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作者 標題 Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
時間 Tue Feb 11 23:12:11 2025
分享社會住宅的知識
社會住宅分 各地方政府跟中央(國家住宅暨都市發展中心)，以下簡稱住都中心
小弟參與興建案件為中央的社會住宅
行政院在各地尋找國營企業(台糖、台肥)、國防部(退輔會、軍備局)
閒置的土地，評估需求後委託住都中心辦理
住都中心向台糖租貸土地(約60年)，採設計統包案發包(設計+營造)
經土地租貸、營造興建、監造人事 資金均向銀行借貸取得
社會住宅興建費用為1000戶=約50億(20萬戶=1兆)
個案樓地板面積不同會有差異，但社宅多為一或二房型(小坪數)
從設計到興建完成交屋，約需5年時間。
住都中心自2018年8月成立，約在2020年初開始大量招標
故今年下半年起會迎來大量完工潮，有興趣可以追蹤住都中心fb
https://www.facebook.com/hurc0801
完整大塊的土地取得不易，很多政府土地都是地方、中央政府各持有部分
甚至有私人地主的持份，導致開發困難
故中央會先要求 國營企業、中央部會優先提供完整方正的土地
有時民眾會疑惑，為什麼要在這裡蓋社宅? (就剛好有塊地XDD)
社宅為什麼需要汽車位? ->因為建築物有法定車位數限制
有時民眾會疑惑，為什麼要在這裡蓋社宅? (就剛好有塊地XDD)
社宅為什麼需要汽車位? ->因為建築物有法定車位數限制
所以中央的社宅會考量將車位外租，另外設計專門進出停車場的電梯跟樓梯
類似學校的停車場可外租的概念
社會住宅還是要符合各地方政府的法規，例如無障礙房至少2%、新北市政府要求5%
但主要是以機車位為主，通常機車位會是戶數的1.2倍以上
社宅要求的品質其實很高，全部要求申請耐震標章(設計+施工)
基本的智慧建築(合格級)、綠建築(銀級)也都是標配
建材都規定是一級大廠，電梯-三菱、崇友、永大
冷氣-大金、日立、Panasonic
熱水器、瓦斯爐-櫻花、和成、林內;櫥櫃-櫻花、和成、Panasonic 等等
社宅要求的監造人力也是一般建案的3~4倍以上
外加土木技師、結構技師駐地監督結構品質(耐震標章)
施工品質比業界大多數建設公司更好
且中南部的社宅案，有很多一級營造廠得標，間接提高了地方的工作待遇
嘉義、台南、高雄、屏東 營造待遇以前低得嚇死人(除了台積電以外的工地)
希望藉由大量興建社會住宅，可以改善租屋黑市(報稅、設戶籍)
創造高齡者友善的租屋環境，甚至在競爭下改善台灣工地的待遇及建築品質
身為從業人員，希望社宅的政策可以持續推動XDD
如果大家對社會住宅的知識還有興趣，之後再來分享
補充-住都中心向官股銀行辦理貸款(利息部分優惠)
->向國營企業或國防部租用土地租金比一般租金減半
->找民間業者監造、興建->工程款發票部分可以退稅
※ 引述《asdf616gm (微笑)》之銘言：
: 像加州房價房租太高
: 企業跟員工就外移德州或亞利桑那
: 雙北竹北房租房價高
: 住不起的自然也會跑到桃園或南部
: 讓市場機制自己調控不就好了
: -----
:
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※ 作者: aulau 2025-02-11 23:12:11
※ 文章代碼(AID): #1dgsZDqW (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1739286733.A.D20.html
※ 同主題文章:
02-10 15:12 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-10 23:46 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-11 10:06 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-11 22:57 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
● 02-11 23:12 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-12 09:18 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-12 10:52 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-12 13:04 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-12 14:56 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-12 17:17 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
02-12 23:03 ■ Re: [閒聊] 蓋社宅的義意到底在哪？
→ : 多蓋社宅可以啊 不要做愚蠢的排富就好1F 02/11 23:14
→ : 一兆其實對現在的台灣也就是兩年的超徵而已
推 : 租屋黑數…我都說可以給房客設籍 結果來來去去大概三十
→ : 組房客沒有一個有需要設籍的 租客真的在意這個嗎？給報
→ : 稅大概也只有10%有包報稅
→ : 倒是租屋補貼高一點大概有20%…
→ : 一兆其實對現在的台灣也就是兩年的超徵而已
推 : 租屋黑數…我都說可以給房客設籍 結果來來去去大概三十
→ : 組房客沒有一個有需要設籍的 租客真的在意這個嗎？給報
→ : 稅大概也只有10%有包報稅
→ : 倒是租屋補貼高一點大概有20%…
推 : 謝謝分享7F 02/11 23:21
推 : 專業給推8F 02/11 23:26
推 : 這是真的 社宅的營造發包成本一直都很高9F 02/11 23:30
推 : 原來真的不算土地 光建築成本 1萬戶 就要500億 20萬戶110F 02/11 23:32
→ : 兆 干 這排擠多少更其他需要的大眾社福 1兆20萬戶 花1兆
→ : 然後只有全民1-2%享用 越想越氣 1兆拿來健保每年多補500
→ : 億 可以補20年…. 1兆拿來規劃長照 好歹也是全民老了都
→ : 可以使用…
→ : 結果社宅花1兆給全民1-2%人身上使用…..
→ : 這什麼比例原則
社會住宅是向銀行借錢興建，不是拿人民的納稅錢→ : 兆 干 這排擠多少更其他需要的大眾社福 1兆20萬戶 花1兆
→ : 然後只有全民1-2%享用 越想越氣 1兆拿來健保每年多補500
→ : 億 可以補20年…. 1兆拿來規劃長照 好歹也是全民老了都
→ : 可以使用…
→ : 結果社宅花1兆給全民1-2%人身上使用…..
→ : 這什麼比例原則
當然你要說公股銀行也算廣義的人民納稅錢 也可以
興建期花費多，營運期可以靠租金攤抵興建成本
50~60年的整體週期，可以達到損益兩平
噓 : 浪費納稅錢 嘔嘔嘔17F 02/11 23:35
推 : 感謝分享18F 02/11 23:37
推 : 樓上是共產黨？不知道歐美社宅是台灣10倍19F 02/11 23:37
→ : 某a是共產黨嗎
※ 編輯: aulau (58.115.154.97 臺灣), 02/11/2025 23:43:12→ : 某a是共產黨嗎
推 : 社宅多蓋一些，讓政府多面對租霸才能解決問題21F 02/11 23:47
住都中心也是發包找物管業者，自己不會去直接面對。![[圖]](https://imgur.disp.cc/44/5o4kkIQ.jpeg)
→ : 我們再來看看政府用那些公平正義手段對待這些人XD23F 02/11 23:48
→ : 某d, 台灣的惡質房東更多24F 02/11 23:48
→ : 例：簽約之後要房客繳 前房客的錢
→ : 例：簽約之後要房客繳 前房客的錢
→ : 看哪個角度啦!對自己不利的都嘛惡，儘管自己可能真26F 02/11 23:49
→ : 實得利
→ : 實得利
→ : 例2：房客手受傷 房東叫房客搬東西28F 02/11 23:50
→ : 例:租霸不付一年租金還沒法趕走29F 02/11 23:50
→ : 之前有房東被殺，大部分人都說 死的好30F 02/11 23:51
→ : 例三：房東會擅自闖入房客房間
→ : 例三：房東會擅自闖入房客房間
→ : 要那麼偏激，那就沒有談論的必要32F 02/11 23:52
→ : 台灣房東 大部分都有人格異常33F 02/11 23:52
→ : 說人偏激 先看看台灣社宅比例
→ : 台灣房屋政策 = 國際笑話
→ : 說人偏激 先看看台灣社宅比例
→ : 台灣房屋政策 = 國際笑話
推 : 多分享一點 大家才會知道納稅錢是怎麼花36F 02/11 23:54
社宅興建大部分不是政府編列預算，執行流程已補充在文章底→ : 台灣人的自私，是世界有名的37F 02/11 23:55
推 : 社宅品質是不是直逼一線的建商阿?38F 02/11 23:55
其實是，一般建商一棟集合住宅約1~2現場監工，且沒有監造監督(第三方)品質只能憑良心，1000戶3~4棟的社宅，有1X位監造+耐震技師
營建廠監工、品管、工安至少有30位，品質絕對比一般建設公司好
推 : 認真文，新年快樂39F 02/11 23:56
![[圖]](https://i.imgur.com/Ar6FZ6mh.jpeg)
推 : 想請問a大，像台南這種租金比較低的地方，蓋社宅會有人願意41F 02/11 23:59
→ : 租嗎？會影響當地租屋市場與租金嗎？
住都說會考量周邊的平均租金再打折，細節要每案蓋完後等住都中心公告→ : 租嗎？會影響當地租屋市場與租金嗎？
推 : 維護成本怎麼計算？已經不計土地使用的機會成本（43F 02/12 00:18
→ : 郊區就算了），攤提還要5-60年，這樣子算自償嗎
台糖、台肥、國防部的地大多是閒置，這也是推動土地活化的一部分→ : 郊區就算了），攤提還要5-60年，這樣子算自償嗎
推 : 其實社宅就是養大胃口 慣壞原本住不起的人，搬出去後45F 02/12 00:24
→ : 會更辛苦
→ : 會更辛苦
推 : 竟然在這邊看到鋒哥47F 02/12 00:45
蓋房子才是我的本業XDD推 : 看房蟲反什麼就知道政府做對什麼48F 02/12 00:47
推 : 社宅真的是害人窮的政策 除非真的超弱勢49F 02/12 00:47
→ : 社宅管理費也是跟銀行借嗎？ 財務自足是不是想得太美好了
→ : ？
每個案子住都都會做自償計算，現在營造成本提供，要用60年攤提才算得過→ : 社宅管理費也是跟銀行借嗎？ 財務自足是不是想得太美好了
→ : ？
推 : 社宅畢竟是新的,若租金跟行情一樣,地點也不錯,那怎會52F 02/12 01:23
→ : 沒人願意租?
→ : 但問題在於新的社宅,租金跟市場行情一樣,地點又要好
→ : 那基本上大概率政府得補錢進來...
→ : 就跟買蛋黃區新房子拿去出租一樣,大多沒啥利潤甚至負利
→ : 潤,純靠增值轉手稱投報,但政府社宅又無法轉手..
→ : 純租就是負利潤繼續扣到底
→ : 而如果你說蓋偏鄉,或許隨著時間有機會租金抵掉成本
→ : 但想住社宅的願不願意住得比較偏遠,那就是未知數了
→ : 如果意願不高,那整體租金也拉不起來,也不見得不賠錢
→ : 畢竟市區中心的租金,說實話目前也沒真的高到無法負擔
→ : 以台南來說,地點好的3房平車,租金大概2萬5以內就找的到
→ : 當然房子可能是2X年大樓,但雙薪家庭不至於負擔不起
→ : 沒人願意租?
→ : 但問題在於新的社宅,租金跟市場行情一樣,地點又要好
→ : 那基本上大概率政府得補錢進來...
→ : 就跟買蛋黃區新房子拿去出租一樣,大多沒啥利潤甚至負利
→ : 潤,純靠增值轉手稱投報,但政府社宅又無法轉手..
→ : 純租就是負利潤繼續扣到底
→ : 而如果你說蓋偏鄉,或許隨著時間有機會租金抵掉成本
→ : 但想住社宅的願不願意住得比較偏遠,那就是未知數了
→ : 如果意願不高,那整體租金也拉不起來,也不見得不賠錢
→ : 畢竟市區中心的租金,說實話目前也沒真的高到無法負擔
→ : 以台南來說,地點好的3房平車,租金大概2萬5以內就找的到
→ : 當然房子可能是2X年大樓,但雙薪家庭不至於負擔不起
→ : 廣蓋社宅會不會跟90年代廣設大學下場一樣？65F 02/12 03:40
社宅可以照顧租屋弱勢的高齡者 或是做為公辦都更的居住中繼站1F也有長照中心、托嬰托幼等，其實不只是社會住宅的功能
推 : 質押王都跑來參戰房版真的是名人盡出66F 02/12 06:42
蓋房子才是我的本業XDD推 : 設籍報稅很重要啊，租客沒報的應該是客群都小套房族群67F 02/12 07:29
社宅應該能改善租屋黑市的現況推 : 攤提年限拉長財報就好看了，懂得都懂68F 02/12 07:37
財報先做漂亮再說推 : 好政策一直被房東投客討厭69F 02/12 07:38
推 : 真的是攤提幾年的問題，公寓都不只住50年了，假設新大樓70F 02/12 07:44
→ : 只有50年，是誇張了
→ : 而且地還是在政府手上阿，精華地價會一直漲，不是嗎
→ : 一直拿補健保比，補健保是花掉，蓋社宅是變成資產當房東
→ : ，蓋社宅比較賺，好嗎
推 : 適合出租的新大樓，這本身就非常少見，又是由政府當房東
→ : ，當然會是市場上強有力的競爭者
推 : 要感謝政府部分社宅給弱勢住，如果全部給一般人，對於外
→ : 面房東的競爭性更強而已
土地、房子都在政府手上，其實長久來看應該是雙贏。但目前還是政策的初期→ : 只有50年，是誇張了
→ : 而且地還是在政府手上阿，精華地價會一直漲，不是嗎
→ : 一直拿補健保比，補健保是花掉，蓋社宅是變成資產當房東
→ : ，蓋社宅比較賺，好嗎
推 : 適合出租的新大樓，這本身就非常少見，又是由政府當房東
→ : ，當然會是市場上強有力的競爭者
推 : 要感謝政府部分社宅給弱勢住，如果全部給一般人，對於外
→ : 面房東的競爭性更強而已
要在等幾年大量完工後發酵
推 : 排斥社宅的房蟲請一併排斥都更/危老 謝謝79F 02/12 07:52
推 : 被綠共洗腦以為社宅無用？80F 02/12 07:55
→ : 納稅錢花在窮人身上很好啊
→ : 納稅錢花在窮人身上很好啊
推 : 當作安撫社會底層的必要成本就好82F 02/12 08:11
推 : 推優文83F 02/12 08:23
推 : 推，真比較喜歡這樣的文章84F 02/12 08:25
推 : 推85F 02/12 08:30
推 : 你不顧好弱勢，他們被逼到出來亂，造成的社會成本更86F 02/12 08:37
→ : 高
→ : 高
推 : 講話好好講很好 不要腦充包牌硬扯罵就好88F 02/12 08:48
噓 : 跟銀行借錢以後風險就是社宅出租營運狀況糟時還要國家撥補89F 02/12 09:06
→ : 或是地方政府拿很多錢又懶得做事 就社會福利狂來補貼社宅
→ : 租戶
跟官股銀行借錢，跟國營企業租地，找民間業者興建。嚴格講還是政府的錢→ : 或是地方政府拿很多錢又懶得做事 就社會福利狂來補貼社宅
→ : 租戶
只是比政府自己辦理來的有效率
推 : 所以一開始就要好好選地方蓋，就能避免上面你說的問題，92F 02/12 09:07
→ : 不是嗎
社宅興建地點很多是受限於完整大塊的土地，很多是各單位都有一點的畸零地→ : 不是嗎
就很難利用
→ : 然後入住社宅資格又讓很多人感到不公 舉例好了 原po你蓋完94F 02/12 09:08
→ : 社宅是否了解 你可否俱備社宅申請資格
社宅入住資格要看住都中心公告，這邊暫不討論→ : 社宅是否了解 你可否俱備社宅申請資格
推 : 既然大家這麼贊成花大眾的錢 那漲個電價油價相信也96F 02/12 09:08
→ : 會欣然接受吧
→ : 會欣然接受吧
→ : 蓋在有需求的地方，房子也蓋的好，怎麼會有營運困難？98F 02/12 09:08
→ : 反正不是花自己的錢不會心痛99F 02/12 09:08
→ : 選好地方蓋意味攤提成本也是比較高 而且排擠其它公共建設100F 02/12 09:09
→ : 補電價的預算的確被砍了，這不就是民意嗎XD101F 02/12 09:09
→ : 那補貼電價還比較好不是嗎102F 02/12 09:09
→ : 立法院砍電價沒有砍社宅（還是有？）103F 02/12 09:10
→ : 立法院多數絕對預算用在哪裡啊，各地議會決定要不要蓋社
→ : 宅阿
→ : 立法院多數絕對預算用在哪裡啊，各地議會決定要不要蓋社
→ : 宅阿
→ : 社宅不是只有選好地方 地方鄉下也會希望兼顧他們 所以城市106F 02/12 09:12
→ : 跟郊區間的量大社宅 以後就有風險是財務黑洞 像台南南區跟
→ : 安南區社宅之類
→ : 跟郊區間的量大社宅 以後就有風險是財務黑洞 像台南南區跟
→ : 安南區社宅之類
→ : 這個公共建設會有錢回來，蓋圖書館還沒錢回來，好嗎109F 02/12 09:12
→ : 蓋其他公共建設都沒看到有人算成本，蓋社宅算成本真是太
→ : 幽默
→ : 蓋其他公共建設都沒看到有人算成本，蓋社宅算成本真是太
→ : 幽默
推 : 推112F 02/12 09:13
推 : 台南那些都一間而已，要說量大太誇張，真的量大是像其他113F 02/12 09:16
→ : 網友說的，全部集中金山萬里淡水什麼的
→ : 新大樓，樓下有托嬰中心，一定給報稅給入籍，隨便調一下
→ : 房租，都不可能有問題
→ : 全部集中某地像造鎮一樣，才真的會有問題
→ : 網友說的，全部集中金山萬里淡水什麼的
→ : 新大樓，樓下有托嬰中心，一定給報稅給入籍，隨便調一下
→ : 房租，都不可能有問題
→ : 全部集中某地像造鎮一樣，才真的會有問題
推 : 出來言之有物給推 不過由政府主持的計畫果然經費會高於118F 02/12 09:19
→ : 自由市場的開支
社宅都是公開招標，營造價格還是會競爭的，但現在就是各項成本都高→ : 自由市場的開支
壓不下來，而且社宅一蓋四年多，很多風險要承擔
推 : 質押峰哥 懂這麼多!!! 推120F 02/12 09:23
蓋房子才是我的本業阿推 : 怎麼不會有營運困難，新房要只靠租金回本的租金和管121F 02/12 10:14
→ : 理要超級高
→ : 類國營的效率都是很低落的
→ : 理要超級高
→ : 類國營的效率都是很低落的
推 : 難怪蓋不快124F 02/12 10:17
現在蓋房子都很慢，民間的預售屋也是，交屋期都拉的很長很久推 : 推125F 02/12 10:20
推 : 推126F 02/12 10:24
推 : 租的起全新社宅的人絕對不會是弱勢啦，弱勢一個月花兩萬127F 02/12 10:29
→ : 租屋？
→ : 租屋？
推 : 推129F 02/12 10:41
→ : 不是弱勢 但現實世界 就是中間不上不下的居多130F 02/12 11:16
→ : 就是年薪沒破百 也買不起房 這種一大堆
→ : 就是年薪沒破百 也買不起房 這種一大堆
推 : 50-60年損益兩平到時又差不多要拆了吧，真的是做功德的132F 02/12 11:28
品質良好的集合住宅，使用超過60年沒有問題。有結構外審的建案設計都相對強固(保守)推 : 謝謝分享133F 02/12 11:56
※ 編輯: aulau (60.248.241.157 臺灣), 02/12/2025 12:41:45※ 編輯: aulau (60.248.241.157 臺灣), 02/12/2025 12:45:46
推 : 峰哥不能不推，股版惠我良多，沒想到本業營造134F 02/12 13:09
推 : 謝謝分享135F 02/12 13:19
推 : 有趣的分享 推136F 02/12 16:27
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