發需求，到時候再跑吧
→ : 找不到下一個爆發需求，到時候再跑吧
推 : AI真的gg，美債20就很香，債蛙馬上滿血復活52F 06/25 08:45
→ : 沒人會把錢放銀行吧，隨便買個美元定存、ETF都超過4%53F 06/25 08:46
推 : 推～54F 06/25 09:02
推 : 信西卡得永生 買就對了 泡沫什麼都是虎扯55F 06/25 09:08
推 : 推56F 06/25 09:19
推 : 菜雞一問 房價支撐不是收入嗎 怎麼會是租金 感覺倒果為因？57F 06/25 09:22
→ : 其實就是一堆人把通膨造成的房價上漲 解讀成暴衝性漲價58F 06/25 09:25
→ : 但通膨造成的漲價 根本就是正常現象 他拿以前房價來比
→ : 就覺得是暴衝性上漲 然後整天喊說衝那麼快 泡沫要破了
→ : 但通膨造成的漲價 根本就是正常現象 他拿以前房價來比
→ : 就覺得是暴衝性上漲 然後整天喊說衝那麼快 泡沫要破了
推 : 都沒人質疑 雞排 便當 泡沫化61F 06/25 09:28
推 : 高雄一坪300萬，兩年內看到62F 06/25 09:32
推 : 拜神推63F 06/25 09:35
推 : 商業大樓就看租金R64F 06/25 09:45
租金跟甚麼都有關係.
包含地下經濟,業外收入,打兩份工,投資收益都有關係.
而薪資...你是用基本薪資還是他打兩份工你把他兩份工加上業外收入加上獎金全算?
還是他薪資50萬但是含獎金年終領100萬,你算她薪資50萬?
那你不覺得你只是一廂情願的要世界繞著你想要的狀況旋轉嗎?
所以這種末端市場數據最直接.
租金就直接反映目前住宅的競爭強度.
並且租金跟甚麼都有關,包含房價.
所以房價一直漲,其他不變,租金也會上升.
然後逼你省吃儉用把更多錢拿來付房租.
對,資本主義世界就是這麼惡劣又惡霸....
不然怪當年冷戰你沒去幫蘇俄幹贏萬惡資本主義.
因此看租金最直接,其他不要幻想和囉嗦.
而房價租金和持有成本資金成本關係是一個長效性的關聯性.
不過因為中短期的事件在中短期內的強度會遠高於這個關聯性.
因此例如當年瘋跟李嘉誠炒英國倫敦(本版都有人在問)
那是因為預期倫敦租金會大幅上漲.
所以資產價格先被炒作衝上去等租金.
不過後來英國脫歐等等事件讓整個局面被髮夾彎,一堆人包含台灣壽險都虧一屁股..哈哈.
哀,怎麼又講到這個故事了...哈哈.
而這個事件你就可以看到,中短期的效應會輾壓基本面的關聯性.
更不用說炒作如果失控,當年日本整個"東京區域"均價200w/p,最貴市中心的就1000w/p.
(換算台幣/坪喔....)
這也是失控.
失控你就不用思考甚麼影響了...
所有人瘋狂的追,無關乎任何其他的利多利空...直到市場終於冷靜為止.
失控你要多貴有多貴...
你根本無法想像價格會飆到哪裡去.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/25/2024 09:58:09
推 : 想加入債蛙的行列還來得及嗎？65F 06/25 09:53
推 : 加入美債時機點好像差不多了,不是9月就年底降息,市場都先跑66F 06/25 09:56
→ : 美債比較難的還是之後的出場時機,一旦降息力道不強被市場聞
→ : 出來,就要跑得比誰都快
→ : 美債比較難的還是之後的出場時機,一旦降息力道不強被市場聞
→ : 出來,就要跑得比誰都快
美債預期心態有影響.
但是主要還是利率影響為主.
所以你等到降息循環結束才跑.
大概也只是少賺個一些而已.
可以用一點利潤換取無腦不用思考的出場...XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 06/25/2024 09:59:18
推 : c大優質好文～推推推69F 06/25 10:00
推 : 主要是不知道降多少，5.25%降到4.25%，降四碼，然70F 06/25 10:01
→ : 後不降了，還是套屎
→ : 後不降了，還是套屎
推 : 我講的是長債20年以上,尤其是超過30年那種,中期10年左右的是72F 06/25 10:02
→ : 還好對啦
→ : 反正越長期的玩法就跟選擇權買方很像
→ : 還好對啦
→ : 反正越長期的玩法就跟選擇權買方很像
→ : 降4碼也不會套死阿...只是漲不多而已.75F 06/25 10:04
推 : 不過說實話，我蠻多同事真的買直債20年當資產配置76F 06/25 10:06
→ : 領息派的那群
→ : 領息派的那群
→ : 美國降息循環可能會有2年.78F 06/25 10:10
→ : 美債也有內鍵做空的機制...只要這兩年有甚麼金融產業災情.
→ : 會成為市場上最有鈔票抄底的存在.
→ : 這就是抽樂透的概念..
→ : 當然抽到的機率不高就是了.
→ : 因此配4.x%,如果質押再投入可以配到6%.
→ : 兩年後降息如果可以本金再翻個30%就好.
→ : 這樣加上質押再投入的效應,翻起來.
→ : 利潤還算滋潤.
→ : 單純就是還沒降息前會有無止境地被嘲笑的問題..XD
→ : 美債也有內鍵做空的機制...只要這兩年有甚麼金融產業災情.
→ : 會成為市場上最有鈔票抄底的存在.
→ : 這就是抽樂透的概念..
→ : 當然抽到的機率不高就是了.
→ : 因此配4.x%,如果質押再投入可以配到6%.
→ : 兩年後降息如果可以本金再翻個30%就好.
→ : 這樣加上質押再投入的效應,翻起來.
→ : 利潤還算滋潤.
→ : 單純就是還沒降息前會有無止境地被嘲笑的問題..XD
→ : 台灣人超級有錢的 還在幻想會泡沫88F 06/25 10:21
推 : 這篇文章正解，房價要跌，半導體要先死透，就會跌了89F 06/25 10:24
推 : 降四維持的話會套住 政策利率4.33 你長債現在都低於90F 06/25 10:27
→ : 這個數字了
→ : 過去10年大概多100bps 不算配息 你還會虧錢
→ : 十年期債券會trade在5％ 如果確定長期利率在4.33的話
→ : 這個數字了
→ : 過去10年大概多100bps 不算配息 你還會虧錢
→ : 十年期債券會trade在5％ 如果確定長期利率在4.33的話
推 : 降息循環2年嗎...經濟平穩時實質利率趨近GDP成長率,目前預估94F 06/25 10:28
→ : 未來一年通膨跟GDP都下調,但是短線上的服務業製造業PMI都成
→ : 長,可能先看一年在看有沒有第二年
→ : 未來一年通膨跟GDP都下調,但是短線上的服務業製造業PMI都成
→ : 長,可能先看一年在看有沒有第二年
推 : 只要中國突破先進製程的封鎖，GG必死無疑，中國的玩法97F 06/25 10:32
→ : 就是殺價殺到你阿媽都不認識你，可以去看看台塑四寶...
→ : 就是殺價殺到你阿媽都不認識你，可以去看看台塑四寶...
推 : 請問如果是美債直債如何質押呢？99F 06/25 10:35
→ : 中國機台都沒不到 不用擔心
→ : 中國機台都沒不到 不用擔心
推 : C卡大的文字富含深意，都要仔細並重看二、三遍才能了解一些101F 06/25 10:36
→ : 內容，果然是細節呀！謝謝西卡前輩。
→ : 內容，果然是細節呀！謝謝西卡前輩。
推 : 現在就是不知道美國的長期政策利率是多少，如果是4103F 06/25 10:39
→ : %，長債還是得繼續套
→ : %，長債還是得繼續套
推 : 加拿大七趴也沒爆，麻煩講之前先看看國外案例 不要鬼扯105F 06/25 10:42
→ : 我們不是一段式利率.不用7%,5%絕對爆.106F 06/25 10:45
推 : 要買債就用閒錢或定存的錢去做就好107F 06/25 10:45
推 : 笑屎 中國要突破半導體先進製程？ 哈哈哈哈哈哈108F 06/25 10:52
→ : 給阿共機台也做不出來啦 突破？ 哈哈哈哈哈
→ : 給阿共機台也做不出來啦 突破？ 哈哈哈哈哈
→ : 真的，我們是一起升降，量體很大@@110F 06/25 11:04
推 : 未來市二期要50了喔…我還記得隔壁板之前好像有人跟111F 06/25 11:04
→ : C大對賭今年楠梓不會40/P 不然要在美麗島站榨甘蔗
→ : C大對賭今年楠梓不會40/P 不然要在美麗島站榨甘蔗
推 : 給機台的話做的出來 因為duv 重複到5nm級 是目前最難113F 06/25 11:07
→ : 的
→ : 重點在良率數量而已
→ : 的
→ : 重點在良率數量而已
推 : 感謝房版土地公再度開示普渡眾生116F 06/25 11:09
推 : 泡沫快了 三體人要來了 剩不到400年117F 06/25 11:30
推 : 謝謝C大優質好文118F 06/25 11:50
推 : 推！119F 06/25 12:20
推 : 誰對賭@@120F 06/25 12:37
推 : 呱呱，來猜幾天填息121F 06/25 12:40
推 : 慢慢等 等到我都睡著了 慢慢等～122F 06/25 12:52
推 : 基本上股仔能撐能捏，跟房蟲整天無腦沒在管不一樣123F 06/25 13:05
推 : 房=蟲 QQ124F 06/25 13:08
推 : 債蛙已經放棄今年降息的希望改喊明年了喔XD125F 06/25 13:12
推 : 在這邊喊話Ceca回我站內信 謝謝XD126F 06/25 13:17
推 : 為啥戰爭不是其中一個泡沫的原因？127F 06/25 14:16
推 : 推128F 06/25 14:38
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