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作者 標題 Re: [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估
時間 Fri Nov 1 13:29:46 2024
你所購買的區域，不管在哪裡
每坪的房價沒有漲超過20，那等於沒有上漲
只不過反應的通膨跟原物料，工資
台灣從2019到現在 看是房子選用的建材種類
每坪的造價多10到20萬， 工期翻倍
新案子有反應稅金也會增加，每坪在多2-8萬
另外產生的利息， 管理成本， 你平還要多3到8萬
也就是 雙北以外 至少要+20，雙北＋30， 建商沒賺錢之下
如果建商要賺錢的話那會更高
這就會導致過去一字頭的區域全部乘以3
再來就是基本工資漲了20多%
黃金的價格直接翻倍
https://i.imgur.com/EqiGeFo.jpeg
https://i.imgur.com/OtZCVVt.jpeg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/CT/EqiGeFo.jpeg)
![[圖]](https://i.imgur.com/OtZCVVth.jpeg)
就不要說台股幾乎*3
其他東西漲多少
很多人說應該要一直加薪，然後假期變多
這些都沒問題，只是物價你要能夠接受
你要說國外的薪水跟放假， 那你要不要看看國外的物價
要做到房價薪資比很低也不是辦不到
直接把基本薪資變5萬
所有物價*3以上
吃就有問題了怎麼買房子
這時候你要思考的不是買不買的起房子，是會不會餓死街頭
基本薪資5萬相信我，你薪水4萬頂多變7萬算你8萬好了
可是原本120的便當各項成本下，老闆賣你300都可能會虧錢，購買力問題
原本薪水可以買333個便當
變成8萬薪水變成267個，更別說個因素維持一樣能存活要漲到400，剩下只能買200個
不可能所有好處都你拿的
--
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※ 作者: a386036 2024-11-01 13:29:46
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推 : 現在房價上漲，個人覺得最大的底層原因，1F 11/01 13:32
→ : 是在反應貨幣購買力的急遽下滑，
→ : 跟什麼區域、環境、心態，可能相關係數沒到非常大
→ : 今年以來，所有資產跟黃金相比，貶值幅度都是巨大
→ : 而所有貨幣跟黃金相比，貶值幅度也是巨大
→ : 是在反應貨幣購買力的急遽下滑，
→ : 跟什麼區域、環境、心態，可能相關係數沒到非常大
→ : 今年以來，所有資產跟黃金相比，貶值幅度都是巨大
→ : 而所有貨幣跟黃金相比，貶值幅度也是巨大
推 : 總歸句話：沒有底層能壓榨。解決方案很簡單：引進移工6F 11/01 13:34
→ : 所以房子這種存續期長的資產，變化相對存續期短的資產7F 11/01 13:35
→ : 美國有移民&老墨，歐洲有穆斯林，台灣？搞個印度移工8F 11/01 13:35
→ : 就GGYY意見一堆了
→ : 就GGYY意見一堆了
→ : 幅度會大上許多，其實背後的涵義算是滿深遠的10F 11/01 13:35
推 : 簡單說沒有便宜的人力11F 11/01 13:37
推 : 是低 所以2024買到的漲不一定是實質上的漲12F 11/01 13:37
→ : 還是要回歸實質購買力13F 11/01 13:37
→ : 不是單純看帳面上的漲幅就高潮
→ : 不是單純看帳面上的漲幅就高潮
推 : 簡單來說，目前資產最好的停泊處，條件要看的方面15F 11/01 13:38
→ : 最好著眼在價值保存的能力高低，會在未來兩三年內好一點
→ : 短期來說，未來成長性或是長期穩定收益可能沒那麼重要
→ : 最好著眼在價值保存的能力高低，會在未來兩三年內好一點
→ : 短期來說，未來成長性或是長期穩定收益可能沒那麼重要
推 : 移工問題還要考慮逃逸外勞，目前數量是快10萬。18F 11/01 13:39
→ : 等於台灣目前的物價/房價漲幅，是建立在這10萬移工減壓
→ : 的前提下，沒有這10萬人只會更慘烈
→ : 等於台灣目前的物價/房價漲幅，是建立在這10萬移工減壓
→ : 的前提下，沒有這10萬人只會更慘烈
→ : 工資的部份沒救，最起碼真的需要的高級師傅沒救21F 11/01 13:40
→ : 房市漲幅能反應這種購買力問題，不一定賺，但一定不虧22F 11/01 13:41
→ : 未來會經歷到一個需求下滑的階段，但這會有個極限值23F 11/01 13:41
→ : 但有能力的師傅凋零的速度沒有極限
→ : 所以在一段因為需求降低，造成的工資停滯後
→ : 等到師傅減少的速度又起來了，那就又看到工資開始飆漲了
→ : 但有能力的師傅凋零的速度沒有極限
→ : 所以在一段因為需求降低，造成的工資停滯後
→ : 等到師傅減少的速度又起來了，那就又看到工資開始飆漲了
推 : 這裡比較深入或是發散的觀念27F 11/01 13:43
→ : 民族性，外籍勞工在細節、技術部分有符合台灣老師傅
→ : 的標準嗎
→ : 還是他們現場還是以粗工為主？
→ : 另外台積電建廠，也是搶人
→ : 民族性，外籍勞工在細節、技術部分有符合台灣老師傅
→ : 的標準嗎
→ : 還是他們現場還是以粗工為主？
→ : 另外台積電建廠，也是搶人
推 : 先考慮有沒有，再考慮符不符合。現在是連有都難32F 11/01 13:45
推 : 都是粗工吧，朋友接班地方型小建商，土建融最近都找33F 11/01 13:47
→ : 薯條3兄弟了，最近一直抱怨粗工貴。
→ : 薯條3兄弟了，最近一直抱怨粗工貴。
推 : 嗯嗯，所以成本只會更往上35F 11/01 13:48
推 : 只要銀行的鑑價不要往下走 基本上不會跌XD36F 11/01 13:49
→ : 因為雖然同樣是人，產能品質會有差異37F 11/01 13:49
→ : 就像富士康回去鄭州類似概念
→ : 就像富士康回去鄭州類似概念
→ : 一坪漲20是預售屋 中古屋 新古屋？39F 11/01 13:53
推 : 沒啦 台灣大盤*2而已40F 11/01 13:59
→ : 並且多數人沒耐力從魚頭吃到魚尾
→ : 這兩三年預估獲利有實拿50%就不錯啦
→ : 並且多數人沒耐力從魚頭吃到魚尾
→ : 這兩三年預估獲利有實拿50%就不錯啦
推 : 台灣大盤你要看報酬指數不是加權指數43F 11/01 14:00
→ : 銀行的鑑價 中古屋 這3~4年幾乎都是跟不上 成交價44F 11/01 14:07
→ : 你想要鑑價買到中古屋 實際上根本買不到
→ : 你想要鑑價買到中古屋 實際上根本買不到
推 : 沒這麼誇張啦~2023年底開始的才比較鑑不到...46F 11/01 14:13
推 : 2021江北也才5x央北6x怎麼可能鑑不到47F 11/01 14:18
推 : 問題就是薪資漲幅根本就不可能跟房子那樣漲啊，可48F 11/01 14:20
→ : 以的話不用買房也沒差了啦
→ : 以的話不用買房也沒差了啦
推 : 租房買股也可以過的舒適 確實要當沒差也可以50F 11/01 14:29
→ : 士林內湖南港一堆老公寓銀行鑑價才50幾萬51F 11/01 14:43
→ : 實際上屋主根本不可能50幾萬賣你
→ : 假設新房子一坪120萬 老公寓幾乎都要一半再多一點才能成
→ : 三重站那邊的老公寓都有人買到50萬了 新房子不到100萬耶
→ : 大安區老公寓 100萬 銀行鑑價有這麼高???
→ : 實際上屋主根本不可能50幾萬賣你
→ : 假設新房子一坪120萬 老公寓幾乎都要一半再多一點才能成
→ : 三重站那邊的老公寓都有人買到50萬了 新房子不到100萬耶
→ : 大安區老公寓 100萬 銀行鑑價有這麼高???
推 : 老公寓看地點的 路名很重要56F 11/01 14:49
推 : 青田街應該都有吧 重點是還買不到57F 11/01 14:52
→ : 我自己看的經驗 想要賤價買 根本不可能買到~~58F 11/01 14:54
→ : 誰不想鑑價買 清楚簡單多了 實際上你要能買到~~
→ : 誰不想鑑價買 清楚簡單多了 實際上你要能買到~~
→ : 因為中古屋市場 以台北市為例60F 11/01 14:55
→ : 週邊可能久久才賣一間，更甚者直接跳漲
→ : 估不到價很常見
→ : 但買這類物件，一般來說也都會自備3-4成現金
→ : 跟預售屋市場，完全不同狀況。
→ : 預售屋反而是手上資金相對不充足，藉由時間來緩衝
→ : 所以一直喊中古屋會跌，其實 嗯。難度相對高
→ : 因為買的客群大多自住，既然直接買成屋，表示現金相
→ : 對充足。
→ : 所以正常情況下，都不會降價出售。因為我家不一樣XD
→ : 缺錢、分遺產當然另論。
→ : 週邊可能久久才賣一間，更甚者直接跳漲
→ : 估不到價很常見
→ : 但買這類物件，一般來說也都會自備3-4成現金
→ : 跟預售屋市場，完全不同狀況。
→ : 預售屋反而是手上資金相對不充足，藉由時間來緩衝
→ : 所以一直喊中古屋會跌，其實 嗯。難度相對高
→ : 因為買的客群大多自住，既然直接買成屋，表示現金相
→ : 對充足。
→ : 所以正常情況下，都不會降價出售。因為我家不一樣XD
→ : 缺錢、分遺產當然另論。
→ : 最近台中七期我前幾天斡旋那戶成交了，原本它加價賣71F 11/01 15:02
→ : ，後來我出接近她15年實價。所以新古如果是七期真的
→ : 可以試試。
→ : ，後來我出接近她15年實價。所以新古如果是七期真的
→ : 可以試試。
推 : 同理直接買成屋的投資置產客，也是相同情況。74F 11/01 15:02
→ : 台北就還在等通知QAQ75F 11/01 15:03
→ : 也是要看總價區間，更細部討論76F 11/01 15:03
推 : 真的要比物價，台灣一堆東西賣個兩三倍價，當低薪盤子有77F 11/01 15:17
→ : 夠苦逼
→ : 夠苦逼
→ : 大部分房價上升的速度還是高過名目通膨啦79F 11/01 15:19
→ : 但名目通膨和你沒什麼關係 消費品通膨速度才是你切身體會
→ : 你大部分開支是食物和住房 細目通膨可能會超過房價上升速度
→ : 那你房產的購買力就是實質下滑的 但算上債務通膨稀釋通常沒事
→ : 但名目通膨和你沒什麼關係 消費品通膨速度才是你切身體會
→ : 你大部分開支是食物和住房 細目通膨可能會超過房價上升速度
→ : 那你房產的購買力就是實質下滑的 但算上債務通膨稀釋通常沒事
→ : 但現況是，現在入場的非首購房貸利率83F 11/01 15:23
→ : 帳面上大於CPI
→ : 再加上其他的成本因子（稅、管理費、如果要賣掉的話
→ : 房地合一、仲介費等等）
→ : 實質上獲利、跟債務稀釋能有多少空間？
→ : 取決於入手成本價格。
→ : 帳面上大於CPI
→ : 再加上其他的成本因子（稅、管理費、如果要賣掉的話
→ : 房地合一、仲介費等等）
→ : 實質上獲利、跟債務稀釋能有多少空間？
→ : 取決於入手成本價格。
→ : 說真的房地產能達到抗通膨的效果 就夠了89F 11/01 16:40
→ : 至少現階段在台灣 還能達到自住 +投資+保值三種效益
→ : 房地產要拿來沖 拿來賺短線真的是之前法律沒完善
→ : 至少現階段在台灣 還能達到自住 +投資+保值三種效益
→ : 房地產要拿來沖 拿來賺短線真的是之前法律沒完善
噓 : 台北一坪成本漲30萬？你活在平行世界嗎92F 11/01 17:30
推 : 雨遮不計價也對單價有推升93F 11/01 18:04
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