※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-08-25 08:54:08
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作者 標題 Re: [閒聊] 柯文哲：按照供需，台灣房價理論上要掉..
時間 Sat Aug 24 19:56:12 2024
呃 你的論述整個倒果為因了
並不是原物料漲，所以房價跟著漲
那是對通膨沒有一點概念的人在說的
正確的說法 他們是互為因果關係
通貨膨脹，本身的原因就是
當世界政府不斷印鈔票、市場游資過多
錢就會聚集到某幾樣特定的產品上
黃金、房地產、原物料等等
而當資金開始聚集在房地產，自然房地產的價格就會被拉升
舉最簡單的例子，你看看隔壁少年股神們股票一堆高歌離席的，他們下一步都做什麼？
沒錯，大概9成都去買房
所以當市場or你手上的錢變多了
錢最終都會流入房地產
這是千古不變的道理
接著有趣的來了
當房價不斷飆升，意義著市場上的案子不斷被賣掉，且一直創新高
接下來會發生什麼事？
「房子供不應求」
這幾年有在看屋的應該很有感
房價不斷上漲，想買的社區常常一案難求
或是好不容易出一間，一天不到就被秒殺
以前賣很久的鳥案，也都陸陸續續成交
各大仲介掛賣的案子越來越少，591能看到的案子也是寥寥可數
在這個節骨眼下，比你各位看更遠的就是建商了
所以你可以知道為何這段時間預售屋狂推？
阿就因為市場需求這麼旺盛啊！
而且你還買不到中古屋！
那我建商不趁現在多蓋幾個案子高價賣給你，那我還當什麼建商啊？
所以在建商+代銷的推波助瀾之下，就是一波房價高峰
然後再拉回來看通膨
通膨已推升了房價，房價上去帶動需求，因此建商又開始狂蓋案子
狂蓋的結果是什麼？
本來就漲上去的原物料，變得更稀缺，因此換成原物料又怒漲一波
所以原物料上漲-房價上漲-原物料上漲-房價上漲
這是雞生蛋、蛋生雞的原理
誰也離不開誰
疫情後世界通膨到現在
一棟大樓營造成本從一坪原本12-15萬
暴漲到現在25-30萬
台北市甚至一堆破35以上的
你覺得建商是笨蛋嗎？
如果沒有人買單，他會願意接受這幅度的漲價來蓋？
不可能嘛…
所以房價從來都不是因為居住人口多才漲
都是看市場整體資金面
市場游資一多，房地產自然會上漲
不然你跟我說一堆重劃區跟鬼城一樣
也沒什麼人住啊
但這波都硬生生漲了3-4成，在漲什麼意思的？
就是資金過剩的結果啊
政府現在能做的，而且正在做的
就是讓整個熱度冷卻下來
以免他們雞生蛋蛋生雞無止境的循環
雖然房價長期看還是向上的
但如果短時間往上暴衝，那當上漲力道力竭而衰時，那下波也會特別陡
而這之間就很容易產生金融及銀行的系統性風險
銀行的系統性風險在於
當你買一間1000萬的房子，自備200萬，貸款八百萬
銀行並不是真的拿800萬出來借你
而是他只需要有一個存款準備率（大約10%）
也就是他有80萬就能放款給你800萬
好聽一點就是存款準備率
難聽一點就是銀行可以「開十倍槓桿賺錢」
十倍槓桿賺錢時（房價大漲時期），當然很爽，1塊當10塊用
真的是賺翻（不然你以為銀行真的賺你那2%利息跟3-5000手續費？）
但如果房價大跌…那就糟糕…
大跌時期總會伴隨一堆違約
銀行承擔的風險也是10倍
只要違約一多，銀行是有可能週轉不靈應聲倒閉
這就是系統性的風險
而央行這段時間的作為
就是要努力避免這樣系統性的風險產生…
…
…
感覺好像扯遠了…
我想表達的，是炒作並非造成房價上漲的主因
只是這波通膨底下，必然會產生的過程
而我們身為買方
只需要睜大眼看哪些地方是炒作過頭
哪些地方是真的有其支撐面
其實很明顯的
剛好打到有點累了
這些議題就下次有機會再聊惹
來去打黑神話了QQ
謝謝大家
※ 引述《xa9277178 (楓曦)》之銘言：
: ※ 引述《MrTaxes (謝謝提醒)》之銘言：
: : https://youtu.be/FYhuBAklH4s?t=305
: : 柯文哲：
: : "我也覺得很奇怪 台灣人口明明在減少了 房子越蓋越多
: : 按照供需 理論上應該房價要掉 我這實在是奇怪
: : 我大概瞄了一下 台北市的房子真的太貴了..."
: : ====================================================================
: : 原來柯文哲對房價的觀念這麼簡單，純粹從供需法則來看。
: : 但怎麼沒有考慮到通貨膨脹、原物料上漲、土地稀缺等相關因素？
: : 他的論述也太簡單了吧....
: 因為你說的都不是問題
: 我們從政府給的數據來看 物價指數 還不超過3%
: 房價近幾年的成長 每年我看都超過10%
: 原物料上漲更是個假議題
: 如果今天吃草能長生不老
: 全世界便再也看不見草
: 如果大家都不買房子 房子沒人要蓋 原物料怎麼漲有差嗎?
: 因此原物料的漲幅 是因為全台灣狂蓋房子
: 不是因為原物料漲房子才漲 其實這是導因為果
: 更別說
: 只有聽人因為炒房賺錢 沒人因為賣原物料賺大錢
: 如果原物料真的好賺 去買賣原物料 不比買賣房子更好賺?
: 第三
: 從少子化的角度來看
: 個別土地都沒有「更加」稀缺的可能
: 你都沒人了 土地要怎麼稀缺呢?
: 很基本的邏輯
: 10個人吃一碗飯 和3個人吃一碗飯
: 怎麼可能3個人吃比10個人吃還餓
: 當然說到這裡 有人要說了
: 因為有1個人把飯拿走了自己吃 其他兩個人餓死 自然吃不飽
: 這就是炒作
: 就是炒房
: 所以什麼物價通膨 原物料 土地稀缺不重要
: 我同意房價一直在漲
: 但說一堆冠冕堂皇的原因也沒什麼意義
: 就是政府放任炒房 如此簡單而已
: 1個人把飯端走了
: 無論飯有多少 無論他根本吃不完
: 剩下的人都要餓死
: 這就是台灣房價的真相 如此簡單
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.234.233.85 (臺灣)
※ 作者: HSTim 2024-08-24 19:56:12
※ 文章代碼(AID): #1coSfUjO (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1724500574.A.B58.html
※ 編輯: HSTim (182.234.233.85 臺灣), 08/24/2024 20:02:04
身為一個鄉民洨建商，我只能說這代表的意義蠻多
但現在土地也暴漲到很多都蓋好也沒有利潤
這也是主因之一就是
--
推 : 推 終於看到一篇觀念清楚的1F 08/24 20:01
推 : 推大神2F 08/24 20:01
推 : 供需理論沒什麼錯，台北好的供給很少3F 08/24 20:02
推 : 簡單一點，就像游庭皓說的，是錢在買房，不是人4F 08/24 20:02
→ : 而且房子是集中在有錢人手上，尤其台北老公寓很多大家都5F 08/24 20:02
→ : 在等都市更新
→ : 在等都市更新
推 : 如果建商不是笨蛋，那開工數跟使用執照的反轉也表示7F 08/24 20:04
→ : 另一件事，至少不是數錢數到手受傷要休息。
有自信點，說出你的看法！→ : 另一件事，至少不是數錢數到手受傷要休息。
身為一個鄉民洨建商，我只能說這代表的意義蠻多
但現在土地也暴漲到很多都蓋好也沒有利潤
這也是主因之一就是
推 : 寫的蠻棒的 謝謝分享9F 08/24 20:06
推 : 推10F 08/24 20:10
※ 編輯: HSTim (182.234.233.85 臺灣), 08/24/2024 20:15:27推 : 帳面房價上漲=鈔票總量變多，11F 08/24 20:14
→ : 沒了，其他瞎扯的都是假的。
→ : 沒了，其他瞎扯的都是假的。
推 : 柯喔 不是很壞就是很笨 講些不著邊際的話催眠小草13F 08/24 20:22
推 : 有個點沒想通，準備率部分：銀行不是全額撥款給建商嗎14F 08/24 20:23
推 : 推15F 08/24 20:28
推 : 其實關鍵還是台灣爛老房太多了，新房供給量太少，16F 08/24 20:31
→ : 誤把沒辦法住的老房算進去供給當然會覺得供過於求
→ : 誤把沒辦法住的老房算進去供給當然會覺得供過於求
推 : 呵呵 到底是誰說供過於求，又笨又壞18F 08/24 20:32
推 : 推19F 08/24 20:34
→ : 有錢的人 他老房子 不缺錢他也不會賣 這才是關鍵20F 08/24 20:34
→ : 有錢人他拼命屯 供給就減少了
→ : 有錢人他拼命屯 供給就減少了
推 : 供過於求絕對不是假議題，慎選區域22F 08/24 20:35
推 : 那篇文章就直接跟他說了，是不是台灣人變有錢了？23F 08/24 20:36
→ : 你說台灣人變有錢，小草會森77喔 呵呵24F 08/24 20:37
推 : 政府才是大莊家，除了賣地，稅收也變高。25F 08/24 20:39
推 : 政府都灑幣，有沒有領過全民6000元？覺得是沒錢才灑26F 08/24 20:40
→ : 幣嗎？真的是有夠傻的，就是因為錢太多啊！
→ : 錢多股票又玩不贏法人內資大戶，那要放哪邊？
推 : 有人覺得自己買不起為何大家買得起炒得起來？有沒
→ : 有一種可能是自己反應慢愛看空一切又沒錢？
→ : 幣嗎？真的是有夠傻的，就是因為錢太多啊！
→ : 錢多股票又玩不贏法人內資大戶，那要放哪邊？
推 : 有人覺得自己買不起為何大家買得起炒得起來？有沒
→ : 有一種可能是自己反應慢愛看空一切又沒錢？
→ : 房屋漲到自己買不起 = 很不合理 = 政府炒房31F 08/24 20:47
→ : 從來不會覺得是自己能力太差
→ : 從來不會覺得是自己能力太差
噓 : 講了一堆廢話就是一直蓋房子所以越來越貴阿= =33F 08/24 21:05
→ : 還互為因果真的很好笑 誰因誰果你都搞不明白還發文 笑
→ : 還各國游資多 好幾個國家房價都跌爆了 多念點書好不好
→ : 這些國家都不知道印鈔票救房價 就你懂 你真聰明喔
→ : 還互為因果真的很好笑 誰因誰果你都搞不明白還發文 笑
→ : 還各國游資多 好幾個國家房價都跌爆了 多念點書好不好
→ : 這些國家都不知道印鈔票救房價 就你懂 你真聰明喔
推 : 推 基本面的觀念 但人口成長也是力道37F 08/24 21:10
推 : 推一個38F 08/24 21:17
推 : 推 清楚明瞭39F 08/24 21:31
推 : 推 上面噓廢話的可以自己回一篇打他臉40F 08/24 21:38
→ : 優質討論很棒
→ : 優質討論很棒
推 : 哪幾個國家跌爆了？42F 08/24 21:47
→ : 對岸，原因有一樣嗎
→ : 對岸，原因有一樣嗎
推 : 推44F 08/24 21:54
推 : 沒錯！早就跟魯空說過幣值是一直在下跌，黃金、房地產就是45F 08/24 21:56
→ : 持續向上，這樣還看不懂我也沒辦法了！
→ : 持續向上，這樣還看不懂我也沒辦法了！
推 : 按建商捐的政治獻金，執政黨不是不能讓房價正常下跌，是47F 08/24 21:56
→ : 不為，要打房很容易，但是要假打房，房價越打越高也很容
→ : 易
→ : 不為，要打房很容易，但是要假打房，房價越打越高也很容
→ : 易
推 : 抱歉，以為講到交叉就想到同榮罐頭是房版常識。50F 08/24 21:58
→ : 我也沒什麼專業，就認同他的講法罷了。
→ : 我也沒什麼專業，就認同他的講法罷了。
→ : 整天在房價房價的，就跟你說過用金價/房價比，比新台幣房52F 08/24 21:59
→ : 價還要準確…然後別談空屋率啦！老家那種倉庫三合院只要有
→ : 門牌地址的都算空屋，你可以回去住呀！前幾篇才一個高雄年
→ : 輕人不住老透天要住新大樓，魯空們好好想想為什麼吧！
→ : 執政黨打房，那為什麼不打便當價格？便當每天都要吃耶..為
→ : 什麼執政黨要打房，要不要順便連黃金也打一打，我還想買更
→ : 多的黃金耶
→ : 價還要準確…然後別談空屋率啦！老家那種倉庫三合院只要有
→ : 門牌地址的都算空屋，你可以回去住呀！前幾篇才一個高雄年
→ : 輕人不住老透天要住新大樓，魯空們好好想想為什麼吧！
→ : 執政黨打房，那為什麼不打便當價格？便當每天都要吃耶..為
→ : 什麼執政黨要打房，要不要順便連黃金也打一打，我還想買更
→ : 多的黃金耶
推 : 先推再看, 感謝大神解惑!59F 08/24 22:20
→ : 他經濟觀念不好 貨幣的供需造成貨幣下跌60F 08/24 22:23
→ : 用貨幣計價 別的東西看起來好像都漲了
→ : 用貨幣計價 別的東西看起來好像都漲了
推 : 黃金你台灣是全球儲備排第幾？還打黃金..62F 08/24 22:47
推 : 預售屋沒有到往推吧63F 08/24 22:53
→ : 房價狂飆有一部分也是飢餓行銷推上去的不是嗎
→ : 房價狂飆有一部分也是飢餓行銷推上去的不是嗎
推 : 柯文哲是跟小草說的65F 08/24 22:57
→ : 為啥存款準備率10%就代表銀行有80萬可以放貸800萬66F 08/24 23:12
→ : 存款準備率10%是代表銀行有80萬最多放貸72萬吧
→ : 存款準備率10%是代表銀行有80萬最多放貸72萬吧
→ : 你借完錢還不是又存在銀行 所以可以在借一次又一次68F 08/24 23:47
→ : 幫你總結。台灣房價會修正 但絕對不會跌69F 08/24 23:49
推 : 休閒打悟空，房版打魯空70F 08/25 02:22
推 : 這篇正解71F 08/25 02:52
→ : 阿北都在炒房了 結果信徒還在罵民進黨 @@72F 08/25 04:54
推 : 房板挺柯 ㄧ起買房73F 08/25 07:41
推 : 買房前殺個價很正常吧
推 : 買房前殺個價很正常吧
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(￣︶￣)ｂ bentw 說讚！
2樓 時間: 2024-08-25 20:22:27 (台灣)
→
08-25 20:22 TW
就是在變相打房啊... 大家認為的通膨.. 新房子買來的價格再加上20年的房貸利息.. 如果 扣掉交易稅增值稅類. 要接手的人願意認賠嗎?? 不願認賠的就是跟中國一樣 就算是八成好了 自備200萬.借了600萬.買了800萬的房子 本來想1000萬賣掉.賺個200萬 結果沒人買... 再加上付不出來的房貸本金+利息...
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