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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-08-04 14:57:13
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作者 freddy (freddy)
標題 [新聞] 首爾房價狂飆，其他地方城市4年崩跌
時間 Sun Aug  3 22:59:17 2025


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首爾房價狂飆創新高！地方城市「4年崩跌」淪房市沙漠　恐同時沉淪 | ETtoday房產雲新聞 | ETtodayAMP
[圖]
南韓房地產市場正面臨嚴重兩極化現象：首爾房價飆升、創下新高，然而地方城市卻連續4年走跌，不僅買賣難以成交，連租賃市場也陷入停滯。 ...

 

內文：

首爾房價狂飆創新高！地方城市「4年崩跌」淪房市沙漠　恐同時沉淪

2025/07/28 記者羅翊宬

南韓房地產市場正面臨嚴重兩極化現象：首爾房價飆升、創下新高，然而地方城市卻連續
4年走跌，不僅買賣難以成交，連租賃市場也陷入停滯。專家憂心，若不正視地方房市失
衡問題，恐怕首爾與非首爾地區將「雙雙受害」，房價難以穩定。


　＊地方房價連跌4年　首爾與地方「完全脫鉤」

根據南韓不動產院5月發表的全國住宅價格動向調查，2024年1至5月地方公寓價格較去年
底平均下跌0.88%，其中5大廣域市平均下滑1.26%，以大邱跌幅最大，達2.35%，其他如光
州、大田、釜山跌幅亦逾1%。即便是8個道，也全數呈現下跌趨勢。與之對照的是，首爾
公寓價格同期上漲1.95%。


地方房價自2021年高點後開始反轉，2022年跌幅達5.54%、2023年跌5.02%，2024年也持續
下滑。即使在首都圈，除了京畿道果川市與城南市盆唐區等黃金地段上漲外，多數地區如
三星電子晶片場進駐的京畿道平澤市、金浦市、光明市等皆呈現明顯跌勢。


地方多數熱區價格也出現數千萬韓元的修正，例如大邱知名學區壽城區一處84㎡公寓，自
2020年最高價8.48億韓元跌至近5.48億韓元，跌幅逾35%；大田市儒城區一處84㎡公寓，
亦由2021年最高7.7億跌至不到5億。


＊地方居民相對剝奪感上升　轉向首爾購屋成趨勢

由於地方房價持續下跌，愈來愈多當地居民感受到相對剝奪感，甚至出現「住外縣市＝被
閃電劈到成乞丐」的心理落差。部分居民指出，雖然名義上位於首都圈，但實際房價表現
卻與地方無異。


不少人因此轉向首爾購屋。根據不動產院資料，2024年4月首爾住宅購買者中，居住在首
爾以外地區者占23.8%，較去年同期增加將近2個百分點。地方房產持有者若未及早出手，
只能眼睜睜看著資產貶值。


與此同時，地方交易量也大幅萎縮。以大邱為例，2020年公寓成交量達5.7萬件，2023年
已減半至2.7萬件。光州同期也從3.5萬件降至1.6萬件。不僅成交疲弱，連完工後未售出
的住宅（即所謂「準工未售」）也暴增，截至2024年4月，南韓全國未售戶數達2萬6422戶
，其中高達83%位於地方。


＊地方房市不振拖累全國　專家籲推「地方專屬對策」

多數專家指出，地方房市長期疲軟，與人口減少、景氣低迷、供給過剩等結構性因素密切
相關。近年來全國買盤集中在「一戶好房」的趨勢，也讓地方房市吸引力進一步下滑。

南韓政府日前祭出超強貸款限制政策，規定禁止核准首都圈內超過6億韓元房貸，意在抑
制首爾房價。但專家認為，若地方問題未解決，即使能夠控制首爾，也難穩定全局。

一名不動產業界人士表示，「若地方市場無法穩定，買盤終究會擠向首爾。地方房市不振
，不只地方會痛，首爾也無法獨善其身。」

建築業界也示警，受困於地方房市不振，中小建商與下游承包商普遍面臨資金壓力。由於
只有大型建商能在首爾推案，地方供給主要仰賴中小建商，市場崩盤將對產業造成長期傷
害。


心得：

因為少子化韓國也開始出現和日本一樣都心回歸的現象，只有蛋黃區可以長抱投資，歷史
只會不斷複製重演而已，看起來台灣只有北部首都圈的房子可以隨便買來長線投資，最後
結論就是中南部的家庭生小孩就是為了給北部供應人口養房東而已


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.5.242 (臺灣)
※ 作者: freddy 2025-08-03 22:59:17
※ 文章代碼(AID): #1eZtb7jX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754233159.A.B61.html
→ chrisstar: 對照韓國 台灣的首都圈是雙北1F 08/03 23:02
→ chrisstar: 還是北北基桃都算呢？
推 a860122004: 當地居民因房價下跌出現剝奪感3F 08/03 23:06
→ freddy: 我覺得只有北北桃，城市之間人流可以用高鐵和捷運串連生4F 08/03 23:06
→ freddy: 活圈，
推 jl40: 看擠近來雙北多少人 才能決定外圍到哪有撐？6F 08/03 23:06
→ freddy: 桃園最有潛力，新北和台北價格目前太接近頂部，風險比不7F 08/03 23:08
→ freddy: 高
推 TFBoys: 跟台北市一樣   果然是全球趨勢9F 08/03 23:09
推 jl40: 終究是要往雙北擠 何不一開始就選雙北？喔 買不起 那買A7吧10F 08/03 23:10
→ jl40: ！最近A7聽說跳樓大拍賣
推 a123454698: 韓國移工也不少耶，怎麼沒有去買腦多說的蛋殼區呢？12F 08/03 23:10
推 bornwinner: 台灣非六都以後也是這樣吧13F 08/03 23:11
→ freddy: A7衝太快，回檔到正常價格也合理，反正下面有支撐，就用14F 08/03 23:12
→ freddy: 時間換空間長抱，比起中南部風險低很多
推 drimp: 人口一直減少的地方 房價本來就比較沒支撐 即便直轄市 台南16F 08/03 23:16
→ drimp: 高雄人口一直掉都很危險
→ freddy: 東南亞的勞工來亞洲國家打工根本不會在當地買房，只會回18F 08/03 23:17
→ freddy: 自己國家退休養老而已，所以台灣未來也不用妄想有外勞接盤
推 jaricho: 確實是這樣. 很棒的想法20F 08/03 23:22
→ sam21sam21: 範圍同時要加入人口數量21F 08/03 23:22
※ 編輯: freddy (42.74.5.242 臺灣), 08/03/2025 23:25:06
推 au041l: 搞笑了，桃園根本北部的鄉下22F 08/03 23:24
→ jl40: 出了xx都是南部23F 08/03 23:25
推 backpacker18: 等等這id不是高雄吹嗎  怎麼突然對南部這麼悲觀24F 08/03 23:29
→ backpacker18: 要出大事了嗎
推 xxio: 台灣的明日顯現在南韓今天的惡夢中26F 08/03 23:29
推 jaricho: 就順著喊一下都心回歸啊  又不會怎樣 反正誰沒台北房等繼27F 08/03 23:30
→ jaricho: 承？ 大部分都有吧
推 jl40: 這日本早就演示過了 只是傻多一直不信少子化的影響29F 08/03 23:30
→ jaricho: 台北的餐飲業或超商員工 薪水是有比較高就對了 都心回歸30F 08/03 23:32
→ jaricho: 。 嘉義台南高雄好歹都還有台積電員工. 薪水可能比不上台
→ jaricho: 北上班族吧 我想
→ freddy: 美國都準備要開始斷台灣金流把半導體產業搬回美國，台灣33F 08/03 23:34
→ freddy: 未來想依靠半導體產業支撐房價也不再容易了
推 jessicaabc98: 桃也不算好嗎笑死，基有時還近一點35F 08/03 23:34
→ jessicaabc98: 基桃相輕
推 jaricho: 是的 台灣半導體要垮了 尊重你的判斷 塊陶呀37F 08/03 23:35
推 chimouse: 整個台灣未來只會剩北北桃38F 08/03 23:37
→ chimouse: 其他地區沒發展的也來不及發展了
推 jaricho: 確實 只剩北北桃  新竹也會垮 因為半導體要垮了 30年後全40F 08/03 23:38
→ jaricho: 台以後只會有北北桃有群聚人口  新竹以南全部變蠻荒之地
→ freddy: 不可能全垮，半導體產業提供的穩定金流養房市會變少而已，42F 08/03 23:38
→ jaricho: ….43F 08/03 23:38
→ freddy: 但房屋供給沒變少，供需開始出現失衡，房子價格不容易再44F 08/03 23:38
→ freddy: 往上拉
推 au041l: https://i.imgur.com/X4Dc7MG.jpeg46F 08/03 23:43
→ au041l: 沒事的，繼續擠台北市
[圖]
推 ahlolha: 雙北先準備一間鳥籠 等郊區撐不住時補一間大的 雙贏48F 08/03 23:43
→ freddy: 北部目前只有桃園看起來最有利可圖49F 08/03 23:44
→ freddy: 要賺就賺最大的
噓 jessicaabc98: 桃啥，出了北市都鄉下51F 08/03 23:45
推 jaricho: 是的 以後就是北北桃會最強 但北北又看不起桃園 台北又看52F 08/03 23:48
→ jaricho: 不起新北 看來只有台北市能撐起房價  桃園別一直蹭 新北
→ jaricho: 都不太行了 還蹭到桃園去
推 jei01: 台灣半導體產業總市值佔股市多少？55F 08/03 23:49
→ jei01: 半導體垮了還有誰能繼續吃香喝辣？
→ jei01: 一旦垮了就等著看全台大蕭條吧！
推 toto123: 桃園有小工廠 倉儲 物流 有人礦58F 08/03 23:50
噓 LBJnot1to7: 台灣GDP有多少是半導體貢獻的 倒了誰還在買房 先想辦59F 08/03 23:50
→ LBJnot1to7: 法吃飽吧
→ toto123: 這才是關鍵  有人租就好 重點還有捷運61F 08/03 23:50
推 jaricho: 你就尊重一下人家想法 人家非常期待川普搞垮台灣半導體62F 08/03 23:53
→ jaricho: 不這樣期待 怎麼宣揚他的都心回歸 而且還不是回歸台北市
→ jaricho: 硬要扯北北「桃」
→ jaricho: 都心回歸桃園. 讚
推 toto123: 都心回歸是必然現象 資源效率問題66F 08/03 23:56
→ freddy: 我覺得你搞錯重點，都心回歸首都圈北市會漲只是幅度沒桃67F 08/03 23:56
→ freddy: 園大而已
→ toto123: 每個地方都有蛋黃區69F 08/03 23:56
→ toto123: 半桃園早就已經漲過頭了2-3倍
推 jl40: 台北 雙北 北北基  北北基桃 北北基桃宜 北北桃竹 往金融中71F 08/03 23:58
→ jl40: 心靠攏 是不變的法則 從名稱的演變 大蓋可以知道生活圈的變
→ backpacker18: 馬桶不是說半導體工程師人數其實很少73F 08/03 23:58
→ jl40: 化 交通便利了 房價變貴了 就往外延伸 不變的是 南部風災股74F 08/03 23:58
→ backpacker18: 垮了對台灣應該也影響不大吧75F 08/03 23:58
→ jl40: 市照開盤 台北偽颱風假股市休市76F 08/03 23:58
→ toto123: 半導體  電子零組件本來提供的就業就很少77F 08/03 23:59
→ toto123: 政策緊縮  少子化大框架   每個地方都有蛋黃區
→ toto123: 數據查一下就有 不到10趴
→ toto123: 新竹都是一些小區塊 新宅在貴 不然你以為有多貴？
推 jaricho: 確實 那台中要垮了 離雙北太遠了 台中要垮了 ！81F 08/04 00:01
→ toto123: 房價是供需導致的  不是看什麼少數高薪 那種比例都是太82F 08/04 00:02
→ toto123: 低  還看不懂 我也沒辦法
推 jerry1019: 台北生圈（北北基桃）3678平方公里，84F 08/04 00:02
→ jaricho: 台中太可憐了 離都心回歸的台北太遠了 基隆都贏台中85F 08/04 00:02
→ jerry1019: 韓國首都圈1.18萬平方公里。86F 08/04 00:03
→ jaricho: 台中房價以後會被基隆超越 建議不要再買台中了 買金山萬87F 08/04 00:04
→ jaricho: 里 都在北北基首都圈內 遠勝跑去買台中的
→ jerry1019: 台中現在確實很迷人，但地震淹水不可抗89F 08/04 00:07
推 jl40: 有人在崩潰嗎？ 整個跟台中屁事？90F 08/04 00:07
推 jaricho: 沒人崩潰啊 在順應你們都心回歸的理論啊91F 08/04 00:08
→ freddy: 北部就是王者，有最好的就業機會和建設交通，不要妄想與92F 08/04 00:09
→ freddy: 之抗衡
推 jaricho: 王者哪裡需要一直宣傳？ 還一直引用韓國首爾新聞…94F 08/04 00:13
→ jaricho: 王者根本不需要引用其他資料來一再強調  三五天就跑來一
如果你對台中有信心也不需要來這邊發聲來保護台中的未來
→ jaricho: 篇96F 08/04 00:15
推 boydoop: 說真的啦，台灣那麼小，就算高雄到台北開車也就4小時左右97F 08/04 00:16
→ boydoop: 。哪有什麼北部才值得投資？傻子才信這種話，台灣山這麼
→ boydoop: 多平面土地又少，韓國的狀況跟台灣根本就不同。相信只有
→ boydoop: 北部房能長期持有的人歡迎舊台中市5折收請站內
推 jaricho: 舊台中市離王者雙北太遠了啦 都心回歸你不懂嗎？ 基隆以101F 08/04 00:17
→ jaricho: 後都比台中市中心強100倍
→ boydoop: 台中到台北也才兩個多小時，小成這樣的國家也在那恐慌103F 08/04 00:18
噓 jessicaabc98:  好了啦人礦，是支撐得了多少房價，桃先拿掉好不104F 08/04 00:18
推 GX90160SS: 台中確實不妙 早晚下去105F 08/04 00:18
推 c6066den: 韓國雖然可居住面積比台灣大，但人口也多非常多，所以106F 08/04 00:23
→ c6066den: 還是台北市保值
※ 編輯: freddy (42.74.5.242 臺灣), 08/04/2025 00:27:30
→ jerry1019: 天災影響大，覺得桃園更保值甚至再增值108F 08/04 00:28
→ backpacker18: 所以原po的意思是半導體垮了桃園會噴？109F 08/04 00:33
→ freddy: 桃園會噴跟半導體沒關係，是因為人口遷移的關係110F 08/04 00:34
→ freddy: 因為半導體漲起來的區域，才會因為半導體產業的好與壞，
→ freddy: 價格出現變動
推 jl40: 總有人就是不清楚 人活著首要就是賺錢 哪裡有錢哪裡走 要是113F 08/04 00:38
→ jl40: 北部不好 賺 幹嘛北漂 老實說我更喜歡屏東花東的感覺 問題就
→ jl40: 是住那裡賺不到錢啊 如果給我八折年薪 我就打算去弄個200坪
→ jl40: 豪華農舎 落地窗 千坪花園 還能弄個車間玩玩 空氣好 風景棒
→ jl40:  重點還免稅
→ freddy: 先等看看關稅談判結束後，半導體產業到底要投資美國多少118F 08/04 00:39
→ freddy: 錢
推 MuadDib: 首爾其實只有605平方公里 新聞說首都圈地方都市房120F 08/04 00:39
→ MuadDib: 價也在掉 全部都往首爾集中了啊 以這樣的比例 台北
→ MuadDib: 市+新北精華區就差不多了 這就是保值的地方 若以南
→ MuadDib: 韓來類比的話
→ backpacker18: 所以接下來桃園噴上百萬 新竹崩回2字頭124F 08/04 00:39
→ backpacker18: 下好離手
推 CRonaldo07: 釜山沒有噴嗎？126F 08/04 00:41
推 jl40: 房買來能保值就不錯了 跌個20% 是較好一點 反正住房也不過是127F 08/04 00:48
→ jl40: 個帳面價值 大家買房輕鬆點 生活更愜意 經濟也會好一點 不然
→ jl40: 窮得只剩下房 人生很無趣
推 childeviler2: 阿北多出去走走啊，買房只是一種投資，今年台幣匯率130F 08/04 00:52
→ childeviler2: 很好，我換了超多，暑假就訂了全家好幾趟機票，今年
→ childeviler2: 也挑戰帶老人自駕惹，明年試試看郵輪，還有帶老婆去
→ childeviler2: 其他沒去過的離島，開心點啦
噓 jessicaabc98: 講的好像桃園最近才有公司一樣134F 08/04 00:57
→ jerry1019: 內文有寫，釜山跌逾1%，但1%好無感。135F 08/04 00:59
推 onekoni: 看人口往哪擠房價就相對有撐136F 08/04 03:07
→ july1991: A7出貨文137F 08/04 03:21
→ eric61446: 韓國只有首爾 其他都農村138F 08/04 04:16
→ Jimmywin: 連釜山都人口流失了，韓國一半人口擠在首爾太誇張。139F 08/04 05:19
推 k798976869: 回防台北市140F 08/04 07:00
推 ahg: 韓國怎麼跟得上台灣？141F 08/04 08:17
推 nimashiler: 桃什麼 就只有雙北142F 08/04 08:18
噓 jinso7410: 這新聞來真慢 房版已經講一陣子143F 08/04 08:22
→ sinepitt: 看來還是得台北市144F 08/04 08:23
推 PoloHuang: 台北145F 08/04 08:30
推 jinso7410: 少子化必加劇都心化146F 08/04 08:35
推 ds1999h: 桃不桃無所謂，買A7就對了，因為A7=林口=雙北147F 08/04 08:41
→ jayemshow: 台灣那麼小 感覺也不能完全照抄韓國走勢148F 08/04 08:43
推 jl40: A7跳樓大拍賣才開始而已149F 08/04 08:47
→ LDPC: 連仁川都崩了 @@ 首爾圈蛋殼早就走弱150F 08/04 08:59
→ WenliYang: 還得是台北啊～151F 08/04 09:09
推 clamperni: 韓女=加強版台女 非首都不住152F 08/04 09:40
推 ppp123: 首爾=台北  其他=台北以南153F 08/04 09:43
→ ppp123: 叫你住高雄你要不要？
噓 g9xuggf: 鬼島只漲不跌 魯空哭哭155F 08/04 09:46
推 e446582284: 日本歸心現象，不過說好的外勞買房呢？ 房版浮木156F 08/04 10:38
推 chen09885: 桃園有青埔 ，其他不算157F 08/04 10:42
推 bigair888: 半導體真的太賺錢158F 08/04 10:47
推 zzyzx: 只有台北市好嗎 其他都不要幻想了159F 08/04 10:52
→ LBJnot1to7: 笑死 半導體垮了 外資絕對全部撤走  股市絕對跌80%160F 08/04 11:27
→ LBJnot1to7: 誰還有錢來買房 怎麼會還有心情討論北北桃繼續漲XDDD
→ freddy: 是在台灣的工廠垮，公司在國外繼續設廠運作賺錢，股市跟162F 08/04 11:47
→ freddy: 本不會垮…
→ FatFatQQ: 魯多還在吹新北一環164F 08/04 12:26
推 LBJnot1to7: 公司在國外繼續設廠XDDD 我到底看了什麼165F 08/04 13:01
→ LBJnot1to7: 你趕快叫台積電下市好了 我很想知道你說的對不對XD
→ LBJnot1to7: 你這言論很明顯不了解半導體產業鏈 上下游牽涉到多少
→ LBJnot1to7: 公司 然後全部外移 請問你是要把竹科的半導體產業鏈整
→ LBJnot1to7: 個複製到哪一國  哪一國能拿出土地  補助這些產業鏈建
→ lusifa2007: 超大型都會圈是未來趨勢170F 08/04 13:07
→ LBJnot1to7: 廠直到良率穩定開始生產 等到量產又過去了幾年 這幾年171F 08/04 13:07
→ LBJnot1to7: 再退一百萬歩你說的都對好了 實際繳回台灣的稅剩多少?
→ LBJnot1to7: 更何況所有竹科的公司全部去國外上市 工廠在台灣全倒
→ LBJnot1to7: 那請問這些公司在台股上市的目的是啥 我是投資人我幹
→ LBJnot1to7: 麻不直接投資國外上市的就好? 台灣工廠沒有任何產能
→ LBJnot1to7: 法說會要怎麼開 是在國外開還是台灣開?
→ LBJnot1to7: 然後工廠全倒 失業率直線上升 誰還在跟你買房XD
→ LBJnot1to7: 工程師全部移民國外 誰有錢買你的北北桃房產XDDDD
推 LBJnot1to7: 開價5000萬叫剩下的台灣傳產員工買嗎?還是服務生?
推 xxio: 只有台北市跟新北一環,其他的等著爆,不要不信.上週銀行理專180F 08/04 13:49
→ xxio: (國營的)說它們下半年重點要存款業績,不然沒錢放款.
→ xxio: 新青安還沒交屋的,得先想想辦法..政府只會要你當韭菜而已
噓 mitsloanboy: 南部一定先崩先贏敬請期待183F 08/04 14:16

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