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看板 home-sale
作者 標題 [閒聊] 復興以東 光復以西 市民以南 信義以北
時間 Mon Aug 11 23:17:58 2025
復興以東
光復以西
市民以南
信義以北
也算老市區了
這邊的老公寓
都住四欸
未來很有機會都更吧
住三容積率只有225%
住四有300%欸
加上都更獎勵50%
和防災獎勵30%
這邊容積最少也有300*180=540
容移又另當別論
好像還不錯
這區的公寓或華廈是不是可以收
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.168.250.236 (臺灣)
※ 作者: eddisontw 2025-08-11 23:17:58
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推 : 華廈別收1F 08/11 23:19
→ : 馬以南2F 08/11 23:22
推 : 早就price in了吧3F 08/11 23:23
推 : 以東到基隆路 但是這邊的價格你很難買到一坪90以下的，如果4F 08/11 23:54
→ : 有大概是那種4米巷
→ : 大樓跟華夏都不要收 63/2/15之前取得建照的都是讚 有買就是
→ : 了
→ : 換算下 就會覺得真是很超值 而且這個區塊改建之後行情至少都
→ : 是150以上
→ : 有大概是那種4米巷
→ : 大樓跟華夏都不要收 63/2/15之前取得建照的都是讚 有買就是
→ : 了
→ : 換算下 就會覺得真是很超值 而且這個區塊改建之後行情至少都
→ : 是150以上
推 : 如果都更要等十年你會希望至少購買價翻倍...所以買超10F 08/12 00:11
→ : 過75報酬就已經有點普了 買90更是有點風險給你擔 利潤
→ : 屋主先收起來 我是依照CAGR跟0050差不多前提下去試算
→ : 但如果你能把租金拉到購買價的4%那就穩如老狗
→ : 但也有買實坪 賣權狀坪的可能性 我是沒那麼看好啦...
→ : 都在賭
→ : 過75報酬就已經有點普了 買90更是有點風險給你擔 利潤
→ : 屋主先收起來 我是依照CAGR跟0050差不多前提下去試算
→ : 但如果你能把租金拉到購買價的4%那就穩如老狗
→ : 但也有買實坪 賣權狀坪的可能性 我是沒那麼看好啦...
→ : 都在賭
推 : 可以到4%的絕對香 我到後期買的只能到3%16F 08/12 00:16
→ : ChikanDesu 不知道你在算三小 現金買不貸款嗎?17F 08/12 00:34
推 : 願意當房東，收一間放長期的不錯啊18F 08/12 00:59
推 : 我是只能現金買增貸 所以我不會考慮阿 買股風險小多了19F 08/12 01:14
→ : 台北市公寓屋主幾乎都嘛知道自己土地持分多少 所以算
→ : 起來能撿到便宜的物件是真的有點少 計算機按按都知道
→ : 都更價值多少
推 : 而且臨大馬路的根本可遇不可求 價格也肯定不會是90 破
→ : 百都可能 沒有臨馬路或寬巷的住四有些容積吃不滿就直
→ : 接變成跟住三一樣 然後賣你住四價格騙騙不懂的
→ : 然後你這些臨馬路買破百又要創造4%報酬 除非頂加隔套
→ : 有點機率 不然對房客來說臨大馬路又不是爆拉房租的要
→ : 素 超級難好嗎
推 : 你只有一間掛一可以用的話 你會想要主軸投資是這種物
→ : 件嗎 增貸假設你弄不到4% 然後你利率2.8上下 十年沒都
→ : 更成功 划算嗎 別的物件搞不好噴上天了 然後這種物件
→ : 都是以當地預售屋定錨的價格 台北市尤其是阻力特別大
→ : 150你還要他十年內漲到哪裡 所以你持有這種物件要轉手
→ : 滿意的增值價未必好轉
→ : 自己分析起來覺得是這樣 你有什麼要指教的可以客氣一
→ : 點==
→ : 台北市公寓屋主幾乎都嘛知道自己土地持分多少 所以算
→ : 起來能撿到便宜的物件是真的有點少 計算機按按都知道
→ : 都更價值多少
推 : 而且臨大馬路的根本可遇不可求 價格也肯定不會是90 破
→ : 百都可能 沒有臨馬路或寬巷的住四有些容積吃不滿就直
→ : 接變成跟住三一樣 然後賣你住四價格騙騙不懂的
→ : 然後你這些臨馬路買破百又要創造4%報酬 除非頂加隔套
→ : 有點機率 不然對房客來說臨大馬路又不是爆拉房租的要
→ : 素 超級難好嗎
推 : 你只有一間掛一可以用的話 你會想要主軸投資是這種物
→ : 件嗎 增貸假設你弄不到4% 然後你利率2.8上下 十年沒都
→ : 更成功 划算嗎 別的物件搞不好噴上天了 然後這種物件
→ : 都是以當地預售屋定錨的價格 台北市尤其是阻力特別大
→ : 150你還要他十年內漲到哪裡 所以你持有這種物件要轉手
→ : 滿意的增值價未必好轉
→ : 自己分析起來覺得是這樣 你有什麼要指教的可以客氣一
→ : 點==
推 : 推分享37F 08/12 03:03
推 : 感謝c大詳細分析38F 08/12 03:17
推 : 所以我賭商業區爆炸的南大同39F 08/12 05:11
→ : 板橋南雅夜市都以都更了
→ : 沒道理北市後站商圈沒機會
→ : 且又有西區國門計畫幾棟摩天大樓加成
→ : 板橋南雅夜市都以都更了
→ : 沒道理北市後站商圈沒機會
→ : 且又有西區國門計畫幾棟摩天大樓加成
推 : 南大同只看承德路上從市民大道到民權西路這段有多少大樓43F 08/12 07:00
→ : 在蓋的，更不用說還有一些舊公寓也在等都更，未來就是一
→ : 條國門串接北士科的黃金大道。
→ : 在蓋的，更不用說還有一些舊公寓也在等都更，未來就是一
→ : 條國門串接北士科的黃金大道。
推 : 房版的人 真的越來越兇了欸46F 08/12 08:19
推 : 原屋主都更也比較不會看報酬阿 你一坪30萬買的要不要47F 08/12 08:36
→ : 都更都可以 持有毫無壓力 但你如果是一坪百萬接盤俠當
→ : 然要算預期報酬安全邊際在哪裡 時程內沒成功又要怎麼
→ : 辦 所以我是覺得自己有專業翻修團隊+出租Know how+分
→ : 析都更機率高低的專業才適合找這種物件 安全邊際跟成
→ : 功率極高 才會持有得安心 你如果買到以後隔壁都更剛好
→ : 切割你們基地沒揪你 那會很慘 一大堆臨馬路的你去看基
→ : 地有時候都會剛好切在一個奇妙的點 你無從得知是建商
→ : 就是不做大 釘子戶 還是什麼狗屁原因 但切下去就是切
→ : 下去了 也宣告你那戶變成都更孤島死刑
→ : 都更都可以 持有毫無壓力 但你如果是一坪百萬接盤俠當
→ : 然要算預期報酬安全邊際在哪裡 時程內沒成功又要怎麼
→ : 辦 所以我是覺得自己有專業翻修團隊+出租Know how+分
→ : 析都更機率高低的專業才適合找這種物件 安全邊際跟成
→ : 功率極高 才會持有得安心 你如果買到以後隔壁都更剛好
→ : 切割你們基地沒揪你 那會很慘 一大堆臨馬路的你去看基
→ : 地有時候都會剛好切在一個奇妙的點 你無從得知是建商
→ : 就是不做大 釘子戶 還是什麼狗屁原因 但切下去就是切
→ : 下去了 也宣告你那戶變成都更孤島死刑
推 : 150要漲也不是難事，當初100也被質疑漲不到哪57F 08/12 08:49
→ : 非豪宅規格的吾雙就200了
→ : 當然看基地大小跟整體設計會有差異，
→ : 但如果還在認為高價=不會漲就純幻想
→ : 如果現金買又不增貸，那真的不用買沒錯，
→ : 但這不是一般投資者的操作
→ : 非豪宅規格的吾雙就200了
→ : 當然看基地大小跟整體設計會有差異，
→ : 但如果還在認為高價=不會漲就純幻想
→ : 如果現金買又不增貸，那真的不用買沒錯，
→ : 但這不是一般投資者的操作
→ : 高總趴數會漲慢應該是必然的 100到150也才50%跟一大堆63F 08/12 10:59
→ : 重劃區的趴數根本沒得比 而且花的時間更長 還很沒量
→ : 更何況你都更題材房價格是錨定當地新預售房價的60%上
→ : 下 超過根本沒人跟你買 低於屋主又不肯賣 當地最新預
→ : 售價漲10% 你都更房可能才反應5%
→ : 當然是會漲 但我看起來是很慢
→ : 重劃區的趴數根本沒得比 而且花的時間更長 還很沒量
→ : 更何況你都更題材房價格是錨定當地新預售房價的60%上
→ : 下 超過根本沒人跟你買 低於屋主又不肯賣 當地最新預
→ : 售價漲10% 你都更房可能才反應5%
→ : 當然是會漲 但我看起來是很慢
推 : 別雲了，那30年前就是最高價的台北，69F 08/12 11:22
→ : 如果基期高=漲幅低，為什麼台北的價差
→ : 跟其他縣市的價差只有持續拉大，
→ : 價差以前1-20萬、後來20-50萬、
→ : 現在大概來到50-100萬，
→ : 位階關係永遠是等比的差距，
→ : 你以為的基期高低反應的是建設位階提升
→ : 不說跨縣市比較，就區域內的新舊區就好，
→ : 你認真認為高價區比較不會漲？
→ : 那台中買各屯區幹嘛？去買海線啊，
→ : 反正低基期必贏、漲的比較多？
→ : 還在用基期盤點市場價格變化的，
→ : 邏輯大概就跟股價高比較不會漲一樣。
→ : 如果基期高=漲幅低，為什麼台北的價差
→ : 跟其他縣市的價差只有持續拉大，
→ : 價差以前1-20萬、後來20-50萬、
→ : 現在大概來到50-100萬，
→ : 位階關係永遠是等比的差距，
→ : 你以為的基期高低反應的是建設位階提升
→ : 不說跨縣市比較，就區域內的新舊區就好，
→ : 你認真認為高價區比較不會漲？
→ : 那台中買各屯區幹嘛？去買海線啊，
→ : 反正低基期必贏、漲的比較多？
→ : 還在用基期盤點市場價格變化的，
→ : 邏輯大概就跟股價高比較不會漲一樣。
推 : 那你自己又認真覺得台北市150上下的預售還有爆發力喔82F 08/12 12:09
→ : 開發殆盡人口外移建設牛步 原有地主難搞 也都是要考慮
→ : 的因素阿 我又不是只看基期
→ : 開發殆盡人口外移建設牛步 原有地主難搞 也都是要考慮
→ : 的因素阿 我又不是只看基期
推 : 買房地產就不用想什麼爆發力了啦，85F 08/12 12:31
→ : 長期來看先漲後漲都差不多啦，
→ : 你以為短期50%-100%才是常態？
→ : 人口外移根本假象，要看商業行為跟產值
→ : 反正看衰就離開雙北，沒什麼
→ : 那你認為桃園台中新竹7 80有爆發力喔？
→ : 判斷？依據？資金流向？幻想？
推 : 正常在估未來用通膨指數去當指標，
→ : 認為位階能提升就用各種類比修正拉高，
→ : 認為位階為倒退那就去調整下修，
→ : 你認為台北的位階會倒退，我認為不會，
→ : 所謂中南部跟北部的差距拉近，
→ : 目前完全看不到。
→ : 長期來看先漲後漲都差不多啦，
→ : 你以為短期50%-100%才是常態？
→ : 人口外移根本假象，要看商業行為跟產值
→ : 反正看衰就離開雙北，沒什麼
→ : 那你認為桃園台中新竹7 80有爆發力喔？
→ : 判斷？依據？資金流向？幻想？
推 : 正常在估未來用通膨指數去當指標，
→ : 認為位階能提升就用各種類比修正拉高，
→ : 認為位階為倒退那就去調整下修，
→ : 你認為台北的位階會倒退，我認為不會，
→ : 所謂中南部跟北部的差距拉近，
→ : 目前完全看不到。
推 : 推文有料98F 08/12 12:56
推 : 再回來說雙北部分蛋白跟蛋黃差距變小，99F 08/12 13:03
→ : 這代表只是新北各區上修調整漲幅，
→ : 不代表台北核心就要下修漲幅，
→ : 位階差距變小的過程有很多種呈現方式，
→ : 沒有什麼一定要一漲、一不漲的；
→ : 再來就是中古屋的基本面較好，
→ : （最兇的建物折舊已反應）
→ : 註定是比新成屋更好的長持標的，
→ : 要說台北老屋price in，其他區更慘。
→ : 啊如果你是說買一間‘’新房自住爽“，
→ : 那就是另一件事，目前台北‘’新房‘’，
→ : 確實比不上部分的外圍‘’新房‘’，
→ : 但目前兩者都不是好的‘’投資標的‘’。
→ : 這代表只是新北各區上修調整漲幅，
→ : 不代表台北核心就要下修漲幅，
→ : 位階差距變小的過程有很多種呈現方式，
→ : 沒有什麼一定要一漲、一不漲的；
→ : 再來就是中古屋的基本面較好，
→ : （最兇的建物折舊已反應）
→ : 註定是比新成屋更好的長持標的，
→ : 要說台北老屋price in，其他區更慘。
→ : 啊如果你是說買一間‘’新房自住爽“，
→ : 那就是另一件事，目前台北‘’新房‘’，
→ : 確實比不上部分的外圍‘’新房‘’，
→ : 但目前兩者都不是好的‘’投資標的‘’。
推 : 所以回到我的論點阿 你都說了新房不是好的投資標的 那112F 08/12 17:43
→ : 價格錨定新房的都更宅也不會是好的投資標的囉 除非你
→ : 能把投報衝高當成一個完全自償本利合的物件
→ : 因為買高機率都更宅勢必更貴 提前要脫手又是看區域新
→ : 房漲幅大與否你才會有賺頭
推 : 例如臨馬路基地方正容積吃滿住四 跟同位置巷內老公寓
→ : 同屋齡價差很可能差個30%以上 70萬VS100萬單價 而你買
→ : 都更宅就會需要等到都更才開花結果 或者區域預售創高
→ : 可以轉手多賺一點價差 而70萬那個就相對會補漲速度快
→ : 一點 也可以更簡單搞出租 自住也不會比較多出價差那段
→ : 負擔
→ : 價格錨定新房的都更宅也不會是好的投資標的囉 除非你
→ : 能把投報衝高當成一個完全自償本利合的物件
→ : 因為買高機率都更宅勢必更貴 提前要脫手又是看區域新
→ : 房漲幅大與否你才會有賺頭
推 : 例如臨馬路基地方正容積吃滿住四 跟同位置巷內老公寓
→ : 同屋齡價差很可能差個30%以上 70萬VS100萬單價 而你買
→ : 都更宅就會需要等到都更才開花結果 或者區域預售創高
→ : 可以轉手多賺一點價差 而70萬那個就相對會補漲速度快
→ : 一點 也可以更簡單搞出租 自住也不會比較多出價差那段
→ : 負擔
→ : 不知道講三小 現金買之後增貸 本金就不是現金價了啊123F 08/12 19:05
→ : https://ibb.co/PsG7rrd8
→ : 以75萬買24坪總價1800萬來講, 就算你只能貸到六成4%, 10年
→ : https://ibb.co/PsG7rrd8
→ : 以75萬買24坪總價1800萬來講, 就算你只能貸到六成4%, 10年
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/p/ibb_co_BH2Xff9R.png)
推 : 新房差是因為折舊、持有成本、租價比低，126F 08/12 19:09
→ : 但不代表他不會漲或是漲比較少
→ : 但不代表他不會漲或是漲比較少
→ : 後都更也只能權狀一坪換一坪, 年化報酬都有12.72%128F 08/12 19:09
→ : 你喜歡用全現金買 我很難跟你解釋129F 08/12 19:10
→ : 如果都更後, 權狀一坪換1.2坪 年化就超過15%130F 08/12 19:11
→ : 事實上你全現金買, 10年後遇到都更一坪換1.2坪, 年化都超過
→ : 10%
→ : 我是不知道為什麼會把價格當作都更最大的風險
→ : 都更最大風險明明是時間
→ : 事實上你全現金買, 10年後遇到都更一坪換1.2坪, 年化都超過
→ : 10%
→ : 我是不知道為什麼會把價格當作都更最大的風險
→ : 都更最大風險明明是時間
→ : 因為他預設已經150 未來漲不到哪，135F 08/12 19:19
→ : 然後推導價格已反應，沒有超額報酬，
→ : 買起來還有時間風險 所以不划算
→ : 然後推導價格已反應，沒有超額報酬，
→ : 買起來還有時間風險 所以不划算
推 : 所以你扛風險然後報酬跟0050沒兩樣 10年一定要成不然138F 08/12 19:22
→ : 就是逐年遞減阿 反之你10年內報酬率就往上疊加 你這邊
→ : 也是租金算4%的前提 一坪換一坪就是大多數台北市住三4
→ : 樓情況 你要買得到住四完整容積 你買不到這個價格
→ : 我的前提就是你租金4%已經很難 貸款用增貸貸出來你資
→ : 金使用率也不太高 十年一定要達成 不然就比12%低 那我
→ : 不如0050去質押還舒服多
→ : 0050原型就已經預計10-12% 都更宅扛一大堆風險還只能1
→ : 2%上下 你認真覺得是很好投資？
→ : 你自己都算出來這樣了 租金再低一點 報酬直線往下跑+
→ : 斷頭機率變高 買下去十年能賣的機率也沒多高 光是整合
→ : 都10年起跳一大堆 蓋4年以上
→ : 租金能衝到4%也只是站上跟ETF同等報酬門檻 更何況衝不
→ : 到4%的
→ : 都更超過一坪換一坪 一定疊在售價上 大家都知道土地價
→ : 值 大家都知道都更後總價 能加價就不可能便宜賣 也就
→ : 是純粹看土地持分x容積 賣你預期價
→ : 更大風險是你被切割出去 那你就萬劫不復 像那個塔悠路
→ : 那棟 整棟被一個害死
→ : 建商才不跟你談咧 直接切出去的愈來愈多
→ : 1換1.2那你買價勢必是旁邊1換1的1.1-1.2倍 若你買到同
→ : 價格那是你幸運 可遇不可求
→ : 那如果你有建商內線三小的 知道很快高機率就會成 可以
→ : 買 報酬很高 但一般人都是盲狙阿
→ : 那你怎麼會說我是“亂算”呢 我一開始就說預計報酬率
→ : 跟0050沒兩樣了
→ : 再來就是全現金增貸資金利用率就是跟掛一不一樣 不要
→ : 混為一談
→ : 確實這個標的是槓桿5倍 但相對於你資產就是槓桿1.8倍
→ : 以內 要用這種槓桿衝報酬真的是沒多好用
推 : 你是抓房租3% 空窗1個月也要算 維修也要算 然後只貸6
→ : 成代表你本金要高啊 資金機會成本一樣擺在那裡
→ : 那你這個價格很明顯就是一般住三的 不可能住四完整容
→ : 積率路段賣你75可以都更變成150的 有的話請分享實際案
→ : 例
→ : 房租3%一樣沒隔套沒頂加 台北市不容易 等於你24坪住家
→ : 要花錢隔兩個兩房大概也要多花個1-200
→ : 不然老公寓24坪無裝潢整層住家你要租45000不切實際 30
→ : 幾坪無裝潢都不一定租到45000了
推 : 0050放10年報酬趨近10%的機率很高了 但都更成功機率..
→ : .我很存疑
→ : 就是逐年遞減阿 反之你10年內報酬率就往上疊加 你這邊
→ : 也是租金算4%的前提 一坪換一坪就是大多數台北市住三4
→ : 樓情況 你要買得到住四完整容積 你買不到這個價格
→ : 我的前提就是你租金4%已經很難 貸款用增貸貸出來你資
→ : 金使用率也不太高 十年一定要達成 不然就比12%低 那我
→ : 不如0050去質押還舒服多
→ : 0050原型就已經預計10-12% 都更宅扛一大堆風險還只能1
→ : 2%上下 你認真覺得是很好投資？
→ : 你自己都算出來這樣了 租金再低一點 報酬直線往下跑+
→ : 斷頭機率變高 買下去十年能賣的機率也沒多高 光是整合
→ : 都10年起跳一大堆 蓋4年以上
→ : 租金能衝到4%也只是站上跟ETF同等報酬門檻 更何況衝不
→ : 到4%的
→ : 都更超過一坪換一坪 一定疊在售價上 大家都知道土地價
→ : 值 大家都知道都更後總價 能加價就不可能便宜賣 也就
→ : 是純粹看土地持分x容積 賣你預期價
→ : 更大風險是你被切割出去 那你就萬劫不復 像那個塔悠路
→ : 那棟 整棟被一個害死
→ : 建商才不跟你談咧 直接切出去的愈來愈多
→ : 1換1.2那你買價勢必是旁邊1換1的1.1-1.2倍 若你買到同
→ : 價格那是你幸運 可遇不可求
→ : 那如果你有建商內線三小的 知道很快高機率就會成 可以
→ : 買 報酬很高 但一般人都是盲狙阿
→ : 那你怎麼會說我是“亂算”呢 我一開始就說預計報酬率
→ : 跟0050沒兩樣了
→ : 再來就是全現金增貸資金利用率就是跟掛一不一樣 不要
→ : 混為一談
→ : 確實這個標的是槓桿5倍 但相對於你資產就是槓桿1.8倍
→ : 以內 要用這種槓桿衝報酬真的是沒多好用
推 : 你是抓房租3% 空窗1個月也要算 維修也要算 然後只貸6
→ : 成代表你本金要高啊 資金機會成本一樣擺在那裡
→ : 那你這個價格很明顯就是一般住三的 不可能住四完整容
→ : 積率路段賣你75可以都更變成150的 有的話請分享實際案
→ : 例
→ : 房租3%一樣沒隔套沒頂加 台北市不容易 等於你24坪住家
→ : 要花錢隔兩個兩房大概也要多花個1-200
→ : 不然老公寓24坪無裝潢整層住家你要租45000不切實際 30
→ : 幾坪無裝潢都不一定租到45000了
推 : 0050放10年報酬趨近10%的機率很高了 但都更成功機率..
→ : .我很存疑
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