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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-07-11 14:18:36
看板 home-sale
作者 yokann (我怕練太壯)
標題 [新聞] 買房、買入市值型ETF...哪個績效好？他
時間 Thu Jul 10 02:26:32 2025


買房、買入市值型ETF...哪個績效好？他用AI試算結果驚人：差距近2倍

連結：https://house.udn.com/house/story/123589/8860073
買房、買入市值型ETF...哪個績效好？他用AI試算結果驚人：差距近2倍 | 房產新訊 | udn房地產
[圖]
買房跟租屋投資ETF，何者賺的較多呢？一名網友針對此問題，用ChatGPT計算30年後兩組的淨資產，發現兩者差距接近兩倍，此文一出引發網友熱議。 ...

 

內文：買房跟租屋投資ETF，何者賺的較多呢？一名網友針對此問題，用ChatGPT計算30年後兩組
的淨資產，發現兩者差距接近兩倍，此文一出引發網友熱議。

一名網友在PTT發文，針對買房投資和租屋投資ETF的問題，他用ChatGPT計算兩者的報酬
，初始資金都是200萬，買房組買1000萬的房子，貸款800萬，房價年成長5%，並買大盤

ETF，每年年報酬10%增長，租房組第一年25萬，每年租金成長2%，對比30年後兩組的報酬

。

從數據中能夠得知，買房組30年後的淨資產為7211萬元；而租屋組則是4837萬元，兩者差
距非常大，且租屋組的所有操作，買房組在增貸後也能做同樣的事。

此文一出，不少網友提到更多買房的好處，「買房組還可以買來租人，再自己跟別人租套
房，價差再投入」、「其實就算五年後不增貸，以兩個同等收入的人來說，買房派就是會
比租房派的多出原本要用來租房用的資金(可以視為房子給的利息)，這筆資金一樣可以投
入大盤或是再買一間出租去複利」、「買房會贏，前提別買炒過頭的地方」、「房貸年限
放大會更誇張」。


但也有網友提出不同意見，「如果台北市有低於1000那弄到能住人大概多花100萬本金」
、「出租不親力親為報酬率其實會被吃掉20%左右」、「 買房的現金流一定更吃緊不太可
能不增貸有多餘啦，寬限過後幾乎是吃租屋兩倍現金流」、「為什麼買房組還要限定一定
要買台北市特定區域」、「不是在算同等收入的人嗎？租房的拿3萬投資大盤+3萬租房，
買房的可以3萬房貸+3萬大盤」。


心得：低利五倍槓桿加上租屋每月自帶扣血Debuff,差距很大啦.
除非提高居住成本及限貸成數,不然兩個根本沒啥好比.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.43.114.11 (臺灣)
※ 作者: yokann 2025-07-10 02:26:32
※ 文章代碼(AID): #1eRhHQpq (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752085594.A.CF4.html
推 RaiGend0519: 利息怎樣都被租金屌打1F 07/10 03:01
推 jinso7410: 5%怎麼來的 怎麼可能這麼爽2F 07/10 06:20
噓 LTpeacecraft: 趕快去買 就假設正確好了 那以後是繼續贏還是回歸3F 07/10 06:51
→ LTpeacecraft: 均數
噓 LTpeacecraft: 隨便買千萬 三十年三千萬保底
推 gusser: 炒房炒30年才7000萬？我認為應該至少1-2億才合理6F 07/10 06:56
→ gusser: 股票也是 無腦正二也是絕對破億
→ toto123: 股票一定要比較好賺  他風險高8F 07/10 07:04
→ toto123: 0050 一年變一半 2022年 才沒多久的時候
推 HisVol: 主要差距就在於槓桿倍率，普通人投資的限制條件是槓桿，房10F 07/10 08:06
→ HisVol: 子是唯一可以低門檻開5倍槓桿的
→ HisVol: 期貨當然可以自製5倍甚至更高的槓桿，但一方面撐不過-30%~
→ HisVol: -50%的回檔，另一方面也享受不到現貨的配息
推 HisVol: 當然也可以說是房子的PL/MDD比較高，所以適合長期開槓桿持
→ HisVol: 有
推 jinso7410: 不動產bug真的很多16F 07/10 08:26
→ jinso7410: 主要真的是開槓，而且全額可以無限五倍
→ jinso7410: 或是你低於行情買，一年後實價增貸出來
→ jinso7410: 這樣不只5倍
→ jinso7410: 太多了 真的沒仔細研究不知道其中的眉角
推 loloool: 不是為了買房才貸款，而是為了貸款才買房21F 07/10 08:29
推 Moon0: 房子開5倍槓桿不會斷頭 比較適合一般人操作22F 07/10 08:40
推 jinso7410: 不動產很多變化題，一般喊空只會用基本題來比股市23F 07/10 08:42
噓 TargaryenWay: 北七喔 這是建立在股市 房市未來30年都漲的前提算出24F 07/10 08:55
→ TargaryenWay: 來 弱智 啊如果來個奇怪的事件？
→ yasea2004: 股票比起30年前沒漲的想法是弱智無誤26F 07/10 09:01
→ toto123: 增貸買股票 不用還本金利息喔?XD 一切都是建立在你要穩定27F 07/10 09:05
→ toto123: 工作
→ toto123: 版上交一些騷操作 你不知道哪個人背後經濟能力怎樣
→ toto123: 然後以後房市會怎樣變化 也很難說 反正就都買
→ toto123: 5~10年買房子 增值賣 是因為以前都穩賺的
推 GGinler: 買房>增貸>ETF低點歐印32F 07/10 09:11
→ toto123: 對前提是你要知道何謂低點  平常沒事借錢 我蠻佩服的33F 07/10 09:12
→ duriel3313: 還在五倍? "現在"別說能不能貸八成,現在增貸受限原貸34F 07/10 09:12
→ duriel3313: 金額,漲價部分極難重新鑑價,轉貸也很難又受限他行水位
→ duriel3313: 以前可能可以,都已經受限一年了,都還活在過去榮光?
→ duriel3313: 全額買1000,即使貸800出來,也不5倍而是1.8..
→ duriel3313: 還是有什麼眉角現在還可以用的 希望不吝分享
推 GX90160SS: 全額買1000貸800「現金」出來後還是五倍槓桿哦39F 07/10 09:26
推 xcc54154: 2009年100萬買台北市房子跟TQQQ  一個已經能全款買下大40F 07/10 09:26
→ xcc54154: 安區 一個還在老破小
→ GX90160SS: 1.8倍的情況是你用1000萬貸到1800萬的物件42F 07/10 09:26
推 quiet93: 都是五倍，你知道差別是哪裡嗎XD43F 07/10 09:28
推 xcc54154: 買tqqq報酬率屌打買房44F 07/10 09:28
→ quiet93: 差別是一個你用存款信貸搞到200萬就能買45F 07/10 09:28
→ quiet93: 一個是你要搞到1000萬才能買XD
→ quiet93: 資金行情，玩的人越多越瘋才越會漲
推 quiet93: 然後玩的人想靠租金賺錢的多，還是想靠增值賺錢的多？
→ quiet93: 存股如果股價沒創新高，有存股的意義嗎
推 s26492755: 漲價部分不會難鑑價啊 我才剛問完 送三家50F 07/10 09:32
→ s26492755: 成數有七成有七成半的 但因為我是新北市套房 還真的拿
→ s26492755: 不到八成
→ duriel3313: 槓桿倍數公式(倍)：交易總價值 ÷ 自有資金,沒有要吵53F 07/10 09:34
噓 cdcardabc: 房版多軍的世界沒有風險啦54F 07/10 09:34
→ duriel3313: 但是這是有公式的,就是1.8倍啊= =55F 07/10 09:34
→ s26492755: 其實也不用什麼騷操作 文章常寫都沒在看…56F 07/10 09:34
→ s26492755: 我是回你貸款的部分
推 quiet93: 沒有風險啦，反正遲早會漲，所以套著繳房貸會怎樣嗎XD58F 07/10 09:35
→ duriel3313: 請問漲價部分是掛1+掛4 還是掛4加額,這狀況不同59F 07/10 09:36
→ s26492755: 兩家已過 一家無聲卡 一家還在跑60F 07/10 09:36
→ quiet93: 反正利息部分租客會幫忙繳，自己只要繳本金就好61F 07/10 09:36
→ s26492755: 都有 因為我一次跑六間 剛好有兩間1+4 四間純462F 07/10 09:37
推 jinso7410: 變化題真的很多，如果搭配指數期貨的話 刺激了63F 07/10 09:37
→ jinso7410: 同一筆錢可以無腦指數和不動產
→ jinso7410: 尼瑪這樣幾倍我真的不會算
推 s26492755: 然後那個無聲卡的我最無言 其實我一開始沒問他 是我去66F 07/10 09:38
→ s26492755: 他們家申請基金的財力證明 自己請纓要上戰場 我沒問就
→ s26492755: 是我覺得他們家不會做 結果現在好歹死活要說一下吧
→ jinso7410: 然後目前yt喊空真的很初階69F 07/10 09:38
→ quiet93: 算一堆投資幹嘛，要不要連幣一起算，根本都是假設70F 07/10 09:39
→ jinso7410: 人生到底有幾年一直讓你浪費時間待在初階71F 07/10 09:39
→ s26492755: 為什麼要糾結在幾倍啦 能賺錢比糾結在公式好72F 07/10 09:39
→ quiet93: 後照鏡那麼強的話，結論都會是買幣啦73F 07/10 09:39
→ quiet93: 不動產跟股票有幣漲的多？！
推 GX90160SS: https://i.imgur.com/VE5pUlR.jpeg75F 07/10 09:40
→ GX90160SS: https://i.imgur.com/T4V0jCG.jpeg
[圖]
 
[圖]
→ s26492755: yt 有的有料有的就蹭流量 要自己分辨77F 07/10 09:40
推 quiet93: 用200萬持有1000萬，就是5倍，沒那麼複雜啦78F 07/10 09:41
→ quiet93: 投資這種東西，各有所好，到底有什麼好爭長短？！！
推 s26492755: 每次老婆拿來問我的時候 我都問他你有沒有確定一下人家80F 07/10 09:42
→ s26492755: 的資訊來源 能不能講的具體一點 譬如他們是誰們 大家是
→ s26492755: 那個大那個家 不然大哥李大嘴 管家屠嬌嬌 隨便講一下就
→ s26492755: 拿來當資料
→ quiet93: 還用過去資料跑一堆外來假設，那怎麼不把幣一起跑84F 07/10 09:43
→ quiet93: 根本沒必要
→ s26492755: 投資工具都沒問題啦 有問題的是人 能賺錢最重要 現在大86F 07/10 09:43
→ s26492755: 概是卡在 真的看到一些小白不懂房地產怎麼利用
→ s26492755: 然後 我不喜歡爭長短 因為我是長的！
推 flexin: 1000全額買 增貸800 這叫1.8倍喔 你房子是被炸掉了?89F 07/10 09:45
→ quiet93: 他們不是不懂，是對未來的看法不同90F 07/10 09:45
→ quiet93: 任何投資都是看增值啊，只有少數包租公是靠租金啦
推 s26492755: 3313大大還有要問的嗎 不然要睡回籠覺了92F 07/10 09:45
→ quiet93: 這裡10個裡面，也大概1-2個靠租金而已93F 07/10 09:46
→ s26492755: 不 亂算租金投報 然後誤會掛1槓桿就是不懂94F 07/10 09:46
→ quiet93: 然後靠租金的，其實也是搞增值才能玩，本利和收回本金的95F 07/10 09:47
→ quiet93: 速度其實沒有那麼快
→ s26492755: 有點像是我對烹飪不懂 但跑去跟廚師炒烹飪方式或烹調97F 07/10 09:47
→ s26492755: 手法一樣
→ s26492755: 我又要講那句話了 處男教人做愛 這句話現在會刺到人
→ s26492755:  太可怕
→ s26492755: 昨天有人問我問題 我看他說的是2022的我自己的舊文 我
→ s26492755: 才驚覺 那時候就在說 你們遇到問題會請教有經驗的 然
→ s26492755: 後房地產幾百幾千萬的在那邊問不懂的
→ s26492755: 三年過去 只是換了一批ID
→ jerrylin: 房價固定每年成長5%  執政的會先被幹爆105F 07/10 09:50
→ jerrylin: 這種增速薪水一定追不上房價
→ duriel3313: 就是1.8倍啊 這也能爭= =  用AI還可以算出9倍咧107F 07/10 09:51
→ duriel3313: https://cdn.imgpile.com/f/8p9bZHh_xl.JPG
[圖]
推 s26492755: 我想到了 就像之前吵著小孩能不能進異性廁所 當時有一109F 07/10 09:52
→ s26492755: 個人說 為什麼不叫他在門口等就好 我回他 你叫兩歲小
→ s26492755: 孩在門口等 危險也不現實 他才說 喔 其實他沒有小孩
→ s26492755: 那些跟你算的 自身未必是有足夠的房地產實務經驗
→ s26492755: 這跟看多看空無關了 因為你不懂如何利用房地產的特性
→ s26492755:  是你的問題 不是工具有問題
→ s26492755: 水能載舟也能煮粥
推 quiet93: 你拿1000萬買1000萬的房子，然後拿出800萬，等於用200萬116F 07/10 09:55
→ quiet93: 持有1000萬的房子，所以這部分就是5倍
→ jerrylin: 人民如果沒幹爆執政黨  那應該是蠻犯賤的118F 07/10 09:55
推 GX90160SS: 我可以說你貼的那張圖是錯的 問題很可能就是你問的方119F 07/10 09:55
→ GX90160SS: 式有問題 GIGO
→ quiet93: 你拿出來的800萬，就不在公式裡了啦121F 07/10 09:56
→ duriel3313: 不等於啊 盲點在於你用1000萬,假設銀行佛心,借你2000122F 07/10 09:56
→ quiet93: 誰知道你800萬又拿去幹嘛，不是嗎123F 07/10 09:56
→ duriel3313: 用你的算法就變成槓桿無限倍,實際上是3倍124F 07/10 09:56
→ duriel3313: 借出來的錢是"不能"拿去扣除原始本金的
→ quiet93: 哪那麼多奇怪數字的假設？！126F 07/10 09:57
推 GX90160SS: 反正五倍是對的 等你想通或是找到其他人跟你一樣後再127F 07/10 09:57
→ GX90160SS: 來說
→ quiet93: 你就想實際放在這個資產裡的成本是多少就好，沒那麼複雜129F 07/10 09:58
推 s26492755: 投資不要政治化啦 要設定能符合當下的遊戲規則130F 07/10 09:58
→ quiet93: 1000萬本金，買3000萬房子，就是用1000萬持有3000萬，是3131F 07/10 09:59
→ quiet93: 倍沒錯啊
推 s26492755: 就像遊戲 這個版本誰強勢 用誰133F 07/10 10:00
→ quiet93: 至於這1000萬可以抽出多少，問專業的，可能400？那就一134F 07/10 10:00
→ quiet93: 樣變成600萬持有3000萬的房子，一樣5倍
→ s26492755: 除非你沒練那個角色136F 07/10 10:00
→ quiet93: 不同物件的槓桿是分開算的，至於整個個人槓桿多少，要全137F 07/10 10:01
→ quiet93: 部投資工具算一起才知道
推 duriel3313: 1000萬本金,買1000萬房子+800萬現金 就是1.8倍沒錯啊139F 07/10 10:01
推 s26492755: 論數字的話3000貸八成 是可以抽到只剩600在裡面140F 07/10 10:02
→ quiet93: 現金是你的啊XD141F 07/10 10:02
→ duriel3313: 那你為啥會覺得是五倍142F 07/10 10:02
→ quiet93: 房子這個投資，你是200萬持有1000萬，所以5倍143F 07/10 10:02
推 askey: 要多加一句~過去30年不代表未來30年之表現144F 07/10 10:02
→ s26492755: 實務上 看狀況 可以抽的更多 但也可能抽得更少 畢竟物145F 07/10 10:02
→ s26492755: 件不同結果不同 銀行不同結果不同
→ quiet93: 你800萬再去買股票期貨大台小台n口，誰知道，不是嗎147F 07/10 10:03
→ duriel3313: 貸款出來的錢拿去扣除本金,當作沒出資本來就是錯的148F 07/10 10:03
→ quiet93: 你的800萬不在這個投資裡面149F 07/10 10:03
推 GX90160SS: 你800萬貸出來什麼都不做 整體財務槓桿是1.8倍 房貸槓150F 07/10 10:03
→ GX90160SS: 桿是5倍 現在只看房貸槓桿啊 你800萬貸出來不做其他事
→ GX90160SS: 是要放著扣血？
→ s26492755: 所以要持續注意市場變化 那種現在在跟你押年限的 我都153F 07/10 10:04
→ s26492755: 當他唬爛 你還不如信我是秦始皇
→ duriel3313: 800萬沒拿去買的時候 就是1.8倍啊= =155F 07/10 10:04
→ duriel3313: 你爭的是800萬現金拿出來 就等於五倍呀
→ quiet93: 當然一開始用200萬就能搞，還是用1000萬才能搞，這難度上157F 07/10 10:04
→ quiet93: 差很多
→ s26492755: 以前五折團就一個設定崩盤的 一改再改 從好像2020改到2159F 07/10 10:05
→ s26492755: 023 後面好像改到2030
→ quiet93: 不過我懂你的算法意思了161F 07/10 10:05
→ quiet93: 要這樣表示貸款難度從5倍變1.8倍，我覺得不是不行，不過
→ quiet93: 用數字表現其實不好
→ quiet93: 因為搞200萬跟搞1000萬的難度，其實用5跟1.8是沒辦法表現
→ quiet93: 的
→ quiet93: 這部分用文字說明才更可以說出貸款上的差別
推 s26492755: 但過去資料能參考的地方也是有 譬如當時發生轉折點的167F 07/10 10:07
→ s26492755: 當下 掛賣有多少 去化速度如何 要我說的話 現在新莊遠
→ s26492755: 遠還不到當年2016的狀況  甚至2022下半季都比現在嚴峻
→ s26492755: 更之前我在汐止 就不知道了
→ quiet93: 新莊要等三重那邊重劃區交屋你才會有感覺啦171F 07/10 10:08
→ duriel3313: 盲點在於1000萬變成1000萬房+800現金如為5倍;那1000萬172F 07/10 10:10
推 GX90160SS: 不過實務上 我根本不會把房子1000萬+800萬現金出來當槓173F 07/10 10:10
→ GX90160SS: 桿裡的總資產 這算法就不合理 槓桿要計算的是風險標的
→ GX90160SS:  800萬現金…除非你要當外匯在算啦
推 s26492755: 上下新莊不同喔176F 07/10 10:10
→ duriel3313: 買5000萬房子算幾倍? 也是五倍? 那不矛盾至極?177F 07/10 10:10
→ s26492755: 你還不如考慮溫仔的影響狀況 但那個太久了 搞不好我小178F 07/10 10:11
→ s26492755: 孩都長大成人 我換窩了
→ duriel3313: 上面的問法就點出矛盾所在了 資產1800跟5000都是5倍180F 07/10 10:11
推 s26492755: 我記得新莊差不多16萬戶吧 但就拿新莊舉例 上下新莊的181F 07/10 10:13
→ s26492755: 判別方式也會不同
→ s26492755: 更細一點 北捷生活圈 跟民安生活圈 也不同
推 GX90160SS: 我覺得你還是再好好想想…沒人這樣算的 槓桿拿來算風險184F 07/10 10:14
推 quiet93: 對於一個本來就有1000萬的人，他最終結果都是放200萬在185F 07/10 10:14
→ quiet93: 裡面，所以沒差
→ GX90160SS: 資產才有意義 你把800萬拿去投股票 我可以算作房子五187F 07/10 10:14
→ GX90160SS: 倍 股票1倍 整體1.8倍
→ s26492755: 在更細一點 建物型態 屋齡 看的也不同189F 07/10 10:14
→ quiet93: 對於一個本來沒有1000萬的人，他要從200萬多存到1000萬，190F 07/10 10:15
→ quiet93: 才能玩這個遊戲
→ s26492755: 所以實在沒辦法用單一三重交屋去衡量所有192F 07/10 10:15
→ duriel3313: 你1000萬房子+800萬股票還是1.8倍 你才好好想想193F 07/10 10:15
→ quiet93: 你的1.8算法也無法表示一個人要從200萬多存5倍才能玩這194F 07/10 10:16
→ quiet93: 個遊戲
→ duriel3313: 為什麼會變成五倍??196F 07/10 10:16
→ s26492755: 是說養小孩的話 三重大都會那邊挺棒的 我常去197F 07/10 10:16
→ quiet93: 我上周五才去XD198F 07/10 10:17
→ duriel3313: 1000放銀行,貸出1000萬,股票賺100,請問是賺10%,還是199F 07/10 10:19
→ duriel3313: 100萬因為"零成本"所以獲利率是無限大?
推 quiet93: 股票賺100萬，要看你用多少錢買啊201F 07/10 10:20
→ quiet93: 單一資產的槓桿跟個人整體槓桿都有意義
→ quiet93: 所以有人斷頭有錢補，有人斷頭沒錢補
→ quiet93: 那針對斷頭部分，他們槓桿倍數一樣，但是整體部分就不一
→ quiet93: 樣
→ duriel3313: 還是要以整體槓桿看 邏輯上比較能自洽. 就跟股版股利206F 07/10 10:23
→ duriel3313: 扣成本的矛盾是一樣的.
推 quiet93: 整體槓桿要假設別人這800萬放現金，那這個數字的意義在208F 07/10 10:24
→ quiet93: 哪裏？
推 jinso7410: 講白善用台灣爛頭寸淹靈蓋骨優勢210F 07/10 10:25
→ jinso7410: 被yt影響到18代財富 只能說上輩子ㄗㄋ了
推 quiet93: 你算一個數字，跟別人說因為你這800萬只能放現金，所以你212F 07/10 10:26
→ quiet93: 的房地產投資只有1.8倍？！！
→ quiet93: 拿他把800萬都花掉，是不是就變5倍了XD
推 jinso7410: 利率這麼低，投資商品，投資花樣這麼多的黃金時代215F 07/10 10:27
→ jinso7410: 結果因為沒親沒故的yt喊了一句少子化
→ jinso7410: 結果裹足不前 真的也不能說啥
→ jinso7410: 就是要有人沒進度 往前走的人才能顯得更有優勢
→ duriel3313: 只看整體資產你800萬買股票,也是1.8倍啊? 與現金何干?219F 07/10 10:28
推 quiet93: 800萬放現金才會是1.8倍，800萬隨便融資就不會是1.8了，220F 07/10 10:29
→ duriel3313: 花掉之後 剩下1000房與800貸款 槓桿變五倍沒錯啊221F 07/10 10:29
→ quiet93: 買幾口大台也不是1.8222F 07/10 10:29
推 s26492755: 聰明人 不要假日去 恐龍家長很多223F 07/10 10:29
→ duriel3313: 我同意啊 你800萬融資就會再提升槓桿啊 所以咧= =224F 07/10 10:30
→ quiet93: 那是我們太閒啦，誰有空週五晚上5點帶小孩在那邊玩225F 07/10 10:30
→ quiet93: 所以大家討論當然是討論單一資產槓桿啊
推 GX90160SS: 因為別人在討論房產開幾倍槓桿的假設都是只算房產投入227F 07/10 10:31
→ GX90160SS: 資本和房產本身價值來計算槓桿 啊你借錢出來還要偏離出
推 jinso7410: 800請買兩口台指，賺錢再去全額買兩間壓壓驚229F 07/10 10:31
→ quiet93: 你算整體，這裡每個人整體都不一樣，有什麼好討論啦XD230F 07/10 10:31
→ GX90160SS: 出來說你是要算整體槓桿 就是對不上別人在討論的東西231F 07/10 10:32
推 s26492755: 我啊… 我都平日下午去到晚上再回家吃晚餐 沒卡到上課232F 07/10 10:32
→ s26492755: 時間的話
→ jinso7410: 不然就去買預售，慢慢出金繳工程款234F 07/10 10:32
→ jinso7410: 變化題真的太多
→ jinso7410: 金龍海嘯只打窮人 能夠全額的人一直爽
→ duriel3313: 個人要怎樣算當然沒人能有意見,但前面的例子那麼明確237F 07/10 10:39
→ duriel3313: 就要來槓說套出800萬是5倍,現在說在討論別的東西= =
→ duriel3313: 想講你的看法或是不同角度當然可以,就不要說我講的東
→ duriel3313: 西是錯的來發表你的見解
→ s8752134: 小學前都可以隨便帶出去玩  我小孩幼稚園的時候我也241F 07/10 10:44
→ s8752134: 常請假帶她出去玩
→ s8752134: 小學不行欸 請個幾天出國玩  回來又要補課 = =
推 jinso7410: 因為全額掛4 一般直覺都會往下一個投資標的邁進244F 07/10 10:45
→ jinso7410: 很少掛4後不動作，不動作乾脆就不要掛4
推 s26492755: 看來我還要再熬幾下 你們小孩比較大了開始爽了真好246F 07/10 10:57
→ s26492755: 掛4是借錢 借錢當然是為了要花錢 不管投資還是拿去黑
→ s26492755: 皮
推 s26492755: 乾 我的回籠覺沒睡到
推 Naix: A=L+E，L固定為800。此時GR=5或1.8，250F 07/10 11:05
→ Naix: 要看A是定義為單指房產(1000)或總資產(1800)。
推 coburn: 抱不住啦講那些 2025台股血腥七日252F 07/10 11:13
→ coburn: 2024美股4次熔斷 買房繳房貸收租金才穩健
推 kimula01: 小孩子才在算數猶豫  有錢人都直接雙押254F 07/10 11:28
推 SouthEast62: 如果是在討論投資效益，應該不能把那800萬現金放進255F 07/10 13:08
→ SouthEast62: 分母，因為800萬不是房產投資的一部分。先不管首購
→ SouthEast62: 二房的貸款資格不同這件事，要不是為了掛一掛四的
→ SouthEast62: 差別，為什麼不是拿200萬現金去掛一買房，留八百萬
→ SouthEast62: 現金，而是拿一千萬去買斷然後增貸八百出來？怎可
→ SouthEast62: 能只是因為銀行貸款帳目掛不同，槓桿倍率就變了？
→ SouthEast62: 所以首購五倍槓桿就是五倍槓桿，其他的操作是另外
→ SouthEast62: 的事。
→ duriel3313: 拿200買1000房=5倍正確;在吵的是我前面的例子拿1000買263F 07/10 13:53
→ duriel3313: 1000房+800現金(或股票),還要說這樣也是5倍.
推 tpta45855: 笑死 玩房的都故意拿沒開槓桿的市值etf來比較，有種拿265F 07/10 13:58
→ tpta45855: 正二來對照啊，敢不敢啦
→ tpta45855: 只會拿沒槓桿etf來騙騙騙
推 molopo: 都買就好 股票跟房地產都資產 買買買不要賣268F 07/10 14:07
推 jinso7410: 我都直接開台指 正二給菜雞買的269F 07/10 14:23
推 shena30335: 不是故意拿沒開槓桿的ETF比較，而是實務上風險差太多270F 07/10 14:44
→ shena30335: 一般人沒開槓遇到4/7大行情都嚇到脫褲了，更不用說
推 Raptorjet: 4月不知道抬了多少人出去 房價都還沒反應272F 07/10 14:49
→ Raptorjet: 結果股價又回來了 股市開槓桿比房市還危險
推 jinso7410: 台指開槓真的要有經驗 不是隨便都要避險274F 07/10 15:07
推 jinso7410: 但是大多跌停之前 線型會先敗
→ jinso7410: 遇過幾次跌停 沒敗就跌停印象就是201788節前幾天
→ jinso7410: 但是跌停也只有一分鐘
→ jinso7410: 所以至少保證金放20% +敗象避險即可
→ jinso7410: 但是未來會不會遇到沒敗象就直接鎖兩根 不好說 嘻嘻
→ jinso7410: 9成有敗象反而買點
→ jinso7410: 每次加碼都賺翻 遇到一次跌停畢業
推 tpta45855: 因為有風險所以就不能對照喔？282F 07/10 15:15
→ tpta45855: 健康飲食很困難 所以不能拿健康飲食來對照？
→ tpta45855: 市值型風險也很大啊 怎麼就可以對照了？
推 shena30335: 當然可以對照，但一般人實務上對買房接受度較高285F 07/10 15:26
推 SouthEast62: 拿1000萬去買1000萬的房跟800萬的現金，槓桿還是五286F 07/10 16:41
→ SouthEast62: 倍呀，只是五倍的部分只有200萬，剩下的800萬沒槓
→ SouthEast62: 桿、無法計入不動產的槓桿比。要不然我反問，如果
→ SouthEast62: 我有3000萬的現金，跑去買一間1000萬的房，貸800回
→ SouthEast62: 來，房地產的槓桿比例會變成1.26倍？當然，你要說
→ SouthEast62: 這個是個人總資產的槓桿比我沒話說，但是每個人資
→ SouthEast62: 產背景不同沒有討論價值，純粹就房地產槓桿比討論
→ SouthEast62: ，第一間就是五倍。
推 omis123: TQQQ 15年快200倍 買房開槓有贏?294F 07/10 16:53
→ duriel3313: 我能理解"純"房地產槓桿比,但這要幹嘛? 舉一個例子,拿295F 07/10 17:54
→ duriel3313: 200買1000=5倍,漲到1500後多貸出100,槓桿=15? ; 貸出
→ duriel3313: 200之後;房地產槓桿達到無限大?
推 SouthEast62: 對呀，你現在才知道，同一個抵押品隨著時間的推移298F 07/10 18:57
→ SouthEast62: 它的槓桿率可以一直放大，而且只要有正常繳款幾乎
→ SouthEast62: 沒有被追繳擔保品的風險，你還能找到另一個這麼棒
→ SouthEast62: 的投資工具嗎？
推 jinso7410: duriel3313 吃到房產紅藥丸了 恭喜302F 07/10 19:06
推 jinso7410: 就說不止5倍
推 duriel3313: 我只是要點出按此計算將得出槓桿無限大的荒謬之處，304F 07/10 19:59
→ duriel3313: 如果你覺得這是合理且正常，並且房產就是因此強大，
→ duriel3313: 那我無話可說 XD
推 duriel3313: 另外股票大幅成長後，也可以將成本貸出或是配發股利
→ duriel3313: 扣除成本而達到你所謂無限大槓桿，只是嗯，可能我不
→ duriel3313: 知道這樣算的這意義在哪。
推 hifone112: 說房市贏大盤的財商都很低310F 07/10 21:33
推 jinso7410: 股票質押有維持率的問題311F 07/10 22:07
→ jinso7410: 要怎麼無限放大槓桿
→ jinso7410: 一個大回檔 一個VIX爆噴行情就回老家
推 jinso7410: 怎麼跟無限槓桿不動產比 台灣掛4沒margin call
推 ISNAKEI: 這什麼白癡計算法315F 07/10 22:50
推 kanehhh: 房市至少不會有4月初那場災難316F 07/10 23:33

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