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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-05-01 20:27:08
看板 home-sale
作者 jerry1019 (古密斯)
標題 [首購] 給首購者的建議與專一老公的原因
時間 Thu May  1 11:48:48 2025

基礎整修告一段落後，髮是真白了。難得輕鬆假，我也來分享由始至終只走一條路的原因
~~~~只買老公寓~~~~。小資累積不達億，請多包涵。先感謝各位大佬的分享與提攜。

~~首購~~大多代表你還年輕，存款不多，努力在追逐市場。而市場就是一班列車，越早上
車越爽越省力。所以在上車前，我放棄一切生活品質（有後援的當然就不用討論）存錢。
之前發文有提過，只吃便當，經濟實惠那種，幾乎完全不買飲料，不汽車，不出國，不怎
麼交際吃飯夜唱什麼的，手機堪用就好，筆電用到現在12年以上了。我不記帳，因為我只
吃飽+手機網路，租屋從學生時2500租到出社會限制5000內，其他多餘花費全省了。初期
執業藥師大約3年的錢去還完學貸+各縣市遊歷挑選有前景的居所+家裡問題散心+養女友，
基本剩下20~30就去當仲介了）以仲介不到50年收，基本兩年內我最差可以存到50萬。但
頭款要92左右，所以我的首購頭款有一半是急借的。因為要漲了，先上車才能考量生活品
質。一路到現在10年，所謂的生活品質，月光過生活的話，資產增長也超過同級收入者了
。

~~~~~~~~~~~以下說明~~~~~~~~~~~

從十年前年收50，存款50起，買了第一間，就決定只買了老公寓，而且是地點優質甚至空
間感整體外觀或方便性還算優質的「老公寓」。

到八年前回本科工作，年收一直都在100左右，只要有「頭款的一半」，時機到我就借足
頭款馬上衝。

到四年前我已經貸滿，無法房貸，房貸業務不屑的那種。聽見家父要賣百福火車站的一樓
公寓，屢勸不聽，我接手全現金買下，每年還50。（法規跟風險就不討論了，因為錢不夠
，暫時必須走在鋼索上）。


到兩年前，女友看我資產快速增長，講了兩年終於被我說動買房，遲了肉少了，但我還
是幫忙合買了，同樣是老公寓。（也不討論什麼幫人家養老婆的風險，我出的主意，我的
為人，必須同站風險）

接下來說明我的方向：

1.出租兼自住，只在意漲幅，租金可以就好。所以都是在偏市區的地方。因為漲幅很可能
大過租金，板上也有人分享過。假設高投報蛋殼區出租年收多「10萬」，但市區漲幅是「
每年40~50」。


這點有些失算，因為蛋黃蛋白殼上漲比例雷同，甚至蛋殼變蛋白的漲更多。但我還
是只找近市區老公寓，因為少子化，雖然蛋殼變蛋白，但也有可能蛋白變蛋殼，這結果是
時間的問題。當然最好的情況是買賣買賣跳來跳去，但我是上班族，沒時間這樣玩，間數
不多存款也不高很難任意跳，所以基本只買不賣，也因此以環境好或近鐵道為主。


2.只買老公寓，不買任何大樓華夏。最大程度減少管理費與稅金支出。每次買房後全乾，
不只貸款，還欠家人幾十。因為看準房市再跳一階的契機，期間內我必買。急起來不喜歡
的也要買，因為三年不漲，一年漲齊。而省下的錢還得去湊我的重點整修，只重做衛浴

。再有錢，就是再買，完全不投資在裝潢上，全力投注以買為主。像現在都乾了也不能貸
款了，未來還是會買，而且乾到寧願室內擺爛暫時空屋也沒關係。越早能買比能出租能居
住更重要。


3.醫院、捷運、火車站、學校旁、圖書館旁、正常大小的公園旁（那種畸零公園不算）、
市場夜市附近，其中必須任選三樣才行。而且是市區或市區旁，每個至少在1.5公里內（
導航路線，非直線）必

須有捷運或火車站。這才能確保不受少子化影響。只買不賣，減少往來精神成本、交易成
本。

4.到今年過完農曆年我才將四間屋搞到不到漂亮但可以住可以滿租的狀態。捷運準備要通
了，反正我也不能買了，接下來才要進入到房屋裝修的階段，在穩定收益租金可以超過
貸款的情況下，進行提升租金的計畫。主因是真的買到不能買了，不然我還是以買為重。
這裡也有經驗不足的地方。回首過往，當初精華區物件真的該信貸直接裝修好，回血快，
也不用白髮了。但在租金不佳而且人口尚未到達飽和的桃園，經驗不足的我很難判斷裝修
完租金可否跟上，而且隨時要再買下一間的狀態，信貸可能成為我的累贅。所以我增長不
夠快，但應該不算是做錯。畢竟100滿分的資產增長，總有20分運氣，而我必須保證拿滿8
0分，沒本錢賭，我確保所有80分都必須拿到。


5.Locatin。捷運、總圖、醫院學校、人口增長區，不是隨便就能轉移的。我對都更沒有
研究，但我相信在這些重要的地方，房子老了以後，不可能空廢的。政策上應該會釋出更
多優惠條件或部分強制行為進行改善。


觀念分享：
現在是我債高築，存款速度銳減了。加上桃園租金跟出租率開始有轉機了，我才進行裝修
。否則，打房打成這樣的時機，加上我川加持，如果有頭款，我必定已經開始瘋狂看房了
，換工作也要看，現在就是最佳的找到好房子的好時機。不然等真的要漲了，你搶得過板
上人脈經驗全滿的投資大佬嗎？Ceca大好心持續建議等看到重點出現再買都來得及，但那
是他們的等級。跟我差不多收入的，沒有投資客人脈的，必須現在就看，才會有機會搶到
最好物件。但我不是說現在搶買喔，我是說不要等漲了再去跟大咖搶，你根本連骨頭吃不
到。仲介A案都是只給眼光快狠準之外，還要馬上瞬間掏錢的「老客戶」。前面都能辦到
也沒用，還要是老客戶。請現在開始培養你的仲介。



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.14.0.40 (臺灣)
※ 作者: jerry1019 2025-05-01 11:48:48
※ 文章代碼(AID): #1e4kyYW3 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1746071330.A.803.html
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 11:50:18
推 buike: 備妥現金就可以成為仲介口袋客戶了1F 05/01 11:53
仲介都不理我......我都油漆完騎微笑單車去仲介公司。所以這部分我覺得很難。也可能
我當過仲介，或要求條件太多排列組合，他們難以滿足。不然其實我平均看屋2間就買了
。扯爆，但也真的是運氣好+急了我真的會不太挑。
→ diiiib: 滿租後就等回血 會越存越快2F 05/01 11:55
→ diiiib: 前提是金龍願意解除封印QQ
他不解封，我只是看到更多機會在招手，叫我快點多存錢。
推 buike: 金龍再一刀應該就崩了，魯蛇引頸期盼4F 05/01 11:55
真正的地段，只有漲，所以不怕。我只期待千萬要崩，但晚點崩盤，因為我回血還不夠快
（開始找兼職了）。因應時代變遷，我在等崩盤的蛋殼，讓我保留下一輪新時代時機財。
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 12:03:03
推 odbilly: 推優質分享 哥真猛 筆電用12年 延遲消費達人5F 05/01 11:56
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 12:07:47
有時候我帶了點環保意識，丟個東西我都有點內疚XD
但延遲消費的投資累積成果，讓現在我可以比較輕鬆消費一點。
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 12:14:55
推 diiiib: 之後有家庭就不能把自己逼這麼緊了6F 05/01 12:16
→ diiiib: 把握機會XDDD
被您一語道破呀！！現在面臨成家關卡，再瘋狂下去拖延人家青春可不行。這讓我必須緩
緩了
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 12:18:56
→ diiiib: 但你也可以享受到之前累積的果實8F 05/01 12:17
→ jerry1019: 對呀！其實生活可以了。沒得揮霍但也無憂9F 05/01 12:20
推 yuui: 戰後嬰兒潮死亡期到了 老公寓供給量大  這幾月明顯在跌10F 05/01 12:20
沒事的，等我再存夠，就會去挑選了
推 s8752134: 感謝分享11F 05/01 12:20
也感謝S87大跟其他大大分享讓我的路線上能有更多啟發。
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 12:25:03
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 12:26:45
→ toto123: 老公寓 =剛性低標=窮人永遠最多。重點是還要挑位置12F 05/01 12:29
→ toto123: 住宅就是吸廣大底層的血。
→ jerry1019: 聽起來好像蚊子14F 05/01 12:44
→ toto123: 位置好 你的物件 就可以老破小 完美的物件買得起的不多15F 05/01 12:50
我找過最強兩年能跳三倍價的桃園物件，吃不下也沒辦法。
推 checkman: 以後有了小孩要開始回收果實 對家人跟自己好一些16F 05/01 13:54
→ jerry1019: 是的，辛苦十年，也就為了能成家好過點17F 05/01 14:07
推 qqphor: 謝謝分享18F 05/01 14:13
推 CIIIO: 推這篇滿滿乾貨 老公寓出租投報真的屌打新大樓19F 05/01 14:32
推 valen147258: 同業推，不過小弟沒啥錢，對老公寓還是有疑慮，目20F 05/01 15:54
→ valen147258: 前買的都是預售，感謝分享
用自己有信心的方式就好
推 gengar8259: 我只問你一件事。你出事住院三個月是否就破產了？22F 05/01 16:21
以前有點風險，現在租金自償不擔心，而且隨著桃園發展，租金還在提升。
推 hellovega: 我之前在新北買了一間破老公寓23F 05/01 16:31
→ hellovega: 花了房價的20%做基礎翻新及買家具
→ hellovega: 租金年報酬率約5.8%，可完全cover房貸
→ hellovega: 但我覺得不太划算
→ hellovega: 照Ceca大的說法，在賣之前翻新才能極大化報酬
→ hellovega: 下一間我想要買屋況不太差，不用做土水就可以出租的物
→ hellovega: 件
DIY修到累了，我也這麼想。但萬一時機一到，口袋不夠，遇到了，還是得買。
推 timmer: 只問你一件事，你是專一老公嗎?30F 05/01 16:46
XD
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 16:57:29
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 16:59:36
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 17:07:58
推 tenkaakido: 好心人給推。比我的那些黑名單好多了。那些頭空空都講31F 05/01 18:06
→ tenkaakido: 廢話
推 peteryen: 百日後你小孩會感謝你33F 05/01 18:10
推 licklabium: 很厲害!!佩服!!34F 05/01 18:13
45歲DIY高投報大神您來了，首見能不看行情僅以成本反推算租金的前輩來留言，真是榮
幸！！！感謝您大方分享，您的文章對我特別受用！正在向您學習，準備籌備裝修，希望
能有機會望其項背。
推 alex0973: 看成專一老公+135F 05/01 18:28
推 shuichia: 市區公寓投報高，之前外圍漲完自然市區會補漲回來，租36F 05/01 19:00
→ shuichia: 金打平貸款無腦賺，但金龍鐵拳打的現在只能全現金，只
→ shuichia: 能慢慢買了
推 celine007: 勵志 分享 推一個39F 05/01 19:05
※ 編輯: jerry1019 (39.14.0.40 臺灣), 05/01/2025 19:39:47
推 Cookieboy: 兼職群組多加 不然就去診所包班好了？40F 05/01 19:56
推 odbilly: 如果都在桃園市區 三年後有桃園捷運開通加乘 那時經濟又41F 05/01 20:10
→ odbilly: 不錯的話 後勢可期啊
推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/hkCZqI3.jpg43F 05/01 20:18
→ kusomanfcu: 專一老公的原因
[圖]

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