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市場粗分三種買方.

1.鋼性需求..

也就是需求上使用,買了就一直用.

2.持有投資持有者.

包含置產,中期長期投資,包租公.

也就是一樣買了會一直持有,但是它的目的是不動產的商業價值,無論增值還是收租.

3.非持有投資者.

短期或是極短期.

包含紅單或預售屋,左手來右手去.

房子買了就轉手.

也就是他不持有,或是持有時間極短,他只是近來把錢洗大就離開.



這樣你應該就很清楚.

政府真的要打的是誰.


政府要打的一直都是三.

因為三會擾亂市場.

最嚴重的事件就是美國2008,以及台灣2016.
(2000年和以前的那種是惡性崩潰)


三有甚麼問題.

三最主要就是它會造成市場很大的雜訊和混亂.

熱的時候一堆人蜂擁搶買.

造成市場突然有假象的龐大需求....

冷的時候狂拋,造成市場有龐大的拋售潮.

所以熱的時候容易讓..例如建商瘋狂槓桿搶推案,仲介店狂開.

而轉冷後,你就看到一堆甚麼兩年前三年前價格在賣,尤其預售屋過不了戶那種.

然後買盤無論1,2,3全都縮手..

所以建商突然所有房子都賣不掉,仲介店狂倒閉.

因此3會在時間內造成市場惡性的震盪..甚至造成很多金融上的不良債問題.


因為...三的人只是極短時間過水,他不持有...所以她的買是假買.

並且,會讓所有人討厭.

無論鋼性買盤,中長期持有者,還是建商....
(投機性建商可能會喜歡,但大多數建商不喜歡,這會讓他的長期經營很不穩定+曝險
 大型建商他的資金調動緩慢,開發和搶土地也比較慎重.
 你這樣雜訊那麼龐大,他動作會跟不上)
(另外對地方影響力很大的建商也討厭,他們會讓他的連續炒作控制失控)

更不用說,第三種會引起政府的打壓.

就像我前年底到去年上半年不是一直在講,政府一定打壓...不然會失控.
(自己去翻文章)

政府打壓下來,大家都沒好果子吃.

就像現在,躺平到每天閒閒一直買東西...XD

拿著大賣場推車去管理室拿包裹,然後拆個包裹要拆半個小時到一個小時.顆顆..
(家裡要有個賣場推車很好用..皇苑的後期建案,我記得他在地下室都有提共推車.)


但是當然,對我而言.

我123者都是..哈哈.....

當可以洗一手的時候,我也是會額外弄錢去洗一手..

賺錢麻...可以賺就賺,時間點對時機對,你管他甚麼手段.


不過整體而言市場結構還是.

建商產生不動產供給,然後這些不動產落入1和2的手中.

這是整個市場主要的結構.

3只是偶爾在建商供給進入1和2手中的過程中,插進來一下..
(或是中古屋賣家的房子進入1和2的手中當中,3插花一下)

但市場最後的平衡還是1和2.

因此有沒有3...

不影響市場的購買力.

不會因為沒有這些短期極短期,市場購買力就下降.


至於說漲價.

除了台北,漲價都是建商主導.

而建商主導價格..走勢..看地價.

地價通常就是建商彼此去炒作.


或是經濟很差金融很低迷,金主沒錢挪給建商,所以建商也會沒錢買土地.


但本質上,不動產價格還是主看土地.

只要建商持續有錢,你管他是用騙的還是賣器官賣來的.

他有錢買土地炒地皮.

那就是雞犬升天...過一段時間,連40年地上權都會因此被拉到漲價.

管你甚麼有沒有人買房子,管你甚麼少子化還是甚麼挖貴.

地價漲就是全部時間到都要漲.

就是這麼無理,就是這麼鴨霸.

而地價又是一個商業性市場..商業導向的買賣佔八成以上.

剛性需求去搶土地的比例實際上低低的.

因此他自然會有炒作,操盤,控盤.

而1和2的買家,可以讓建商很容易的評估.

他的錢要怎樣分配,要去炒哪邊的地皮.

但是當3的出現.就會讓市場混亂.

因為他可能一窩蜂去買預售屋,造成這區超熱的錯覺.

然後引發一些中小型建商fomo.進而亂搶土地..

大建商就會很為難,因為那個地方或是那個地價,他計算下是沒有那個價值的.

但你們3搶成一團,那要不要跟..

更不用說有時候瘋狂的時候,你大型建商尤其上市那種,你不跟,那你怎樣打響旗號炒股?

但是跟上去...

然後市場轉弱,所有的3都在拋,甚至有人用三年前還賠錢的價格拋.
(因此拋的價格會很賤....甚至壓到1~3年新成屋)

然後引發區域性恐慌.

那你用高於評估價格的錢買的土地,就準備被套在那邊.

最典型就是當年的淡海..

一堆建商在那邊吃了一個大虧.

當然啦,近年大建商的操盤更穩重,很多風不會亂跟.

但無論怎樣,建商會對市場太多3感覺到厭煩.


尤其,這些三並不佔持有.

所以一開始買的時候你建商賣掉的房子是假象.

賣掉之後這些三轉頭就拋到市場,跟你建商一起競爭賣出.

所以例如這一區你是個在地大建商,你在控盤.

這區有100戶,一開始爽爽賣給3有50戶...其他1+2買走20戶.

你以為你大銷7成?

喔不,你還是賣掉20戶..XD

因為那些3買的50戶會直接拋在市場.

並且都比你後面剩下的30戶便宜.

因此你這30戶要賣掉,你要等這50戶都被1+2買走.

才輪到你這30戶賣.

因此你依然只銷售調20戶,你還有80戶要賣的感覺...哈哈哈.


所以那些說甚麼預售屋轉讓紅單轉讓的投資客如果都沒了.

建商的房子就沒人買,市場就死掉了.

都是外行人笨蛋在想的..XD

它們同時又買又賣,怎麼會是市場終端的"買盤"端.

他買了又立刻拋出來賣.

市場本來100戶在賣,有50個3的買了又賣..

那市場有幾戶在賣?

是不是還是100戶...

董狀況嗎..XD

外加這種瘋狂買風狂賣.

外行小建商可能會被迷惑,槓桿開下去衝了.

但是大建商反而可能會保守,因為他很清楚後面這些3如果轉冷會亂拋的問題.

所以它們反而會更謹慎...

拉價也會比較慢....



因此知道為啥當時,美術館新案都推到6x.白天鵝餘屋還在給你賣38~42.

他會怕阿.白天鵝初期買的還可以轉單阿...

沒看我白天鵝26近來28就跑了..XD

更不用說,建商賣38~42的時候,市場轉單還有34~35可以買.

建商也被扯後腿不敢拉多少價格.


另外,大量案件有時候過戶後,也會有一些拋售潮.

這個理由我講過.

雖然這個拋售會比預售交屋前夕拋售穩定很多價格也硬很多.

但是很多人是臨時找不穩定的人頭去過戶.

或是動用了高成本的資金來過戶.

所以她還是要拋.只是他比預售屋轉讓的硬氣許多,所以價格硬很多.

但還是會有一定的賣壓.

當初我興富發的預售屋這樣賣,也是成屋後過一年才價格比較好.

那一次我買了17間..XD

從紅單到預售屋一路賣到成屋.
(最可憐的就是賣掉一間賺一台機車的錢,當時候的機車基本款125....
 這我在本版抱怨過..
 當然...我沒在賠錢賣的...顆顆)

發生甚麼事情,一路看過來的...XD

整個3的各種存在,該體驗的都體驗過了..顆顆.
(也包含中古屋的3的存在...例如大漲波初期,我一定擴大槓桿多吃個幾間下來轉賣.
 但你看我現在就是躺平,槓桿維持在一個舒服的位置....




目前政府就是想把3打趴.

從房地合一本來3年就可以降到20%改成5年.

從紅單禁止轉讓到預售屋禁止轉讓.



但是打趴有點硬的手段不斷的誤傷到其他人.
(2023那一波意外地連續第二次大漲,應該搞的阿龍很緊張...沒壓下來就失控了
 所以連續出擊,甚至不惜朔及既往...)

所以大家才期待看阿龍打算怎麼辦.

九月是一個關鍵.

因為政策推出通常滿一年會檢討(除非中間發生惡性反映或是黑天鵝事件)

九月滿一年...阿龍理論上會檢討它的lesson.

當然如果阿龍九月還是甚麼都不動.

我講過我就開始轉向包租特化..XD

開始玩弄租金+加碼把我們海關買到爆炸.
(618的海關爆滿居然滿到七月多...你們是多會買阿,機車嘞)


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