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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-05-18 09:06:33
看板 home-sale
作者 cookiesweets (3m)
標題 Re: [請益] 虛坪制轉換成實坪制的問題
時間 Sat May 17 17:47:06 2025

買過一個套房，一間自住房，陪老婆買了一間房

但我到現在還是搞不懂實坪虛坪

同事現在問我，欸這個社區現在開這個價，你覺得如何 跟你買的比呢

我告訴你，我還是搞不清楚

我要先去想我的主建坪 附屬建坪，然後主建坪有沒有含陽台我永遠搞不清楚，要再去查一次


然後搞清楚了之後，因為我的附屬建物（陽台）有做成主建物，所以我的主建物其實比較大
。

然後我看我同事給我的591，上面標示我永遠也不確定
有些不會標主建物，只有總坪數公設比。但照公設比乘下去我也不確定是不是含車位。

最後你要去實價登錄查最近一筆看他實際內容
如果剛好他很新沒成交過，哇靠 那還要去找同棟類似的戶型才能幫忙比較

以上這些都不是什麼不能解決的問題，只是覺得很阿雜
我應該是正常理解能力 正常學歷的會查資料的年輕人

但用起來就是很反直覺 很不順，整個市場很像未開化

當然有些人會覺得我笨，我巨嬰，那我也沒辦法XD


或是改實坪制政府會花一堆錢，這我也同意，只是覺得政府新南向、綠電政策、或普發一萬
元（我很公平兩黨都罵XD），幾億幾億在撒沒人覺得浪費，改實坪卻一堆成本專家出來體諒
政府跟公務員，也是很有趣

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.126.30.131 (臺灣)
※ 作者: cookiesweets 2025-05-17 17:47:06
※ 文章代碼(AID): #1eA5iSc4 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1747475228.A.984.html
※ 同主題文章:
　 05-17 12:31 p752206. ■ [請益] 虛坪制轉換成實坪制的問題
● 05-17 17:47 cookiesweets. ■ Re: [請益] 虛坪制轉換成實坪制的問題
推 jaricho: 簡單啊 直接把你的權狀上面1F 05/17 17:56
→ jaricho: 只留下主建物坪數
→ jaricho: 其他的附屬建物 公設坪數麥克筆塗黑 這樣以後你看權狀就
→ jaricho: 很清楚了
→ jaricho: 啊 你的實坪制 是要
→ jaricho: 1.主建物
→ jaricho: 2.主建物+附屬建物
→ jaricho: 哪一個？
→ cookiesweets: 我室內實際可用空間比主建坪大，因為附屬建物有部9F 05/17 17:59
→ cookiesweets: 分做成室內
→ jaricho: 所以你的實坪是1還211F 05/17 18:00
→ jaricho: 還是什麼？ 能否明確敘述
→ sbshiu: 老實說，你比較對象也是虛坪制不是嗎？那為何要轉？13F 05/17 18:03
→ sbshiu: 我自己都是講權狀多少，室內幾坪這樣就好了。
推 zpf2005: 唯一同意把車位坪數排除在總建坪外，買預售跟新成屋時車15F 05/17 18:12
→ zpf2005: 位都是分開計價計坪，仲介賣二手屋時變成搞一起，車位6坪
→ zpf2005: 跟12坪不是都只能停一台車？
→ MisakaMisaka: 陽台做成室內不是違法嗎？雖然實際室內使用空間變大18F 05/17 18:25
→ MisakaMisaka: ，主建物坪數不管什麼制都不會增加
→ MisakaMisaka: 591的部分是刊登人的問題，個人行為的問題跟什麼制
→ MisakaMisaka: 都沒有關係，他喜歡怎麼刊登實在管不了
推 Redchain: 其實人生不用那麼愛比，你報身高會精準到小數點後兩位嗎22F 05/17 18:31
→ Redchain: ？
推 tfct: 因爲建商代銷房仲都不希望實坪制24F 05/17 18:43
→ tfct: 辦個沒什麼觀眾的世壯運都能花16億了 改這個是要多少
→ sernidle: 你這樣實坪建商房蟲會很難灌水 很不方便26F 05/17 18:45
推 pb220201: 智商不足要承認27F 05/17 18:54
推 bustinjieber: 所以改實坪廣告，然後呢？28F 05/17 19:36
→ bustinjieber: 簽約的時候再跟你解釋權狀算法？
→ bustinjieber: 還是怎樣？
→ Leylah2021: 其實政府只需要要求售屋時，多標明一個資訊就是總價31F 05/17 20:00
→ Leylah2021: 除以主建物後的每實坪價格就好，現在的登記制度可以
→ Leylah2021: 不用改。因為公設、附屬建物、與共有坪數這些區分
→ Leylah2021: 跨年度有差，比方說雨遮十年前還算在附屬建物，導致某
→ Leylah2021: 些大樓公設比看起來很低，但實際居住面積卻沒有預期
→ Leylah2021: 的大。所以最簡單的做法是現有登記制都不改，但是買賣
→ Leylah2021: 房屋時強制多提供一個房屋總價(不含車位)除以主建物的
→ Leylah2021: 後得到的實坪單價。當然很多人會回答說就自己算就好
→ Leylah2021: 但既然那麼簡單，為什麼不能要求仲介或建商提供這個
→ Leylah2021: 資訊？實際上就真的有人不太懂得箇中奧妙，還被仲介騙
→ cookiesweets: 推樓上41F 05/17 20:15
→ cookiesweets: 我智商多少我不知道，但我敢說是高學歷+會用3c年代
→ cookiesweets: 的年輕人。一個制度如果讓這樣的人也覺得麻煩難懂
→ cookiesweets: ，說明這個制度有問題
→ cookiesweets: 規定業者實坪廣告 ，亂刊登就以廣告不實處理啊。公
→ cookiesweets: 布房價指數跟走向時用實坪當單位啊
推 freekid: 如果你只是要多一個總價除以總建物 那對你的舉例不就一47F 05/17 20:34
→ freekid: 點幫助也沒有
→ freekid: 「主」建物
→ cookiesweets: 所以我要的不止啊50F 05/17 21:30
→ cookiesweets: 只是L大講的邏輯清楚，理性討論推一下
推 jaricho: 你要的是52F 05/17 21:31
→ jaricho: 1.主建物+附屬建物
→ jaricho: 2.主建物
→ jaricho: 哪一個啊 可以講清楚一點嗎？
→ jaricho: 你自己都講不清楚 然後一直講一個模糊概念？
推 alexstag: 自己違建還講這麼多…57F 05/17 21:38
→ alexstag: 權狀怎麼寫主建物多少就是多少，沒那麼複雜
推 jaricho: 他根本連自己要什麼坪數登記 都論述不清楚 然後瞎喊著實59F 05/17 21:42
→ jaricho: 坪制
→ jaricho: 我一直問他 他要的實坪是要登記什麼項目就好
→ jaricho: 可能自己也搞不清楚吧
推 FlyinDance56: 謄本拿出來看一目了然，實在不懂到底有什麼障礙63F 05/17 21:50
噓 SouthEast62: 可能蠢到誤以為實坪制是指「實際可用到的坪數」，64F 05/17 21:53
→ SouthEast62: 所以覺得違建增加的坪數也要計入實坪？
推 jaricho: 沒關係啊 反正也可以論述 他要的是實際室內可用坪數 不管66F 05/17 22:04
→ jaricho: 是否增建改建違建
→ jaricho: 但我也要他論述定義一下什麼是室內可用坪數啊
→ jaricho: 是含陽台嗎？ 還是不含？
→ jaricho: 自己要批評現有的制度 要闡述一下他心中的實坪制 是什麼
→ jaricho: 啊  到底權狀要登記哪些項目就好 可以闡述清楚一點嗎？
推 freekid: 不是不能加 但我覺得你先搞清楚自己要什麼比較好72F 05/17 22:08
推 FlyinDance56: 所以問題就在這啊73F 05/17 22:11
→ FlyinDance56: 實坪制虛坪制，就是不滿現有體制的人在講的
→ FlyinDance56: 但你有你的實坪，我有我的實坪
→ FlyinDance56: 每個人的實坪制都不同，那是要怎麼做討論?
推 jaricho: 原po發一篇文 然後推文也選擇性回 但就是看不清楚他的實77F 05/17 22:12
→ jaricho: 坪 是哪些實坪？
→ jaricho: 你要什麼實坪 可以講清楚一點嗎？
推 rainsilver: 以前不就討論過了 就是建商廣告改一改而已80F 05/17 22:47
→ rainsilver: 不要在那邊什麼幾坪幾房多少錢跟實際要看權狀有落差
→ rainsilver: 廣告愛用虛坪 但中古屋就沒這問題 早就都寫好了
→ rainsilver: 所以要改就是這個而已 然後幻想會因此降價大可不必
→ SouthEast62: 其實只要廣告推銷時多加一個「總價/（主建物+附屬84F 05/17 22:57
→ SouthEast62: 建物）」的標示項目，就是所謂的實坪制了。地政登
→ SouthEast62: 記上根本什麼都不用、也不能改。因為公設的坪數依
→ SouthEast62: 法只能由區分所有權人持有，所以共同持有部分的坪
→ SouthEast62: 數終究還是要登記在權狀上，不會因為所謂的實坪制
→ SouthEast62: ，就不用花錢負擔公設…….
推 jamo: 單純你不用心而已，權狀，主建，附屬，總價。總共也就四個數90F 05/17 23:04
→ jamo: 字，最多加車位五個。這樣都能搞不清楚是意願的問題跟能力無
→ jamo: 關!
→ cookiesweets: 我倒是看到比較多人，幻想別人幻想能降價93F 05/17 23:28
→ cookiesweets: 我不到30歲房產兩棟曝險，佔了我家庭總資產的快8成
→ cookiesweets: 了，每個月繳房貸，怎麼可能希望房價跌？
→ cookiesweets: 但便民的事該做就是要做，別幻想每個希望便民的人
→ cookiesweets: 都是想要房價跌
推 FlyinDance56: 具體說說你所謂的實坪制是如何?98F 05/17 23:31
推 jaricho: 終究闡述不出來 你的實坪 是指什麼？99F 05/17 23:31
→ jaricho: 主建物？ 有沒有含附屬建物？
→ jaricho: 自己都不知道自己要什麼
→ FlyinDance56: 連謄本都懶得看，然後要求便民102F 05/17 23:31
→ cookiesweets: 至於我希望什麼實坪制？103F 05/17 23:32
→ cookiesweets: 我認為起碼規定建商廣告時，不得用虛坪廣告；規定
→ cookiesweets: 任何房地產廣告必須在清楚可見的地方表示主建坪；
→ cookiesweets: 政府對外政策宣導跟官方統計房價以實坪統計。如果
→ cookiesweets: 還要更多，車位價格、大小、附屬建物是否可利用空
→ cookiesweets: 間還是陽台，全部都要標示
→ cookiesweets: 我不是說以上一定得做到，但至少還是得選一些開始
推 jaricho: 你的實坪制 到底是要呈現什麼？ 主建物坪數嗎？110F 05/17 23:34
→ jaricho: 你打一堆 還是不知道你的實坪制是要呈現什麼啊
推 FlyinDance56: 問題是什麼叫虛坪?公設面積也是你的啊112F 05/17 23:35
→ FlyinDance56: 把你的建物的完整面積跟你說，這樣有不對嗎?
→ FlyinDance56: 你去看預售屋的時候，代銷不會揭露主建物、附屬建物
→ FlyinDance56: 公設的面積嗎?
→ FlyinDance56: 再來就是房地產廣告，其實不動產說明書已經可以看到
→ FlyinDance56: 你該看的東西了
→ FlyinDance56: 至於說591廣告揭露不清是591的問題，你要跟591反映
→ cookiesweets: 可以啊 我有說禁止透露你有的公設空間嗎？沒有吧？119F 05/17 23:38
→ cookiesweets: 我只是說廣告強制登載實坪價格，跟政府政策公告要
→ cookiesweets: 用實坪。我有說不能講虛坪多少嗎？你要講當然可以
→ cookiesweets: 講，你爽的話連你家貓懷孕了都可以打上591，但就是
→ cookiesweets: 廣告一定要有實坪
推 jaricho: 奇怪 你心中的實坪制 權狀上想要呈現什麼坪數 有那麼難說124F 05/17 23:38
→ jaricho: 明喔？
→ jaricho: 你一直實坪 虛坪
→ jaricho: 但講不出來你心中的實坪
→ jaricho: 是包含哪些？
→ FlyinDance56: 至於你所謂的政策宣導或統計資料，你有沒有想過公設129F 05/17 23:39
→ FlyinDance56: 你確實是有在用? 梯廳、安全梯、車道，你都有一份欸
→ cookiesweets: 笑死，紐西蘭鮮奶不降價是不是跟林鳳營反應不該問131F 05/17 23:40
→ cookiesweets: 政府；新台幣爆升值是不是該跟出入口商反應不該問
→ cookiesweets: 央行；加密貨幣交易所跑路該去找FTX不該問美國政府
→ cookiesweets: ？
推 jaricho: 不要扯太遠啦135F 05/17 23:41
→ jaricho: 你心中的實坪
→ cookiesweets: 我以為我講的很清楚我要的是什麼？不妨J大哪裡看不137F 05/17 23:41
→ cookiesweets: 懂我教你
→ jaricho: 是包含哪些坪數？139F 05/17 23:41
→ jaricho: 一直閃躲耶
→ cookiesweets: 我23:32推文講的很清楚 你要問裡面哪個字？是閱讀141F 05/17 23:42
→ cookiesweets: 哪裡出現困難了嗎？
→ jaricho: 這邊有誰看得懂他說的實坪 是要包含哪些？143F 05/17 23:42
→ jaricho: 誰能幫忙說明啊
→ FlyinDance56: 好了啦，你的意思就是業者的廣告自律規範145F 05/17 23:42
→ FlyinDance56: 強制揭露主建物跟附屬建物的面積
→ FlyinDance56: 你的意思是這樣對嗎?
→ cookiesweets: 還是看到支持實坪的人，不看人家講了什麼，先刷一148F 05/17 23:42
→ cookiesweets: 排「實坪到底是什麼講的出來嗎」，就是你的SOP？
→ jaricho: 所以你的實坪是 主建坪坪數 only嗎？150F 05/17 23:42
→ jaricho: 我要了解你要的實坪 是包含什麼啊？
→ jaricho: 所以就是 主建物坪數 ？
→ FlyinDance56: 其實我你有講到重點，就是車位153F 05/17 23:43
→ cookiesweets: F是典型的小政府右派思想，這種價值觀差異我懶得辯154F 05/17 23:44
→ cookiesweets: ；也沒啥好辯，我確實偏左。但J這種看到先抹人家啥
→ cookiesweets: 也沒說清楚的招式真的很無言。我23:32講的不夠清楚
→ cookiesweets: 我要的是什麼嗎？
→ jaricho: 所以實坪是 主建物坪數only嗎？ 是嗎158F 05/17 23:44
→ FlyinDance56: 車位確實是一個重點，買賣時車位沒有單獨列價格159F 05/17 23:45
→ FlyinDance56: 會造成每坪單價估算上的困難
→ FlyinDance56: 這點我挺你，我也認為車位的特殊性質，確實該特別
→ FlyinDance56: 標記價格
→ FlyinDance56: 但車位面積你很難去標記權狀面積
→ FlyinDance56: 因為早年的中古大樓，他的車位面積不會特別列示
→ cookiesweets: 實坪可以定義為主建物+附屬建物。重點是廣告規範、165F 05/17 23:46
→ cookiesweets: 政府指標宣傳、車位。我23:32提的幾點是我認為能做
→ cookiesweets: 到是非常便民的事情。當然不一定能全做，但絕不是
→ cookiesweets: 一提到就跳腳
→ FlyinDance56: 早年建商賣房就是把車位包在你的公設一起賣169F 05/17 23:47
推 jaricho: F大 你懂他說的實坪 是什麼嗎？ 是主建物only嗎 23:32那170F 05/17 23:47
→ jaricho: 端幫忙解釋一下
→ FlyinDance56: 那現在你要如何去訂這個車位的面積?172F 05/17 23:47
→ FlyinDance56: 其實COOKIE他就是希望在廣告上有更多的要求
→ jaricho: 23:46 所已你的實坪是174F 05/17 23:48
→ jaricho: 主建物+附屬建物坪數？
→ jaricho: 是這樣嗎？
→ cookiesweets: 如果有真的圈內人出來說規定廣告會造成多大的成本177F 05/17 23:48
→ cookiesweets: ，幾十億甚至數百億，那我當然不認為是必須的。問
→ cookiesweets: 題是有人出來證明嗎？說真的，我覺得就是有沒有心
→ cookiesweets: 的問題。綠電、南向、普發一萬、世壯運，哪個有比
→ cookiesweets: 這個不燒錢= =？
→ FlyinDance56: 更充分的揭露，除了總面積之外，還要再多揭露主建物182F 05/17 23:48
→ FlyinDance56: +附屬建物面積
→ FlyinDance56: 這部分也還行吧，就是要求廣告揭露更多資訊而已
→ cookiesweets: 廣告是最糟的重點，但不只廣告。光是央行在談房價185F 05/17 23:51
→ cookiesweets: 漲跌用的是虛坪的數字我也不能接受。沒有納入公設
→ cookiesweets: 比來討論限貸跟升降息這種大事，真的覺得合理？還
→ cookiesweets: 是你們有證據金龍是看實坪/總價，那我也沒話說，我
→ cookiesweets: 印象並沒有
→ cookiesweets: 但這些都是偏題，我核心主旨確實如F大所說
推 jaricho: 最後一行酸公務員191F 05/17 23:52
→ jaricho: 公務員都還會反問你
→ jaricho: 你希望權狀 呈現什麼坪數
→ jaricho: 才能反應你的實坪制
→ jaricho: 主建 要不要含附屬建物？ 還是不含？
→ jaricho: 然後扯一堆綠電
→ jaricho: 公務員會翻白眼吧….
推 FlyinDance56: 其實COOKIE沒有講到權狀登載方式198F 05/17 23:53
→ cookiesweets: 權狀不必改199F 05/17 23:53
→ cookiesweets: 我還特地control f 了一下，我整篇文根本沒提到權
→ cookiesweets: 狀，誰在幻想我要公務員改權狀的啦Xddd
→ FlyinDance56: 這是他跟其他實坪制鼓吹仔更不同的地方202F 05/17 23:54
→ cookiesweets: 謝謝F大 我都懷疑J是機器人，自動回覆討論實坪的人203F 05/17 23:54
→ cookiesweets: 「所以你要的到底是什麼？要怎麼改？權狀怎麼改？
→ cookiesweets: 」這些推文同值性高到像機器人
推 jaricho: 所以權狀登載現階段你也很滿意不用改206F 05/17 23:55
→ jaricho: 要的只是廣告商或賣房網呈現哪個坪數
→ jaricho: 所以是要廣告商和賣房網呈現主建物+附屬建物坪數  就好
→ jaricho: 是這樣吧？
推 FlyinDance56: 具體務實的做法是這樣，看能不能要求賣房網強制揭露210F 05/17 23:56
→ FlyinDance56: 主建物、附屬建物、公設、車位的面積，資料來源依照
→ cookiesweets: J：是的，還有政府對外政策宣導和統計，以及車位登212F 05/17 23:57
→ cookiesweets: 記。如果附屬建物能也明確規定標記更好。（btw，這
→ cookiesweets: 個我23:32已經講過了，我真的不明白為什麼繞一大圈
→ cookiesweets: 你現在才看懂）
→ FlyinDance56: 謄本所記載，然後使用者可以在介面上點擊，計算坪價216F 05/17 23:58
→ cookiesweets: 重點，不是要「有實坪這個資訊」，是「規定要有否217F 05/17 23:58
→ cookiesweets: 則是廣告不實」，這兩者差很多。同時也規定不得已
→ cookiesweets: 虛坪當廣告（可以提及、不能誤導）
→ FlyinDance56: 的分母用主建物+附屬建物，分子用建物不含車位的價220F 05/17 23:58
→ FlyinDance56: 格；買賣時要求車位價格要獨立列示
→ cookiesweets: 同意F。就像食品要標示防腐劑、動手術要簽同意書一222F 05/17 23:59
→ cookiesweets: 樣。我覺得買房是比盲腸炎手術更能影響一個人一輩
→ cookiesweets: 子的事，手術都有的告知義務買房不該消失
推 jaricho: 太好了 所以原來實坪仔 都是很滿意現行權狀登載項目. 不225F 05/18 00:00
→ jaricho: 用修改.  我一直誤會了
→ jaricho: 至於你的要求 就寫信去要求賣房網更改就好 實坪仔有共識
推 FlyinDance56: COOKIE大概是目前第一位主張實坪制但不用改權狀的228F 05/18 00:02
→ jaricho: 應該很好去推廣.229F 05/18 00:02
→ FlyinDance56: 跟你說，賣房網你要他改，很難，因為它就只是個廣告230F 05/18 00:03
→ FlyinDance56: 平台，你覺得平台不好用，政府也只會跟你說你就不要
→ FlyinDance56: 用，但建商廣告就有機會，因為也只是多揭露而已
→ FlyinDance56: 還有我私心認為最該改的是買賣時要求獨立列示車位價
→ FlyinDance56: 格，車位的特殊性質本來就該獨立計價
推 dark10108: 實坪沒很複雜 是權狀坪公設比很虛幻.多個XX%怎麼算的?235F 05/18 00:48
推 FlyinDance56: 因為正式文件本來就沒有所謂「實坪」、「公設比」236F 05/18 00:59
→ cookiesweets: 怎麼會難 法規的問題237F 05/18 01:55
→ cookiesweets: 不用多，一則罰幾千就夠了
→ cookiesweets: 改權狀的意義何在？權狀上該有都有了。重點是廣告
→ cookiesweets: 跟政策
推 bustinjieber: 不要整天幻想自己很屌、很有建設性，241F 05/18 02:14
→ bustinjieber: 主加陽顧名思義=主建物+陽台，
→ bustinjieber: 你知道就算看主加陽還是會有盲點嗎？
→ bustinjieber: 你知道會有陽台比例高低的問題嗎？
→ bustinjieber: 你知道實價登錄系統有標註_
→ bustinjieber: 主建物佔權狀多少的比例嗎？
→ bustinjieber: 到時候是不是又有人要吵‘’主建物坪制‘’？
→ bustinjieber: 每個人在意的、想要看的都不一樣，
→ bustinjieber: 幾千萬的東西，覺得麻煩就想便宜行事？
→ cookiesweets: 23:57講過了 附屬建物能披露更好250F 05/18 02:20
→ bustinjieber: 啊所以價格要怎麼標？怎麼算？251F 05/18 02:21
→ bustinjieber: 你要看主加陽的單價，
→ bustinjieber: 我想要看權狀坪的不行？
→ bustinjieber: 有人想看純主建物又怎麼說？
→ bustinjieber: 你憑什麼一刀切？
→ bustinjieber: 還是一則貼文要揭露好幾種價格？
→ bustinjieber: 你覺得這想法有商機你去開發啊，
→ bustinjieber: 很讚捏，沒人想到就你最聰明，
→ bustinjieber: 如果你開發這樣的售屋平台還不薛翻，
→ bustinjieber: 廣大消費者一定都愛死你的平台。
推 jamo: 簡單說你站錯隊，1000個空空有1000個實坪制，你自己不在本文261F 05/18 03:28
→ jamo: 說清楚要人家一一閱讀你的推文，抱歉你沒這麼偉大。
推 jamo: 至於要不要強制廣告商改用主建計算單價，說實在這個是一個共
→ jamo: 識問題。現在的共識是用權狀扣車位後計算單價。你說這有問題
→ jamo: ，但是權狀是所有不動產的計價基礎。你要改它，需要有非常強
→ jamo: 力的原因!如果只是因為少數人不懂得或者記不住，正當性很弱!
→ jamo: 最少我覺得 1:改坪為平方公尺  2:改民國為西元，這兩個東西
→ jamo: 都比強迫廣告商用主建取代權狀來的有正當且有急迫性!
噓 NinePi: 違建搞不懂XD269F 05/18 04:28
→ cookiesweets: 不是陽台外推270F 05/18 09:02
→ cookiesweets: 確實沒讀推文的義務
→ cookiesweets: 不過至少不要一看到實坪就嗆改權狀嘛Xd
→ cookiesweets: PTT當然沒要求人讀推文，但啥都沒搞清楚先說人空空
→ cookiesweets: 也是差不多

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