※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-12-08 19:42:17
看板 home-sale
作者 標題 [閒聊] 即將迎來公設修繕爛攤子
時間 Mon Dec 8 02:03:42 2025
大家都知道現在非常缺工
而過去7 8年級最愛的8x年完工的搶建屋
帳面公設低(梯間在主建物，花台登記，露台登記
不過比新房子便宜，老房子完善是真的
但出來混還是要還
在新的房子一旦開始蓋就有潛在屋齡，竣工之後屋齡開始算(爛尾20年後竣工屋齡還是0歐
)
不過這批房子也開始邁入30年了
很多東西都開始討錢
最基本款減壓閥
大樓的電梯開始要翻新翻修
大樓的揚水馬達
發電機 消防系統
再來就是頂樓防水
梯廳的老舊翻修
不過這類大樓由於經歷過高利息，早年有存好公積金的，社區問題不大
不過都同時面臨一個問題，當年管理費一坪40甚至還有20不到的
一戶的管理費都在1000多2000
300戶也才30-60萬，過去很好存錢，只要有守住
現在基本薪資一直漲，其實很多管委會都是進入要拿公積金補貼支出
再來就是其實不少人，仗著自己繳了1000多快管理費的臭錢，自以為高尚身份地位，看不
起跟欺負管理員
最常見的包裹快遞不幫忙幫上樓客訴
大夜班有兩個時候輪流小瞇，上網公審
大夜看電視 看電腦客訴
就算日班不影響他人下，看電視也還好吧
不過以上這類的人有特質
平常幹嘛都說沒意見，你請我好就好，尊重多數
等到裝修修繕 採購時又他問題最多
修繕發包出去了，有說他有廠商更便宜，你這樣黑箱作業
不然就是你大樓工程弄一半10幾20個人來指教，要你照他意思施工
1.
我也遇過管委會打來要你幫忙幹嘛，可是管委會沒錢，有錢再給你
或是大樓要裝修都介紹給你
希望免費或等他有錢再給
2.
近幾年就有社區梯廳磁磚開始崩要換
開出來條件預算20萬
拆乾淨打底 貼60＊60冠軍磁磚，做造型天花板，燈光效果
根本是倒貼......
3.
10年前我接一個也是梯廳拉皮，認識拜託的
最後交屋被坳做櫃檯送，做門牌雷雕度鈦，跟大樓字
不給他直接尾款款扣走
其實認識的同行都是，不碰公設修繕，除非利潤很好，進場款那很高
接下來大樓就會非常明顯，管委會壓得住住戶不靠北，管委會有錢或拿得到錢
養護修繕就會很好
另一種是壓制不住失控的，想辦法凹人
社區就會開始爛掉
房子30年了......
-----
不要臉的真的很多
有不熟但認識的買了間房子，放20年沒住
車位就被鄰居停去
想去住的時候要整理，客氣的要回車位不理
整理完住進去，總要還了吧
還是不還所車位他的了，20年沒住人他停20年就變他的，管委會體驗
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.10.141 (臺灣)
※ 作者: a386036 2025-12-08 02:03:42
※ 文章代碼(AID): #1fDS61Hm (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1765130625.A.470.html
推 : 雙北很多這種殭屍大樓，月管理費只能請物業和清潔1F 12/08 08:23
推 : 提案要漲管理費也不通過，坐等社區老去
推 : 提案要漲管理費也不通過，坐等社區老去
住戶看到2千萬存款，還提降管理費，年度分紅勒，但要你改善消防時候，電梯有問題時
候
以前時薪80-100就有管理員年代存的錢
→ : 通常會先刪減保全,然後關公設,最後連物業都請不起才3F 12/08 08:41
刪到剩一個櫃檯
然後改自聘阿北
年輕人還是有有簽收包裹的
→ : 會漲管理費4F 12/08 08:41
看過場面
這年頭提案降的一堆
人人心中都是慣老闆
推 : 想想現在一狗票案子一堆公設的XD5F 12/08 08:46
游泳池健身房媽媽教室這類先關
其實養這些超貴
遠雄 興富發 全坤等等超愛這類
※ 編輯: a386036 (111.71.10.141 臺灣), 12/08/2025 09:08:15
推 : 跟我家一樣6F 12/08 09:01
→ : 我社區第5年就把管理員砍了 我當主委 但還是有點入不孵出7F 12/08 09:09
→ : 好像東西都不會壞一樣 談漲管理費就一堆聲音
→ : 好像東西都不會壞一樣 談漲管理費就一堆聲音
→ : 愈是高級的社區，人愈有錢就愈小氣就更會計較這些錢9F 12/08 09:11
→ : 我算過 就算都不要管理員 現在無特別公設的社區一戶基本抓10F 12/08 09:14
→ : 分攤1500-2000 差不多夠打平日常維護、清潔 但有管理員一
→ : 分攤1500-2000 差不多夠打平日常維護、清潔 但有管理員一
一台電梯的保養日常修繕一個月至少吃掉7000元，把維護耗材更換抓進去
如果要存未來換，至少要多6000-12000看幾樓
還有電費一台一個月吃2000-5000不等
要專用垃圾袋的垃圾袋丟一戶大概300-500
免袋子的大概500-700
還有清潔日常燈泡更換等等
認真看規模800-3000
茂德蓋法13-17戶3台電梯20幾樓
這種就省很多
→ : 年一位就多80萬、長年期維修預備更換 看戶數、大家能分攤12F 12/08 09:14
→ : 上限去準備 不然一定動到公積金
→ : 上限去準備 不然一定動到公積金
推 : 看過住戶嗆物業不能找外籍清潔人員，要本勞才會聽話14F 12/08 09:15
→ : 結果清潔沒物業來包，管委排班輪流收
→ : 後來有能力的管委就退出，搬家不玩了
→ : 結果清潔沒物業來包，管委排班輪流收
→ : 後來有能力的管委就退出，搬家不玩了
→ : 很多社區一開始都投資客、年輕人時 都收太少管理費 等到後17F 12/08 09:16
→ : 來住戶穩定 才在增加管理費 其實都對社區發展不利 應該一
→ : 開始利用短期住戶收高 存個1-2000萬 再降管理費
→ : 來住戶穩定 才在增加管理費 其實都對社區發展不利 應該一
→ : 開始利用短期住戶收高 存個1-2000萬 再降管理費
推 : 新大樓管理費夠高，有自償性公設和其他財源，問題比較小20F 12/08 09:18
→ : 老大樓真的無解
→ : 老大樓真的無解
推 : 錢都花在房價上了，就沒其他錢可以支出其他項目了22F 12/08 09:30
→ : 所以說房價高，對9成以上的人都是弊大於利
→ : 所以說房價高，對9成以上的人都是弊大於利
你沒看過全新10幾萬的北大林口，1000萬買70坪，自以為住豪宅
管理費一坪收30元，2000出頭塊管理費當自己大爺
不管房價多少，就是有人覺得應該不用管理費但有人服務
推 : 樓上雲結論嗎？老大樓反對漲管理費的幾乎都是住很久的老24F 12/08 09:42
→ : 住戶
推 : 那些老住戶房貸早還清，也沒打算賣房，根本不鳥房價
→ : 住戶
推 : 那些老住戶房貸早還清，也沒打算賣房，根本不鳥房價
→ : 漲管理費不通過 公設只要關一個 以後就是連鎖反應27F 12/08 09:53
→ : 反對漲管理費的永遠只會砍保全 砍清潔 物業挑最便宜的
→ : 然後循環腐爛
→ : 反對漲管理費的永遠只會砍保全 砍清潔 物業挑最便宜的
→ : 然後循環腐爛
凹修繕廠商
很快就爛掉
我看過當時預售80萬社區，當時每戶都4000萬起跳的
建商代管前用新美齊
住戶一直唉管理費
轉移給住戶馬上跟人家解約，改很小的物業
管理員還會在大門口抽煙丟菸蒂那種
關設備等等
然後管理費開會大降
夠支出物業跟電費還有多幾千塊就好
然後管理費漲不回去
砍倒剩16小時管理，不久後12小時，8小時都不意外
管理員幫忙掃大廳
沒意外代收垃圾一定會變要專用垃圾袋，只代丟
這大樓如果當時好好經營現在130 150不是問題
附近40年管理好的跟他10出頭年比一樣價格
推 : 住10幾年兩次漲管理費都一次過，覺得安心30F 12/08 09:59
很好呀
不過真的一堆住戶會說景氣時機，那麼差還漲管理費，東西都漲薪水沒有漲或漲不夠，負
擔不起
老人家沒收入還漲管理費
※ 編輯: a386036 (111.71.10.141 臺灣), 12/08/2025 10:20:41
→ : 戶數太少建坪太小 就很吃力了31F 12/08 10:17
24小時管理，全合法全比照勞基法等全給基本薪資
一個月成本40萬起跳
公設多有游泳池
一個月100萬的都正常
基本薪資每年漲，基本上社區收入低於60根本沒資格用物業
一定有人反駁
我家繳多少就有物業聽你泉
在這講全合法，全符合勞基法
不是靠違法降低成本少收
※ 編輯: a386036 (111.71.10.141 臺灣), 12/08/2025 10:43:04
→ : 簡單講就素質差，到時一起爛32F 12/08 11:03
推 : 有阿嬤保全不意外33F 12/08 11:13
→ : 這篇歷歷在目
→ : 這篇歷歷在目
推 : 繼續吹捧持有成本低啊～連公設都維護不了敢稱豪宅？35F 12/08 11:43
→ : 以為國外高額的持有稅跟持有成本都是付爽的
推 : 不知道高品質的公共設施&治安&服務都需要成本維護嗎
推 : 投資客只想低成本套利&買賣利得，搞的高價住宅低品質
→ : 用蟲子來形容真是夠貼切
→ : 以為國外高額的持有稅跟持有成本都是付爽的
推 : 不知道高品質的公共設施&治安&服務都需要成本維護嗎
推 : 投資客只想低成本套利&買賣利得，搞的高價住宅低品質
→ : 用蟲子來形容真是夠貼切
台北市來說
還有新北市一些比較好的地方
投資客都還蠻在意管理的
多付一點管理費
社區可以經營到感覺是每天住飯店
房價也會比較高
推 : 管理費40？我搬到蘆洲2x年百戶社區也是70..40F 12/08 11:53
推 : 這位大大的人生周邊都是沒品的人居多耶=.=41F 12/08 12:00
沒品的人，不會覺得他沒品
他會自因為高尚高級
他也不覺得他在凹你
推 : 所以啊 新房管理費最好一坪200元42F 12/08 12:04
→ : 不然之後一樣慘
→ : 不然之後一樣慘
推 : 恐怖喔44F 12/08 12:29
→ : 好險我搬家了
→ : 好險我搬家了
有那種 社區水塔漏水就是不願意出錢修
反正跟我又沒關係
揚水馬達壞掉 那就關掉一個
等到兩個都壞掉了時候沒水用
這時候才會願意掏錢
現在已經有社區 兩台三台電梯的關掉一台 因為沒錢維護
※ 編輯: a386036 (111.71.10.141 臺灣), 12/08/2025 12:37:33
→ : 網路上會以為只有公寓才要修繕跟裝潢46F 12/08 12:39
推 : 該修的安全設施沒人願意出錢修，久了連管委都沒人想當47F 12/08 12:40
推 : 所以沒管理員的新華廈也不錯xd48F 12/08 13:19
噓 : 老大樓沒辦法 老不死的會靠邀49F 12/08 13:22
噓 : 笨蛋才買6樓以上華廈50F 12/08 16:05
![[圖]](https://imgur.disp.cc/Ew/dC7Z8GB.jpeg)
文明人處理方式好好說
如果猴子只能用紅毛猩猩處理
打開引擎蓋引擎加白糖
雨刷水幫他加糖水
排氣管用軟管深入打發泡劑
※ 編輯: a386036 (111.71.10.141 臺灣), 12/08/2025 18:31:27
推 : 遇到這種的，也沒啥好講的，有能力就搬出去53F 12/08 19:19
推 : 屋齡只會越來越老，屋況只會越來越差，修繕費用只會越來越
→ : 多，居民素質只會越來越差，你還在等什麼？
推 : 屋齡只會越來越老，屋況只會越來越差，修繕費用只會越來越
→ : 多，居民素質只會越來越差，你還在等什麼？
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1樓 時間: 2025-12-08 22:24:25 (台灣)
→
12-08 22:24 TW
大樓其實最大的危機，就是維護成本高。一旦遇到通縮期或缺工潮，一堆電梯故障，中央空調故障、加壓馬達故障等問題，都會變成燙手山芋。尤其住戶群裡面要是混入低端群眾，不願攤提維修費時，那整個居住品質就會跳水。
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