※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-08-06 18:15:46
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 屋主刻意封版隱瞞滲水,但過瑕疵擔保
時間 Tue Aug 5 09:43:44 2025
各位大大好!
有個問題請益版上的高手
小弟在去年7月簽約，入手一間20年的中古透天
雖然20年，但屋況維持很好，所以我們很快做決定。
且屋主當時是不給砍價（開價就是成交價），
但因位置和屋況都是蠻理想的，我們也就決定買了。
那後來9月準備貸款的時候，遇上第七波房市管制
貸款成數緊縮，所以後來跟屋主討論，讓我多三個月準備頭期款，延到12月交屋。
屋主同意，但就說不負瑕疵擔保。
那當時我看屋況，維持很好，覺得沒什麼問題，就答應了。
那補充一個脈絡
去年八月時，有一場颱風，我有去檢查屋況，發現五樓神明廳落地窗兩邊的牆壁有滲水
當時即透過仲介要求屋主把這個地方處理好
屋主有答應，交屋時我跟她確認，滲水處有處理嗎？他說有。
所以我就放心交屋了。
好，那接下來就到了最近，因為雨勢不斷，
我們發現五樓同一個位置，有一大灘水，是地面上都會看到積水的那種
（門窗確定都是緊閉的，因為落地窗的窗簾，尤其靠近地面處，都沒有濕）
這時我去檢查牆壁時，才發現那片牆壁，是木板封起來的，不是水泥牆。
因此猜測，應該是這面牆滲水嚴重，屋主就用裝潢封版的方式，直接蓋過去。
當然我知道這一波雨量真的大，要強求都不出問題很難。
確實，屋內除了五樓，其他樓層也有零星的壁癌和水痕出現，
但那些我就不計較了，這是我能接受的，本來中古屋就會出現的狀況。
但五樓這面牆壁，已經不是牆壁濕濕的而已，而是地面上能看到一攤水
就覺得蠻誇張的。
那他去年八月說有處理，看來也是假的
用木頭做的裝潢，是要如何做防水處理？
那想請教版上各位高手，遇到這種狀況，該如何處理？
當時因為有同意他不負瑕疵擔保，而即使有負，也過了六個月。
但屋主刻意隱瞞屋況，也是事實。
昨天去翻合約書上的＜現況說明書＞
其中有一點：現況有無裝潢或大型家具遮蔽，致無法確認部分屋況？
屋主勾選：否
那有無滲漏水，他也是勾選：否
昨天我有請仲介過來看，他是銷售方（開發是他的同事）
他說請我問鄰居，同一排透天，五樓這個位置是否有封版？
我昨晚也立刻問了鄰居，鄰居說沒有！
可見不是建商封的，是屋主後來自己封的。
那仲介早上回我，他會去跟他同事討論。
那我就同步來諮詢版上的大大，看法律上自己是否能訴求自己的權益。
感謝大家了！
附上影片，這是今天早上去拍的
https://lurl.cc/mDHQi
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.68.47.185 (臺灣)
※ 作者: sfish 2025-08-05 09:43:44
※ 文章代碼(AID): #1eaM7KUZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754358228.A.7A3.html
推 : 查房價如果漲幅超過修繕，自己修一修，如果修繕大約漲幅，1F 08/05 09:47
→ : 想辦法原價退掉
→ : 想辦法原價退掉
推 : 再找他談吧3F 08/05 09:47
推 : 五年~~~發現內半年需處理 如果交屋當時就發現4F 08/05 09:49
→ : 只要能舉證 對你會有利很多
→ : 只要能舉證 對你會有利很多
推 : 這種很麻煩 合約部分法律我不懂 就不說了 但抓漏..6F 08/05 09:53
→ : 以前我自己家漏水 抓到崩潰 = =
→ : 樓主保重
→ : 以前我自己家漏水 抓到崩潰 = =
→ : 樓主保重
推 : 這種滲水其實就採光罩做起來就好了 透天都好處理9F 08/05 09:55
→ : 大樓才麻煩 樓上不處理 官司天荒地老
→ : 然後你緊咬屋主要處理是沒意義的
→ : 因為法律只規定他要處理 沒規定他要用甚麼方式處理XD
→ : 所以對方永遠都是用最便宜的方式處理
→ : 大樓才麻煩 樓上不處理 官司天荒地老
→ : 然後你緊咬屋主要處理是沒意義的
→ : 因為法律只規定他要處理 沒規定他要用甚麼方式處理XD
→ : 所以對方永遠都是用最便宜的方式處理
推 : 他現況勾無滲漏水 那就是屋主要負責14F 08/05 09:56
→ : 就算是跟建商買的新成屋 也都是用最便宜的方式在處理15F 08/05 09:56
→ : 那就是永遠打針打針打針 打完又漏 他就是再來打針而已
→ : 這就是真實的"處理" 永遠都在處理 永遠都在漏水
→ : 上面又有推文說屋主要負責也是太看不開=.= 就不可能處理好
→ : 那就是永遠打針打針打針 打完又漏 他就是再來打針而已
→ : 這就是真實的"處理" 永遠都在處理 永遠都在漏水
→ : 上面又有推文說屋主要負責也是太看不開=.= 就不可能處理好
推 : 一方面屋主絕不會吐錢 一方面你也免除對方瑕疵擔保19F 08/05 09:57
→ : 他要負責就是他請人來打針而已 就是永遠在打針20F 08/05 09:57
→ : 難道你要主張他要負責花幾十萬幫你做採光罩擋雨?!
→ : 難道你要主張他要負責花幾十萬幫你做採光罩擋雨?!
→ : 仲介保固又過 這樣很難22F 08/05 09:57
→ : 其實這種一看就是採光罩做起來 讓雨水盡量不要潑到就好了23F 08/05 09:58
→ : 透天長期維護成本比大樓高 不是沒原因的 漏水就是主因之一
→ : 你到最後都是要搭鐵皮屋頂或是採光罩的
→ : 因為台灣又有颱風 又有日曬 本來屋況久了就是會漏水XD
→ : 透天長期維護成本比大樓高 不是沒原因的 漏水就是主因之一
→ : 你到最後都是要搭鐵皮屋頂或是採光罩的
→ : 因為台灣又有颱風 又有日曬 本來屋況久了就是會漏水XD
→ : 樓上住豪宅透天27F 08/05 10:00
推 : 看合約怎麼寫吧 你已經放棄瑕疵擔保 那要再要求也是沒道理28F 08/05 10:00
推 : 漏水的是外牆還是共用壁呀29F 08/05 10:05
推 : 這看起來是落地窗漏水所以應該是自己的壁30F 08/05 10:07
T大說的沒錯推 : 你要怎麼證明去年7月就漏水？31F 08/05 10:11
→ : *8月
去年8月和仲介去現場看，拍照傳給屋主，屋主也認了有滲水→ : *8月
※ 編輯: sfish (210.68.47.185 臺灣), 08/05/2025 10:15:41
→ : 舉證之所在33F 08/05 10:15
推 : 住透天遲早都要全弄34F 08/05 10:16
→ : 當初請屋主處理時應該有對話紀錄 但你過瑕疵擔保很35F 08/05 10:16
→ : 難跟屋主要求了
→ : 難跟屋主要求了
推 : 我家快50年老透天了頂樓也是漏啊！最近打算蓋鐵皮屋了37F 08/05 10:18
推 : 5樓應該是頂樓吧？ 防水重作 搭鐵皮 幾十萬吧38F 08/05 10:19
※ 編輯: sfish (210.68.47.185 臺灣), 08/05/2025 10:22:31推 : 本來要塗防水漆4-5道 後來還是覺得搭鐵皮 一勞永逸39F 08/05 10:23
推 : 20年...40F 08/05 10:23
推 : 所以你有簽瑕疵擔保嗎?41F 08/05 10:24
→ : 只能說你去年這時間買，就是買在最高點，開價即成交價
→ : 有點瞎。繼續爭執我是覺得成本也高，透天的話自己全部外
→ : 牆弄弄，頂樓弄弄沒多少錢
→ : 瑕疵擔保書要另外簽才是有效的，現況說明書未勾選漏水，
→ : 可能你可以主張退部分金額，法律問題可以找專業
→ : 只能說你去年這時間買，就是買在最高點，開價即成交價
→ : 有點瞎。繼續爭執我是覺得成本也高，透天的話自己全部外
→ : 牆弄弄，頂樓弄弄沒多少錢
→ : 瑕疵擔保書要另外簽才是有效的，現況說明書未勾選漏水，
→ : 可能你可以主張退部分金額，法律問題可以找專業
噓 : 看完只覺得屋主對你太好了 應該直接沒收你違約金才對47F 08/05 10:28
推 : 可想而知房仲就是一堆垃圾48F 08/05 10:29
→ : 成交後通常房仲不太會理會你,只會用一堆理由拖延敷衍49F 08/05 10:30
→ : 自己花錢找抓漏找到原因後再去問看看前屋主是否同意負擔
→ : 不同意的話就只能自己處理,如果漏水是鄰居問題就更麻煩
→ : 自己花錢找抓漏找到原因後再去問看看前屋主是否同意負擔
→ : 不同意的話就只能自己處理,如果漏水是鄰居問題就更麻煩
推 : 而且現在不是八月了嗎?你也拖太久= =????52F 08/05 10:33
→ : 半年內主張還比較有用
→ : 半年內主張還比較有用
推 : 這能舉證漏水原因交屋前就存在，才有求償的機會54F 08/05 10:35
推 : 有漲價了嗎?有賺就凹幾萬維修費看看，然後拿來包鐵皮55F 08/05 10:36
推 : 在法律上以合約為主56F 08/05 10:43
→ : 我之前有po文 看房沒事東敲西敲 敲到不是實牆都要很警
→ : 覺 不是我們多猜疑 而是防人之心不可無
→ : 影片有聽到小孩聲音 只能說辛苦了 要帶娃還要處理這種
→ : 破事
→ : 我之前有po文 看房沒事東敲西敲 敲到不是實牆都要很警
→ : 覺 不是我們多猜疑 而是防人之心不可無
→ : 影片有聽到小孩聲音 只能說辛苦了 要帶娃還要處理這種
→ : 破事
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推 : 就包鐵皮好了63F 08/05 10:54
推 : 你外面看起來是露台，搭個採光罩就解決了啦64F 08/05 10:59
推 : 找原屋主處理就是低成本補漏而已，還不如要修繕費，65F 08/05 11:01
→ : 剩下的錢你自己負擔，用好一點一勞永逸。
→ : 剩下的錢你自己負擔，用好一點一勞永逸。
推 : 你靠北前屋主用騙的，害你損失慘重，凹點錢回來而已吧67F 08/05 11:05
→ : 就多給你三個月，不負瑕疵擔保，不就說得很清楚嗎?68F 08/05 11:06
→ : 照合約走都過保了，不負責蠻正常的，你也放棄瑕疵擔保69F 08/05 11:06
→ : 你拿不出頭期違約，除了訂金，說不定還要賠10%，再加6%70F 08/05 11:07
→ : 的仲介費，少說也是一兩百萬，你現在刁這個?
→ : 你說你的"權益"前有沒有想過人家已經退讓你很多了
→ : 軟土深掘，就不該對人太好
→ : 的仲介費，少說也是一兩百萬，你現在刁這個?
→ : 你說你的"權益"前有沒有想過人家已經退讓你很多了
→ : 軟土深掘，就不該對人太好
推 : 自己處理吧，這算小事74F 08/05 11:26
推 : 這種房仲還要收手續費75F 08/05 11:31
→ : 這種問題最好跟屋主拿錢自己處理 免得後面出問題還要76F 08/05 11:40
→ : 雙方浪費時間精神
→ : 雙方浪費時間精神
→ : 瑕疵擔保是可以合意排除的 你簽了就沒救了78F 08/05 11:49
噓 : 你八月就知道漏水九月答應不用負瑕疵擔保 沒救79F 08/05 11:58
推 : 最好的狀況是拿補償，自己修，透天不高還能修80F 08/05 11:59
推 : 你就想想 違約金 & 處理漏水 你要選哪個?81F 08/05 12:04
推 : 趕快去找做營造建設公司的朋友介紹廠商處理82F 08/05 12:06
→ : 不要網路自介那種
→ : 不要網路自介那種
→ : 過保才發現你就認命ㄅ84F 08/05 12:19
推 : 有處理呀，把它蓋住的處理方式85F 08/05 12:27
推 : 超過六個月就沒機會是因為你證據早就難以證實與蒐集86F 08/05 13:17
→ : 法條有時候就是參考的，實務操作是另一回事
→ : 法條有時候就是參考的，實務操作是另一回事
推 : 要先能證明是交屋時就有！然後發現後6個月內要存證信函！88F 08/05 14:22
→ : 她認了有滲水 和 她明知有滲水 是兩回事 你說的是哪一89F 08/05 14:55
→ : 個
→ : 證明交屋有 和 她知不知道這件事也是不一樣
→ : 重點是她知不知道
→ : 你也說了這波雨很大 所以她並不一定在賣你的時候漏過水
→ : 而且你只提到付款延後 那你是否已經進去了呢
→ : 如果你要他負責 我覺得你需要找律師諮詢
→ : 因為你合約交屋的時間看不出來
→ : 也有可能是你遲交合約款項啊
→ : 個
→ : 證明交屋有 和 她知不知道這件事也是不一樣
→ : 重點是她知不知道
→ : 你也說了這波雨很大 所以她並不一定在賣你的時候漏過水
→ : 而且你只提到付款延後 那你是否已經進去了呢
→ : 如果你要他負責 我覺得你需要找律師諮詢
→ : 因為你合約交屋的時間看不出來
→ : 也有可能是你遲交合約款項啊
推 : 故意不告知瑕疵不能特約免責98F 08/05 15:07
→ : 可是你的木頭吸水應該會有水痕吧99F 08/05 15:08
→ : 我看起來是窗框下面外牆滲水耶
→ : 我看起來是窗框下面外牆滲水耶
噓 : 不要在這邊問，去問律師，現況有明確寫沒漏水這已經101F 08/05 16:03
→ : 是契約責任，不只瑕疵擔保責任了。
→ : 是契約責任，不只瑕疵擔保責任了。
推 : 找律師提告啊 修多少拿多少103F 08/05 16:12
推 : 不可能處理好 賣掉就好104F 08/05 16:30
推 : 放棄半年瑕疵擔保跟原本現況有無滲漏水是兩回事，原105F 08/05 17:56
→ : 本勾無滲漏水，結果發現原本就有，那就是屋主跟仲介
→ : 的責任，我講的是責任問題，當然處理方式就是另外說
→ : 本勾無滲漏水，結果發現原本就有，那就是屋主跟仲介
→ : 的責任，我講的是責任問題，當然處理方式就是另外說
推 : 現況交屋 沒招了108F 08/05 19:02
推 : 成交 仲介就幫你問看看而已，不會太積極，便宜做法109F 08/05 19:34
→ : 就是外面上漆，內側拆開打針，那估價單給對方看要怎
→ : 麼處理
→ : 就是外面上漆，內側拆開打針，那估價單給對方看要怎
→ : 麼處理
→ : 刻意隱瞞可以買賣無效112F 08/05 20:39
→ : 你只要證明，木板拆開本來就有漏水的證據
→ : 包含壁癌看上去就是很久不是封版前（幹，三星平板選字是智
→ : 障）
→ : 都可以訴請買賣無效，之後他要賠償所有的成本和費用
→ : 這個你先收集證據找他去調節委員會
→ : 逼他妥協答應你要完整修復漏水的請求
→ : 刻意隱瞞，調節委員會幫你多少說服他一下
→ : 如果他裝死，就去法院寫訴狀
→ : 那個土木技師公會驗一下跑都跑不掉
→ : 鑑定費六位數起跳，他大概輸定了他要支付
→ : 不過你會先墊
→ : 而法院在任何時候你們都可以和解，和解就是叫他接受你的完
→ : 整修復漏水條件
→ : 你這樣可以開完整一點，外牆鷹架防水，內部水泥從新粗細胚
→ : 粉光油漆
→ : 因為你透天交易，如果買賣失效，加上各種費用包含你的搬家
→ : 等費用
→ : 和雙方仲介袋鼠費，和土木工會技師鑑定費
→ : 加起來都要百萬了，百萬我把那面牆貼滿進口大理石也不過一二
→ : 十萬
→ : 所以他只要知道嚴重性就會妥協
→ : 和解，條件，簽名，他就必須照著做
→ : 你只要證明，木板拆開本來就有漏水的證據
→ : 包含壁癌看上去就是很久不是封版前（幹，三星平板選字是智
→ : 障）
→ : 都可以訴請買賣無效，之後他要賠償所有的成本和費用
→ : 這個你先收集證據找他去調節委員會
→ : 逼他妥協答應你要完整修復漏水的請求
→ : 刻意隱瞞，調節委員會幫你多少說服他一下
→ : 如果他裝死，就去法院寫訴狀
→ : 那個土木技師公會驗一下跑都跑不掉
→ : 鑑定費六位數起跳，他大概輸定了他要支付
→ : 不過你會先墊
→ : 而法院在任何時候你們都可以和解，和解就是叫他接受你的完
→ : 整修復漏水條件
→ : 你這樣可以開完整一點，外牆鷹架防水，內部水泥從新粗細胚
→ : 粉光油漆
→ : 因為你透天交易，如果買賣失效，加上各種費用包含你的搬家
→ : 等費用
→ : 和雙方仲介袋鼠費，和土木工會技師鑑定費
→ : 加起來都要百萬了，百萬我把那面牆貼滿進口大理石也不過一二
→ : 十萬
→ : 所以他只要知道嚴重性就會妥協
→ : 和解，條件，簽名，他就必須照著做
→ : 人家聰明點看到你來就脫產了,你拿一張債權憑證有屁用135F 08/05 22:46
→ : 賣房子後...為了快一百萬脫產...然後宣告破產..XD136F 08/05 22:57
→ : 你說賣車子就算了.
謝謝以上版友的回應，正反意見都有也讓我都學習到了→ : 你說賣車子就算了.
有人說屋主沒跟我我違約金就不錯了，
我只能說，第七波那一天早上，我剛要請代書去銀行送件，下午新聞稿一發
我的成數就成八成掉到五成（非六都的第二房）
我請屋主讓我兩個月，這兩個月我努力湊出500萬(他就用不負瑕疵擔保作條件交換)
該給的仲介費也沒少，這樣算誠意滿滿了吧！
他運氣好，賣在高點，我摸摸鼻子也認了。
現況交屋，指的是"沒有隱瞞"的前提，我看到的、我能接受的現況。
刻意藏在裡面的"現況"，也要買方概括承受嗎？
這樣是助長社會無誠信的氛圍吧！
特別謝謝ceca大大！
※ 編輯: sfish (220.142.155.29 臺灣), 08/05/2025 23:06:10
→ : 就算他是人頭,可以做透天的人頭,也沒那麼不值錢.138F 08/05 22:58
→ : 花個一些錢把漏水弄一弄大不了十幾萬,台北不知道.
→ : 和解就好了.
→ : 你要搞到敗訴然後賠快要一百萬,然後宣告破產然後脫產XD..
→ : 一間透天好了,一千萬就好,他要當人頭也要有個扛貸款6~8萬.
→ : 薪水少說也是年薪七十以上.
→ : 脫產是連薪水都不要了?不然一半的薪水要扣給別人耶.
→ : 扣個三年也被扣清了.
→ : 但是要背負信用汙點?
→ : 所以...為什麼會想到脫產這條路呢?
→ : 不要亂想拉..XD
→ : 現況交屋通常是指擺明有狀況你看的到你知道的他不負責.
→ : 不過現況交屋,例如他也不知道你也不知道,超大雨才漏水的.
→ : 有案例法官要前一手負責.
→ : 所以這邊持保留態度.
→ : 但惡意隱藏漏水事實,只要惡意有辦法證明.
→ : 這就詐欺.
→ : 這在法理上是不一樣的.
→ : 你有興趣可以去找一些免費的法律諮詢問一下.
→ : 那些法律諮詢,基本上每天都在處理.
→ : 離婚,車禍,打架,偷竊,詐欺....以及.
→ : 非常龐大的,漏水,租屋,買賣糾紛..XD
→ : 那個它們各種情況都講到不想再講了..
→ : 花個一些錢把漏水弄一弄大不了十幾萬,台北不知道.
→ : 和解就好了.
→ : 你要搞到敗訴然後賠快要一百萬,然後宣告破產然後脫產XD..
→ : 一間透天好了,一千萬就好,他要當人頭也要有個扛貸款6~8萬.
→ : 薪水少說也是年薪七十以上.
→ : 脫產是連薪水都不要了?不然一半的薪水要扣給別人耶.
→ : 扣個三年也被扣清了.
→ : 但是要背負信用汙點?
→ : 所以...為什麼會想到脫產這條路呢?
→ : 不要亂想拉..XD
→ : 現況交屋通常是指擺明有狀況你看的到你知道的他不負責.
→ : 不過現況交屋,例如他也不知道你也不知道,超大雨才漏水的.
→ : 有案例法官要前一手負責.
→ : 所以這邊持保留態度.
→ : 但惡意隱藏漏水事實,只要惡意有辦法證明.
→ : 這就詐欺.
→ : 這在法理上是不一樣的.
→ : 你有興趣可以去找一些免費的法律諮詢問一下.
→ : 那些法律諮詢,基本上每天都在處理.
→ : 離婚,車禍,打架,偷竊,詐欺....以及.
→ : 非常龐大的,漏水,租屋,買賣糾紛..XD
→ : 那個它們各種情況都講到不想再講了..
推 : 不付已知的瑕疵，但隱瞞的瑕疵得付！屋主會輸，你可以主161F 08/05 23:29
→ : 張的！
→ : 張的！
→ : 按照你的標題 你認定的不見得正確 所以要先分清楚163F 08/05 23:45
→ : 天真，屋主不承認就好啦，舉證之所在敗訴之所在164F 08/06 09:56
→ : 免費的法律諮詢一點屁用都沒有，美其名是免費諮詢，實際
→ : 上就是鼓吹告就對了，訴狀5000，出庭50000
→ : 免費的法律諮詢一點屁用都沒有，美其名是免費諮詢，實際
→ : 上就是鼓吹告就對了，訴狀5000，出庭50000
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